מדריך לקניית דירה

קנייתה של דירה היא אחת מהפעולות המשפטיות החשובות שעושה אדם בחייו, ובוודאי שהיא בדרך כלל אחת מהיקרות ביותר. מכיוון שכך ראוי להתייחס להליך ברצינות הראויה, שכן כל טעות משפטית או עובדתית קטנה בהליך עשויה לגרור אחריה בעיות רבות – ולשם כך ייצרנו כאן מדריך לקניית דירה.

 

מדריך לקניית דירה – היבט כללי

קניית דירה איננה כקנייה של כל דבר מטלטלן אחר, הנעשית בדרך כלל על ידי החלפה של כסף בחפץ. לקניית דירה מאפיינים מיוחדים ודרישות משפטיות מיוחדות, והכל בהתאם לחשיבותו של ההליך.

להלן השלבים העיקריים בתהליך קניית דירה:

 

שלב ראשון: קבלת ההחלטות

בתחילתו של ההליך יש לקבל קודם כל החלטות עקרוניות בנוגע אליו. בשלב זה יש להבין מהם האמצעים העומדים לרשותו של רוכש הדירה, כלומר מהו ההון העצמי שבאפשרותו לגייס, ומהי המטרה – גודל הדירה, מיקומה ומאפיינים חשובים נוספים.

 

שלב שני: שכירתו של ליווי משפטי

בשלב השני יש ליצור קשר עם עורך דין מקרקעין מומחה לצורך ליווי משפטי בהליך קניית הדירה כולו. ישנה תועלת רבה בהיעזרות בעורך דין כבר משלב מקדים של הליך הרכישה, וכך תוכלו להיות רגועים שהכול נעשה בדיוק כמו שצריך. רכישת דירה איננה עניין זול, אבל הייעוץ המשפטי הוא בהחלט לא המקום לנסות לחסוך בו שכן איכותו תשפיע באופן ממשי על הצלחתו של ההליך כולו.

 

שלב שלישי: אישור עקרוני למשכנתא

מעטים הם רוכשי הדירות בישראל שאינם נעזרים במשכנתא לצורך קניית הדירה, על כן לפני היציאה הסופית אל הדרך על הקונה לוודא באופן עקרוני שהוא אכן יוכל לקבל אחת כזאת בבוא העת. האישור העקרוני למשכנתא ניתן בעיקר על בסיס יכולת ההחזר של הקונים, כלומר על פי רמת ההכנסות וההוצאות שלהם. חשוב להדגיש שלא מדובר באישור משכנתא סופי, שיינתן רק לאחר בחירת הדירה הרצויה והערכתה על ידי הבנק.

לאחר שנראה שנמצאה הדירה הרצויה, מומלץ בהחלט לעשות "שופינג" משכנתאות ולבדוק איזה בנק נותן את ההצעה המשתלמת ביותר לקונה הספציפי, ואין כל התחייבות בעניין דווקא לבנק שנתן את האישור העקרוני הראשוני. ההבדלים בין הצעות המשכנתא השונות יכולים להגיע בקלות לסכומים גבוהים במיוחד, שבבדיקה פשוטה יחסית יכולים להיחסך.

 

שלב רביעי: חיפוש דירה וניהול משא ומתן

רק בשלב הרביעי של הליך קניית הדירה אנו מגיעים לחיפוש דירה באופן ממשי. מומלץ לבקר בדירה המבוקשת מספר פעמים, בשעות שונות במהלך היממה, ואם ניתן גם בסופי שבוע וגם בימות החול. פעמים רבות הוויתור על ביקורים כאלו עשוי להחביא מהקונים מידע לגבי כדאיותה של הרכישה, כמו למשל מפעל מרעיש ומזהם הפועל בסמוך בשעות היום בלבד.

אם לאחר הבדיקות נראה שהדירה אכן עונה לדרישותיו של הקונה זהו הזמן לתחילתו של המשא ומתן. גם בשלב זה הקונה ייצא נשכר מהתערבותו של עורך הדין ששכר את שירותיו, שכן לו מיומנות נרחבת בענייני משא ומתן שכאלו.

 

שלב חמישי: בדיקות מקדמיות

השלב החמישי הוא שלב שמתבצע בדרך כלל במלואו על ידי עורך הדין של הקונה, שכן מעורבים בו עניינים משפטיים סבוכים. בשלב זה יש לבדוק את מצב הבעלות על הדירה בטאבו, האם יש הערות אזהרה או זכויות קדימה, רשומות ושאינם רשומות.

בנוסף לכך יש לבדוק את המצב התכנוני של הדירה, והאם נעברו בה חוקי תכנון ובנייה שונים, ואת המצב המיסויי שלה, והאם הוטלו עליה היטלי מס שלא שולמו. עריכת השלב הזה כיאות על ידי גורם מקצועי היא משמעותית במיוחד, שכן תוצאות הבדיקה עשויות להפוך את שאלת כדאיות העסקה על פיה באחת.

 

שלב שישי: חתימה על הסכם המכר

לאחר כל הבדיקות, ובמידה שהקונה עדיין מעוניין בקניית הדירה, זהו השלב לחתום על הסכם המכר בין הקונה למוכר. את מעמד החתימה מלווים כמובן עורכי הדין של שני הצדדים, והם אלו הדואגים שהחוזה יעמוד בכל דרישות החוק והפסיקה.

במהלך שלב זה ייחתמו לא רק חוזה המכר, אלא גם כל מסמך אחר הרלוונטי להליך, כמו ייפוי כוח בלתי חוזר, בקשה לרישום, ועוד. בנוסף יחושב המס הצפוי על העסקה, והקונה יעביר לפקודת המוכר את התשלום הראשון על הדירה. תשלום זה נשמר בנאמנות עד לסיומו של שלב הרכישה הבא – רישום הערת אזהרה.

 

שלב שביעי: רישום הערת אזהרה

לאחר ההסכמות העקרוניות והחתימה על חוזה המכר על הקונה לדאוג במהירות האפשרית לרישומה של הערת אזהרה לזכותו על הנכס. הערה זו מטרתה לשמור על זכויותיו של הקונה, כך שהמוכר לא יוכל להתכחש לעסקה ולמכור את הדירה לצד ג' לפני השלמתה של העברת הבעלות.

 

שלב שמיני: דיווח לרשויות המס

כל עסקת מכר דירה מחויבת במס שבח ובמס רכישה, ולעיתים גם בהיטל השבחה. את הדיווח לרשויות המס יש לעשות עד 30 יום לאחר החתימה על הסכמי המכר. את הדיווח ניתן לעשות במשותף, על ידי עורכי הדין של שני הצדדים, אך הקונה יצטרך להגיש הצהרה למס רכישה ותחשיב מס רכישה לשומה עצמית לבדו.

 

שלב תשיעי: מעבר דירה ומסירת החזקה

מעבר הדירה ומסירת החזקה נעשים יחד עם העברת התשלום האחרון בדירה למוכר, כאשר אופן פריסת התשלומים בין השלבים השונים נתון להחלטתם החופשית של הצדדים. מסירת הדירה איננה חייבת להיעשות באופן פיזי, אך כך נעשה הדבר בדרך כלל, אלא אם מדובר במקרה של קניית דירה מושכרת.

 

שלב עשירי: רישום הדירה בטאבו

העברת הבעלות על הדירה בטאבו אפשרית רק כאשר יש בידי הצדדים את כל המסמכים הנדרשים לשם כך, וביניהם גם אישורי המס. מסיבה זו לא תמיד ניתן להעביר את הבעלות כבר בעת מועד העברת החזקה.

כאשר הדירה נרכשה באמצעות משכנתא יש לערוך בשלב רישום בעלות גם רישום של המשכנתא. לשם כך על הקונה לפנות לבנק למשכנתאות ולבקש שטרי משכנתא, עליהם יש לחתום בנוכחות עורך דינו ולהגישם ללשכת הטאבו. לאחר אישורם בלשכת הטאבו יש להביאם לבנק נותן המשכנתא.

 

מדריך לקניית דירה: סיכום

בסיומו של מדריך זה ראוי להדגיש כי מדובר במדריך כללי, שאינו מבחין בין רכישת דירה מקבלן ובין רכישת דירה יד שנייה.

למעשה ההבדל בין רכישת דירה מקבלן, שבדרך כלל איננה קיימת עוד בעת הרכישה, ובין רכישתה של דירה יד שנייה, שכבר עומדת וקיימת, הוא משמעותי, ולכל אחת מהקניות הללו מאפיינים מיוחדים שיש לשים לב אליהם כאשר נכנסים לתהליך.

בנוסף לכך חשוב להבהיר שאין די בקריאתו של מדריך זה וצעידה בשלביו על מנת לקיים הליך קניית דירה כיאות. הליך של קניית דירה הוא הליך מורכב המשלב בתוכו תחומי משפט שונים והוראות חוק שונות, שאת חלקם אף לא ניתן כלל לעשות ללא עזרתו של עורך דין קניית דירה.

מסיבה זאת חשוב מאוד לשכור את שירותיו של ייעוץ משפטי איכותי, כזה שיש לו מומחיות בדיני המקרקעין ובדיני מיסוי המקרקעין, ואין להסתפק בכל קרוב משפחה בעל דיפלומה שיכול לחתום עבורכם על המסמכים.

חשוב לזכור שבמקרה של קניית דירה כל טעות בהבנת המצב המשפטי ובפעולות המשפטיות שננקטות, עשויה להיות הרת גורל עבור הקונה.

לליווי משפטי בקניית דירה פנו לעו"ד יוני לוי, עו"ד מומחה לדיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין ונדל"ן.