העברה ללא תמורה בין אחים: האם ניתן לקבל פטור ממס?

העברת דירה במתנה בין אחים היא סוגיה משפטית המעוררת לא פעם בלבול בקרב בעלי נכסים.

בניגוד להעברה מהורה לילד, שבה הפטור ממס שבח הוא רחב, חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 מחיל כללים שונים וקשיחים הרבה יותר כשמדובר באחים.

החל מתיקון 76 לחוק, המדינה צמצמה משמעותית את האפשרות להעביר נכסים בין אחים ללא מס, מתוך מטרה למנוע מצבים שבהם אחים משמשים "צינור" להעברת פטורים ממס שבח.

כעורך דין המלווה עסקאות משפחתיות, תפקידי הוא לבחון את מקור הנכס ולוודא האם העסקה אכן עומדת בתנאים המצומצמים המאפשרים פטור.

ההבדל המהותי: תנאי "מקור הנכס"

הכלל המרכזי שחשוב להבין הוא שבין אחים, הפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מותנה במקור הנכס.

• נכס שהתקבל במתנה או בירושה מהורה/סבא: העברה ללא תמורה בין אחים תהיה פטורה ממס שבח רק אם הזכות המועברת התקבלה אצל האח הנותן בדרך של מתנה או ירושה מהורה או מהורי הורה.
• נכס שנקנה בכסף מלא: אם אח רכש דירה מכספו בשוק החופשי, הוא לא יוכל להעביר אותה לאחיו ללא תמורה בפטור ממס שבח.

  במקרה כזה, העסקה תיחשב כעסקת מכר רגילה וחייבת במס שבח מלא (או ניצול פטור של דירה יחידה, אם קיים).

מס רכישה בהעברה בין אחים

במישור של מס הרכישה, הכללים מעט יותר מקלים אך עדיין דורשים דיוק. תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (מס רכישה) מאפשרת תשלום של שליש ממס רכישה רגיל בהעברה לקרוב ללא תמורה.

שימו לב: הגדרת "קרוב" לעניין מס רכישה כוללת אח או אחות, ולכן במישור הזה ההטבה (שליש מס) לרוב תינתן, גם אם אין פטור ממס שבח.

טבלה מסכמת: העברה ללא תמורה – הורים לעומת אחים

המלכודות המשפטיות בעסקת מתנה בין אחים

1. דיווח כפול: יש לדווח על העסקה תוך 30 יום לרשות המיסים. טעות בסיווג העסקה כ"פטורה" כאשר הנכס נקנה מכסף פרטי תגרור קנסות ודרישות תשלום גבוהות.
2. ירושות וצוואות: כאשר אחים מחלקים ביניהם עיזבון, חשוב לעשות זאת במסגרת הסכם חלוקת עיזבון לפני רישום הירושה, כדי להימנע מתשלומי מס מיותרים שעלולים לחול בהעברה מאוחרת יותר כ"מתנה".
3. תקופת הצינון: גם בין אחים, אם המקבל ירצה למכור את הדירה בעתיד בפטור של "דירה יחידה", עליו להמתין את תקופת הצינון הקבועה בחוק (3 או 4 שנים).

חשיבות הליווי המקצועי

בעקבות תיקון 76, הליך של העברה ללא תמורה בין אחים מחייב בדיקה היסטורית של שרשרת הבעלות על הנכס. ללא בדיקת מקור הכסף או מקור הזכות, הצדדים עלולים להיקלע לחבות מס של מאות אלפי שקלים שלא תוכננה מראש.

כעורך דין מקרקעין, אני מוודא שכל עסקת מתנה משפחתית מבוצעת רק לאחר בחינה מוקדמת של היבטי מיסוי וניהול נכון של התצהירים והדיווחים לטאבו.

סיכום

העברה ללא תמורה בין אחים היא פתרון מצוין לשימור נכסים בתוך המשפחה, בתנאי שהיא נעשית תחת פיקוח משפטי הדוק.

המגבלות על נכסים שלא התקבלו בירושה או במתנה מהורה הן קפדניות, וחשוב לתכנן את המהלך בצורה שתמנע "תקלות מס" יקרות. אני כאן כדי לסייע לכם לבחון את זכאותכם לפטור ולהוביל את הרישום בצורה החלקה והבטוחה ביותר.

מעוניינים לבצע העברת נכס בתוך המשפחה? צרו קשר עם משרדי לתיאום פגישת ייעוץ אישית.