קניית דירה מקבלן

להשארת פרטים לשיחת ייעוץ:

קניית דירה מקבלן היא עסק שונה לגמרי מקניית דירה יד 2. במה מתבטא השוני הזה? למה צריך לשים לב כאשר קונים דירה מקבלן? במאמר זה אענה לכם על שאלות אלו, מניסיוני רב השנים בתחום. אמקד אתכם לנושאים אליהם צריך לשים לב כאשר קונים דירה מקבלן ואתן לכם טיפים מנצחים לרכישת דירה יד ראשונה מקבלן.

קניית דירה שעוד לא נבנתה

ההבדל המשמעותי ביותר בין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירה יד 2 הוא שכאשר רוכשים דירה מקבלן, במרבית המקרים, הדירה עוד לא בנויה לחלוטין. הרוכשים קונים את הדירות "על הנייר". הדבר מבטא אמון גבוה של הרוכשים בקבלן – הם סומכים על הקבלן שאכן ישלים את העבודות ויעמוד בכל ההתחייבויות החוזיות שלו, עוד לפני שיש בכלל דירה קיימת.

חשוב לדעת שקניות דירה מקבלן שונות מאוד זו מזו. לעיתים, הדירה נרכשת כאשר היא כמעט מוכנה וכל שנותר הוא לחכות לטופס 4 ולהיכנס לדירה. במקרים אחרים, הבנייה תהיה בשלבים מתקדמים אך עוד לא תושלם.

לעומת זאת, לא אחת הדירה נרכשת "על הנייר" ממש, לפני שהתחילו העבודות בפועל. ואולם, גם רכישות דירה על הנייר נבדלות זו מזו. לא הרי רכישת דירה על הנייר לאחר קבלת היתר בניה כהרי רכישת דירה על הנייר לפני שהתקבל ההיתר.

בתור עורך דין מקרקעין שילווה אתכם בקניית הדירה מהקבלן, אבין מהו הסטטוס המדויק של הדירה בשלב הקנייה ואפעל בהתאם. אדאג לכך שההשקעות שלכם יובטחו ולא תשלמו סכומי כסף משמעותיים מבלי שהקבלן יעמיד ערבויות מוצקות להשלמת העבודות. כעת, ארחיב בקצרה אודות ערבויות אלו.

מתכננים לרכוש דירה מקבלן? צפו בעורך דין יוני לוי מסביר מה חשוב לבדוק טרם הרכישה

ערבויות לפי חוק המכר

רבים מאיתנו זוכרים את פרשת חפציבה המפורסמת. החברה מכרה דירות בכל הארץ ורוכשים שילמו את מלוא התמורה זמן רב לפני שהושלמו העבודות. ואז, קרסה חברת חפציבה ופשטה את הרגל. המוני רוכשים איבדו את כל כספם והשקעותיהם ירדו לטמיון.

בדיוק כדי למנוע מצבים שכאלו, נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות). חוק זה קובע מנגנונים להבטחת השקעותיהם של קוני דירות מקבלנים, במטרה שהקונים לא יאבדו את כל כספם במקרה של פשיטת רגל, כפי שקרה עם חפציבה.

על כן, סעיף 2 לחוק קובע כי קבלן לא יוכל לגבות יותר מ-7% ממחירה המלא של הדירה, עד אשר יבטיח את השקעותיהם של הקונים. המחוקק מציע 5 מסלולים שונים להבטחת השקעות הרוכשים. 5 המסלולים הם:

  1. העמדת ערבות בנקאית לקונים: במסלול זה, הקבלן יעמיד ערבות בנקאית לקונים לפיה, במקרה בו הקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו, הבנק יהיה ערב להשקעותיהם וישיב אותן במידת הצורך.
  2. רכישת פוליסת ביטוח להשקעות הקונים: חברת ביטוח חיצונית תהיה ערבה להשקעות הקונים.
  3. רישום משכנתא לטובתם של הקונים או לטובת חברת נאמנות מוסכמת: כמו שאתם רושמים משכנתא לטובת הבנק כאשר את רוכשים דירה עם משכנתא, כך הקבלן ירשום משכנתא ראשונה לטובתכם או לטובת חברת נאמנות מוזכרת כדי להבטיח את השקעותיכם.
  4. רישום הערת אזהרה במרשם לטובת הקונים: תירשם הערת אזהרה לטובתכם במרשם המקרקעין אשר תמנע ביצוע עסקאות סותרות בנכס ותעניק לכם ראשית זכות קניינית בו.
  5. רישום זכויות המקרקעין על שמם של הרוכשים בטאבו: רישום כולל של הזכויות בדירה או בקרקע על שמכם יעניק לכם זכות קניינית מלאה על הדירה, מה שיבטיח בפני עצמו את השקעותיכם אף במקרה בו הקבלן לא ישלים את הבנייה.

 

מוקש לפניכם – לא כל הבטוחות שוות!

שימו לב – חוק המכר מציע 5 חלופות שונות להבטחת ההשקעות, אולם לא כל הבטוחות שוות! הבטוחות הכדאיות ביותר הן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. כעו"ד המלווה את העסקה אפעל להמצאת ערבויות אלו.

מעבר לאמור, החוק קובע כי התשלומים יהיו כפופים לקצב ההתקדמות בעבודות. תקנות חוק המכר דירות מגדירות איזה אחוז מהמחיר יוכל הקבלן לגבות לאחר השלמת כל שלב בבנייה. כאמור, לפני המצאת ערובות באחד מהמסלולים שפורטו, לא יוכל הקבלן לגבות יותר מ-7% ממחיר הדירה. לאחר השלמת יציקת רצפת מפלס תחתון, יוכל הקבלן לגבות 31% ממחיר הדירה. עם השלמת עבודות השלד, יוכל הקבלן לגבות 25% נוספים וכן הלאה. אם כן, קצב התשלומים כפוף לקצב התקדמות העבודות.

מוקש לפניכם – סעיף קוגנטי!

למרות הוראותיו המפורשות של חוק המכר, קבלנים רבים שולחים לקונים חוזים המפרטים מועדי תשלומים שונים בתכלית מאלו המופיעים בחוק. חשוב לדעת כי אסור לקבלנים לקבוע מועדי תשלום בניגוד לחוק המכר, ובמקרה של סתירה בין החוק לבין החוזה הוראות החוק גוברות על הוראות החוזה. עם זאת, חשוב כי עורך דין מקרקעין אשר מלווה את העסקה ישים לב מראש למועדי התשלום ובמקרה של פער בין החוק לבין החוזה, יעמוד על תיקון החוזה.

טיפ של יוני

חשוב לדעת כי אסור לקבלנים לקבוע מועדי תשלום בניגוד לחוק המכר, ובמקרה של סתירה בין החוק לבין החוזה הוראות החוק גוברות על הוראות החוזה.

 

ניהול משא ומתן על חוזה המכר מול הקבלן

חלק נכבד מעבודתי נוגע לניהול משא ומתן על חוזה המכר אל מול הקבלן. במסגרת המשא והמתן אייצג את האינטרס שלכם גם בנושאים שאינם מתעוררים ברכישת דירה יד 2: עמידה בלוחות הזמנים שקבע הקבלן, הגדלת התמורה, הצמדת חניות לדירה, חיבור הדירה למזגנים ולתשתיות טובות, הצמדת או אי הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבניה וכן הלאה.

בדק בית דירה מקבלן

מכאן, נעבור לנושא אחר הנוגע לקניית דירה מקבלן. עם קניית הדירה תקבלו מפרט, המפרט מה צפוי להיות בדירה. המפרט יתאר את הדירה, את התשתיות בה וכן הלאה. בעין בלתי מזוינת, לא תוכלו לדעת האם הדירה שנבנתה בפועל אכן תואמת למפרט. לכן, קודם הכניסה לדירה רצוי להזמין בעל מקצוע לעריכת בדק בית. במסגרת בדק הבית בעל המקצוע ישווה בין הבנייה בפועל לבין המפרט.

כעו"ד מקרקעין, אעבור על דו"ח בדק הבית. ככל שיתגלו פערים בין הדו"ח לבין המפרט, אפעל לסגירת הפערים. זאת, בין אם באמצעות תיקון בפועל של הליקויים והשלמת הפערים ובין אם באמצעות שיפוי כספי עבור אותם פערים וחוסרים.

נספח שינויים

לא אחת, תרצו לשנות דברים בדירה ביחס לתוכניות המקוריות של הקבלן. לשם כך, תחתמו על חוזה מסוג טופס שינויים אל מול הקבלן, בו יפורטו השינויים שיבוצעו בדירה שלכם. אני אלווה את ההסכם מהבחינה המשפטית ואוודא כי אכן כל הבקשות שלכם מעוגנות בו ויתמלאו בפועל.

רישום הדירה על שמכם

לבסוף, אפעל לרישום הדירה על שמכם. לעיתים, קבלנים מתמהמהים שנים עד לרישום הדירה על שם הקונים. על כן, אפעל כבר מהשלב הראשון לזירוז הליכים ולהקדמת רישום הדירה על שמכם.

הגבלת שכר טרחת עורך דין של הקבלן

עליכם לדעת כי במסגרת קניית דירה מקבלן, הקבלן צפוי לדרוש מכם לשלם לו על הוצאות משפטיות. חוק המכר קובע כי שכר טרחת עורך דין של הקבלן לא יעלה על 5,000 שקלים לדירה. מכיוון שכך, הקבלן לא יוכל לדרוש סכום העולה על סכום זה. כעו"ד המייצג קונים ברכישת דירה מקבלן, ככל שהקבלן דורש הוצאות משפטיות העולות על חמשת אלפים שקלים, אדרוש ממנו לחזור בו ולדרוש סכום סביר בנסיבות העניין ובכפוף לחוק.  

עו"ד יוני לוי – עורך דין מקרקעין

במאמר זה סקרנו את הנקודות החשובות בקניית דירה מקבלן. כמובן שאלו אינן כל הנקודות הרלוונטיות וישנן נקודות נוספות, אולם עברנו על המהותיות שבהן. מעוניינים ברכישת דירה מקבלן? התחלתם בהליך רכישה שכזה וזקוקים לייצוג משפטי? פנו אל עו"ד יוני לוי לקבלת ייצוג מהשורה הראשונה בתחום. הנה קצת ממה שלקוחותיו מספרים עליו:

אריאל ג'ין כותב: "ממליץ בחום!! יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו. מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח".

וכך כותב תמיר שכטר: "ברצוני להודות לעו"ד יוני לוי על טיפול מקצועי ושירותי בענייני לפינוי מושכר

ותביעה כספית. עו"ד יוני לוי היה ענייני, סבלני ואף למדתי ממנו מידע רב. תודה רבה עו"ד יוני לוי".

קניית דירה מקבלן – שאלות ותשובות

בתור התחלה, חשוב מאוד לבדוק מהם מחירי הדירות באזור פחות או יותר. כדאי לבחון האם האזור נחשב לכזה עם רמת ביקוש גבוהה, וכמובן רצוי לבדוק גם עד כמה האוכלוסייה באזור איכותית. באשר לקבלן עצמו, תמיד נרצה לבדוק שמדובר בקבלן אמין והדירה תהיה איכותית ותענה על כל הדרישות שלנו בהתאם.

חשוב מאוד לוודא כי המפרט הטכני ממולא בצורה מפורטת. כדאי להימנע מהסכמה על סעיפים שנותנים לקבלן אפשרות לקבוע, לשנות או לדחות על סמך דעתו בלבד ללא הסכמתכם. כמו כן, כדאי מאוד לדרוש שבחוזה יהיה רשום תאריך בו רישום הדירה בטאבו יושלם. נוסחים כמו "בתוך שנה ממסירת הדירה" וכדומה אינם מתקבלים – אמור להיות תאריך מפורט בחוזה.

במידה ומצאתם ליקויים, עליכם לתעד אותם בצורה מסודרת בפרוטוקול המסירה. כדאי להימנע מחתימה על הצהרת היעדר תביעות, כי עדיין קיים סיכוי סביר לכך שתגלו ליקויים מאוחר יותר, גם הרבה אחרי תאריך מסירת הדירה. בפרוטוקול המסירה הקבלן אמור לכתוב בצורה מפורטת גם את תיקוני הליקויים ואת הזמנים שלהם. במידה ונמצאו ליקויים רק לאחר קבלת הדירה, ולא במסגרת פרוטוקול המסירה, עליכם לפנות לקבלן בכתב ולצרף פירוט ברור של כל הליקויים אותם מצאתם.

חשוב לציין לפני כן יש יש שני סוגי ליקויים – ליקויים מהותיים, וליקויים בלתי סבירים. במידה ומדובר בליקויים בלתי סבירים, על הקבלן לתקן אותם בהקדם האפשרי, ללא שום דחייה ורצוי לפני מועד מסירת המפתח. ליקויים מהותיים יכולים להיות שריטות בקיר, מרצפת סדוקה, קיר שנבנה בצורה עקומה וכדומה.

את תאריך המסירה עצמו לא ניתן לשנות על פי חוק. אמנם, בהתאם לחוק המכר, הקבלן יכול לאחר במסירה עד 30 ימים מהתאריך המקורי, ואם יש חריגה נוספת – זוהי חובתו לפצות אתכם בהתאם לגובה דמי השכירות של דירות דומות באזור. הפיצויים ישולמו עד תום 4 חודשים מהמועד המקורי המפורט בחוזה.

עם מסירת הדירה לרוכש, מתחילה בעצם תקופת הבדק. מדובר בעצם בתקופה שנמשכת בין שנה לשבע שנים (בהתאם לליקויים), ובמהלכה זוהי אחריותו של הקבלן לתקן כל ליקוי שהתגלה בדירה. לכל סוג ליקוי יש תקופה אחרת במסגרת האחריות:

  • סדקים בקירות ובתקרות – עד 5 שנים
  • ליקויים בריצוף – עד שנתיים
  • נזילות וכשלים נוספים במערכת הצנרת – עד 4 שנים.

האם כל מחיר דירה יהיה מוצמד למדד תשומות הבנייה?

לפי תיקון חוק המכר, ביום החתימה על חוזה של רכישת דירה חדשה הרוכשים יוכלו לשלם לפחות 20% מהמחיר הכולל של הדירה, ללא שום הצמדה למדד. במידה ושילמו, יתר התשלומים יחולקו בצורה בה 50% מכל תשלום נוסף יוצמד למדד, ואילו 50% הנותרים לא יוצמדו.

ליווי רוכשי דירה ישירות מקבלן דורש בחינה מקיפה של ההסכם וכל מה שקשור אליו מבחינה משפטית, ולכן חשוב מאוד לבחור עורך דין מקצועי בעל ניסיון מוכח בתחום, כמו עו"ד יוני לוי. הליווי המשפטי שעורכי דין מקרקעין יוכלו לספק לרוכשי דירות כולל בדיקות מקדימות על המוכרים ועל הנכס עצמו, בחינה מקיפה של נוסח הסכם המכר, וכמובן אחריות על ניהול משא ומתן על תנאי ההסכם.

לייעוץ משפטי בנושא של קניית דירה מקבלן פנו לעו"ד יוני לוי, עו"ד מקרקעין ונדל"ן.

קניית דירה מקבלן
קניית דירה מקבלן

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

משרדנו בתקשורת

Picture of עו"ד יוני לוי
עו"ד יוני לוי

עורך דין מקרקעין, המלווה פרויקטים של נדל"ן בארץ ובחו"ל כבר מעל 10 שנים. אני חי, נושם ואוהב את עולם הנדל"ן ושמח להעניק מהידע והניסיון המקצועי שלי ללקוחותיי. אני מאמין שלכל אחד מגיע עתיד כלכלי טוב ויציב, ואני כאן ללוות אתכם בפשטות, בתהליכים מורכבים בעולם הנדל"ן.

Google ג גוגל
5.0
מבוסס על 61 ביקורות
×
js_loader
Google ג גוגל
5.0
מבוסס על 61 ביקורות
×
js_loader
Facebook ג גוגל
5.0
מבוסס על 14 ביקורות
×
js_loader