קבלנים רבים המאחרים במסירת הדירה מעבירים לרוכשים דרישת תשלום סופית הכוללת הפרשי הצמדה וריבית גם על תקופת האיחור עצמה. תיקון מספר 9 לחוק המכר קובע מפורשות כי חיוב זה נעצר לחלוטין במועד המסירה החוזי המקורי. כל דרישה לתשלום תוספות אלו בגין ימי הפיגור מנוגדת לדין. הבנת מנגנון חוקי זה מאפשרת למחוק חיובים פסולים של עשרות אלפי שקלים ולהימנע מהעברת כספים שאינם מגיעים ליזם.
מדוע יזמים דורשים תשלום נוסף על תקופת העיכוב?
רכישת נכס חדש מלווה לרוב בפריסת תשלומים ארוכה לאורך חודשי ושנות הבנייה. חוזים אלו כוללים באופן מסורתי מנגנון המצמיד את יתרת התשלום למדד תשומות הבנייה או קובע תוספת ריבית מוסכמת.
המטרה המקורית של מנגנון זה היא לשמור על הערך הריאלי של הכסף מול התייקרויות של חומרי בנייה ושכר עבודה במהלך התקופה שתוכננה מראש להקמת הפרויקט.
כאשר פרויקט מתנהל לפי לוחות הזמנים המוסכמים, מנגנון זה פועל בדיוק כפי שהוגדר מראש. הבעיה העמוקה מתחילה כאשר חברת הבנייה כושלת בעמידה בהתחייבויותיה ומעכבת את השלמת הנכס חודשים ארוכים מעבר לתאריך שנקבע.
במציאות בשטח, חברות רבות מתעלמות מהעיכוב וממשיכות להפעיל את מונה ההצמדה והריבית גם אל תוך חודשי הפיגור.
פרקטיקה זו מייצרת עיוות כלכלי חריף. המשפחה הרוכשת גם סובלת מהנזק הכלכלי העצום של איחור במסירת דירה מקבלן, וגם נדרשת באופן אבסורדי לממן מכיסה הפרטי את התייקרות עלויות הבנייה שנוצרה אך ורק בגלל המחדל והעיכוב של החברה היזמית.
מה קובע תיקון 9 לחוק המכר לגבי עצירת ההצמדה והריבית?
כדי לעצור את העוול הצרכני הזה, התערב המחוקק הישראלי וביצע שינוי יסודי. תיקון מספר 9 לחוק המכר, אשר נכנס לתוקפו ביום 7.7.2022 והוחל על חוזים שנחתמו ממועד זה ואילך, קובע קו גבול ברור ונוקשה.
החל ממועד המסירה החוזי המקורי שעליו חתמתם ביום העסקה של רכישת דירה מקבלן, חל איסור מוחלט על הקבלן להמשיך ולחייב את יתרת התשלום בהפרשי הצמדה למדד או בתוספות ריבית מכל סוג שהוא בגין תקופת האיחור.
בדיקה דקדקנית של סעיף 5א1 לחוק המכר, אשר עוגן במסגרת תיקון 9, מעלה כי הפטור מתשלום הצמדה ממועד המסירה החוזי הוא פטור קשיח, אך הוא מותנה בתנאי יסודי אחד והוא שהאיחור לא נגרם בעטיו של הלקוח.
כלומר, אם החברה תוכיח כי הדירה הייתה מוכנה למסירה בזמן, אך אתם כרוכשים עיכבתם את קבלתה (למשל עקב מחלוקת על רישום משכנתא או אי השלמת תשלום), הגנת החוק מוסרת והקבלן יהיה רשאי לגבות את המדד.
המשמעות הכלכלית של חקיקה זו היא משמעותית. מרגע שעבר התאריך שהובטח לכם בהסכם, יתרת החוב שלכם בפועל מוקפאת.
אם נותרו לכם לדוגמה מאות אלפי שקלים לתשלום במעמד מסירת המפתח, והפרויקט מתעכב, הסכום שעליכם להעביר נשאר קבוע כפי שהיה אמור להיות ביום המסירה המקורי.
טעות נפוצה שאנו נתקלים בה היא ההנחה של רוכשים כי חשבון סופי המודפס ומופק ממערכות הנהלת החשבונות של החברה היזמית, הוא מסמך בעל תוקף משפטי מחייב שלא ניתן לערער עליו.
דיירים רואים תחשיב מורכב עם מספרים ומניחים כי החברה פעלה כחוק. בפועל, פעמים רבות המערכות ממשיכות לחשב את המדד באופן אוטומטי גם אחרי תאריך המסירה, והחברה מסתמכת על חוסר המודעות של הלקוח.
נקודה חשובה שיש לשים אליה לב היא חריג הנוגע להתנהלות הלקוח.
אם הרוכש עצמו פיגר בתשלומי התמורה במהלך תקופת הבנייה הרגילה, הקבלן כן יהיה רשאי על פי חוק לחייב ריבית פיגורים והצמדה על אותם תשלומים ספציפיים שהתעכבו באשמת הקונה, ללא קשר לאיחור הכללי במסירת הפרויקט.
| 💡חשוב לדעת💡 תיקון 9 לחוק המכר קובע כי מרגע שהגיע מועד המסירה החוזי של הדירה, הקבלן אינו רשאי להמשיך לחייב את יתרת התשלום בהפרשי הצמדה למדד או בריבית בגין תקופת האיחור. אם דרישת התשלום שקיבלתם כוללת תוספות כאלה עבור חודשי הפיגור, ייתכן שמדובר בחיוב שאינו חוקי. |
כיצד עורך דין מתמודד עם דרישת תשלום מנופחת רגע לפני המסירה?
בשלב שבו מתקבלת דרישת התשלום הסופית, רוכשים מצויים לרוב תחת לחץ עצום לקבל את המפתח ולהתחיל באכלוס. בדיוק כאן עורך דין נכנס לתמונה כדי לנטרל את הלחץ.
הפעולה הראשונה שמבוצעת היא דרישה לקבלת כרטסת הנהלת החשבונות המפורטת של הלקוח. בשלב ניתוח הנתונים, מתבצעת הצלבה של כל שורת חיוב אל מול לוח הזמנים המקורי.
התהליך מבודד את סכומי ההצמדה והריבית שהתווספו בניגוד לחוק לאחר מועד המסירה, ומגדיר במדויק מהו הסכום החוקי האמיתי לתשלום.
הצעד הבא הוא העברת מכתב התראה פורמלי ומנומק למחלקה המשפטית של היזם, השולל באופן חד משמעי את רכיבי החיוב הפסולים.
במצבים בהם היזם מתבצר בעמדתו ומסרב למסור את המפתח ללא תשלום המדד שבמחלוקת, הפרקטיקה המשפטית מאפשרת ביצוע תשלום של הסכום העודף תחת מחאה מפורשת בכתב.
מהלך טקטי זה שומט את קלף המיקוח של הקבלן, מאפשר לכם להיכנס לדירה, ומשאיר את הדלת המשפטית פתוחה לחלוטין לתביעת השבת הכספים שנגבו שלא כדין מיד לאחר האכלוס.
במקרים קיצוניים שבהם היזם נוקט בעמדה נוקשה עוד יותר ומסרב למסור את המפתח גם כאשר אתם מציעים לבצע תשלום תחת מחאה מפורשת, המהלך המשפטי הנדרש עשוי להיות פנייה מהירה לבית המשפט.
במצב זה, עורך הדין יכול להגיש בקשה למתן סעד הצהרתי או צו עשה, שיורה לחברה הקבלנית למסור את החזקה בדירה באופן מיידי, בטענה כי התניית המסירה בוויתור על זכויות מהווה סחיטה ועומדת בניגוד גמור לחוק המכר.
| ⭐טיפ זהב⭐ לפני תשלום החשבון הסופי, בקשו מהקבלן כרטסת הנהלת חשבונות מפורטת של כל התשלומים וההצמדות. בדיקה של שורות החיוב לפי תאריך המסירה החוזי יכולה לחשוף חיובי מדד וריבית שנוספו בניגוד לחוק ולעיתים למחוק אלפי ואף עשרות אלפי שקלים מהחשבון. |
התמודדות עם שאלת העלויות מול התועלת הכלכלית הממשית בהליך
שאלת העלות של ניהול מאבק משפטי רגע לפני הכניסה לדירה מטרידה משפחות רבות, שכבר כורעות תחת הנטל החודשי הכפול של שכירות מול משכנתא.
עם זאת, כאשר בוחנים את הנתונים הפיננסיים, מגלים כי הפרשי ההצמדה והריבית על יתרת חוב של מאות אלפי שקלים במשך מספר חודשי איחור, מגיעים בקלות לעשרות אלפי שקלים שנגבים מכם ללא כל הצדקה חוקית.
הקצאת משאבים להגנה מקצועית אינה הוצאה אלא נדבך הכרחי לבלימת דימום פיננסי. ניהול נכון של המחלוקת נועד למצות את זכותכם המשפטית לביטול החיובים העודפים, ומשאיר את ההון העצמי שלכם בתוך המשפחה.
המטרה היא פשוטה והיא לוודא שאתם משלמים אך ורק את סכום התמורה שהוסכם בחוזה, כשהוא מעודכן נכון ליום שבו הקבלן התחייב למסור את הדירה.
הגנה חכמה על הכסף שלכם רגע לפני קבלת המפתח
קבלת חשבון סופי מנופח המכיל תוספות כספיות בגין חודשי איחור אינה גזירת גורל אלא תחילתו של תהליך בירור מקצועי.
הדרישה לשלם עשרות אלפי שקלים נוספים על תקופה שבה החברה הפרה את החוזה מולכם, היא מציאות שאין להסכים לה.
פעולה נחרצת ומנומקת מול מחלקת הגבייה של היזם נועדה להגן עליכם מפני גביית יתר ולמקסם את סיכוייכם לשמור על כספכם.
אנו במשרד עו"ד יוני לוי עוסקים באופן שוטף בבלימת דרישות תשלום לא חוקיות ובבדיקת תחשיבי קבלנים במעמד מסירת הדירה.
משרדנו, המורכב מצוות הפועל כעורך דין נדלן בעל ניסיון רב, יעמיד את החברה על דרישות החוק המעודכנות ונפעל למיצוי מלוא זכויותיכם לקבלת הפיצויים ומניעת גביית יתר, כדי שתיכנסו לביתכם החדש בשקט הנפשי המגיע לכם.
צרו עמנו קשר לבחינה מקיפה של דרישת התשלום שקיבלתם.
מ- א' עד ת'
- 11 שנות ניסיון
- עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
- בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet
