תחושת הבטן שלכם אומרת שמשהו לא בסדר. עורך הדין, שאמור להגן עליכם מול היזם בפרויקט ההתחדשות העירונית, נראה קרוב מדי אליו, מסכים איתו בקלות רבה מדי, ודוחף אתכם לחתום על הסכם שלא מרגיש לכם נכון. התחושה הזו, של חשד לניגוד אינטרסים בין עורך דין הדיירים ליזם, חייבת התייחסות. הנה מה שחשוב לעשות במקרה שאתם חושדים בניגוד אינטרסים בין עו"ד דיירים ליזם.

לפני הכל, עורך דין דיירים חייב לייצג אתכם ורק אתכם!

בואו נניח את הדברים על השולחן בצורה הברורה והחדה ביותר: בפרויקט התחדשות עירונית, מערכת היחסים מורכבת מטבעה. מצד אחד עומד היזם, גוף עסקי שמטרתו, באופן לגיטימי, היא למקסם את רווחיו. מן הצד השני עומדים אתם, בעלי הדירות, ששואפים למקסם את התמורות, הביטחון והשקט הנפשי שלכם בעסקת חייכם.

בתווך עומד עורך דין דייירים שלכם. הוא מחויב בנאמנות מוחלטת וטוטאלית אך ורק לאינטרסים שלכם. הוא צריך להיות בלתי תלוי, נחוש, אסרטיבי, ולנהל משא ומתן קשוח ובלתי מתפשר מול היזם.

כל סטייה מהנאמנות המוחלטת הזו, כל קריצה קטנה לעבר הצד השני, מהווה ניגוד אינטרסים חמור, בגידה באמון שנתתם בו. אני פוגש לא מעט דיירים שמגיעים אליי מבולבלים וחסרי אונים, לאחר שהבינו, לעיתים מאוחר מדי, כי עורך הדין ש"נבחר" עבורם שירת למעשה אינטרסים זרים.

סימני האזהרה: כך תזהו חשד לניגוד אינטרסים של עורך הדין

תחושת הבטן שלכם היא כלי חשוב, אך היא צריכה להתבסס על עובדות וסימנים ברורים בשטח. הבעיה היא שלעיתים, ניגוד אינטרסים בין עורך דין דיירים ליזם הוא מתוחכם ומוסווה.

אם אתם מזהים אחד או יותר מהסימנים הבאים, זוהי נורת אזהרה בוהקת שדורשת מכם לעצור הכל ולבחון את המצב לעומק.

היזם "המליץ" או בחר את עורך הדין

זהו הדגל האדום הגדול, הבוהק והמסוכן מכולם. ליזם אסור, פשוט אסור, להיות מעורב בבחירת עורך הדין שלכם. גם אם זה נעשה באלגנטיות, תחת מסווה של "המלצה חמה" או "עורך דין שאני מכיר ועובד איתו מצוין".

ברגע שעורך הדין מגיע "מטעם" היזם, נוצרת מחויבות, גלויה או סמויה, כלפי מי שהביא לו את העבודה. נאמנותו מתפצלת במקרה הטוב, ומוטה לחלוטין לטובת היזם במקרה הרע. עורך דין דיירים, כשמו כן הוא, צריך להיבחר אך ורק על ידכם, באופן עצמאי וחופשי.

לחץ בלתי סביר לחתום במהירות

הסכם משפטי מורכב של פרויקט התחדשות עירונית דורש זמן לעיון, להבנה ולדיונים. עורך דין שמגן עליכם ייתן לכם את כל הזמן הדרוש, יענה בסבלנות על כל שאלה ויעודד אתכם לקרוא כל אות.

לעומת זאת, עורך דין שדוחק בכם לחתום, שמלחיץ אתכם באמירות כמו "ההצעה תפוג", "אתם מעכבים את כולם" או "אל תהיו אלה שעושים בעיות", כנראה משרת אינטרס אחר – האינטרס של היזם לסגור את העסקה כמה שיותר מהר, ועם כמה שפחות שינויים בהסכם הנוח לו.

התעלמות והמעטה מדאגות לגיטימיות

אתם מעלים חששות אמיתיים לגבי גובה הערבות הבנקאית? תוהים מדוע מפרט הדירה החדשה כללי ולא מפורט? מודאגים מלוחות הזמנים הלא ברורים? תפקידו של עורך הדין הוא לקחת את החששות הללו ולהפוך אותם לסעיפים משפטיים מחייבים בהסכם.

אם התגובה שאתם מקבלים היא ביטול, אמירות פטרוניות כמו "זה סטנדרטי בתחום", "אי אפשר לקבל יותר מזה" או "תסמכו עליי, יהיה בסדר" – זהו סימן מחשיד ביותר.

מה קובעים החוק וכללי האתיקה המקצועית?

חשוב שתדעו, החוק והאתיקה המקצועית עומדים לצדכם באופן מוחלט. כללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), קובעים איסור חמור על עורך דין להימצא במצב של ניגוד עניינים. כלל 14(א) קובע מפורשות כי "לא ייצג עורך דין לקוח, לא יקבל על עצמו לייצגו… אם קיים חשש שלא יוכל למלא את חובתו המקצועית כלפיו, בשל עניין אישי שלו, או בשל התחייבות או חובת נאמנות שיש לו כלפי אחר…".

בפרויקט התחדשות עירונית, האינטרסים שלכם ושל היזם מנוגדים באופן מובנה. לכן, מצב של ניגוד אינטרסים בין עורך דין דיירים ליזם אינו רק בעיה אתית חמורה, הוא עלול להוות עילה לתביעת רשלנות מקצועית נגד עורך הדין, ואף להביא לביטול ההסכם שנחתם תחת ייצוג לקוי זה.

כדי להמחיש את ההבדלים, הכנתי עבורכם טבלה המשווה בין התנהלות תקינה לבין התנהלות המעלה חשד כבד לניגוד עניינים.

השוואת התנהלות עורך דין דיירים

היבט	התנהלות תקינה ומקצועית	התנהלות המעלה חשד לניגוד אינטרסים בין עו"ד דיירים ליזם
אופן הבחירה	הדיירים בוחרים באופן עצמאי וחופשי, לאחר שקיימו אסיפה, ראיינו מספר מועמדים ובחנו הצעות.	היזם, או גורם מטעמו, "ממליץ" בחום, מביא את עורך הדין, או מפעיל לחץ לבחור במועמד מסוים.
ניהול מו"מ	קשוח, עקבי, עומד על האינטרסים של הדיירים, לא מוותר בקלות ומציג הישגים ברורים לדיירים.	וותרני, "זורם" עם דרישות היזם, מסכים במהירות, ומציג את עמדת היזם כלגיטימית באופן קבוע.
שקיפות ותקשורת	מעביר עדכונים שוטפים, מסביר כל סעיף בסבלנות, זמין לשאלות ומקיים אסיפות דיירים יזומות.	מתחמק משאלות, אינו משתף במידע, יוצר תחושת ערפול ומסתורין סביב המשא ומתן.
נוסח ההסכם	מאוזן, מפורט מאוד, כולל ביטחונות חזקים ומנגנוני פיצוי ברורים וחד משמעיים לטובת הדיירים.	כללי, מעורפל, מכיל "חורים", ונוטה באופן ברור לטובת היזם בסעיפים הקריטיים.
שכר טרחה	נקבע מול הדיירים בהסכם ברור, ומשולם על ידי היזם בסוף התהליך, כחלק מההסכם הכולל.	לעיתים לא ברור לדיירים מה סוכם, נוצרת תלות ישירה של עורך הדין ביזם לקבלת שכרו.

הפעולות שחשוב מאוד לבצע כאשר עולה חשד

אם זיהיתם את נורות האזהרה, אסור לכם להישאר אדישים. העתיד של הנכס שלכם, ושל מאות אלפי שקלים, מונח על הכף. עליכם לפעול בצורה מסודרת ונחושה לפי השלבים הבאים:

תתעדו הכל, אבל הכל: בעולם המשפטי, מה שלא מתועד, כאילו לא קרה. שמרו כל מייל, כל הודעת SMS, כל מסמך וכל טיוטה. אם התקיימו שיחות טלפון חשובות, סכמו אותן מיד לאחריהן בכתב ושלחו לעצמכם למייל לגיבוי. תיעוד מסודר הוא הבסיס להוכחת טענותיכם בהמשך הדרך.
תתחילו לדבר עם הדיירים: הכוח שלכם הוא באחדות. אל תישארו עם החששות לבד. קיימו שיחות עם בעלי הדירות האחרים, שתפו אותם בסימנים שזיהיתם והציגו את העובדות. חשוב מאוד לגבש חזית אחידה ולהבין שכולכם באותה סירה אל מול הסכנה.
החלפת נציגות הדיירים (במידת הצורך): אם קיים חשד לניגוד עניינים או שיתוף פעולה פסול גם מצד הנציגות הנוכחית, עליכם לפעול להחלפתה. קיימו אסיפת דיירים מסודרת והצביעו על מינוי נציגות דיירים חדשה. חשוב לדעת: מספיק רוב רגיל של 51% מבעלי הדירות כדי לבחור נציגות חדשה שתפעל ביושרה למענכם.
אם יש ספק, אין ספק: במידה והחשדות עקביים ומורגשים אצל מספר דיירים, אין מקום להסס. נציגות הדיירים נדרשת להודיע לעורך הדין באופן רשמי על הפסקת ייצוגם לאלתר. זהו צעד דרמטי, אך לעיתים הוא הכרחי וקריטי כדי לעצור את הנזק ולהציל את הזכויות שלכם בפרויקט.
בחירת עו"ד דיירים חדש: לאחר הפסקת הייצוג, פנו מיד לעורך דין דיירים חדש. הקפידו לבחור עורך דין העוסק בייצוג דיירים בלבד (כמו במשרדנו), שהוא נטול פניות לחלוטין ואשר אינו מייצג יזמים של התחדשות עירונית במקביל. רק כך תוכלו להבטיח שהאינטרס היחיד שעומד לנגד עיניו הוא טובתכם האישית.

לקראת פרויקט בטוח: מנו עורך דין דיירים מטעמכם בלבד

ההחלטה על זהות עורך הדין שייצג אתכם היא ללא ספק ההחלטה החשובה ביותר שתקבלו כבעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית. הצלחת הפרויקט, השקט הנפשי שלכם והביטחון הכלכלי שלכם תלויים באופן ישיר ומוחלט בנאמנותו של עורך הדין לאינטרסים שלכם.

אם אתם מרגישים שהנאמנות הזו מוטלת בספק, אל תהססו לרגע לפעול. חשוב להדגיש נקודה מהותית: הפנייה אליי לייעוץ וליווי רלוונטית אך ורק עבור נציגויות דיירים או מקבץ דיירים בעל מכנה משותף, אשר נמצאים בשלב בחירת עורך דין לפרויקט, או עבור כאלו שהודיעו כבר לעו"ד על הפסקת ייצוגם וטרם מינו עורך דין חדש תחתיו. במשרד עו"ד יוני לוי אנו מקפידים על כללי האתיקה המקצועית ואיננו יכולים להעניק שירות לדיירים המיוצגים כבר על ידי עורך דין אחר.

אם אתם עומדים בפני צומת דרכים זה, אני מזמין אתכם לפנות אליי כדי להבטיח שהאינטרסים שלכם יעמדו תמיד במרכז, ללא פשרות וללא ניגוד עניינים.

מה לעשות במקרה של חשד לניגוד אינטרסים בין עו"ד דיירים ליזם?

עורך דין יוני לוי - ליווי משפטי ואישי בעסקאות נדל"ן
מ- א' עד ת'

לייעוץ חייגו: