העברה ללא תמורה של נכסים היא עניין שמתבצע מידי יום ביומו, בדרך כלל במסגרת יחסי משפחה. רוב האנשים נוטים לראות בהעברה כזאת מתנה גרידא, ללא כל משמעות משפטית, אך האמת היא שזה לא ממש כך, ולהעברה ללא תמורה השלכות משפטיות שונות.
דגשים להעברה ללא תמורה:
מהי העברה ללא תמורה?
העברה ללא תמורה היא מקרה בו נכס מועבר מיד אחת ליד אחרת ללא כל תמורה כספית. עסקאות אלו נקראות גם בשם "עסקאות מתנה". עסקאות כאלה יכולות להתבצע בכל נכס, והן נחשבות לעסקאות לכל דבר בעניין.
כאשר מדובר בעסקאות שהן חוזיות במהותן ייראו אותן כחוזה חד צדדי, כלומר כזה שמקבל המתנה צריך לעשות קיבול כדי לקיימו אך לא מעבר לכך.
המשמעות המשפטית של חוזה חד צדדי היא שהנותן יכול באופן עקרוני לחזור בו מההתחייבות שלו בכל רגע, אך לעיתים, אם המקבל הסתמך על המתנה ושינה את מצבו לרעה בעקבותיה, ייתכן שהנותן יחויב בתשלום פיצויים.
כאשר מדובר בעסקאות קנייניות המשמעות המשפטית קצת שונה, נעמוד עליה בסעיף הבא.
מכר ללא תמורה – העברת דירה במתנה
העברה ללא תמורה קניינית נעשית בדרך של מכר ללא תמורה. המקרה הנפוץ של מכר כזה הוא העברת דירה במתנה בתוך המשפחה הגרעינית, בין הורים לילדים, בין בני זוג ובין אחים.
במקרה של עסקת מתנה במקרקעין, בניגוד לעסקה חוזית, נותן המתנה לא יכול להתחרט לאחר העברת הרישום, שזהו רגע רכישת הקניין בקרקע. מרגע זה יכול בית המשפט לאכוף עסקאות מתנה ככל עסקת קניין רגילה, על אף שלא ניתנה כל תמורה בעד הנכס.
הדרך היחידה בה ניתן לבטל עסקת מקרקעין ללא תמורה היא בהצבת תנאים מראש לקיומה של העסקה. נותן המתנה יכול לקבוע שאם תנאים אלו לא יקוימו יוחזרו המקרקעין לבעליהם המקוריים.
למכר ללא תמורה השלכות משפטיות שונות הנוגעות בעיקר להסדרי המס שחלים על עסקאות שכאלה.
הסדרי מס בהעברה ללא תמורה
בכל עסקה קניינית חלים הסדרי מס שונים על הקונה: מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה. כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה ישנם הטבות משמעותיות בהסדרי בהמס הללו, בהתאם לנסיבות:
מס רכישה – תקנות מס רכישה
תקנה 20 לתקנות מס רכישה קובעת כי:
"במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו יהא מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל".
מדובר בהטבה משמעותית, בגובה 2/3 ממס הרכישה המקורי. להטבה זו זכאים אך ורק מי שמוגדרים קרובי משפחה על פי התקנות ואלו הם: בן זוג, מי שהיה בן זוג במשך 6 חודשים לפני ההעברה, הורה, צאצא, בן זוג של צאצא ואח.
העברה ללא תמורה בין בני זוג
תקנה 21 לתקנות מס רכישה מעניקה פטור מלא ממס רכישה במקרה בו מתרחשת עסקת מתנה בין בני זוג במסגרתה מועברת הדירה בה הם מתגוררים יחד. אם אינם מתגוררים בדירה זו יחול עליהם ההסדר הרגיל המופיע בתקנה 20.
גם כאשר מדובר בהעברה ללא תמורה במסגרת הליך גירושין בני הזוג יזכו בפטור מלא ממס רכישה עבור דירת המגורים שלהם. על מנת לזכות בפטור זה יהיה עליהם להגיש הסכם גירושי שקיבל מעמד סופי של פסק דין על ידי ערכאה שיפוטית.
מס שבח – חוק מיסוי מקרקעין
סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע כי עסקאות העברה בין קרובי משפחה פטורות לחלוטין ממס שבח.
ההגדרה של קרבת משפחה בחוק מיסוי מקרקעין רחבה יותר מזו המופיעה בתקנות מס שבח וכוללת את האנשים הבאים: בן זוג, הורה, הורי ההורה, צאצאים ובני זוגם, צאצאי בני זוג ובני זוגם, אחים ובני זוגם ואיגוד.
תקופת צינון
חשוב להדגיש שהחוק גם קובע "תקופת צינון" שאם במהלכה מקבל המתנה מוכר את הדירה שהתקבלה במתנה, הפטור המלא ממס שבח יבוטל. תקופת צינון זו נועדה למנוע תכנוני מס לא ראויים. תקופת הצינון עומדת על 3 שנים אם מקבל המתנה גר בה, ועל 4 שנים אם מקבל התנה אינו גר בה.
כאשר מקבל המתנה הוא קטין תקופת הצינון תספר החל מהגיעו לגיל 18, אך כאשר ההעברה מבוצעת על ידי הורים לילדם הקטין אין כלל תקופת צינון.
העברה בין אחים
אח או אחות נמצאים ברשימת קרובי המשפחה בחוק מיסוי מקרקעין, אך הם מקרה יוצא דופן. במקרה של העברה ללא תמורה בין אחים יהיה פטור ממס שבח רק אם מדובר במקרקעין שהתקבלו ללא תמורה או בירושה מהורה או מהורי ההורה.
היטל השבחה – חוק התכנון והבנייה
בחוק התכנון והבנייה מופרטים מספר צעדים תכנוניים העשויים להטיל על בעלי מקרקעין חבות בהיטל השבחה בעת מכירת הדירה, כלומר בעת "מימוש" ההשבחה. העברה ללא תמורה בין קרובי משפחה אינה נחשבת למימוש לעניין חוק זה, ולכן היטל ההשבחה נדחה עד למימוש הבא.
ההגדרה של קרבת משפחה בחוק התכנון והבנייה כוללת את האנשים הבאים: בן זוג, הורה, הורה ההורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח או אחות ובני זוגם.
שלבי עסקת העברה ללא תמורה
העברה ללא תמורה היא עסקת מקרקעין פשוטה למדי, בוודאי בהשוואה לעסקאות מקרקעין אחרות, אך עדיין יש לעשות אותה בדרך בה מתווה החוק, אחרת היתרונות שלה עשויים שלא לבוא לידי ביטוי. אלו השלבים העיקריים בביצוע עסקה כזאת:
שלב ראשון: תצהיר העברה ללא תמורה
בשלב הראשון על נותן המתנה ועל מקבל המתנה לחתום על תצהיר העברה ללא תמורה. במסגרת התצהיר נותן המתנה מצהיר שהוא נותן מתנה ומקבל המתנה מצהיר שהוא מקבל אותה.
בנוסף לכך, זהו המקום להכניס תנאים וסייגים לעסקה, ככל שיש רצון לכך, במסגרתם קובע נותן המתנה סיטואציות בהן העסקה תבוטל והנכס יחזור לידיו.
על מנת לזכות בהטבות המיסוייות שפורטו להלן יש להגיש את ההצהרה, בצירוף מסמכים נוספים, למיסוי מקרקעין בתוך חודש מיום העברת הנכס בפועל.
שלב שני: חתימה על שטר מכר
כאמור לעיל, גם עסקת מתנה נחשבת לעסקת מכר, ועל כן עליה לעמוד בכל התנאים של עסקת מכר רגילה. אחד מהתנאים הללו הוא חתימה על שטר מכר מסודר, הן על ידי הנותן והן על ידי המקבל, בנוכחות עורך דין.
סיכום
להעברה ללא תמורה יתרונות לא מבוטלים בתחום מיסוי המקרקעין, עניין שאין להקל בו ראש שכן הוא מהווה חלק נכבד מהסכום הכלול בעסקאות מקרקעין רגילות.
עם זאת, על מנת לנצל את היתרונות הללו יש צורך בידע משפטי נרחב הן בדיני המקרקעין בכלל, והן בדיני מיסוי המקרקעין בפרט.
ניסיון לבצע עסקה כזו ללא עזרה מקצועית של עורך דין מקרקעין עשוי בהחלט להסתיים בכישלון. כישלון שבמקרה הזה משמעותו היא הפסד כספי משמעותי לכל המעורבים בעסקה.
לפרטים נוספים ולייעוץ ראשוני פנו כבר עכשיו לעורך דין יוני לוי, עו"ד מומחה לדיני מקרקעין ולדיני מיסוי מקרקעין.
מדובר על מצב שבו נכס מועבר מאדם אחד לאדם אחר ללא תמורה כספית, חינם אין כסף. עסקאות מסוג זה יכולות להתבצע בכל נכס מכל סוג שהוא, והן נחשבות כ"עסקה" לכל דבר, גם אם לא ניתנה תמורה כספית עבורה.
כעיקרון, כיוון שמדובר בהעברת נכס ללא כל תמורה, העברה זו נחשבת לחוזה חד צדדי שהמעביר רשאי לחזור בו מהתחייבותו. עם זאת, במידה ומקבל המתנה הסתמך עליה באופן ששינה את מצבו לרעה בעקבותיה, לעיתים המעביר יידרש לשלם לו פיצויים אם הוא יחזור בו מהתחייבותו.
התשובה לשאלה זו תלויה בנסיבות ההעברה. כך למשל, במידה וההעברה בוצעה בין קרובי משפחה, תינתן הנחה משמעותית של שני שליש מגובה מס הרכישה שיש לשלם. במידה וההעברה בוצעה בין בני זוג, ישנו פטור מלא מתשלום מס רכישה.
כן. אמנם מדובר בהעברה שנעשית ללא כל תמורה, אך גם במקרים אלו ישנם אספקטים משפטיים שיש לבצע ותנאים שיש לעמוד בהם, כתלות בסוג העסקה ובזהות הצדדים. תמיד מומלץ לבצע עסקה כזו בליווי עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה.
