אנשים רבים חולמים על בניית בית פרטי, גדול ומושקע. מעבר להשקעה הכלכלית המשמעותית שתדרשו אליה, זמן הבנייה הארוך ובירוקרטיות הרבות שתדרשו לטפל בהן, יהיה עליכם לעבוד בצמוד עם קבלן בניה אשר יבצע את תכנון ובניית הנכס. לצורך כך חשוב מאוד לשים לב לניסוח הסכמי בניה בעסקאות מקרקעין. אילו פרטים חשוב שיופיעו בהסכם ומדוע חשוב מאוד לפנות לאנשי מקצוע ולא להוריד הסכם סטנדרטי מהאינטרנט?
מהו הסכם בניה ומי נדרש אליו?
הסכם בניה הינו אחד מההסכמים הפחות מוכרים בתחומי הנדל"ן וזאת בשל העובדה שמדובר על הסכם נפוץ משמעותית פחות מאשר הסכם מכר או הסכמי שכירות. הסכם בניה הינו הסכם הדרוש לבעלים של קרקע מופשרת לבנייה אשר רוצים להשתמש בה לצרכי בניה. בדרך כלל מדובר באנשים פרטיים אשר רוצים לבנות צמוד קרקע. ניסוח הסכמי בניה בעסקאות מקרקעין מתבצעת בין בעלי הקרקע ליזם או קבלן בניה אשר צפוי לבצע את פרויקט הבניה הדרוש.
הסכם סטנדרטי – כן, אבל לא בדיוק
רבים מניחים כי הסכם פשוט מהאינטרנט מכסה את כל מה שצריך לדעת ולקחת בחשבון. אך, חשוב להבין כי עסקאות מקרקעין ובפרט עסקאות של בניה פרטית הינם עמוסים בפרטים ובהליכים המשתנים בהתאם לנסיבות ולצרכים של בעלי הנכס העתידי. בהסכמים סטנדרטים אין התייחסות לסוגיות ייחודיות ולעיתים קרובות ההסכם אינו מגן על בעל הקרקע ואינו מכיל את כל הפרטים שעשויים לעזור לו לאורך הדרך.
איזה שלבים מכסה העסקה?
עסקת בניה בדרך כלל מתחילה לאחר קבלת היתרי הבניה ומסתיימת בעת מסירת המפתח ולעיתים לאחר שנת הבדק. השלבים הכלולים בהסכם הינם שלב התכנון ושלב הבנייה. בשלב התיכנון מדובר על תכנון של תשתיות הנכס (אינסטלציה, חשמל), תכנון הנכס עצמו (חלוקה לחדרים, גודל, מיקום חלונות וכו') ותכנון לוחות הזמנים הצפויים. בשלב הביצוע, ההסכם צריך לכלול את ביצוע כלל עבודות הבינוי, החל מעבודות התשתית ועד לעבודות הגימור. גם אם מדובר על עבודתם של קבלני משנה.
שימו לב גם לזמנים
אלמנט חשוב מאוד שצריך לתת עליו את הדעת בעת ניסוח הסכם בניה של עסקת מקרקעין הינו טווחי הזמנים. חשוב מאוד לוודא כי תכנון הזמנים הינו הגיוני ומותאם גם לנושא החגים (לדוגמה בספטמבר-אוקטובר יש מעט מאוד ימי עבודה פעילים). כמו כן, חשוב לוודא כי ישנו סעיף המגן עליכם במקרה של איחורים משמעותיים בזמני הבנייה.
התשלום
חשוב לשים לב שגם נושא התשלומים מוגדר בצורה ברורה ושהוא מותאם לקצב העבודה. כך שאם הקבלן מאחר בזמנים אתם לא תדרשו לתשלומים נוספים.
תנו לאנשי המקצוע לטפל בסוגיות החשובות באמת
בעת בניית בית, מנסים לחסוך כמה שניתן, אך חשוב מאוד לא לחסוך בשירותיו של עו"ד לצורך ניסוח הסכמי הבניה בעסקת הנדל"ן שלכם. עריכה נכונה וטובה של ההסכם יכולה לחסוך לכם אלפי שקלים ולהגן עליכם באופן משמעותי במקרה שהקבלן לא יעמוד בחלק שלו של העסקם (וגם להפך).
