קניית דירה ראשונה, שזו רכישתכם הראשונה אתם וכמו כולם נוטים לחשוב כי העלות של הדירה מסתכמת במחיר הרכישה המבוקש ועל בסיס אותו מספר מבצעים את חישוביהם השונים, אז זה טעות.
במאמר הבא נדון על כל הדברים שכדאי לדעת לפני, קריאה נעימה:
טיפ מס' 1: העלות האמיתית של דירה ראשונה
קניית דירה מלווה בהוצאות רבות נוספות מלבד המחיר המבוקש ולכך יש להיערך מראש במסגרת התקציב המשפחתי לרכישה. לא פעם, רוכשים התקדמו למשא ומתן ואף חתמו על חוזה קנייה מבלי שבדקו זאת ולבסוף גילו כי לאור העלויות העקיפות הנלוות לרכישה שנגסו בתקציב המשפחתי לא יכלו לעמוד בתשלומי הרכישה, דבר שדרש נטילת הלוואות יקרות או הלוואת מבני משפחה ובמקרים קיצוניים אף הביא לידי ביטול החוזה ותשלום קנסות.
אלו הם מקצת העלויות העקיפות הנלוות לקניית דירה: שכר טרחת עורך דין, שכר טרחת מתווך, שכר טרחת שמאי מקרקעין, שכר טרחת יועץ משכנתאות, חברת בדק בית, מס רכישה, עלויות שיפוץ, ריהוט, מוצרי חשמל וכיוצא בזה. כל אלו עשויים להסתכם אף במאות אלפי שקלים מעבר למחיר הדירה.
במסגרת קביעת התקציב, חשוב מאוד לקבל אישור עקרוני למשכנתא שבאמצעותו תוכלו להבין מה אחוז המימון משווי הדירה אותו הבנק מסכים לממן, גובה ההחזר החודשי וכיוצא בזה. כלו אלו יש בהם בכדי להשפיע על התקציב הנדרש ועל יכולת הכלכלית האמתית של הקונים. בשלב זה, מומלץ להיוועץ בשירותיו של יועץ שמשכנתאות אשר תפקידו לסייע בהתנהלות מול הבנקים למשכנתאות ולהבטיח כי זכויותיכם נשמרות וכי תחתמו על הלוואה מגובה במשכנתא הנכונה ביותר עבורכם.
טיפ מס' 2: מה אתם רוצים מהדירה הראשונה שלכם?
קניית דירה ראשונה עשויה לגרום לבלול, תסכול ומתחים בשל הרצון למצוא את 'דירת החלומות' שבה תמצאו את כל מה ששאפתם אליו וחלמתם במשך השנים עד לקניית דירה ראשונה. בהנחה ולא מדובר בתקציב בלתי מוגבל, חשוב מאוד להבין מה אתם רוצים למצוא בדירה הנרכשת ובסביבתה. לאחר מכן, יש לקבוע סדרי עדיפות בין הנתונים החשובים ביותר לכם ולבין אלו שניתן לוותר עליהם.
לאחר ההבנה כי לא ניתן למצוא דירה שתענה על 100% מהרצונות והצרכים של הקונה, קל וחומר שמדובר בזוג רוכשים כשלכל אחד רצונות וצרכים משלו, יש לערוך רשימה מסודרת של הדברים החשובים לכם ביותר. לדוגמא: גודל הדירה, משופצת, קרבה למוסדות לימוד, קרבה לצירי תחבורה ראשיים וכיו"ב. רשימה זו אף עשויה לסייע למתווך לאתר דירה רלוונטית ככל הניתן, או לחילופין תסייע בידכם לסנן את מודעות המכירה המפורסמות ברשת האינטרנט.
טיפ מס' 3: מיקום הדירה
בטרם תצאו לסיורים ותבחנו דירות פוטנציאליות לקנייה, יש לבחור את האזור הרלוונטי אליכם. התמקדות באזורים ספציפיים יאפשרו לכם למקד את החיפוש ובכך למנוע מכם הצפה של מידע שרק יגרום לבלבול ולתסכול. חשוב מאוד לבחון אזורים שונים ולהבין את התאמתם לצרכים שלכם. בקרו באזור, חקרו ולמדו מה יש באזור שרלוונטי אליכם, האם מתכוננים פרויקטים מעניינים בעתיד? האם ישנם מפגעים ומטרדים אשר עשויים להוות מכשול ומטרד בעתיד? שאלו שכנים ומכרים. בכך תוכלו למפות את האזורים הרלוונטיים אליכם ולהתחיל במלאכת איתור הדירה לקנייה.
טיפ מס' 4: עורך דין קניית דירה
מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין קניית דירה בעל ניסיון מוכח עוד בראשיתו של התהליך בכדי שזה יהיה לעזר בעת הליך קבלת ההחלטות על ידי ביצוע בדיקות מקדמיות ביחס לדירה הפוטנציאלית. כמו כן, עורך הדין ינהל את המשא ומתן לקניית הדירה תוך כך שהוא מבטיח שזכויותיכם יישמרו ע"י קביעת מנגנונים שונים בתוך החוזה לכל סיכון וסיכון בנפרד.
טיפ מס' 5: קניית דירה ראשונה מצריכה התייעצות עם בעלי מקצוע
קניית דירה הנה העסקה הגדולה ביותר שאדם עושה במהלך חייו. לרוב, מדובר בסכומים אדירים של כסף המסתכמים במיליוני שקלים. יחד עם זאת, ישנה תופעה מדאיגה של קונים רבים שמחליטים לחסוך ולהימנע משכירת שירותיהם של אנשי מקצוע רלוונטיים לתהליך. החשיבות שבהיוועצות עם איש מקצוע נעוצה בעבודה שיש באפשרותו לפקוח את עיניכם לדברים שלא תוכלו לגלות בעצמכם.
אנשי המקצוע המומלצים הם:
שמאי מקרקעין
שמאי מקרקעין מבצע הערכה בדבר תשלומי המיסים וההיטלים הצפויים בקשר עם קניית הדירה. כמו כן, הוא מבצע התאמה בין הבנוי בשטח לבין היתר הבנייה בכדי לאתר חריגות בנייה. בנוסף, הוא בודק את התכניות החלות על הקרקע בכדי לגלות, בין היתר, זכויות בנייה נוספות, הפקעות ויוצא בזה.
חברת בדק בית
חברת בדק בית בודקת את מערכות הדירה ותקינותן. כמו כן, היא עשויי להצביע על ליקויי בנייה שלא ניתנים לגילוי על ידי סריקה ויזואלית חיצונית של הנכס. חשוב מאוד לקבל דו"ח ליקויים מסודר עוד בראשיתו של המשא ומתן בכדי שניתן יהיה להביא את הליקויים שהתגלו לידי ביטוי בחוזה ולפתרון, הן באמצעות תיקונם על ידי המוכר והן באמצעות הפחתת המחיר בגובה הליקויים שהתגלו.
יועץ משכנתאות
כאמור, תפקידו הוא לפשט את תהליך לקיחת הלוואת המשכנתא תוך התאמתה לצרכים של הקונים ולמאפייניהם.
יש לכם שאלות נוספות? התייעצו עם עורך דין יוני לוי.
