הרחבת דירת מגורים: אחוז ההסכמה הנדרש בבית משותף

הוראות הדין בגדרן מוסדרת זכותו של בעל דירה בעניין הרחבת דירת מגורים הנמצאת בבעלותו תוך מימוש זכויות בניה קבועות בסעיפים 71א'-ד' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

 

אחוז ההסכמה הנדרש בבית משותף

בסעיף 71א' לחוק המקרקעין מוגדרת הרחבת דירה כ"הגדלה של שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת תוקף".

סעיף 71ב(א) מתנה את הזכות להרחבת דירה אגב מימוש זכויות בניה בשני תנאים מצטברים:

"רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף  צמוד לדירותיהם להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה".

בהמשך, הסעיף מקל בדרישה וקובע כי:

"..ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות".

דהיינו, קובע הסעיף כי הרחבת דירה כרוכה בהסכמה של 75% מבעלי הדירות אשר צמודים להם 2/3 מהרכוש המשותף, ואילו כאשר מדובר בהרחבת דירה לשם בניית ממ"ד די בהסכמת 60% מבעלי הדירות בבית.

 

התנגדות לבקשת הרחבה למי שדירתו הורחבה בעבר

בסעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין נקבע כי:

"בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין"

השאלה המהותית ביותר היא מהי "הרחבה דומה". הגדרת ה'שסתום' מהווה פתח למקרים רבים אשר עשויים להיכנס בגדרה. סקירת פסיקת בית המשפט מביאה לתמונה כללית לגבי המושג 'הרחבה דומה' וכעת אפרט אותה בקצרה.

הקריטריון שעל בסיסם יקבע אם מדובר ב'הרחבה דומה'

השטח הנוסף המבוקש: יש לוודא כי קיימת פרופורציה מסוימת בין שטח הנוסף המבוקש לבין זה שהשטח הנוסף שהורחב על ידי בעל הדירה האחר. הטעם בסיס דרישה זו הוא בכך כי לא ניתן לומר שדין הרחבה עשרות מטרים כדין הרחבה של מספר מטרים בודדים.

עם זאת יודגש, אין לראות בקריטריון "השטח הנוסף" כקריטריון הבלעדי אלא כקריטריון מנחה בלבד. נוכח העובדה כי מדובר במושג שסתום ['הרחבה דומה'] אזי אין לפרש אותו רק באמצעות קריטריון אחד ויחיד. אגב, זו גם הסיבה מדובר בחר המחוקק לקבוע מושג שסתום.

 

"הרחבה מסוד דומה"

סעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין קובע כי יראו בבעל דירה אשר כבר הרחיבו את דירתו הרחבה דומה כמי שמסכים לבקשה ביצוע הרחבה על ידי בעל דירה אחר. מטרת הסעיף הוא למנוע את האפשרות של בעל דירה שביצע כבר הרחבה יסכל את בקשתו של בעל דירה אחר לבצע הרחבה דומה.

חשוב להדגיש, בית המשפט מפרש את המונח 'הרחבה דומה' כ'הרחבה מסוג דומה' בהיבט המהותי בניהם. כל מקרה ייבחן לגופה של בקשה ביחס לבקשות שאושרו בעבר.

לדוגמא, סגירת מרפסת בעבר על ידי בעל דירה מהווה הסכמה עקרונית לביצוע הרחבות דומות על ידי בעלי דירות אחרים אף אם אין שטחן של המרפסות זהה בגדלן.

 

מידת הפגיעה ברכוש המשותף

קריטריון מנחה נוסף ביחס לשאלה האם לאשר בקשה לרחבת דירה והוא מידת הפגיעה ברכוש המשותף. השאלה שנבחנת היא האם יש בבקשה להרחבה משום פגיעה או ניצול ברכוש המשותף העולה בצורה ניכרת מזו שנעשתה על ידי בעלי דירות אשר הרחיבו את דירתם בעבר.

דהיינו, הרחבה דומה משמעה שימוש בשטחים להרחבת דירה שההפרעה מהם לרכוש המשותף אינה שונה מהותית.

לסיכום, לאו דווקא ההסכמה הפרסונאלית המפורשת להרחבה נחוצה, ודי בכך שהדירה הורחבה כדי שבעליה "ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין".

 

הדין כאשר הבית המשותף כולל יותר ממבנה אחד

כאשר עסקינן בבית משותף אשר מורכב ממספר מבנים, יש לקבל את הרוב הדרוש לשם ביצוע ההרחבה מקרב כל בעלי הדירות בכל המבנים המרכיבים את הבית המשותף ולא רק מקרב בעלי הדירות במבנה הנדון.

 

הימנעות מהתנגדות והשווי שלה להסכמה לפי החוק

באשר לאופן קבלת ההסכמה, קבעה הפסיקה כי היות ועסקינן בזכויות קנייניות חייבת ההסכמה של בעל דירה להרחבת דירה אחרת בבית המשותף להיות ברורה, מפורשת ובלתי משתמעת לשתי פנים.

ולכן, אין להסיק מהיעדר הסכמה או מ'ישיבה על הגדר' הסכמה פוזיטיבית ואין היא יכולה להילמד משתיקה או מהעדר התנגדות. דהיינו, חרף העובדה כי נדרש אחוז הסכמה מופחת לשם ביצוע הרחבה אך עדיין יש לקבל הסכמה מפורשת לביצוע ההרחבה ולא הימנעות מהתנגדות.

 

התנגדות בחוסר תום לב

במידה ובית המשפט ימצא כי בעל דירה מביע את התנגדותו לביצוע הרחבה שלא בתום לב אזי רשאי הוא לקבוע כי הבקשה לביצוע הרחבה תאושר חרף העובדה כי אין רוב מספיק כנדרש על פי החוק.