מקרקעין או בשמו המוכר יותר תחום הנדל"ן נחשב לאחד מתחומי ההשקעות הרווחיים והגדולים ביותר בישראל של שנת 2022. עסקאות מקרקעין אינן כוללות רק רכישה ומכירה של נכסי מגורים, אלא גם עסקאות מכר של קרקעות ונכסים מסחריים שונים. העסקה עצמה אינה כוללת רק את הרכישה או המכירה עצמה ויש סביבה נושאים רבים שיש לתת עליהם את הדעת, למשל מיסוי על העסקה. כל התשובות לשאלות שלכם במדריך המקיף בנושא מקרקעין.
סוגי עסקאות מקרקעין?
מרבית עסקאות המקרקעין קשורות בדרך ישירה או עקיפה למכירה או רכישה של נכס. ההבדלים בין העסקאות השונות קשורים בסוג הנכס ובמהותו. בכל עסקת נדל"ן ישנו צד מוכר וצד רוכש, כשהעסקה המוכרת ביותר הינה רכישה של נכס קיים או נכס בבנייה בתמורה לכסף נזיל.
סוגי נכסים
כאשר חושבים על נכס, אנשים רבים חושבים על דירת מגורים, אך בתחום המקרקעין נכסים הינה הגדרה רחבה הרבה יותר. מלבד דירות מגורים, ניתן להכליל בהגדרה זו גם נכסי מסחר (משרדים, מפעלים, חנויות) וגם קרקעות (קרקע חקלאית או קרקע המופשרת לבנייה).
מה חשוב לזכור לפני שרוכשים נכס?
מרבית האוכלוסייה הישראלית תפגוש את תחום המקרקעין בעת רכישת דירה למגורים. מדובר בהחלטה משמעותית מאוד שצפויה לעלות לכם כסף רב וחשוב לבצע אותה באופן נבון.
השלב הראשון בטרם רכישת נכס הינו בחינה של היכולת הכלכלית של הרוכש. היות ומדובר על עסקאות במיליוני שקלים נדרש להעמיד הון עצמי משמעותי לצורך הרכישה (לכל הפחות 25% מערך הדירה). את יתרת הסכום תדרשו לקחת באמצעות משכנתא, הלוואה לטווח ארוך אשר הערובה בה הינה משכון הנכס.
כמו כן, חשוב לוודא כי אתם מודיעים להוצאות הנלוות שתדרשו אליהן ומכניסים אותן לחישובים הכלכליים שלכם. הוצאות אלו כוללות בתוכן תשלום לאנשי מקצוע, תשלומי מס וכן תשלום אגרות.
רכישת נכס מקבלן
חלק ניכר מעסקאות הנדלן מתבצעות אל מול קבלני ויזמי בנייה. בעסקאות מהסוג חשוב לוודא את הסדרי התשלומים הניתנים ולוודא כי אתם יכולים לעמוד במסגרת תשלומים זו. נוסף לכך, חשוב לוודא שמדובר בקבלן מוכר ושהפרויקט מלווה על ידי בנק מלווה שמהווה את תעודת הביטוח שלכם למקרה שהקבלן יפסיק את הבנייה.
המדריך המקיף בנושא מכירת מקרקעין
במקרה של מכירת מקרקעין ישנם מספר נושאים שחשוב לתת עליהם את הדעת. ראשית חשוב לוודא כי חוזה המכר מגן עליכם במקרה שהרוכש לא יעביר את התשלומים כנדרש. כמו כן, חשוב שלא למהר בביצוע העסקה ולמקסם את שווי הנכס. שימו לב, שמהצד שלכם בעסקה ישנה חובה לגילוי נאות מלא של כל הפגמים והנתונים הקשורים בנכס. אי גילוי של מידע יכול להעמיד אתכם במצב של ביטול העסקה ואף תשלום פיצויים לרוכש.
מיסוי – למוכר וגם לקונה
הנושא החשוב הבא קשור הן למוכר והן לקונה. בעסקאות מקרקעין, ישנו מיסוי הן על הרוכש והן על מוכר הנכס. חשוב לתת את הדעת על גובה המיסוי שתדרשו לו, להתכונן לכך כלכלית ולהוסיף את זה לשיקולים לגבי כדאיות העסקה. עבור המוכר ישנו מס שבח על הנכס והיטל השבחה. מצד הרוכש הוא יידרש בתשלום של מס רכישה בהתאם לסוג הנכס ולמחירו.
מיהם אנשי המקצוע שחשוב להכיר?
הנושא האחרון שחשוב להכיר במדריך המקיף בתחום המקרקעין הינו אנשי המקצוע. לאורך תהליך רכישת או מכירת קרקעין מומלץ לקבל את שירותם של מספר גורמי מקצוע לצורך ניהול התהליך.
- עו"ד מקרקעין – תפקידו של עו"ד הינו ללוות אתכם בתהליך הרכישה או המכירה, לערוך את הסכם המכר, לוודא את נושא המיסוי שתדרשו לו ולטפל גם בתשלומים אלו.
- יועץ משכנתאות – במקרה של רכישת דירה, מומלץ מאוד לפנות ליועץ משכנתאות לצורך התאמת המשכנתא ליכולות שלכם.
