אנשים רבים אשר קוראים את הכותרת, כיצד לבדוק כדאיות נכסי מקרקעין ישר חושבים על נושא התשואה על הנכס עצמו, בין אם מדובר בקרקע, דירה או בית פרטי, ללא התחשבות בכל הנושאים הנלווים לרווח הנקי אותו אתם עשויים להרוויח (או שלא) לאחר מכירת הנכס. אם כך, כיצד נכון לבדוק כדאיות נכסי מקרקעין? ומדוע ההתייחסות אינה רק לנכס עצמו?
אילו אלמנטים יש לכדאיות נכסי מקרקעין?
נכס מקרקעין הינו שם רחב מאוד לעשרות רבות של נכסים שונים. כל אחד מהם יכול להיות בעל רווח שונה, בהסתכלות לתקופת השקעה שונה. לדוגמה רכישת משרד בפארק תעשיות מתפתח או רכישת דירה בעיר מתפתחת עשוי להוביל לרווח גדול אך רק בטווח הארוך. לעומת זאת, רכישה של דירה שיפוץ שלה ומכירה מהירה יכולה להניב רווח לא קטן בתקופה קצרה.
אך ישנם גם אלמנטים הגורמים לפגיעה ברווחיות, לדוגמה הצורך בלקיחת משכנתא, עלות השיפוצים, עלויות נלוות וגם תשלומי מיסים. בסופו של דבר, מדובר על הליך סבוך שחשוב לבחון אותו מכל הצדדים ולא רק מבחינת רווח תיאורטי.
מה מטרת הנכס
כדי שניתן יהיה להתחיל לבחון את כדאיות הנכס חשוב להבין מהי המטרה שלו. אם מדובר על נכס למגורים, הכדאיות שלו צריכה לכלול גם את איכות וסוג החיים שתרצו לתא המשפחתי שלכם. לכן, הנכס עשוי להיות פחות אטרקטיבי מבחינת תשואה, אך משתלם לכם כחלק מאורח החיים שתרצו לכם.
כדאיות השכירות
לעומת זאת, אם מדובר על נכס שמטרתו השקעה והוא צפוי להכניס לכם שכירות לאורך שנים, חשוב לבחון האם האזור הינו מבוקש לשכירות ומהו גובה השכירות. דוגמה קלאסית לכך ניתן לקחת מהעיר חריש, בה בשל השקעות רבות ובנייה מרובה השכירות הינה נמוכה מאוד. לכן, בטווח הקצר מדובר בהשקעה לא כדאית, אך לטווח הארוך התשואה צפויה להיות גבוה.
ההבדל שבין רווח קרוב לרווח עתידי
אחד הדברים שחשוב לבחון בטרם מחליטים על כדאיות הנכס הינה הצפי שלכם לרווח. אם הצפי שלכם לרווח הינו בעתיד הקרוב קרקע לא מופשרת או נכס בעיר מתפתחת לא יהיו כדאיים לכם. לעומת זאת אם הרווח המתוכנן הינו עתידי אתם עשויים להרוויח רבות דווקא מנכסים הנחשבים לפחות רווחיים בהווה.
מה עם שיפוצים?
הכניסו לרשימת השאלות האם נדרש לבצע שיפוץ, מה העלות שלו, מהי העלות בזמן העבודה שלכם ובדחייה של הכנסה נוספת או בתשלום שכר דירה שתדרשו לו. כדוגמה נכס שתדרשו לעשות בו שיפוץ מסיבי ותדרשו להישאר בשכירות לתקופה ארוכה נוספת עשוי להיות משתלם פחות מאשר רכישת בית חדש גם אם יקר יותר.
ריביות ותשלומים נלווים, עשוי לשנות את תמונת המצב
האלמנט הבא מבהיר מדוע יש משמעות לא רק לנכס עצמו אלא גם לאדם שרוכש אותו. העלות הריאלית של הנכס צפויה להשתנות בין רוכש לרוכש. אומנם המחיר שהמוכר ירוויח יהיה זהה, אך אתם עשויים לשלם הרבה יותר ממה שנדמה לכם.
ישנה משמעות לאחוזי הריבית שתדרשו לשלם בתשלומי המשכנתא שלכם, לגובה המשכנתא שתדרשו לקחת וגם לכל התשלומים הנלווים הקיימים. ככל שגובה המשכנתא שלכם הינו רב יותר (וההון העצמי נמוך יותר), כך הריבית שתשלמו תהיה גבוהה יותר וההחזר הכללי יגדל. לעיתים נכס זול יותר יהיה עבורכם משתלם גם לטווח הארוך וזאת בשל הירידה המשמעותית בהחזרי המשכנתא שתדרשו אליהם.
אל תשכחו את המיסים
הנושא האחרון, אך החשוב מאוד שיש לשים אליו לב הינו נושא המיסוי. עסקאות נדל"ן מלוות באחוזי מיסוי גבוהים מאוד, הן עבור הרוכש והן עבור המוכר. חשוב לבחון את גובה המיסוי שתדרשו לו וזאת בהתאם לקיומם או אי קיומם של נכסים נוספים שלכם ובחינה של הנכס גם אל מול תשלומי המיסים שתדרשו אליהם.
שאלות ותשובות:
כיצד נכון לבדוק כדאיות של נכסי מקרקעין ומדוע ההתייחסות אינה רק לנכס עצמו?
בדיקת כדאיות נכסי נדל"ן חורגת מעצם הערכת התשואה הפוטנציאלית של הנכס. זה כרוך בהתחשבות בכל הגורמים שיכולים להשפיע על הרווח הנקי, כגון עלות שיפוצים, הוצאות נלוות, תשלומי מס והצורך במשכנתא. על ידי בחינת היבטים אלו באופן מקיף, ניתן לקבוע את כדאיות ההשקעה. זאת לעומת התמקדות אך ורק בנכס עצמו, שעשויה להוביל להתעלמות ממרכיבים מכריעים שעלולים להשפיע על הרווחיות.
אילו מרכיבים תורמים לכדאיות של נכסי נדל"ן?
כדאיות נכסי נדל"ן מושפעת מגורמים שונים. לכל סוג נכס, בין אם זה נכס למגורים או נכס מסחרי, יש פוטנציאל רווח שונה בתקופות השקעה שונות. גורמים כמו מיקום, ביקוש בשוק, הכנסות משכירות, עלויות שיפוץ ותשלומי מס, משחקים כולם תפקיד בקביעת כדאיות העסקה. למשל, נכס באזור מתפתח עשוי להניב רווח לטווח ארוך, בעוד ששיפוץ ומכירה מהירים של דירה, יכולים להניב רווחים בטווח הקצר. הערכה הוליסטית של אלמנטים אלו מספקת הבנה מקיפה של כדאיות ההשקעה.
מה תפקידו של ייעוד הנכס בהערכת כדאיותו?
הבנת מטרת הנכס היא קריטית בעת הערכת כדאיותו. אם הנכס מיועד למגורים, הערכת הכדאיות שלו צריכה להתחשב בגורמים כמו אורח החיים הרצוי ואיכות החיים של המשפחה. במקרים כאלה, ייתכן שהאטרקטיביות של הנכס לא מסתמכת רק על פוטנציאל התשואה שלו אלא נגזרת מאורח החיים הרצוי לרוכשים. מצד שני, אם הנכס מיועד להשקעה והכנסות משכירות, ניתוח הביקוש להשכרות באזור הופך להיות חשוב להערכת כדאיותו לטווח ארוך.
איזה תפקיד משחק שיפוץ בהערכת כדאיות נכסי מקרקעין?
לשיפוץ תפקיד מכריע בהערכת כדאיות נכסי הנדל"ן שכן הוא משפיע ישירות על רווחיות ההשקעה. יש להעריך בקפידה את הנחיצות והעלות של השיפוץ, יחד עם השקעת הזמן ואובדן ההכנסה הפוטנציאלי במהלך תהליך השיפוץ. נכסים הדורשים שיפוץ מקיף ומביאים לתקופות ממושכות של העדר יכולת להשכיר אותו, עשויים להיות בעלת רווחיות כללית נמוכה יותר בהשוואה לרכישת נכס חדש אך מעט יקר יותר. על ידי התחשבות בדרישות השיפוץ, משקיעים יכולים לקבל החלטות מושכלות לגבי הכדאיות והתשואה הפוטנציאלית של השקעת הנדל"ן שלהם.
