ייפוי כוח שנחתם בחו"ל נראה כמו עניין טכני: מדפיסים טופס, חותמים אצל נוטריון מקומי ושולחים לישראל. אבל טעות אחת, כמו חותמת חסרה, נוסח כללי מדי או חתימה בפני גורם שאינו מוסמך, עלולה לגרום לכך שלשכת רישום המקרקעין תסרב לרשום את העסקה, והמכירה תתעכב בחודשים. וכשאין הסכמה בכלל, והשותף שבחו"ל אינו משתף פעולה, מתעוררת שאלה אחרת: איך מגישים נגדו תביעה לפירוק שיתוף ומוודאים שהיא הומצאה לו כדין. שני המסלולים, ההסכמי והמשפטי, אפשריים לגמרי גם כשאחד הבעלים גר בצד השני של העולם, בתנאי שמכירים את הכללים של ייפוי הכוח, החתימות וההמצאה.
עיקרי הדברים
- מגורים בחו"ל אינם חוסמים פירוק – כל שותף זכאי לדרוש פירוק בכל עת, ובית המשפט בישראל מוסמך לדון בנכס שנמצא בישראל.
- ייפוי כוח מחו"ל דורש אימות – בדרך כלל קונסולרי, או נוטריוני בצירוף אפוסטיל במדינות החברות באמנת האג.
- שטר העסקה מאומת בידי עורך דין ישראלי – ולכן לרוב נדרש מיופה כוח בישראל או חתימה בפני עורך דין ישראלי.
- המצאה לחו"ל עוברת דרך בית המשפט – מגישים בקשה, ובית המשפט קובע את דרך ההמצאה.
בעלים שגר בחו"ל אינו עוצר את פירוק השיתוף
לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין, כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.[1] הזכות הזאת אינה תלויה במקום המגורים של השותפים. היא עומדת לשותף שגר בחו"ל ורוצה לממש את חלקו, וגם לשותפים בישראל שרוצים לסיים את השיתוף עם מי שעבר לגור בחו"ל.
מבחינת הסמכות, הנכס עצמו נמצא בישראל, ולכן בית המשפט בישראל הוא המקום הטבעי לדון בפירוק. כפי שנראה בהמשך, תקנות סדר הדין האזרחי מכירות במפורש בתובענה שנושאה מקרקעין בישראל כעילה להמצאת כתבי טענות אל מחוץ לתחום המדינה.[2]
בפועל, יש שני תרחישים עיקריים. בראשון, כל השותפים מסכימים למכור או לחלק את הנכס, והשאלה היא רק איך השותף שבחו"ל חותם על המסמכים. בשני, אין הסכמה, ויש לנהל הליך משפטי מול שותף שנמצא מחוץ לישראל. ברוב המקרים, מסלול ההסכמה חוסך זמן רב והוצאות משמעותיות, גם כשמתחשבים בעלות האישורים מחו"ל. לכן, כשיש אפשרות להגיע להסכמה, כדאי לבחון את פירוק שיתוף במקרקעין ללא הליך משפטי לפני שפונים לבית המשפט.
מסלול ההסכמה: ייפוי כוח שנחתם בחו"ל
כשהשותף שבחו"ל מסכים לפירוק, הדרך המקובלת היא שהוא ימנה מיופה כוח בישראל, לרוב עורך דין, שיחתום בשמו על הסכם הפירוק או המכר, על שטרי העסקה ועל המסמכים לרשויות המס. כדי שייפוי הכוח יתקבל בישראל, צריך לוודא שהחתימה עליו אומתה כראוי.
יש שתי דרכים עיקריות לכך. הראשונה היא חתימה בפני נציג דיפלומטי או קונסולרי של ישראל, בשגרירות או בקונסוליה. השנייה היא חתימה בפני נוטריון מקומי, ולאחר מכן צירוף תעודת "אפוסטיל" לפי אמנת האג, המאמתת את חתימת הנוטריון. תקנות לביצוע אמנת האג קובעות שלגבי מסמך ציבורי שנערך במדינה שהיא צד לאמנה, תעודה לפי האמנה יכולה לבוא במקום האימות הקונסולרי.[3]
⚠️ עצור – אפוסטיל אינו פתרון בכל מדינה
האפוסטיל חל רק על מסמכים שנערכו במדינות שהן צד לאמנת האג. אם השותף גר במדינה שאינה צד לאמנה, יש לרוב לחתום בפני הקונסוליה הישראלית או לעבור מסלול אימות אחר. לפני שהשותף הולך לנוטריון, כדאי לבדוק אם המדינה שבה הוא גר חברה באמנה, ואיזה נוסח בדיוק יידרש בישראל.
הנוסח של ייפוי הכוח חשוב לא פחות מהאימות. ייפוי כוח כללי מדי עלול שלא להתקבל לעסקה במקרקעין, ולכן נהוג לנסח ייפוי כוח ספציפי, שמפרט את הנכס לפי גוש וחלקה, את סוג העסקה ואת הפעולות שמיופה הכוח רשאי לבצע.
✅ מה כדאי לכלול בייפוי כוח לפירוק שיתוף מחו"ל
- זיהוי מלא – שם, מספר זהות ישראלי או דרכון, וכתובת בחו"ל.
- תיאור הנכס – גוש, חלקה ותת-חלקה, וכתובת.
- הפעולות המותרות – חתימה על הסכם פירוק או מכר, שטרי עסקה, הצהרות לרשויות המס, קבלת כספים או הוראה על העברתם.
- ייצוג בהליכים – אם רלוונטי, הסמכה לייצג בבית המשפט ובלשכת רישום המקרקעין.
- שפה ותרגום – נוסח בעברית או בשפה זרה בצירוף תרגום מאושר, לפי מה שיידרש בישראל.
שאלה נוספת היא אם ייפוי הכוח יהיה "בלתי חוזר". ייפוי כוח בלתי חוזר נותן לצד השני ודאות, כי השותף אינו יכול לבטל אותו באמצע העסקה, והוא מקובל במיוחד כשהנכס נמכר לצד שלישי. מנגד, הוא מצמצם את שליטת השותף שבחו"ל, ולכן חשוב שהשותף יבין בדיוק על מה הוא חותם.
חתימה על שטרי העסקה: מה לשכת רישום המקרקעין דורשת
גם כשיש הסכם פירוק, העסקה צריכה להירשם בלשכת רישום המקרקעין. לפי תקנה 14 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), כשהצדדים מתייצבים לפני עורך דין, הוא מחתים אותם על שטר העסקה ומאמת את חתימותיהם לאחר שזיהה אותם והסביר להם את מהות העסקה ותוצאותיה, ונוסף על כך מאשר בכתב שבדק את הפרטים והמסמכים.[4] התקנות מגדירות "עורך דין" כבעל רישיון לעריכת דין בישראל.
המשמעות המעשית: אימות חתימה על שטר עסקה בידי נוטריון זר בלבד אינו מספיק לרישום בטאבו. לכן יש שלוש אפשרויות עיקריות: השותף מגיע לישראל וחותם; השותף חותם בחו"ל בפני עורך דין ישראלי שמאמת את החתימה; או, כמקובל יותר, השותף נותן ייפוי כוח מאומת, ומיופה הכוח בישראל חותם על השטר בשמו.
כדאי לדעת שלשכות רישום המקרקעין מקפידות במיוחד על ייפוי כוח שנחתם בחו"ל, בין היתר כדי למנוע הונאות מקרקעין. לכן, לפני שמגישים את השטרות, מומלץ לוודא שייפוי הכוח עומד בדרישות הלשכה, כדי שלא יוחזר בגלל פרט חסר.
כשאין הסכמה: המצאת כתב התביעה לחו"ל
כשהשותף שבחו"ל מתנגד לפירוק או פשוט אינו עונה, אין מנוס מהגשת תביעה. כאן נכנסים לתמונה כללי ההמצאה, כלומר הדרך שבה מביאים את כתב התביעה לידיעת הנתבע באופן שמחיל עליו את סמכות בית המשפט.
תקנה 166 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, מונה את המקרים שבהם מותר להמציא כתב טענות מחוץ לתחום המדינה, ובהם מקרה שבו נושא התובענה הוא מקרקעין המצויים בתחום המדינה.[2] תביעה לפירוק שיתוף בנכס בישראל נכנסת לגדר זה באופן טבעי.
לפי תקנה 167, מי שמבקש להמציא לחו"ל מגיש בקשה בכתב לבית המשפט לקביעת דרך ההמצאה, בצירוף תצהיר שמפרט את עילת התביעה, את העובדות המבססות את עילת ההמצאה מחוץ לתחום, ואת המקום שבו נמצא הנמען או עשוי להימצא. בית המשפט מורה על דרך ביצוע ההמצאה.[2] לפי תקנה 168, הנתבע שקיבל את כתבי הטענות בחו"ל רשאי לכפור בסמכות או לטעון שהפורום הישראלי אינו הפורום הנאות, בבקשה שתוגש לא יאוחר מהמועד להגשת כתב ההגנה.
יש גם קיצורי דרך. לפי תקנה 163, אם הנמען מינה לשם ההמצאה מורשה מטעמו, ניתן להמציא למורשה. ואם השותף גר בחו"ל ויש לו בישראל נציג המייצג אותו באופן קבוע בענייניו בישראל, ניתן להמציא לנציג כשהתביעה נוגעת לאותו עניין.[2] כשמדובר בשותף שלא ניתן לאתר בכלל, המצב שונה, וכדאי להכיר את האפשרויות בפירוק שיתוף כשהשותף נעדר ולא ניתן לאתרו.
ניהול ההליך מרחוק: תצהירים, עדויות ודיונים
גם כשהשותף שבחו"ל הוא צד פעיל בהליך, הוא אינו חייב לטוס לכל שלב. תקנות סדר הדין האזרחי מגדירות "תצהיר" כך שיכלול גם הצהרה שניתנה מחוץ לישראל, בין היתר בפני נציג דיפלומטי או קונסולרי של ישראל, או בפני נוטריון מוסמך במדינה הזרה בצירוף אישור נוטריוני של תעודה מזהה ותעודת אפוסטיל.[2] כך אפשר להגיש תצהירי עדות ראשית בלי להגיע לישראל.
לגבי הדיונים עצמם, בתי המשפט מאפשרים במקרים מתאימים השתתפות או עדות באמצעים טכנולוגיים, בכפוף להחלטה שיפוטית ולדין של המדינה שבה נמצא העד. שותף שמיוצג בידי עורך דין בישראל יכול להסתפק לרוב בהגעה לדיון ההוכחות, אם בכלל יתקיים כזה.
שותף שמתעלם מתביעה שהומצאה לו כדין, מסתכן בכך שההליך יתקדם בלעדיו. לכן גם מי שמתנגד לפירוק צריך למנות עורך דין בישראל ולהגיש כתב הגנה במועד. התעלמות אינה עוצרת את ההליך, היא רק מוציאה את השותף מהשולחן שבו מתקבלות ההחלטות. מצב דומה נבחן גם בפירוק שיתוף כשאחד מהשותפים לא משתף פעולה.
אחרי המכירה: קבלת הכספים והיבטי מס
כשהנכס נמכר, התמורה מחולקת בין השותפים לפי חלקיהם, לאחר תשלום המסים וההוצאות. לשותף שגר בחו"ל יש כמה שאלות נוספות: לאיזה חשבון יועברו הכספים, האם נדרש חשבון בנק בישראל, ואיך מתבצע הדיווח לרשויות המס.
מכירת זכות במקרקעין בישראל היא אירוע מס בישראל גם כשהמוכר גר בחו"ל, ולכן יש לדווח עליה לרשות המסים ולבחון את חבות מס השבח ואת הפטורים האפשריים. מעמדו של השותף כתושב ישראל או כתושב חוץ עשוי להשפיע על הזכאות לפטורים מסוימים, ובמקרים מסוימים גם על ההשלכות במדינת מגוריו. לכן כדאי לבחון את היבטי המס כבר בשלב התכנון, ולא לאחר החתימה.
ולבסוף, תיאום. עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין שמכיר את הדרישות של לשכת רישום המקרקעין, של בית המשפט ושל רשויות המס, יכול לרכז את כל המסמכים שהשותף שבחו"ל צריך לחתום עליהם במפגש אחד, ולחסוך סבבים חוזרים של נוטריון ואפוסטיל.
שאלות ותשובות
האם אפשר לפרק שיתוף כשאחד הבעלים גר בחו"ל?
כן. לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין, כל שותף זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף, בלי קשר למקום מגוריו. כשהנכס בישראל, בית המשפט בישראל מוסמך לדון בכך, והתקנות מאפשרות להמציא את כתב התביעה לשותף שבחו"ל.
איך השותף שבחו"ל חותם על ייפוי כוח שיתקבל בישראל?
בדרך כלל בפני נציג קונסולרי של ישראל, או בפני נוטריון מקומי בצירוף תעודת אפוסטיל, אם המדינה צד לאמנת האג. חשוב גם שייפוי הכוח יהיה ספציפי ויפרט את הנכס ואת הפעולות שמיופה הכוח רשאי לבצע.
איך ממציאים כתב תביעה לשותף שגר בחו"ל?
לפי תקנות 166 ו-167 לתקנות סדר הדין האזרחי, מגישים לבית המשפט בקשה בצירוף תצהיר, ובית המשפט קובע את דרך ההמצאה. תביעה שנושאה מקרקעין בישראל היא עילה מוכרת להמצאה לחו"ל. אם יש לשותף מורשה או נציג קבוע בישראל, ייתכן שניתן להמציא לו.
האם נוטריון בחו"ל יכול לאמת את החתימה על שטר המכר לטאבו?
לפי תקנה 14 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), את החתימה על שטר העסקה מאמת עורך דין בעל רישיון ישראלי. לכן, בדרך כלל השותף שבחו"ל נותן ייפוי כוח מאומת, ומיופה הכוח בישראל חותם על השטר בשמו.
מקורות שצוטטו במאמר (4)
- [1] חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, סעיף 37 – נבו
- [2] תקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, הגדרת "תצהיר" ותקנות 163 ו-166 עד 169 – נבו
- [3] תקנות לביצוע אמנת האג (ביטול אימות מסמכי חוץ ציבוריים), התשל"ז-1977 – נבו
- [4] תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011, תקנה 14 – נבו
מילון מושגים
תעודה לפי אמנת האג המאמתת מסמך ציבורי, כמו אישור נוטריוני, ובאה במקום אימות קונסולרי בין מדינות החברות באמנה.
ייפוי כוח שנחתם בפני נציג דיפלומטי או קונסולרי של ישראל בחו"ל, ומאומת על ידו.
ייפוי כוח שהנותן אינו יכול לבטל, משום שזכותו של צד אחר תלויה בו. מקובל בעסקאות מקרקעין.
מסירת כתבי טענות לנתבע שנמצא מחוץ לישראל, ברשות בית המשפט ובדרך שהוא קובע.
המסמך שמוגש ללשכת רישום המקרקעין לרישום העסקה. החתימות עליו מאומתות בידי עורך דין ישראלי.
טענה של נתבע שבית משפט במדינה אחרת מתאים יותר לדון בתביעה. בתביעה על מקרקעין בישראל, הזיקה לישראל חזקה במיוחד.
המאמר עודכן לאחרונה: ספטמבר 2026 ומשקף את המצב המשפטי הנוכחי. דרישות האימות תלויות במדינה שבה נחתם המסמך ובדרישות העדכניות של לשכת רישום המקרקעין. המידע המובא אינו ייעוץ משפטי ואינו תחליף לבדיקה פרטנית.
אחד השותפים בנכס גר בחו"ל?
משרד עו"ד יוני לוי מלווה פירוק שיתוף עם שותפים בחו"ל, מניסוח ייפוי הכוח ועד המצאת התביעה, רישום העסקה והעברת הכספים. פנו לייעוץ ראשוני.
