תקנון בית משותף נועד להסדיר את היחסים בין בעלי הנכסים בבית המשותף ואת הזכויות והחובות של בעלי הדירות בבניין. חשוב להבחין בין ניסוח של תקנון הבית המשותף באופן מוסכם בין בעלי הזכויות לבין תקנון מצוי. בעלי דירות יהיו כפופים להוראות התקנון המצוי, אלא אם כן הוסכם במפורש על תקנון מוסכם. במאמר זה נעסוק בהבדל בין תקנון מצוי וניסוח תקנון בהסכמה.
הסדרת העניינים מבחינה משפטית
התקנון נרשם בעת הרישום של בית משותף בטאבו. התקנון מחייב את כל בעלי הנכסים בבניין, בין אם מדובר בדירות פרטיות ובים אם בחנויות ובעסקים. הוא מחייב את כל מי שקנה נכס בבית המשותף לאחר רישום התקנון. הוא מחייב גם את מי שלא ידע על קיומו או על ההוראות המיוחדות שנרשמו בו. התקנון מסדיר את אופן פתירת המחלוקות משפטיות בין בעלי הנכסים. לכן, טרם רכישת נכס בבית משותף, חשוב להוציא דיסק בית משותף ולבדוק את התקנון של הבניין ואם קיימים בו הוראות מיוחדות לרעה או לטובה.
תקנון מצוי
כאשר לא התבצע ניסוח של תקנון הבית המשותף באופן מיוחד, התקנון שיהיה תקף בכל סכסוך משפטי הוא התקנון המצוי. התקנון המצוי קובע את ההוראות לגבי נציגות הבית המשותף בהתאם לחוק הקיים בנוגע לקיום אסיפות דיירים, שיעור השתתפותו של כל דייר בהוצאות להחזקת הרכוש המשותף, אחזקת רכוש משותף, תיקונים במבנה וניהול חשבון בנק של הוועד.
ניסוח של תקנון הבית המשותף בהסכמה
על פי החוק, בעלי תתי חלקות בבית משותף יכולים לגבש תקנון של הבית המשותף כך שיהיה שונה מהתקנון המצוי. ניתן גם בהמשך לשנות הוראות בתקנון ברוב של בעלי נכסים בבניין שלנכסיהם צמודים לפחות שני שלישים מהרכוש המשותף. בעת ניסוח של תקנון הבית המשותף ניתן להכניס רק סעיפים אשר אינם פוגעים בזכויותיהם של בעלי הדירות בבניין.
סעיפים אסורים
בעת ניסוח של תקנון הבית המשותף לא נתן לקבוע תשלומים או חובות ללא הסכמת שאר הדיירים וללא הישענות על הוראה בחוק. לא ניתן לקבוע להצמיד רכוש משותף לדירה ספציפית בלי הסכמת כלל בעלי הנכסים בבית המשותף. לא יהיה תוקף להוראה המאפשרת לאחד מבעלי הדירות לבנות על הגג של הבית המשותף ללא הסכמה של כלל בעלי הדירות במבנה. אם לא נקבע בתקנון המוסכם התייחסות לחלק מהנושאים אשר מופיעים בתקנון המצוי, הוראות התקנון המצוי יחול על דיירי הבניין באותם הנושאים.
סיכום ניסוח של תקנון הבית המשותף
לסיכום הנושא, במאמר זה עסקנו בהבדלים בין ניסוח של תקנון הבית המשותף לבין הישענות על תקנון מצוי. בכל מקרה של מחלוקת בין בעלי הדירות בנוגע לתקנון, בעלי הדירות או נציגות של הוועד יכולים להגיש למפקח על המקרקעין תביעה על מנת שיכריע במחלוקת. חשוב לקבל ליווי משפטי מעורך דין מקרקעין בכל הנוגע לניסוח התקנון וערעור עליו.
שאלות ותשובות:
האם ניסוח של תקנון הבית המשותף אפשרי כאשר כל הדירות הינם בבעלות אדם יחיד?
אפשר לנסח תקנון של הבית המשותף כך שיהיה שונה מהתקנון המצוי גם במקרה שכל הדירות במבנה הינם בבעלותו של אדם אחד. יזם שבנה בית דירות יכול לנסח תקנון מוסכם כרצונו לפני שמכר את הדירות והוא יחייב את כל מי שיקנה דירה או חנות בבניין.
מה התאריך הקובע לעניין ניסוח של תקנון הבית המשותף או כניסה לתוקף של תקנון מצוי?
התקנון ייכנס לתוקפו ביום שהוא נרשם ויום זה הוא המועד הקובע בנוגע לכל סוגיה משפטית העולה לבירור. לכן בעל נכס יחיד בבניין שרכש את דירתו טרם ניסוח של תקנון הבית המשותף ולא אישר את הסכמתו לנוסח התקנון יוכל בהתאם לדין לפסול את התקנון בכל עת.
אילו נושאים חשוב להסדיר בעת ניסוח של תקנון הבית המשותף במיוחד כיום?
ניסוח של תקנון הבית המשותף כיום צריך להסדיר את מגבלות החנייה ואת האיסור להשכיר מקומות חנייה לזרים. הדבר נוגע בעיקר למקומות הסובלים ממצוקת חנייה ובהם יש מחסור במקומות חנייה מלבד אלו המשויכים לדיירים. נושא נוסף המטריד רבים כיום נוגע להשכרה לתקופות קצרות וסאבלט לאנשים מזדמנים.
האם יש תקנון מותאם לאוכלוסיות מיוחדות?
האוכלוסייה בה נפוץ במיוחד תקנון ייחודי היא הקהילה הדתית. לאורך השנים נכתבו מספר תקנונים המותאמים לאוכלוסייה שומרת המצוות, תוך ניסיון לתת מענה בכל הנוגע לשמירת השבת ואורח החיים הדתי. חשוב להבין שהתקנון אינו יכול לכפות אורח חיים על הדרים בו אך בכוחו לסייע לשומרי המצוות לשמור על אורח חייהם בקלות רבה יותר למשל באמצעות, הסדרת הנושא של תאורה ומעליות שבת במבנה.
