לקוחות רבים פונים אליי בשאלה האם העברה ללא תמורה חייבת במס. התשובה שלי אליהם היא, שלא במפתיע, תלוי. ככלל, העברה ללא תמורה חייבת במס כמו כל עסקה רגילה. אולם המחוקק קבע מצבים בהם העברה ללא תמורה תהיה פטורה כליל ממס שבח וממס רכישה. מהם אותם מצבים? מה התנאים הקובעים בחוק לפטור? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
דגשים להעברה ללא תמורה:
העברה ללא תמורה נחשבת לעסקה!
כבר בשלב זה אבהיר כי העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין נחשבת לעסקה. זה לא משנה אם העברת דירה בתמורה לכסף או בחינם, העברת הזכויות נחשבת בתור עסקה במקרקעין וככלל חייבת במס. עם זאת, כפי שנראה להלן, ישנם מצבים בהם המחוקק מעניק פטור ספציפי ממס להעברה ללא תמורה של זכויות במקרקעין. נעסוק כעת באותם מצבים, ואף במקרים בהם העברה ללא תמורה אכן חייבת במס.
מתי העברה ללא תמורה פטורה ממס?
כאמור, העברה ללא תמורה נחשבת עסקה במקרקעין. חוק מיסוי מקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין חייבת במס – על המוכר לשלם מס שבח, בעוד שעל הרוכש לשלם מס רכישה. אולם כפי שכבר ציינו לעיל, לעיתים הצדדים לעסקה יהיו פטורים ממס. נעסוק כעת בפטור ממיסוי מקרקעין בהעברה ללא תמורה בנוגע למס שבח, ולאחר מכן לפטור ממס רכישה בהעברה ללא תמורה.
העברה ללא תמורה – עסקה חייבת במס שבח?
חוק מיסוי מקרקעין קובע במפורש כי העברת זכויות במקרקעין חייבת במס שבח, "בתמורה או שלא בתמורה". אולם החוק מעניק פטור נקודתי כאשר העברה ללא תמורה של זכויות במקרקעין קורית בתוך המשפחה. לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, העברה ללא תמורה לקרוב משפחה פטורה ממס שבח. קרוב משפחה מוגדר ככל אחד מהבאים:
- בן זוג
- הורה
- סבים וסבתות
- צאצאים
- צאצאים של בן הזוג
- בני הזוג של הצאצאים
- אחים, אולם אך ורק ביחס לזכות מקרקעין שהתקבלה מהורים במתנה או בירושה!
ככל שאדם נותן במתנה דירה לאחד מהקרובים האמורים, הרי שנותן המתנה יהיה פטור ממס שבח. לכן, כאשר אדם מעביר דירה במתנה לבנו, למשל, האדם לא יתחייב במס השבח הריאלי על ההעברה.
מוקש לפניך – פטור מוגבל בהעברה ללא תמורה לאחים
שימו לב – העברת דירה ללא תמורה מאח אחד לאח אחר תהיה פטורה ממס, רק אם הדירה התקבלה מההורים בירושה או במתנה. בכל מקרה אחר, העברת דירה לאח או אחות תהיה חייבת במס שבח. לקוחות רבים נופלים בכך וסבורים שכל העברה ללא תמורה לאח או אחות פטורה ממס, ולאחר מכן מתפלאים על חיוב מלא במס שבח.
העברה ללא תמורה שלא לקרוב – מס שבח לפי מחיר שוק
במקרה בו ההעברה אינה לקרוב כהגדרתו בחוק, תחויבו במס שבח מלא. כיצד? והרי מס שבח מחושב לפי הרווח הנקי בעסקה, וכאן אין כל רווח! התשובה היא שהחישוב יתבצע לפי מחיר השוק של העסקה. רשות המיסים תבחן את העסקה כאילו הדירה נמכרה במחיר השוק, ותחשב את הרווח לפי זה. מדובר בחישוב מורכב, אשר תלוי גם בהערכה שמאית. הסתייעו בשירותיו של עורך דין מקרקעין כדי לצמצם את התשלומים במקרה שכזה למינימום ההכרחי.
העברה ללא תמורה – מס רכישה
כזכור, בעוד שמעביר הדירה עלול להתחייב במס שבח, מקבל הדירה יתחייב במס רכישה. עם זאת, כפי שנראה מיד, החיוב שלו לא יהיה מלא.
סעיף 20 לתקנות מיסוי מקרקעין, מעניק הנחה במס רכישה לדירה שהתקבלה במתנה מקרוב משפחה. הסעיף קובע כי קרוב המקבל דירה במתנה יהיה זכאי לפטור של שני שלישים ממס הרכישה. כלומר, הוא יהיה חייב לשלם שליש ממס הרכישה שהיה חל על העסקה אילו היה מדובר בעסקה בתמורה. חשוב לשים לב כי קרוב מוגדר באופן רחב יותר לעניין מס רכישה. גם אח ואחות מוגדרים כקרובים, אף אם הדירה לא התקבלה מההורים.
שימו לב – בשונה ממס שבח, לעניין מס רכישה תהיו זכאים להנחה בהעברה ללא תמורה מאח או אחות אף אם הדירה לא התקבלה מההורים.
דוגמה – איך מחשבים מס רכישה בהנחה בהעברה ללא תמורה?
כדי שהדברים לא יישארו על הנייר, נסתייע בדוגמה מספרית פשוטה כדי להבהיר כיצד עובד חיוב מס הרכישה בהעברה ללא תמורה. נניח כי קרוב משפחה שלכם העביר לכם דירה, בשווי 2 מיליון שקלים, ללא תמורה. זוהי הדירה השנייה בבעלותכם. על כן, שיעורי המס אשר אמורים לחול על העסקה הם שיעורי מס רכישה לדירה שנייה.
בנסיבות אלו, חבות המס המלאה שלכם אמורה לעמוד על 100 אלף שקלים, המהווים 5% משווי השוק של הדירה. אולם מכיוון שסעיף 20 מזכה אתכם בהנחה של 66% בתשלום מס הרכישה, תשלמו מס רכישה במקרה זה בסך 33 אלף שקלים בלבד – סכום משמעותי, אך נמוך באופן ניכר מהסכום המלא שהייתם משלמים ללא ההנחה.
עורך דין מקרקעין יוני לוי – שירותים משפטיים מהקצה אל הקצה
אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בתחום המקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. לאורך השנים ייצגתי מספר רב של לקוחות מרוצים בתחום הנדלן בכללותו, ובפרט בהליכי העברה ללא תמורה. הנה מקצת הדברים שאותם הלקוחות כתבו עליי:
אריאל ג'ין כותב: "ממליץ בחום!! יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו. מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח".
וכך כותב יונתן טל: "בדרך כלל מעדיף לא לפרסם… עבדתי בעבר עם עו"דים בתחום המקרקעין שמפרסמים את עצמם ו… חייב לשתף ביוצא דופן בעו"ד יוני לוי שליווה אותי ברכישת דירה שכמעט נפלתי בפרטים הקטנים . יוני בזכות בקיאותו העצומה בפרטים הקטנים ברכישת דירה ובכל תחום המקרקעין עזר לי לרכוש דירה שהיתה סוג של מציאה בשוק כיהלום לא מלוטש ועו"ד יוני לאחר בדיקה מייד שם לב וציין בפני ופשוט בזכותו זכיתי בדירה המדהימה הזו. תודה רבה עו"ד יוני התותח ובטח שראוי לפרסם איש יקר שכזה."
צרו קשר גם אתם, חסכו בתשלומי המס בעסקה והצטרפו לסיפור ההצלחה.
העברה ללא תמורה - שאלות ותשובות
מהי בעצם העברה ללא תמורה
העברה ללא תמורה היא בעצם עסקה בה נכס עובר מאדם אחד לאחר ללא שום תמורה כספית, וללא טובות הנאה למיניהן. העברה ללא תמורה מוכרת בתור "עסקת מתנה" במקרקעין, וזה פחות או יותר מה שהיא משקפת – העברה במתנה של נכס. העברה ללא תמורה היא בעצם עסקה שבמהלכה תתבצע העברה של נכס מקרקעין בקרב המשפחה הגרעינית. בדרך, כלל מעניק הנכס יוגדר בתור 'המעביר' ומקבל הנכס יוגדר בתור 'הנעבר'.
מה קורה אם לקרוב המשפחה כבר יש דירה?
ברוב המקרים, העברה ללא תמורה תבוצע לקרוב משפחה שאין ביכולתו לרכוש דירה משלו או לחילופין, אינו מתכנן לרכוש דירה בזמן הקרוב – ולכן אינו צריך לשלם מס עבור דירה שניה. מנגד, במקרים בהם מדובר בהעברת דירה לקרוב משפחה שיש ברשותו כבר דירה, עליו לשלם את מלוא המס על דירתו הראשונה כאשר הוא מוכר אותה.
האם זו עסקת מקרקעין רגילה?
אכן, העברה ללא תמורה היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין. באותה עסקה בעצם יוענק פטור ממס שבח ופטור חלקי ממס רכישה, בהתאם לקיום של מספר תנאים מקדימים. ההבדל המהותי פה בין עסקת העברה ללא תמורה לבין עסקת מקרקעין רגילה הוא העבודה כי הצד המקבל לא מתחייב על כלום, ובעצם החלק היחידי שלו בעסקה הוא ליהנות מהזכויות על אותו נכס שהוא עומד לקבל.
עבור אילו קרובי משפחה ניתן לבצע העברה ללא תמורה?
לפי חוק, העברה ללא תמורה יכולה להתבצע רק בין קרובים מדרגה ראשונה. ההגדרה לקרובי משפחה מדרגה ראשונה בישראל כוללת בני זוג, הורים, צאצאים וכן גם בני זוג של הצאצאים או האחים. אמנם, חשוב מאוד לציין כי קרוב משפחה לעניין מס שבח אינו בהכרח קרוב משפחה להטבה במס רכישה.
במידה ומקבל הנכס רוצה למכור - האם יש תקופת צינון?
אכן, יש תקופת צינון במקרים כאלו. במידה ומקבל הנכס החליט כי הוא מעוניין למכור, הוא אמור להמתין 3 שנים בין המועד בו הנכס עבר לידיו לבין מועד המכירה. במידה ותנאי זה לא מתקיים, מעביר הנכס הוא בעצם זה שמכר אותו לפי חוק.
מהם היתרונות העיקריים של העברה ללא תמורה?
יש לא מעט יתרונות לעסקת העברה ללא תמורה. אחד היתרונות המרכזיים הוא האופן בו העברת נכס ללא תמורה מהווה אפשרות להגנה על הנכס מפני נושים. אם אחד מבני המשפחה הסתבך עם נושים, הוא יכול להעביר את הזכויות על הדירה לקרוב משפחה אחר – כך שהנושים לא יוכלו לגעת בדירה. יתרון נוסף הוא מניעה של ריבים וחיכוכים במשפחה במקרים בהם מדובר על דירה שהועברה בצוואה.
מה צריך כדי להסדיר את ההעברה מבחינת החוק?
בעל הנכס אמור לחתום על כך שהוא נותן מתנה, ואילו מקבל הנכס אמור לחתום על כך שהוא זה שמקבל אותה. במידה וישנם תנאים מקדימים לעסקה, הם אמורים להיות מעוגנים בחוזה "העברה ללא תמורה", אחרת העסקה לא יכולה להיחשב לכזו. חשוב לציין כי אותם תנאים הם בעצם ההגנה המשפטית של בעל הנכס להחרים אותו במידה ואינם ימולאו.
- העברה ללא תמורה
