מחירי הנדל"ן בישראל נמצאים במגמת עליה ולמתבונן מהצד דומה שהזדמנויות ההשקעה הולכות ומצטמצמות. אבל למרות העליות הבלתי פוסקות ולמרות תנאי הריבית שהשתנו לרעה, עדיין יש מקום לחפש ולמצוא הזדמנויות השקעה נאותות. בשורות להלן נסביר איך לזהות הזדמנויות בשוק הנדלן ומה ניתן לעשות כדי למצוא עסקה משתלמת גם בתנאים הקיימים. מחפשים השקעה או מעוניינים לרכוש נכס נדל"ן? זה בדיוק המאמר בשבילכם.
איך לזהות הזדמנויות בשוק הנדלן – המפתח הוא חיפוש נכון
בניגוד לאמונה הרומנטית הגורסת שהזדמנויות בתחום הנדל"ן עשויות לצוץ יש מאין, וכל מה שצריך לעשות הוא רק לחטוף אותן, המצב לאשורו איננו כזה. מי שמחפש הזדמנויות עסקיות בכלל, ובשוק הנדל"ן בפרט, חייב לקחת בחשבון שעל מנת לזהות הזדמנות יש תחילה לחפש אותה, זאת ועוד – החיפוש איננו ערטילאי, אלא הוא חייב להיות ממוקד.
להלן כמה כללי פתיחה חשובים המסבירים איך לזהות הזדמנויות בשוק הנדלן בכמה צעדים:
- בחירת תחום: בחירת התחום מתייחסת לסוג הנדל"ן. בדרך כלל האפשרויות הן בחירה בין נדל"ן תעשייתי לבין נדל"ן למגורים. ההבדלים בין שני התחומים הם עצומים, הן באופן ההשקעה והן בסכומים הנדרשים לה.
- בחירת מיקום: לכאורה, הזדמנויות עשויות לצוץ באזורים שונים. עם זאת, בחירת המיקום וצמצום האזור שבו נערך החיפוש, מאפשרים למשקיע ללמוד היטב את האזור שבחר ולזהות את ההזדמנויות הקיימות, או אלה שעתידות להיווצר.
- לימוד מעמיק: העמקת הידע וההיכרות עם האזור שנבחר. בדרך כלל, השלב הזה גם בוחרים עורך דין מקרקעין שילווה את היזם או המשקיע, ואשר פועל באזור המדובר.
- היכרות עם מחירי הנדל"ן: מאליו מובן שהלימוד כולל בעיקר את מחירי הנדל"ן באזור המדובר ואת הגורמים המשפיעים עליהם. גורמים כאלה יכולים להיות קרבה לאזורי תעסוקה או לרכבת, תוכניות בנייה צפויות ועוד. למעשה, כשבודקים איך לזהות הזדמנויות בשוק הנדלן השלב הזה הוא שלב חשוב ומשמעותי מאד.
- בניית אמות מידה לבחירת נכס נדל"ן: כל משקיע בוחר את סוג הנכסים המועדף עליו: האם מדובר בדירות מגורים בודדות? האם במבנים תעשייתיים? או שמא השקעה בדירות בבניינים שעומדים לעבור שיפוץ או פינוי בינוי?
משנקבעו כל אמות המידה, יכול המשקיע לגשת למלאכת החיפוש. זאת, כמובן, בהתאם לגובה ההון שעומד לרשותו, ואורך הנשימה שלו. חשוב להדגיש כי יש נכסי נדל"ן שמתחילים להחזיר את ההשקעה כמעט מייד, בצורת שכירות, אבל יש כאלה שמניבים תשואה רק אחרי חודשים ארוכים ואפילו שנים. לפיכך, חשוב לשים לב שהזדמנות הנדל"ן שבוחרים תתאים לאורך הנשימה של המשקיע.
שאלת השאלות: האם ניתן למצוא הזדמנויות השקעה גם בשוק שבו המחירים עולים?
השאלה איך לזהות הזדמנויות בשוק הנדלן והאם יש בכלל הזדמנויות, מעסיקה משקיעים רבים. לכאורה, נדמה שמחירי הנדל"ן בישראל הגיעו לסף מסוים של רוויה. חלק ניכר מהרוכשים הפוטנציאליים, בעיקר של דירות מגורים, הגיעו לקצה גבול היכולת שלהם לפרוס את החזרי המשכנתא. גם הסכום ההתחלתי הנדרש על פי הנחיות בנק ישראל הוא גבוה, מה שמצמצם את היכולת של הרוכש הממוצע. ואם בכל אלה לא די – עליות הריבית של השנה האחרונה הנחיתו מכה קשה על הרוכשים הפוטנציאליים. אבל אל מול הנתונים הללו ניתן לציין את העובדה שמחירי הנדל"ן בכלל נשארו יציבים יחסית. בנוסף, הביקוש עדיין גדול מאד ביחס להיצע. בעלי משרדי עו"ד מקרקעין רבים מאמינים שהרוכשים רק ממתינים על הגדר, אבל לא זנחו את הכוונה שלהם.
עם זאת, דווקא במצב הקיים, שבו יש רבים שמתקשים לשלם את החזרי המשכנתא, ניתן למצוא הזדמנויות רבות. לדוגמה – ניתן לחפש ולמצוא עורך דין נדל"ן המטפל בנכסים מעוקלים, ולמצוא באמצעותו או באמצעות מתווכים נכסים המוצעים למכירה על ידי כונסי נכסים. נכסי נדל"ן כאלה נמכרים לא פעם במחירים אטרקטיביים מאד. לחילופין, ניתן למצוא לא מעט בעלי נכסים שאמנם לא הגיעו למצב של הוצאה לפועל, אבל עשויים בהחלט למכור את הנכס שלהם במחיר נמוך יחסית, כדי להיחלץ מעסקה שמעיקה עליהם מבחינה פיננסית.
אפשרות נוספת היא רכישת נכס שמצבו הפיזי בעייתי, אבל לבעלים שלו אין את ההון הדרוש או הרצון לשיפוץ מאסיבי. גם כאן אפשר בהחלט למצוא ולנצל הזדמנויות טובות ואטרקטיביות. משרד עו"ד מקרקעין יסייע לשני הצדדים להשלים במהירות את העסקה ולהעביר את הנכס מהמוכר לרוכש. עורכי דין מנוסים גם מסייעים להתגבר על מכשולים בלתי צפויים שעלולים להתעורר בהעברת הנכס ברמ"י.
מימוש מהיר של הזדמנויות – לא פחות חשוב מלדעת לזהות אותן
השאלה איך לזהות הזדמנויות בשוק הנדל"ן היא בהחלט שאלה חשובה, שיש לתת עליה את הדעת. יחד עם זאת, כאשר מזהים הזדמנויות כאלה, חשוב לממש אותן במהירות הרבה ביותר האפשרית.
כמוכם יש רבים המחפשים את אותן ההזדמנויות ממש, ובמוקדם או במאוחר הם יבינו את מה שאתם הבנתם ראשונים. ועל מנת לממש את ההזדמנות במהירות, חשוב להסתייע בשירותיו הטובים של עו"ד נדל"ן ומקרקעין המצוי בנושא. איש או אשת המקצוע יבצעו בדיקה של הנכס, וינסחו במהירות האפשרית את חוזה הרכישה שלו. בנוסף, עורך דין לענייני נדל"ן מסחר-עסקי אחראי גם להעברת הנכס לרוכש.
הדבר אולי נראה פשוט, אבל לא אחת עלולים להתעורר קשיים, בעיקר אם הנכס רשום ברמ"י. דוגמה אחת מני רבות לקשיים שעלולים להתעורר – נכס שחוזה החכירה של הבעלים שלו עם רמ"י פג, לא ניתן להעביר אותו, או שההעברה כרוכה בתשלום גבוה לרמ"י. קושי נוסף שעלול להתעורר היא שזכויות הבניה בשטח מצומצמות, מה שמחייב הוצאה כספית נוספת על מנת לקבל את מלוא זכויות הבניה בשטח.
לסיכום
בסקירה זו עמדנו על המורכבות הכרוכה בזיהוי הזדמנויות בשוק הנדל"ן בתזמון הנכון ונקיטת פעולה במועד המתאים. לאור הדברים האמורים, אם יש לכם עניין לזהות ולהוציא לפועל במהירות הזדמנויות בשוק הנדלן, כדאי ליצור קשר כבר כעת עם עורך דין מקרקעין מיומן ולעשות צעד משמעותי למימוש השאיפות הללו. משרד עו"ד יוני לוי ישמח לעמוד לרשותכם בהקשר זה ובכל עניין אחר הנוגע להשקעות נדל"ן מסחרי-עסקי או עסקאות בנדל"ן פרטי.
למידע נוסף על השקעות נדל"ן – פנו כעת אל משרד עורך דין יוני לוי לייעוץ משפטי מקצועי בהתאמה אישית.
