התמודדות עם קבלנים – הקרב על הזכויות שלכם
המעבר לדירה חדשה הוא אחד הרגעים הכי מרגשים בחיים. אחרי חודשים של תכנון, לילות בלי שינה וכנראה גם הלוואה לא קטנה – אתם סוף סוף מקבלים את המפתחות. אבל אז מגיע הרגע שפחות חיכיתם לו: מתגלים הסדקים – לא רק בקירות, אלא גם בהבטחות של הקבלן.
רטיבות בקיר הסלון? "זה טבעי, הדירה חדשה".
דלת שלא נסגרת טוב? "זה בטח קרה אחרי המעבר".
וחמור מכל – קבלן שמתחמק, מבטיח שיתקן ולא חוזר אליכם.
נשמע מוכר? אתם לא לבד. לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון, עשרות אלפי דירות חדשות בישראל נמסרות בכל שנה עם ליקויים. חלקם קלים, אבל רבים מהם חמורים מספיק כדי לפגוע באיכות החיים או אפילו בבטיחות הדירה.
כמי שמתמודד עם מקרים כאלה כבר מעל עשור, אני, עורך דין יוני לוי, ראיתי את כל התירוצים האפשריים. לצערי, רבים מהלקוחות שלי הגיעו אליי בשלב שבו כבר איבדו תקווה – אחרי חודשים של הבטחות סרק מצד הקבלן. אבל האמת? החוק לצידכם, ואתם ממש לא חייבים להבליג.
חוק המכר (דירות) – כך הוא מגן עליכם
החדשות הטובות הן שלא מדובר רק במילה שלכם מול המילה של הקבלן. חוק המכר (דירות), תשע"א-1973, נכתב בדיוק בשביל להגן עליכם במקרים כאלה.
החוק קובע שתי תקופות אחריות עיקריות שבהן הקבלן מחויב לתקן ליקויים:
- שנת הבדק: השנה הראשונה לאחר מסירת הדירה. כל ליקוי שמתגלה במהלך תקופה זו – גם אם הוא קטן או "אסתטי" בלבד – מחייב את הקבלן לתקן אותו. אתם לא צריכים להוכיח שהליקוי נגרם באשמת הקבלן.
לדוגמה: גיליתם רטיבות בקירות חדר השינה אחרי מספר חודשים? הקבלן מחויב לתקן, גם אם מדובר בנזילה מינורית. - שנות האחריות: לאחר שנת הבדק, נכנסת לתוקף תקופת אחריות שנמשכת בין 3 ל-7 שנים (בהתאם לסוג הליקוי). כאן הדיירים צריכים להוכיח שהבעיה נובעת מביצוע לקוי של הקבלן.
לדוגמה: ליקויים חמורים באיטום, בעיות בשלד או תקלות במערכות החשמל שצצות כעבור שנתיים עדיין נחשבים באחריות הקבלן.
החוק הזה הוא הכלי המשפטי המרכזי שלכם, והוא נועד להבטיח שתקבלו את מה שהובטח לכם – דירה תקינה ובטוחה למגורים.
התחמקויות נפוצות של קבלנים – איך לזהות אותן בזמן
במהלך השנים שמעתי את כל התירוצים האפשריים, וכמעט כל דייר שעבר את התהליך הזה מכיר לפחות אחד מהמשפטים הבאים:
- "זה רק פגם אסתטי" – גם כשהרטיבות מכסה חצי קיר או כשהטיח נופל מהתקרה.
- "זה נגרם בגללכם" – כי כנראה להזיז ספה גרם לסדק בתקרה.
- "זה עומד בתקנים" – משפט שתמיד נשמע מרגיע, עד שמבינים שהתקן לא תמיד מכסה את כל הבעיות.
- "נטפל בזה בהמשך" – הבטחה שמגיעה שוב ושוב אבל לעולם לא מתממשת.
הבעיה האמיתית היא שלעיתים קרובות הדיירים מקבלים את התשובות האלה בלי להטיל ספק. כאן נכנס לתמונה עורך דין ליקויי בניה שיידע לזהות התחמקויות ולפעול בהתאם.
הצעד הראשון: תיעוד זה שם המשחק
הטעות הכי נפוצה שאני רואה אצל דיירים היא חוסר תיעוד. לפעמים מדובר בשיחת טלפון עם הקבלן שבה הוא מבטיח לתקן, אבל כעבור שבועיים – שום דבר לא קורה.
אז מה כן לעשות?
- לצלם את הליקויים מכל זווית. אפילו שריטה קטנה יכולה להפוך לראיה חשובה בהמשך.
- לתעד כל שיחה עם הקבלן. בין אם מדובר בשיחה טלפונית, הודעת ווטסאפ או מייל – שמרו הכול.
- להזמין מהנדס בדק בית. דו"ח מקצועי שיערוך מהנדס מוסמך יהווה את הבסיס לתביעה במידת הצורך.
מניסיון, תיק ראיות מסודר עושה את כל ההבדל. היו לי מקרים שבהם רק בזכות תיעוד מדויק קיבלנו פסק דין מהיר לטובת הדיירים.
איך לפנות לקבלן נכון?
אז אחרי שתיעדתם את הליקויים, איך פונים לקבלן בצורה שתוביל לתוצאות?
- מכתב התראה רשמי. זה הצעד הראשון שאני ממליץ עליו ברוב המקרים. מכתב כזה, מנוסח על ידי עורך דין לליקויי בניה, מציין את הליקויים, דורש את תיקונם תוך פרק זמן סביר (לרוב 30 יום) ומבהיר את הכוונה לנקוט בצעדים משפטיים במידה והדרישה לא תענה.
מכתבי התראה מנוסחים היטב יכולים להוות כלי לחץ משמעותי. ברוב המקרים, הקבלנים מבינים שמישהו שמכיר את החוק עומד מאחורי הדייר – ופועלים בהתאם.
מה קורה אם הקבלן מתעלם גם אחרי מכתב התראה?
כאן יש כמה אפשרויות:
- תביעות קטנות: אם מדובר בליקויים בסכום נמוך יחסית (עד 34,000 ש"ח), ניתן להגיש תביעה קטנה לבד.
- תביעה בבית משפט שלום: במקרים חמורים או מורכבים, תביעה בליווי עורך דין תבטיח תהליך מקצועי יותר.
- מינוי מומחה מטעם בית המשפט: לעיתים, בית המשפט ימנה מהנדס מטעמו שיבדוק את הליקויים ויכריע בסוגיה.
אחת השאלות שאני שומע הרבה היא האם באמת כדאי להיכנס להליך משפטי. האמת? בהרבה מקרים לא צריך. עצם הפנייה הרשמית דרך עורך דין משדרת מסר ברור לקבלן – והלחץ הזה מביא אותו לפעול.
שאלות נפוצות על ליקויי בניה
מה ההבדל בין ליקוי בניה קל לליקוי חמור?
ליקוי קל הוא פגם אסתטי או בעיה שאינה פוגעת בשימוש התקין של הדירה (כגון טיח מתקלף). ליקוי חמור כולל בעיות מבניות, תקלות בתשתיות או כשלים באיטום שעלולים לגרום לנזק לדירה או לסיכון לדיירים.
האם אפשר לקבל פיצוי גם על עוגמת נפש?
כן. בתי המשפט פוסקים לעיתים קרובות פיצוי נוסף על עוגמת נפש, במיוחד במקרים שבהם הקבלן התעלם מפניות הדיירים לאורך זמן.
האם יש מגבלת זמן לתבוע על ליקויי בניה?
כן. חוק ההתיישנות קובע תקופה של 7 שנים לתביעות ליקויי בניה, אך יש חריגים – בעיקר כאשר הליקוי התגלה רק אחרי מספר שנים.
כמה מילים לסיום
גילוי ליקויי בניה בדירה חדשה הוא לא סוף העולם, אבל כן אתגר. כמי שמלווה דיירים כבר למעלה מעשור, אני, עורך דין יוני לוי, ראיתי איך דיירים מצליחים לעמוד על שלהם ולקבל את מה שמגיע להם – ולעיתים גם מעבר לזה.
אם אתם מתמודדים עם קבלן שמתחמק או מתעלם מהפניות שלכם – אל תחכו. ככל שתפעלו מוקדם יותר, כך תגדילו את הסיכוי לתקן את הבעיה במהירות ולקבל את הפיצוי שמגיע לכם.
מ- א' עד ת'
- 11 שנות ניסיון
- עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
- בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet
