רכישת דירה מקבלן מבוצעת בהרבה מקרים "על הנייר", כלומר בנקודת זמן שבה הבניין עדיין לא בנוי ולכן הרוכשים בו מבצעים עסקה שיש בה סיכון מוגבר. כיצד תתנהלו כראוי מול הקבלן במהלך רכישת הדירה כדי להבטיח שדבר לא ישתבש? הנה כל מה ששווה לדעת בנושא:
אין תחושה טובה יותר מקניית דירה מקבלן, מהניילונים, שכאילו נבנתה במיוחד עבורכם. יחד עם זאת, בוודאי שמעתם על לא מעט סיפורים כאלה ואחרים שבהם רוכשים נותרו עם תקוות וחלומות לבנייה אך ללא הדירה שהובטחה להם בפועל. ולכן התנהלות נכונה מול קבלן בעת רכישת דירה היא עניין מהותי, שאסור להתפשר עליו בשום שלב.
בדיקת הקבלן או היזם בפרויקט
שלב מהותי מאוד טרם רכישת דירה מקבלן הוא לבדוק באופן מקיף את הקבלן או היזם בפרויקט. חלק מהיזמים בשוק גדולים וחזקים ולכן קל יותר להשוות בין דירות שמסרו בפרויקטים קודמים מאשר אלה שנמסרות מקבלנים קטנים שהחשש מאי השלמת הבנייה מצידם גדול יותר.
לכן רצוי תמיד לבדוק האם היזם הוא גם הקבלן המבצע (לא תמיד) ולבדוק את שניהם לעומק כדי להעריך את איכות העסקה. אפשר לחפש בגוגל את הפרויקטים, לברר מי הבעלים של החברה ולוודא שאין נגדה הליכים משפטיים.
בדיקת הסביבה בה נבנה הפרויקט
יש לבדוק באופן נקודתי את הפרויקט המתוכנן ולוודא שהוא יתאים לכל הצרכים הנוכחיים והעתידיים שלכם. יש לבדוק את אופי האוכלוסייה במקום, אחוז הדירות להשקעה, איכות מוסדות החינוך, גישה לתחבורה ציבורית, שטחים ירוקים, גינות ועוד.
בדיקת הבטוחות מצד הקבלן
אמנם עסקאות בהתחדשות עירונית כמו תמ"א 38 או פינוי בינוי מוליכות כמעט תמיד לבטוחה מסוג רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, אבל עליכם לדעת שהפסיקות האחרונות בנושא קובעות כי הדבר לא מומלץ להבטחת זכויות הרוכש. כדאי לבדוק האם לקבלן יש חברת ביטוח או בנק מלווה לצורך ערובה וכך לוודא שכספכם "מבוטח".
כמו כן, אם עדיין לא הייתה מעורבות של עורך דין רכישת דירה מצידכם, מומלץ לדאוג לה בנקודה זו. עורך הדין יבדוק ביסודיות את הבטוחה הקיימת וישמור על זכויותיכם המלאות אם היזם או הקבלן לא יוכל לכבד את ההסכם מצידו.
טופס בקשת רכישה
טופס קבלני המכונה בקשת רכישה (או טופס הרשמה לרכישת דירה/ טופס בחירת דירה) הוא אחד המסמכים המהותיים בתהליך קניית דירה מקבלן. טופס זה מכיל את פרטי הצדדים, פרטי התשלומים ואת התנאים המסחריים-משפטיים ביניהם, כדי להבטיח את האינטרסים של כל צד. חשוב שתדעו שניתן להכניס שינויים לטופס הזה, תוכלו לעשות זאת באמצעות עו"ד מקרקעין מיומן.
ייפוי כוח בלתי חוזר לרכישת הדירה
מטרת ייפוי כוח זה היא לבצע פעולות משפטיות שונות לטובת מימוש תנאי העסקה, כך שעורכי הדין של הקבלן יוכלו להוציאם לפועל, יחד עם סמכות נרחבת לחברה ולחברות מטעמה כמו ביטוח, בנקים וכו'. חשוב לוודא מהו סוג ייפוי הכוח הנדרש בעסקה ולהתייעץ עם עורך הדין בנוגע אליו.
מה צריך לבדוק טרם רכישת דירה מקבלן?
חשוב לברר פרטים אודות הקבלן וגם לגבי היזם (אם לא מדובר ביזם שהוא קבלן מבצע): פרויקטים קיימים ומהעבר ושביעות רצון מהם, הליכים משפטיים נגד החברה, מיהם העומדים בראשה ועוד.
מה חשיבותו של עו"ד מקרקעין להתנהלות נכונה מול קבלן?
מכיוון שהרוכשים נמצאים בפער מקצועי ובהחלט גם פער משפטי ביחס לקבלן ולעורכי דינו, חשוב לצמצמם אותו ככל שניתן ע"י עורך דין מטעמכם, שיבדוק את הקבלן וטיבו, את התנאים המוצעים מצידו ויוודא שאתם חותמים על מסמכים תקינים וראויים להבטחת זכויותיכם.
