עורך דין התחדשות עירונית

עם הצטמצמותם של השטחים הפנויים לבנייה במדינת ישראל הולכים ומתרחבים פרויקטים שונים של התחדשות עירונית, שמטרתם לנצל ולחדש את השטחים שכבר בנויים. בכתבה הבאה נפרט כל מה שצריך לדעת על עורך דין התחדשות עירוניתפעמים רבות בפרויקטים הללו שמים הדיירים דגש משמעותי על בחירת היזם, ומזניחים את בחירת עורך הדין המלווה. אך האמת היא שבחירת עורך דין התחדשות עירונית היא אחת ההחלטות החשובות ביותר, ואין להקל בה ראש.

 

תפקידו של עורך דין התחדשות עירונית

תפקידו של עורך דין התחדשות עירונית הוא מגוון ורחב, וכמובן משתנה בין הסוגים השונים של ההתחדשות העירונית. בכל זאת ניתן לאפיין בכלליות את פעולותיו של עורך דין המלווה פרויקט התחדשות עירונית על פי שני סוגים: פעולה משפטית ופעולה מסחרית.

 

פעולות משפטיות

פעולות בעלות אופי משפטי אלו הפעולות שהיינו מצפים מעורך דין לעשות. במקרה של התחדשות עירונית ניתן למצוא בין פעולות אלו את הדברים הבאים: רישום בטאבו, עריכת החוזה על כל פרטיו, עמידה על הוראות החוק והחוזה ועל זכויות הדיירים לאורך הדרך, הבטחת הבטוחות, לוחות הזמנים והתמורות, ועוד.

 

פעולות מסחריות

הייחודיות של תפקידו של עורך דין התחדשות עירונית מתבטאת בכך שעליו לבצע, בנוסף לפעולות המשפטיות, גם פעולות בעלות אופי מסחרי. בין פעולות אלו ניתן למצוא: בחינת היזמים והצעותיהם, ניהול משא ומתן עם היזמים ועם בעלי הדירות השונים, ועוד.

למאמר בנושא: טיפים שיסייעו לכם להימנע מצרות לפני ביצוע עסקת נדל"ן לחצו כאן >>>

כיצד בוחרים עורך דין התחדשות עירונית?

בתחילתו של סעיף זה ראוי לחזור ולהדגיש שבחירה נכונה בעורך דין במקרה של התחדשות עירונית היא קריטית, ויש בה פוטנציאל לקביעת גורלו של הפרויקט כולו, לכן אין להקל בה ראש. עתה נעמוד על כמה שיקולים שיש לשקול בעת בחירת עורך דין התחדשות עירונית:

שיקול 1: היעדר ניגוד עניינים

שיקול זה מוצב בראש הרשימה, כיוון שהוא נוגע בליבת האמון בין הדיירים לבין מי שמייצג את זכויותיהם. מאחר ששכר הטרחה של עורך הדין מטעם הדיירים משולם בפועל על ידי היזם – יש לוודא שהעו"ד אינו כבול בשום אופן להתחייבות כלשהי כלפי היזם.
כאשר קיים ניגוד עניינים – המשמעות בפועל היא שלדיירים אין באמת עורך דין שמגן עליהם. זו הסיבה שאני, מטעמים עקרוניים ומקצועיים, לא מייצג יזמי התחדשות עירונית כלל, במטרה לשמור על עצמאות מלאה ונאמנות מוחלטת לדיירים.
למידע נוסף, קראו גם את המאמר המלא שכתבתי על ניגוד האינטרסים בין היזם לבין עורך הדין.

 

שיקול 2: מקצועיות

ברור לכל שהמקצועיות היא מהשיקולים הראשונים במעלה בבחירת כל בעל מקצוע. במקרה של בחירת עורך דין התחדשות עירונית הדבר חשוב במיוחד, שכן ליווי של פרויקט כזה דורשת התמקצעות בתחומים משפטיים שונים, ואף בתחומים מסחריים שונים.

על כן בבחינת מקצועיותו של עורך הדין יש לבדוק האם הוא מוכשר לעיסוק בתחומי המקרקעין, ובתוך תחום זה ספציפית בעסקאות מקרקעין מורכבות, המיסים, החוזים, המסחר ועוד.

 

שיקול 3: ניסיון

ליווי פרויקט של התחדשות עירונית הוא משימה לא פשוטה כלל. במקרה כזה לניסיון בליווי פרויקטים דומים יש חשיבות מכרעת למידת הצלחתו של התהליך. על כן מומלץ לבחור דווקא בעורך דין שיש לו ניסיון בעסקאות כאלה, ושהפרויקטים שליווה בעבר הסתיימו לשביעות רצונם של הדיירים.

 

שיקול 4: יחסי אנוש

אנשים רבים לא נוטים להעניק חשיבות רבה לשיקול הקשור בטיב יחסי האנוש של עורך הדין המלווה, אך אין זה בצדק. עורך דין התחדשות עירונית יאלץ לעבוד בקשר צמוד עם הדיירים למשך תקופה ארוכה, ועל מנת לעבור תקופה זו בהצלחה כדאי לדאוג מראש לכך שהיחסים בין הדיירים לעורך הדין יהיו נעימים.

בנוסף ליחסי אנוש טובים על עורך הדין להיות פנוי, קשוב וזמין לדיירים. לכל אלו השפעה רבה על הצורה בה יתנהל ההליך ועל מידת שביעות הרצון של כל הצדדים לו.

 

שיקול 5: עורך דין משותף לכל הדיירים מול עורך דין אישי

שיקול נוסף שיש לשקול בשכירת עורך דין הוא האם אפשר להסתפק בעורך דין אחד שייצג את האינטרסים של הדיירים כולם, או שכדאי לכל דייר לשכור עורך דין משלו.

האמת היא שבמקרה הזה אין תשובה חד משמעית והדבר תלוי בנסיבות העניין. כך למשל כאשר לדייר אחד ישנם אינטרסים מיוחדים, השונים מהאינטרסים של שאר בעלי הדירות, כדאי לו להצטייד בליווי של עורך דין פרטי שידאג להגשמת האינטרסים האישיים שלו.

 

שיקול 6: משרד גדול מול משרד בוטיק

למשרד עורכי דין גדול יש יתרון בכך שיש בו הרבה ידיים עובדת, מיומנות וניסיון רב שנצברו לאורך השנים. עם זאת, לעיתים דווקא במשרד בוטיק קטן יותר היחס יהיה יותר אישי וצמוד ויביא בסופו של דבר לתוצאות טובות יותר.

בהקשר הזה חשוב להוסיף שבמשרדים גדולים פעמים רבות אי אפשר לבחור מראש את עורך הדין הספציפי שילווה את ההליך, לעומת משרדי בוטיק שכן מאפשרים זאת.

הנקודה הזאת היא חשובה מכיוון שמשרת עורך דין מלווה בהתחדשות עירונית היא סוג של משרת אמון, וחשוב שהדיירים יוכלו לבחור בעצמם את האדם בו הם בוטחים להוביל את הפרויקט.

 

שיקול 7: ייצוג בתביעות

לרוב הסכם הייצוג עם עורך דין התחדשות עירונית אינו כולל ייצוג בתביעות שמתפתחות בשל סיבוכים בפרויקט. יש בכך יתרון שכן הדבר מאפשר לדיירים לבחור עורך דין שמתמחה דווקא בסכסוך הספציפי שהתגלע בין הצדדים.

 

 

התחייבויות מסוגים שונים של עורך הדין לקבלן עלולות להציב את עורך הדין תחת ניגוד עניינים חמור בתפקודו כמייצג הדיירים, דבר שיפגע ישירות באינטרסים של בעלי הדירות.

חשוב להדגיש שעצם העובדה ששכר הטרחה של עורך הדין משולם על ידי היזם לא מהווה ניגוד עניינים או זיקה אסורה, אך אם למשל עורך הדין מייצג גם את היזם וגם את הדיירים הרי שיש כאן ניגוד אינטרסים חמור שמהווה גם הפרה של כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין.

פעמים רבות ניגוד אינטרסים או זיקה בין עורך הדין ליזם לא יהיו גלויים לעיני כל, ולכן חשוב לבדוק זאת היטב לפני שמחליטים על התקשרות עם עורך הדין.

לפרטים נוספים בנושא ליווי עורך דין בהתחדשות עירונית פנו לעו"ד יוני לוי, עורך דין  בעל ניסיון בפרויקטים שונים של התחדשות עירונית.