תחום המקרקעין והנדל"ן בעריכת דין הינו תחום רחב מאוד. בעשורים האחרונים ולפי התחזיות לעתיד הקרוב (לפחות) עסקאות נדל"ן צפויות להיות רווחיות מאוד ולכן מדובר על שוק חם מאוד בישראל של שנת 2022. בכדי לבצע עסקאות נדל"ן בצורה מחושבת ועם הרווח הגדול ביותר חשוב להשתמש בשירותים משפטיים של עורך דין מקרקעין ונדל"ן. אילו שירותים משפטיים ניתן לקבל מעו"ד מקרקעין ונדל"ן? ומתי כדי לפנות אל עו"ד?
רק לפני שנצלול פנימה גילוי נאות: מקרקעין ונדל"ן הם היינו הך.
אילו עסקאות מוגדרות תחת תחום המקרקעין/נדל"ן?
תחום המקרקעין מוגדר תחת חוק המקרקעין ודיני המקרקעין וכולל בתוכו את כל העסקאות העוסקות בקרקע או במה שבנוי עליה. עסקאות אלו כוללות בתוכן מכירה ורכישה של נכסים, מכירה ורכישה של קרקעות, השכרת נכסים, נכסים מניבים ועוד. את העסקאות ניתן לחלק לפי סוג העסקה, סוג הנכס ומורכבות העסקה.
חוזים, חוזים, חוזים
השירות המשפטי הראשון ושמרבית האנשים ידרשו אליו ביום מן הימים הינו חוזה נדל"ן. בין אם מדובר על חוזה מכר, חוזה שכירות או חוזה שותפות. חשוב לוודא שהחוזה ערוך באופן ייסודי, כך שמופיעים בו כל הסעיפים הדרושים לצורך הגנה עליכם, שמירה על זכויותיכם במהלך העסקה ובמקרה של הפרת העסקה.
חוזה מכירת נכס
עריכה של חוזה מכירת נכס נשמע כמו הליך פשוט מאוד, אך לא כך הדבר. מדובר על חוזה משמעותי מאוד שחייב להכיל בתוכו את סעיפים אשר יגנו על המוכרים במקרה שהרוכש יבחר שלא להשלים את העסקה. חשוב מאוד להכניס בחוזים מהסוג סעיפים המאפשרים במקרה של ביטול החוזה לבטל רישום הערת אזהרה בטאבו, כדי להימנע מבעיות למוכר את הנכס לקונה הבא.
חוזה רכישת נכס
בכל הנוגע לחוזי רכישה, בדרך כלל המוכר הינו זה שעורך את החוזה ואילו הרוכש רק חותם עליו. חשוב לוודא כי כל המידע אודות הנכס מופיע כראוי בחוזה וכי מפורטים שלבי וגובה התשלום.
חוזה שכירות
מרבית משכירי הדירות בוחרים למצוא חוזה שכירות סטנדרטי באינטרנט, לשנות אותו בהתאם למידע הקשור לנכס שלהם ולהעביר לשוכרים. במרבית המקרים חוזה סטנדרטי מהסוג עשוי בהחלט להספיק. אך, חשוב לוודא שמדובר על חוזה שכירות בלתי מוגנת אשר לא מעניק לדיירים בדירה זכויות מגורים בה.
כמו כן, חשוב מאוד לשים לב לסעיפי היציאה מהחוזה (של שני הצדדים), סעיפי מטרד (כמו בע"ח) וסעיפים המגדירים את דרך החזרת הדירה בסוף תקופת ההשכרה.
ליווי בעת רכישת דירה
מעבר לנושא חוזה הרכישה, הליך רכישת דירה כולל בתוכו מספר רב מאוד של שלבים שמומלץ שיהיו מלווים על ידי עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין. ראשית חשוב להבין מהו המצב הרישומי של הנכס. האם ישנו רישום שלו בטאבו, האם קיימת הערת אזהרה המעידה על חתימה על חוזה עם אדם אחר. כמו כן, חשוב מאוד לבדוק האם ישנן חריגות בבנייה או כל מידע אחר שיכול להוות מטרד בהמשך בעת המגורים או הרצון למכור את הנכס.
נוסף לכך, חשוב מאוד להבין מהו מצבו הפיזי של הנכס. לעיתים ישנן בעיות נסתרות שהמוכר אינו רוצה לחשוף. עו"ד מקצועי יודע להכווין לשאלות הרלוונטיות ולאנשי המקצוע הדרושים לצורך קבלת התמונה המלאה. לאחר בדיקת הנכס עוברים לשלב המשא ומתן מול המוכרים. בשלב זה, עו"ד יכול להוזיל את עלות הנכס באלפי שקלים.
ליווי במכירת דירה
מכירת דירה נראית לרבים בתור הליך פשוט מאוד משפטית, מגיעים להסכמה על המחיר ומוכרים. אך, הדבר אינו כך במדויק. ישנה משמעות גדולה מאוד לנושא "יזהר המוכר" שאומר כי על האדם שמוכר את הנכס לוודא שהוא מעביר את כל המידע הדורש לרוכש הפוטנציאלי.
כמו כן, חשוב לוודא כי לרוכש יש אישור עקרוני למשכנתא או אפשרות רכישה של הנכס. נוסף לכל אלו, חשוב לוודא שישנו סעיף המאפשר יציאה מהחוזה ומחיקה של הערת אזהרה במידה והרוכש לא יעמוד בחלק שלו בחוזה.
שירותים משפטיים בהליך רכישת דירה מול קבלן
הליך רכישת דירה מול קבלן הינה שונה במקצת מרכישת דירה מאדם פרטי. יש לכך שתי סיבות עיקריות. הסיבה הראשונה קשורה לנכס עצמו, מדובר על נכס שטרם התגוררו בו אנשים ובדרך כלל שטרם הסתיימה הבנייה שלו. המשמעות הינה שבמקרים רבים לא ידעו על בעיות קיימות וייתכנו חריגות מהמפרט המוצג בעת החתימה על החוזה. על כן, חשוב לוודא שישנה תקופת בדק וישנה אחראיות של הקבלן למקרה של חריגות.
הסיבה השנייה נובעת מהגוף שמולו העסקה מתבצעת, הקבלן הינו בדרך כלל חברה גדולה, בעלת משאבים רבים ועו"ד מקצועיים מאוד. לכן, חשוב מאוד להגיע מוכנים ובליווי של עו"ד שיבדוק את החוזה לעומקו ויוודא כי לפרויקט יש בנק מלווה (אשר יהווה את הבטוחה לכסף שלכם עד למסירת הדירה).
פעולות משפטיות כנגד שוכרים
הפחד הגדול ביותר של כל משכיר דירה, הינו שוכר שאינו עומד בתנאי החוזה או שמסרב להתפנות. אחד השירותים המשפטיים שניתן לקבל מעו"ד נדל"ן ומקרקעין הינו פנייה אל השוכר ואף הגשת תביעה וליווי במידת הצורך בהליך המשפטי.
תחום מיסוי הנדל"ן
אלמנט חיצוני מעט בתחום הנדל"ן הינו תחום המיסוי. כמעט על כל עסקת נדל"ן ישנו מיסוי, בין אם מדובר על רכישה או מכירה של הנכס. המיסים העיקריים הקיימים הינם מס שבח ומס רכישה. מרבית עו"ד הנדל"ן מסדירים את הנושא עבור לקוחותיהם.
תביעות בגין הפרת חוזה
אחת הפעולות המשפטיות שרובנו לא רוצים להגיע אליהן הינה הגשת תביעה. בתחום הנדל"ן יכולות להיות הפרות חוזה משני צדדי החוזה, הן של המוכר והן של הקונה. עריכת תביעה בגין הפרת חוזה יכולה להיות הליך ארוך מאוד ומתיש מאוד, שיכול להמשיך שנים ארוכות.
בדרך כלל עורך דין נדלן ינסה לפתור את הסוגייה בדרך של גישור, בכך לקצר את ההליך ולהגיע להסדר בצורה מהירה וטובה בהרבה. במידת הצורך התביעה מועברת לדיון בבית המשפט ולהכרעה של השופטים בנושא.
מתי מומלץ לפנות לעו"ד מקרקעין?
מומלץ לפנות לקבלת שירותיו של עו"ד מקרקעין ונדל"ן בהקדם אפשרי מרגע ההחלטה על ביצוע העסקה וזאת בטרם חתימה על זיכרון דברים או על חוזה מכר. חשוב מאוד לוודא שעורך הדין מהווה צד בדבר בדיקת הנכס או הכוונה שלכם לדרך הבדיקה הנכונה ויתרה מכך שהוא מהווה את הגורם המקצועי לעריכת ובחינת החוזה.
כיצד ניתן לבחור את העו"ד הנכון לנו?
כדי לבחור עו"ד אשר יתאים לכם יש לוודא שני דברים עיקריים. הדבר הראשון הינו המקצועיות והניסיון של עו"ד. ניתן לבקש המלצות ולחפש עליו ברשתות החברתיות. הדבר השני הינו הייחס ללקוחותיו. עו"ד טוב הינו עו"ד שפונה ללקוחותיו בגובה העיניים ואינו מתעייף מהשאלות שלהם.
האם ישנה אפשרות שעו"ד ימליץ לבטל עסקה?
בהחלט כן, במקרים בהם הנכס או המוכר/רוכש נראים כלא מתאימים לעסקה עו"ד עשוי להמליץ על הימנעות מביצוע העסקה וחיפוש עסקה חלופית.
מהי העלות של שירותיו המשפטיים של עו"ד מקרקעין ונדל"ן?
בדרך כלל שכר הטרחה של עו"ד מקרקעין ונדל"ן על שירותיו המשפטיים תלוי בסוג השירותים הניתנים ובגובה העסקה. נהוג ששכר הטרחה יעמוד על 0.5-1.5% מערך העסקה עצמה.
