שלושה אחים יורשים דירה מושכרת. אחד רוצה למכור מיד, השני מעדיף להמשיך להשכיר, והשלישי גובה את שכר הדירה לחשבון שלו "עד שיסתדרו". בינתיים גר בדירה שוכר עם חוזה בתוקף, שאין לו שום קשר לסכסוך. זה מצב נפוץ מאוד בפירוק שיתוף, והוא מעלה שתי שאלות מעשיות: מה קורה לשוכר כשאחד השותפים מגיש תביעה, ומי זכאי לדמי השכירות עד שהדירה נמכרת. התשובות קבועות בחוק המקרקעין ובחוק השכירות והשאילה, והן ברורות יותר ממה שנדמה: השכירות אינה נעלמת בגלל הפירוק, ודמי השכירות שייכים לכל השותפים לפי חלקיהם, גם כשרק אחד מהם גובה אותם בפועל.
עיקרי הדברים
- ✓ השכירות שורדת את הפירוק – זכות השכירות תקפה כלפי כל אדם, והרוכש נכנס בנעלי המשכירים.
- ✓ דמי השכירות לפי חלקים – כל שותף זכאי לחלק מפירות המקרקעין לפי חלקו, והוצאות מתחלקות באותו אופן.
- ✓ רוב השותפים מנהל – בעלי רוב החלקים מחליטים על הניהול הרגיל, אבל דבר חריג דורש הסכמת כולם.
- ✓ שוכר משפיע על המחיר ועל העיתוי – מכירה עם שוכר או לאחר פינוי היא החלטה כלכלית שכדאי לקבל מראש.
השכירות לא נעלמת כשמגישים תביעה לפירוק שיתוף
לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין, כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף.[1] אבל הזכות הזאת נוגעת ליחסים בין השותפים עצמם. היא אינה מבטלת זכויות שהשותפים העניקו יחד לצד שלישי, ובמיוחד לא זכות שכירות.
סעיף 21(א) לחוק השכירות והשאילה קובע שמשהוקנתה זכות השכירות לשוכר, כוחה יפה כלפי כל אדם.[2] הגשת תביעה לפירוק שיתוף אינה עילה לסיום השכירות או לפינוי השוכר לפני תום החוזה. השוכר ממשיך לגור בדירה, לשלם את דמי השכירות ולקבל את השירותים שהתחייבו אליהם כלפיו, כל עוד הוא עומד בחוזה.
חשוב לדעת גם שבשכירות רגילה של דירה אין צורך ברישום. לפי סעיף 79 לחוק המקרקעין, שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום.[1] כלומר, העובדה שהשכירות אינה מופיעה בנסח הטאבו אינה פוגעת בתוקפה.
המצב שונה כשבדירה גר דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר. במקרה כזה ההגנה רחבה בהרבה ואינה תלויה בתקופת חוזה[4], והיא משפיעה באופן מהותי על שווי הנכס ועל ההליך כולו. מי שנמצא במצב כזה צריך לבחון את ההשלכות של פירוק שיתוף בנכס עם דייר מוגן, שהן נושא בפני עצמו.
מי מנהל את השכירות בזמן ההליך
ההליך המשפטי יכול להימשך חודשים ואף יותר, ובינתיים מישהו צריך לנהל את הדירה: לגבות את שכר הדירה, לטפל בתקלות, להאריך או לא להאריך את החוזה. חוק המקרקעין קובע את כללי המשחק, אלא אם השותפים חתמו על הסכם שיתוף שקובע אחרת.[1]
לפי סעיף 30(א), בעלי רוב החלקים במקרקעין רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם. שותף שרואה עצמו מקופח רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות, ובית המשפט יחליט כפי שנראה לו צודק ויעיל. לעומת זאת, לפי סעיף 30(ג), דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים.[1]
בפועל, גביית דמי שכירות ותיקונים שוטפים הם ניהול רגיל. חתימה על חוזה שכירות ארוך במיוחד, מתן אופציות הארכה לשנים רבות או הורדה חדה של שכר הדירה עלולים להיחשב פעולה חריגה, בוודאי כשתביעה לפירוק כבר תלויה ועומדת. פעולה כזו עלולה להשפיע על מחיר המכירה, ולכן שותף אחד לא יכול לבצע אותה לבד.
בנוסף, סעיף 31 מתיר לכל שותף, גם בלי הסכמת האחרים, לעשות פעולה דחופה ובלתי צפויה הדרושה להחזקה התקינה של הנכס, או פעולה הדרושה באופן סביר למניעת נזק, ובלבד שיודיע על כך לשותפים האחרים בהקדם.[1] נזילה שמצריכה אינסטלטור מיד היא דוגמה קלאסית.
חלוקת דמי השכירות עד המכירה
סעיף 35 לחוק המקרקעין קובע שכל שותף זכאי לחלק מפירות המקרקעין המשותפים לפי חלקו במקרקעין.[1] דמי השכירות הם פירות המקרקעין, ולכן הם שייכים לכל השותפים לפי חלקיהם בנכס, בלי קשר לשאלה מי חתם על חוזה השכירות או לחשבון של מי נכנס הכסף.
שותף שגובה לבדו את כל שכר הדירה אינו הופך לבעלים של הכסף, אלא חייב להעביר לשותפים את חלקם. אם הוא אינו עושה זאת, השותפים האחרים יכולים לדרוש את חלקם, ובמסגרת הליך הפירוק ניתן לבקש שהסכומים ייערכו בהתחשבנות בעת חלוקת התמורה.
הצד השני של אותו מטבע הוא ההוצאות. לפי סעיף 32, כל שותף חייב לשאת לפי חלקו בהוצאות הדרושות להחזקה התקינה של הנכס ולניהולו, ושותף שנשא ביותר מחלקו זכאי לחזור ולהיפרע מהאחרים.[1] סעיף 36 מוסיף שחובות שהשותפים חבים זה לזה עקב השיתוף ניתנים לקיזוז. כך, שותף ששילם תיקון יקר יכול לקזז אותו מחלקם של האחרים בשכר הדירה שגבה.
📌 חשוב לדעת: התחשבנות נעשית בסוף, אבל התיעוד נעשה עכשיו
בסיום ההליך, לפני חלוקת התמורה, נערכת לרוב התחשבנות בין השותפים על הכנסות והוצאות. מי שלא שמר קבלות, דפי חשבון והתכתבויות, יתקשה להוכיח כמה נגבה ומה הוצא. לכן כדאי לנהל מההתחלה טבלה מסודרת של כל תקבול ותשלום, ולשלוח אותה לשותפים מעת לעת.
הפתרון הפשוט ביותר, כשאין אמון בין השותפים, הוא לבקש מהשוכר לשלם את חלקו של כל שותף ישירות לחשבונו, או לפתוח חשבון משותף שממנו מתבצעת החלוקה. כשאין הסכמה גם על זה, ניתן לפנות לבית המשפט לקבלת הוראות לפי סעיף 30(ב), ובמקרים מתאימים בית המשפט עשוי למנות גורם שינהל את הנכס ויגבה את ההכנסות עד המכירה.
מה קורה לשוכר כשהדירה נמכרת
כשבית המשפט מורה על פירוק השיתוף בדרך של מכירה, הדירה נמכרת לרוכש חדש. כאן נכנס לתמונה סעיף 21(ב) לחוק השכירות והשאילה, שנוסף בתיקון החוק בשנת 2017: המשכיר רשאי להקנות את זכותו במושכר לאחר, ואם עשה כן, הרוכש בא במקומו של המשכיר לעניין הזכויות והחיובים לפי חוזה השכירות ולפי דין, גם אם לא ידע על קיום חוזה השכירות.[2][3]
המשמעות לשוכר: החוזה ממשיך כרגיל מול הבעלים החדשים, עד לתום התקופה. המשמעות לרוכש: הוא מקבל את הדירה עם השוכר, ואינו יכול לפנות אותו לפני תום החוזה רק משום שקנה את הנכס. סעיף 21(ג) מוסיף שטענה שיש לשוכר כלפי המשכיר בשל חיובים שלא קוימו לפני המכירה, תעמוד לו גם כלפי הרוכש.[2]
סעיף 25יא לחוק השכירות והשאילה מטיל על המשכיר חובה להודיע לשוכר בכתב על העברת הזכויות, לפני המועד שבו עליו למסור את הדירה לרוכש, ולפרט את פרטי הרוכש ודרכי ההתקשרות עמו.[2] זו חובה של השותפים המוכרים, ובמכירה בהליך של פירוק שיתוף כדאי לוודא שהיא מתבצעת כדי למנוע מחלוקות בהמשך, בין היתר לגבי הערובה שהשוכר הפקיד.
למכור עם שוכר או לפנות קודם: ההשפעה על המחיר ועל ההליך
סעיף 40 לחוק המקרקעין קובע שבמקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, פירוק השיתוף יהיה בדרך של מכירה וחלוקת הפדיון, והמכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, אלא אם בית המשפט הורה על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר.[1] דירה אחת, ככלל, אינה ניתנת לחלוקה בעין, ולכן ברוב המקרים היא תימכר.
כאן מתעוררת שאלה כלכלית שכדאי לחשוב עליה מראש. דירה שנמכרת עם שוכר לתקופה ארוכה מעניינת בעיקר משקיעים, בעוד שדירה פנויה פתוחה גם בפני רוכשים שמחפשים דירה למגורים. במקרים רבים יש לכך השפעה על מספר המתעניינים ועל המחיר. מנגד, דירה מושכרת מניבה הכנסה שוטפת לשותפים לאורך כל ההליך.
לכן כדאי לתכנן את העיתוי. אם חוזה השכירות מסתיים בקרוב, ייתכן שעדיף שלא להאריך אותו ולהוציא את הדירה למכירה כשהיא פנויה. אם החוזה ארוך, אפשר לשקול הסכמה עם השוכר על סיום מוקדם בתמורה לפיצוי, או לשווק את הדירה כנכס מניב. ההחלטות האלה מתקבלות בדרך כלל לפי הוראות בית המשפט או כונס הנכסים, ולכן שותף שיש לו עמדה צריך להציג אותה בזמן. מי שמעדיף לנהל את התהליך בעצמו יכול לבחון את האפשרות של מכירה בשוק החופשי במסגרת פירוק השיתוף.
אפשרות נוספת, שמתאימה במיוחד לדירה מושכרת, היא שאחד השותפים ירכוש את חלקם של האחרים וימשיך להשכיר. כך נמנעת מכירה לצד שלישי, השוכר אינו מושפע כלל, והשותף הרוכש מקבל דירה להשקעה במלואה.
צעדים מעשיים לשותף בדירה מושכרת
לפני שמגישים תביעה, או מיד כשמתקבלת תביעה, כדאי לעשות סדר בכמה דברים: לאתר את חוזה השכירות העדכני ולבדוק מתי הוא מסתיים והאם יש בו אופציות הארכה; לברר מי גובה את שכר הדירה ולאן הוא מועבר; ולבדוק אם קיים הסכם שיתוף בין השותפים שמסדיר את הניהול.
💡 טיפ מקצועי
שלחו לשוכר הודעה מסודרת, בחתימת כל השותפים או בהוראת בית המשפט, שמסבירה לאן לשלם את דמי השכירות ולמי לפנות בתקלות. שוכר שמקבל הוראות סותרות משותפים שונים עלול להפסיק לשלם, ואז כל השותפים נפגעים. הודעה אחת ברורה מונעת את זה.
בנוסף, כדאי לשמור על תקשורת עניינית עם השוכר. שוכר שמרגיש מאוים עלול לעזוב, לעכב תשלומים או להקשות על ביקורי שמאי ורוכשים פוטנציאליים. שוכר שמבין שזכויותיו מוגנות ושהחוזה שלו יכובד, ישתף פעולה לרוב גם עם הצגת הדירה לקונים.
ולבסוף, אל תשכחו את היבטי המס. הכנסה משכירות מדווחת בדרך כלל על ידי כל שותף לפי חלקו, והמכירה עצמה עשויה להיות אירוע מס שבח. שני אלה משפיעים על הסכום שכל שותף יקבל בסוף, ולכן כדאי לבחון אותם עם עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין לפני שמתקבלות החלטות.
שאלות ותשובות
האם אפשר לפנות את השוכר בגלל תביעה לפירוק שיתוף?
לא. לפי סעיף 21(א) לחוק השכירות והשאילה, זכות השכירות תקפה כלפי כל אדם. תביעה לפירוק שיתוף נוגעת ליחסים בין השותפים, ואינה מבטלת את חוזה השכירות. השוכר רשאי להישאר עד תום החוזה כל עוד הוא עומד בתנאיו.
אחד השותפים גובה לבד את כל שכר הדירה. מה עושים?
לפי סעיף 35 לחוק המקרקעין, כל שותף זכאי לחלק מפירות הנכס לפי חלקו. השותף הגובה חייב להעביר לאחרים את חלקם. ניתן לדרוש זאת ממנו, לבקש הוראות מבית המשפט, או לדרוש שהסכומים ייכללו בהתחשבנות לפני חלוקת התמורה.
מה קורה לחוזה השכירות כשהדירה נמכרת לרוכש חדש?
לפי סעיף 21(ב) לחוק השכירות והשאילה, הרוכש בא במקומו של המשכיר לעניין הזכויות והחיובים לפי חוזה השכירות. החוזה ממשיך מול הבעלים החדשים עד לתום תקופתו, והמשכירים חייבים להודיע לשוכר בכתב על העברת הזכויות.
האם מותר לשותף אחד להאריך את חוזה השכירות בזמן ההליך?
ניהול רגיל של הנכס נקבע בידי בעלי רוב החלקים, ודבר החורג מניהול רגיל טעון הסכמת כל השותפים. הארכה ארוכה במיוחד או בתנאים חריגים, בזמן שתביעת פירוק תלויה ועומדת, עלולה להיחשב חריגה, ולכן לא כדאי לבצע אותה בלי הסכמה או הוראת בית המשפט.
מקורות שצוטטו במאמר (4)
- [1] חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, סעיפים 30 עד 37, 40 ו-79 – נבו
- [2] חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, סעיפים 21 ו-25יא – נבו
- [3] חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ז-2017 – רשומות, ספר החוקים
- [4] חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 – נבו
מילון מושגים
סיום הבעלות המשותפת בנכס, בהסכמה או בצו בית משפט, בדרך של חלוקה בעין, מכירה או רישום בית משותף.
ההכנסות שהנכס מניב, ובהן דמי שכירות. כל שותף זכאי להם לפי חלקו בנכס.
פעולות שוטפות בנכס המשותף, כמו גביית שכר דירה ותיקונים, שבעלי רוב החלקים רשאים להחליט עליהן.
הסכם בין השותפים על ניהול הנכס, השימוש בו וזכויותיהם. כשהוא קיים, הוא גובר על הוראות ברירת המחדל שבחוק.
גורם שבית המשפט ממנה כדי למכור את הנכס, ולעיתים גם לנהל אותו ולגבות את הכנסותיו עד המכירה.
דייר הזוכה להגנה לפי חוק הגנת הדייר, שאינה תלויה בתקופת חוזה, ומשפיעה באופן מהותי על שווי הנכס.
המאמר עודכן לאחרונה: ספטמבר 2026 ומשקף את המצב המשפטי הנוכחי. כל הליך פירוק שיתוף נבחן לפי נסיבותיו, לפי הסכם השיתוף אם קיים, ולפי הוראות בית המשפט. המידע המובא אינו ייעוץ משפטי ואינו תחליף לבדיקה פרטנית.
שותפים בדירה מושכרת ורוצים לפרק את השיתוף?
משרד עו"ד יוני לוי מלווה שותפים בפירוק שיתוף, מהסדרת גביית שכר הדירה ועד מכירת הנכס וחלוקת התמורה. פנו לייעוץ ראשוני.
