בניה על גג פרטי בבית משותף

בית משותף הוא מעין יצור כלאיים קנייני מודרני המשלב קניין פרטי יחד עם בעלות משותפת, והכל בתוך בניין אחד. החיבור הלא טבעי הזה מגביל לעיתים את הזכויות הקנייניות של כל אחד מהדיירים גם ברכושו הפרטי, כאשר אחת הדוגמאות הבולטות לכך היא מקרה של בניה על גג פרטי בבית משותף.

 

תוספת בנייה על הגג

מצוקת הדיור בישראל מביאה ליותר ויותר פתרונות יצירתיים לניצול המרחב הקיים, כאשר אחד מהפתרונות השכיחים הוא בנייה על הגג.

כאשר מדובר בבנייה על גג של בית פרטי יש לעבור בדרך לבניית התוספת המיוחלת משוכות תכנוניות רבות, אך כאשר מדובר בבנייה על גג של בית משותף נוספות למשוכות התכנוניות גם משוכות קנייניות לא פשוטות, כפי שנראה להלן.

 

סוגי הקניין בבית משותף

בכל בית משותף ישנם שני סוגי קניין שונים:

 

סוג ראשון: רכוש משותף

סוג הקניין הראשון הוא רכוש משותף, חלקים בבניין שהם בבעלות קניינית משותפת של כל דיירי הבניין.

ישנם חלקים ברכוש המשותף שיכולים להיות מוצמדים לדירות מסוימות ובכך להפוך לקניין פרטי, אך ישנם חלקים שלא ניתן להצמיד כלל, אלו המיועדים לשימוש כלל הדיירים, כמו חדר המדרגות או המעלית.

 

סוג שני: קניין פרטי

סוג הקניין השני הוא כמובן הקניין הפרטי. כל דירה בבניין נחשבת לרכושו הפרטי של בעל הדירה, וכך למשל הוא יכול לעשות בה שינויים פנימיים כרצונו, ללא צורך בקבלת אישורם של הדיירים האחרים.

חלקים נוספים בבית המשותף יכולים להוות גם הם קניין פרטי על ידי הצמדה קניינית לדירות, וכך אכן נהוג לעשות בנוגע לחניות, מחסנים וגם גגות.

 

בניה על גג פרטי בבית משותף – הבעיה

כאמור לעיל, בבתים משותפים רבים נהוג להצמיד את שטח הגג לדירת הגג, ובכך נהפך הגג מרכוש משותף לקניין פרטי.

למרות האמור, פסיקת בתי המשפט בישראל קובעת כי הזכות הקניינית בגג שניתנת לבעל הדירה אינה כוללת את הזכות לבנות על הגג, וזכויות הבנייה הנוספות הן רכוש משותף של כל דיירי הבית.

כלומר, כל עוד לא נכתב במפורש בתקנון הבית כי ההצמדה כוללת גם את הצמדת זכויות הבנייה, לא ניתן לבנות על גג פרטי בבית משותף ללא הסכמת הדיירים הנוספים.

 

בניה על גג פרטי בבית משותף – הפתרון

ישנם שני פתרונות עיקריים המאפשרים בניית תוספת על גג פרטי בבית משותף, אחד מהם הוא פתרון דה יורה, ואחד מהם הוא פתרון דה פקטו:

 

פתרון דה יורה: הצמדה של זכויות הבנייה בתקנון

הפתרון דה-יורה, כלומר זה שניתן לנקוט בו רק מלכתחילה, הוא לקבוע בהוראות תקנון הבית המצמידות את שטח הגג לדירת הגג גם את הצמדת זכויות הבנייה על הגג.

יש לציין זאת בצורה חד משמעית ככל האפשר, ותוך כדי ציון הזכויות הקיימות בהווה ואלו שיוספו בעתיד, זאת כדי שלא יהיה ניתן לערער על כך לאחר מכן.

 

פתרון דה פקטו: קבלת הסכמת הדיירים

הפתרון השני, שהוא הפתרון היחיד האפשרי לרבים, הוא קבלת הסכמת הדיירים האחרים לבנייה על הגג. על מנת לקבל אישור בנייה יש צורך בקבלת אישורים פוזיטיביים בכתב מלפחות 75% מדיירי הבניין.

לעיתים כדי לקבל אישורים כאלו יצטרך בעל דירת הגג לקנות מהם את זכויותיהם על ידי תשלומי איזון.

הסכמה מפורשת כזו של 75% מדיירי הבניין מספיקה על מנת להפעיל מנגנון של שליחת מכתבים לדיירים הנוספים שסירבו לחתום, תוך הזמנתם להגיש התנגדות לתוכנית, כאשר אי התנגדות משמעותה הסכמה.

חשוב לדעת שבמקרה כזה הדיירים יכולים להתנגד אך ורק מסיבות ענייניות כמו חסימת כיוון אוויר או חסימת אור.

בנוסף לכך, חשוב להכיר גם את הכלל שקובע כי שכן שביצע הרחבה בדירתו על חשבון הרכוש המשותף לא יכול להתנגד לבקשתו של שכן אחר לבצע הרחבה שכזאת.

 

היטל השבחה על זכויות בנייה בגג

יצור הכלאיים הקנייני לפיו הגג הוא בבעלות פרטית של אחת הדירות אך זכויות הבנייה בו שייכות לכלל דיירי הבניין יצרו בעיה בנושא המיסוי.

 

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא סוג מס שמוטל על ידי הרשות המקומית בנסיבות שונות, כאשר אחת מהן היא השבחה של הנכס בעקבות אישור תוספות בנייה בו.

 

היטל השבחה על זכויות בנייה בגג בעבר

נשאלת השאלה על מי יש להטיל את הטל ההשבחה על אישור התוכנית המעניקה זכויות בנייה נוספות בגג.

לכאורה מדובר בזכויות השייכות לכל דיירי הבניין, ועל כן יש לחלק את היטל ההשבחה לבעלי הדירות כולם, באופן יחסי לבעלותם ברכוש המשותף.

זוהי אכן הדרך בה נקטו רשויות מקומיות מסוימות, וועדת הערר אף תמכה בעמדה זו בתחילה, אך לאחר מכן שינתה את דעתה.

 

היטל השבחה על זכויות בנייה בגג היום

בשלב מסוים וועדת הערר שינתה את עמדתה, מתוך הבנה שלא הגיוני לחייב את כל בעלי הדירות בהיטל השבחה כאשר אף אחד מהם, חוץ מבעלי דירת הגג, אינו יכול להנות בשום אופן מההשבחה שנוצרה.

ואכן לאחר קביעתה של וועדת הערר העניין הוסדר גם במסגרת תיקון 126 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, הקובע כי במקרה של היטל השבחה בעבור מקרקעין שהם רכוש משותף שמטבעו ניתן להצמידו לדירה פלונית, יוטל ההיטל רק על בעל הדירה אליה ניתן להצמידו.

אולם אין העניין מסתכם בכך, שכן כאמור לעיל, הזכויות הקנייניות של בעל דירת הגג בגג אינן שלמות, ועל מנת שיוכל לנצל את זכויות הבנייה הנוספות הוא יזדקק להסכמתם של רוב מכריע של דיירי הבניין.

ואכן, על מקדמי הדחייה הללו להילקח בחשבון על ידי השמאי שמעריך את היטל ההשבחה עבור הרשות המקומית.

עליו להכניס לחשבון גם את הקושי שבהשגת הסכמת הדיירים, וגם את תשלומי האיזון שייאלץ לשלם על מנת לממש את זכויות הבנייה, אם כך נהוג באותו מקום.

 

סיכום

בניית תוספת על הגג נראית כמו פתרון פשוט יחסית לצפיפות דיור, לכאורה בוודאי יותר פשוט מלמכור דירה ולהתחיל בחיפושים אחר דירה חדשה יותר שתתאים לצרכים החדשים של המשפחה המתרחבת.

אך למעשה, כפי שראינו, בפני המבקש להשתמש באפשרות הזאת על גגו של בניין משותף עומדים מספר מכשולים רציניים בדרך.

כל אחד מן המכשולים הללו, הן המכשול הקנייני והן המכשול התכנוני, דורשים ידע וניסיון מקצועי רב על מנת להתמודד איתם בהצלחה. יש צורך במיומנויות משא ומתן מול הדיירים על מנת שיאשרו את הפרויקט, ויש צורך בייצוג מוצלח מול וועדת התכנון והבנייה המקומית.

איש המקצוע הנכון ביותר לעשות את כל הדרוש בעניין כזה הוא עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין, נדל"ן ותכנון ובנייה, רצוי אחד שיש לו גם ניסיון עבר בהבאתם לאישור של פרויקטים דומים. לייעוץ בנושא פנו לעו"ד יוני לוי, עו"ד מקרקעין ונדל"ן.