רישום בית משותף הוא אחד השלבים הקריטיים שיש לבצע במסגרת בנייתו של אחד כזה. חובת הרישום של בית משותף מוטלת על היזם מכוח חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, אך חובת הפיקוח על העניין מוטלת על דיירי הבית, שהם בעלי האינטרס העיקרי בהשלמת הרישום.
מהו בית משותף?
ראשית יש לפתוח בהגדרתו של בית משותף, הגדרה כזו נוכל למצוא בסעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. בסעיף זה מוגדר בית כבית משותף כאשר מתקיימים בו שני התנאים הבאים:
- בית שיש בו שתי דירות או יותר.
- בית שנרשם בפנקס הבתים המשותפים שבלשכת המקרקעין.
מכאן ניתן להבין שעניין הרישום של הבית כבית משותף הוא לא רק עניין פרוצדוראלי, אלא מדובר בתנאי מהותי לקיומה של צורת הקניין המיוחדת שנקראת בית משותף.
חשיבותו של רישום בית משותף
ישנן מספר סיבות לחשיבות הגדולה שברישום בית כבית משותף בלשכת המקרקעין, נעמוד על העיקריות שבהן:
סיבה ראשונה: סיום עסקת המקרקעין
בדרך כלל כל עוד לא נרשם הבית כבית משותף גם לא נרשמת הבעלות של בעלי הדירות בטאבו. לאי רישום שכזה השלכות משמעותיות על המצב המשפטי של רוכשי הדירות, שכן עסקה במקרקעין טעונה רישום, וכל עוד לא בוצע רישום שכזה יש בידיהם זכויות חוזיות בלבד שהן נחשבות לזכויות חלשות יותר מבחינה משפטית.
הדבר נכון גם במקרה בו היזם רשם הערות אזהרה על הקרקע לטובת הרוכשים, שכן גם הערת אזהרה אינה נחשבת לזכות קניינית.
סיבה שנייה: קשיים במכירת הדירה
כאשר כתוצאה מאי רישום של הבית כבית משותף בעלי הדירה אינם רשומים כבעליה בטאבו הדבר עלול להקשות עליהם את מכירת הדירה לכשירצו בכך.
הסיבה לקושי נעוצה בכך שללא רישום מסודר הקונה אינו יכול לדעת בוודאות שהמציג את עצמו כבעלי הדירה הוא אכן הבעלים, ובכך הוא חושף את עצמו לסיכון משמעותי.
העניין הזה מתרגם ישירות כמובן לירידה בערך הדירות שבניין המשותף כולן.
סיבה שלישית: קשיי משכנתא
מעטים הם הרוכשים דירות ללא קבלת הלוואה מהבנק, או במילים אחרות – משכנתא. קבלת משכנתא מותנית בדרך כלל בהתחייבות של הרוכשים לרשום את הדירה על שמם בתוך פרק זמן נקוב, דבר שאי אפשר לעשות כאשר הבניין אינו רשום כבית משותף.
אי עמידה בהתחייבות מול הבנק עלולה לגרום ללוקחי המשכנתא להיחשב כמפרים את חוזה ההלוואה, דבר שעלול לגרור סנקציות שונות, בהתאם למוסכם בחוזה.
הליך רישום של בית משותף
הליך הרישום של בית כבית משותף הוא הליך בירוקרטי מורכב מעט הנעשה באמצעות הגשת בקשה ללשכת המפקח על רישום מקרקעין. נפרט להלן את המסמכים הנדרשים להגשת הבקשה:
מסמך ראשון: טופס בקשה
לצורך רישום בית כבית משותף יש להגיש שני עותקים של טופס בקשה. את נוסח טופס הבקשה העדכני ניתן למצוא באתר האינטרנט של הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין.
מסמך שני: תשריט הבית
המסמך השני אותו יש לצרף לבקשה, גם הוא בשני עותקים, הוא תשריט של הבית. על התשריט לכלול פרטים המזהים את החלקה, פרטים על המבנה של הבית המשותף עצמו, פרטים על הדירות, תרשים של הסביבה, תרשים של החלקה ותרשים של הדירות.
על עורך התשריט, שצריך להיות מהנדס, אדריכל, מודד מוסמך או הנדסאי מוסמך, לחתום בסופו של התשריט על הצהרה. ההצהרה כוללת התחייבות שהתשריט משקף נאמנה את הבית ואת דירותיו, ושהבית בכללותו לא חורג מגבולות החלקה.
תוקפו של תשריט כזה שנערך בידי איש מקצוע עומד על 6 חודשים בלבד. אם תוך 6 חודשים מיום ביצוע התשריט הוא עדיין לא הוגש למפקח יש לחדשו לפני ההגשה.
מסמך שלישי: תקנון
המסמך השלישי שיש לצרף לבקשת הרישום של בית משותף הוא התקנון של הבית. את התקנון יש לצרף בארבעה עותקים, כשהוא חתום על ידי בעלי כל הדירות והחתימה מאומתת על ידי עורך דין. כאשר התקנון כולל יותר מדף אחד יש להחתים את כל אחד מבעלי הדירות על כל אחד מהדפים.
במקרה בו דיירי הבית לא מעוניינים בהסדר תקנוני מיוחד, ועל כן אינן מגישים אותו לרישום, ייראו את תקנון הבית כתקנון המצוי שנמצא בתוספת הראשונה לחוק המקרקעין. תקנון שלא יירשם כוחו יהיה יפה רק כלפי החתומים עליו, ולא כלפיי צדדים שלישיים שיצטרפו בהמשך.
מסמך רביעי: צו רישום
צו הרישום צריך גם הוא להינתן ב-4 עותקים, וניתן למצוא דוגמא לצו שכזה באתר לשכת המקרקעין. צו הרישום כולל את פרטי כל דירה ודירה כולל המבנה בו היא נמצאת, שטחה, תיאורה, מיקומה בבניין, חלקיה ברכוש המשותף ושעבודים החלים עליה.
תיקון צו בית משותף
כבכל מעשי אדם, פעמים רבות נופלות טעויות ברישום של בית משותף, שעלולות להיות בעלות משמעות ממשית על זכויותיו של בעל הדירה. נוסף על כך, לעיתים מתבצעים שינויי בנייה, שינויים בהצמדות השטחים של הדירה, או שינויים כלליים בתקנון הבית. כל אלו ועוד הם מקרים המחייבים את תיקון הצו הרישום של הבית המשותף.
תיקון צו הרישום נעשה מכוח סעיף 145 לחוק המקרקעין. את הבקשה מכוח חוק זה יכולים להגיש רק בעלי הדירות או עורך דין מטעמם.
מסמכים שיש לצרף לבקשה
בדומה לבקשת הרישום המקורית, גם בבקשה לתיקון צו הרישום יש לצרף מסמכים שונים.
בין המסמכים הללו נמצאים המסמכים הבאים: טופס בקשה לתיקון הצו, הסכמת בעלי הדירות ובעלי זכויות אחרים אם יש כאלו, תשריט, תקנון הבית או התקנון המתוקן לאחר השינויים הרצויים, אישורים מרשויות המס על עצם התיקון ועל היעדר חובות, אגרה, ועוד מסמכים שונים בהתאם לנסיבות הבקשה.
התנגדות לתיקון
כאמור לעיל, יש לצרף לבקשה מראש את אישורם של בעלי הזכויות בקרקע. אך במקרה בו לא הומצא אישור כזה מראש, רק לאחר שהמפקח יחליט שהתיק כשיר לרישום הוא יורה למבקש כיצד לשלוח הודעות לבעלי הזכויות בקרקע.
ההודעה הזאת היא חשובה מכיוון שהיא מאפשרת לבעלי הזכויות השונים להגיש התנגדות לתיקון הצו, זאת תוך 15 יום מהגעת ההודעה. את הטענות להתנגדות יש להעביר בכתב ללשכת המפקח על המקרקעין, והוא גם המחליט בגורלן.
ניתן להגיש ערר על החלטת המפקח לממונה על המרשם תוך 15 יום מיום קבלת ההחלטה, ואילו על החלטת הממונה ניתן לערער לבית משפט מחוזי, גם זאת במסגרת 15 הימים שלאחר קבלת ההחלטה בעניין.
סיכום
הליך רישומו של בית משותף הוא הליך בירוקרטי במהותו, אך כזה שיש לו השלכות ישירות וממשיות על הזכויות הקנייניות של בעלי הדירות בקרקע. בשל כך אין להקל בו ראש, וגם כאשר האחריות על ביצועו לא מוטלת ישירות על הדיירים, אלא על היזם, יש לוודא שהוא מתנהל כראוי.
עם זאת, גם אם ההליך לא התנהל כראוי, או גם אם נעשו שינויים משפטיים או עובדתיים במהלך הזמן יש דרך לתקן את צו הרישום, ולהתאימו למציאות הקיימת.
בכל עניין הרישום ותיקון הרישום של בית משותף מומלץ להפגש עם עורך דין מומחה לדיני מקרקעין על מנת שילווה את ההליך בבטחה. המלצה זו היא אף חובה משפטית בחלקים מסוימים של ההליך, כפי שהוסבר להלן.
נתקלתם בבעיות בהליך רישום או תיקון צו בית משותף? פנו לעו"ד יוני לוי, עו"ד מומחה לדיני מקרקעין.
