קניית דירה מקבלן

קניית דירה היא הליך כללי שניתן לחלק לשני תתי הליכים שונים: קניית דירה יד שנייה, קניית דירה מקבלן. לכל אחד מתת ההליכים הללו מאפיינים שונים, יתרונות שונים וסכנות שונות, ועל כן יש להצטייד במידע הרלוונטי לפני היציאה לעבר כל אחד מהתהליכים הללו.

 

קניית דירה מקבלן – יתרונות

נפתח דווקא ביתרונותיה של קניית דירה מקבלן, לפני הדיון בסכנות הכרוכות בכך:

 

יתרון ראשון: דירה חדשה

היתרון הראשון הוא כמובן העובדה שמדובר בדירה חדשה, כזו שאף אדם מעולם לא גר בה. בהתאם לכך כל המתקנים של הדירה והבניין יהיו גם הם חדשים, ולפיכך סביר להניח שיהיו גם חדישים יותר, יפים יותר, מודרניים יותר, וייטו פחות להתקלקל ולהיהרס.

 

יתרון שני: מחיר

באופן מפתיע, ובניגוד למה שאולי נהוג לחשוב, דירה חדשה מקבלן עשויה להיות זולה יותר מדירות יד 2 באותו אזור, זאת בשל הסכנות הטמונות ברכישת דירה שכזאת, כפי שנפרט בהמשך. כאשר זהו אכן המצב הדבר יכול להוות שיקול עיקרי ומכריע לקונה.

 

הסכנות הטמונות ברכישת דירה מקבלן

לרכישת דירה מקבלן גם חסרונות שונים, רובם קשורים לרמת הסיכון אותה נוטל על עצמו רוכש הדירה בהשוואה לסיכון שברכישת דירה קיימת יד שנייה. נעמוד על הסכנות העיקריות:

 

סכנה ראשונה: עסקה באוויר

כאשר אדם רוכש דירה יד שנייה הוא רוכש מוצר קיים. בהתאם לכך הוא יכול לבדוק אותה לעומק, על שלל מתקניה והיבטיה. לעומת זאת, ברכישת דירה מקבלן המוצר אינו מוגמר, וכל שיש לעיניו של הקונה לראות הוא תכנון עתידי לצורה בה תראה הדירה.

 

סכנה שנייה: הסתמכות על הקבלן

בשל העובדה שמדובר על קנייתה של דירה שאינה בנויה עדיין, או שתהליך בנייתה עוד לא הסתיים, יש בקניית דירה מקבלן מידה רבה של הסתמכות על הקבלן ועל יכולתו להשלים את העבודה.

החתימה על החוזים ותשלום הכסף, או לפחות חלקו, מתבצעים לפני שניתנת התמורה, כלומר- הדירה. העובדה הזאת מציבה את הקונה בפני סכנה חמורה של פשיטת רגל או היעלמות של הקבלן, דבר שיציב אותו בפני שוקת שבורה.

 

סכנה שלישית: אזור בבנייה

פעמים רבות דירות מקבלן נבנות באזורים פחות מיושבים של העיר, אזורים בפיתוח. העובדה הזאת מונעת מן הקונה לברר לאשורו את מצב הסביבה בה הוא מעוניין לקנות את דירתו, שכן ייתכן בהחלט שחלק גדול ממנה עדיין לא נבנה.

סביבתו של בית המגורים יכולה להיות קריטית לשאלת כדאיותה של העסקה, שכן אין דומה ערכה של דירה השוכנת בלב אזור מגורים עירוני נעים ושקט, לערכה של דירה השוכנת בלב אזור תעשייה מזהם, מלכלך ומרעיש.

 

הליך קניית דירה חדשה מקבלן

הסכנות שפורטו לעיל הן סכנות משמעותיות, ואין להתעלם מכך, אך בהחלט אפשר לצמצם אותן למינימום. הצמצום נעשה בעזרת מעקב אחרי שלבי ההליך של רכישת דירה מקבלן בדייקנות, תוך הקפדה על הוראות החוק שמטרתן למנוע פגיעה בצרכני הדירות.

להלן השלבים העיקריים בהליך רכישת דירה מקבלן:

 

שלב ראשון: בחירת הדירה

השלב הראשון הוא כמובן שלב בחירת הדירה. בשלב זה חשוב גם לשים לב לסביבה בה עתידה להיבנות הדירה ובהתאמתה לצרכיו של הקונה. כאשר הסביבה אינה בנויה ניתן לבקש את תוכניות בניין העיר, על מנת לראות את התכנון לסביבה זאת לעתיד הקרוב.

 

שלב שני: שכירת שירותיו של עורך דין רכישת דירה

כבר כאשר הקונה שם את עינו על דירה מסוימת חשוב ליצור באופן מידיי קשר עם עורך דין מקרקעין, כזה שיש לו ניסיון בניהול הליך של רכישת דירה מקבלן.

חשוב מאוד לא להסתמך רק על הייעוץ המשפטי של הקבלן או חברת הבנייה, שכן אחרי הכול מטרתם היא קודם כל להגן על האינטרסים של האדם שמשלם להם את שכרם.

עורך הדין יסייע לקונה בכל ההליך שעליו לעבור משלב זה, כולל עריכת כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות, הבטחת הבטוחות, ווידוא ביצוע של חוזה המכר, ועוד.

 

שלב שלישי: בדיקות מקדמיות

בשלב השלישי יש לבצע מספר בדיקות מקדמיות, אשר מטרתן העיקרית היא לוודא את שוויה האמיתי של הדירה, כך שלא תקנו חתול בשק.

יש לוודא בשלב זה שהקבלן המלווה את הפרויקט הוא קבלן בעל רישיון בתוקף, ושרישיונו אכן תואם את סיווגה של העבודה, הן מבחינה כספית והן מבחינה מקצועית.

בנוסף לכך, יש לבדוק גם את עניין הבעלות על הקרקע. יש לוודא שהקבלן או חברת הבנייה אכן רשומים כבעלי הקרקע בטאבו, וכאשר מדובר בעסקת קומבינציה – שהם רשומים כבעלי הערת אזהרה על הקרקע.

דבר אחרון אותו חשוב לבדוק בשלב זה הוא כמובן היתרי הבנייה והמיסוי. יש לבדוק שהם הוצאו כחוק, על חלקת הקרקע הספציפית בה מבטיח הקבלן לבנות.

 

שלב רביעי: חתימה על חוזה המכר

כאשר תוצאותיהן של הבדיקות המקדמיות משביעות רצון, והקונה אכן מעוניין להמשיך את העסקה יש לעבור לשלב החתימה על חוזה המכר.

לעיתים יציע הקבלן חתימה מוקדמת על זיכרון דברים, מעין הקדמה לחוזה המכר, אך חשוב מאוד שלא לחתום על מסמך שכזה ללא התייעצות משפטית, שכן לרוב חתימה כזאת תיצור התחייבות משפטית לכל דבר ועניין, צעד שקשה להחזיר לאחור.

בחתימה על חוזה המכר, הנעשית בליווי עורכי הדין של שני הצדדים, יש לשים לב שכל המסמכים הדרושים מצורפים, ושכל העניינים שצריכים להיכלל בחוזה אכן נכללים בו, לשביעות רצונם של שני הצדדים.

חוזה מכר בקניית דירה מקבלן הוא בדרך כלל חוזה אחיד, כלומר כזה שנחתם עם כל הקונים הפוטנציאליים בפרויקט. על אף זאת, אין הדבר אומר שלא ניתן לשנות תנאים מסוימים בחוזה כך שיתאימו לקונה הספציפי. בהחלט ניתן, ואף כדאי, לנהל משא ומתן.

 

שלב חמישי: הבטחת הבטוחות

לאחר התשלום הראשוני, שנעשה בדרך כלל עם החתימה על חוזה המכר, יש לוודא שהקבלן מבטיח את כספיכם באמצעות אחת הבטחות המצויות בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974.

מטרתן של בטוחות אלו היא להבטיח את כספי הקונים מפני הסכנה של פשיטת הרגל של הקבלן או היעלמות שלו, ועל כן חשוב לא לזלזל בכך ולוודא שהדבר אכן מבוצע כיאות.

המוכר יכול לקבל לכל היותר 7% מתמורתה של הדירה ללא שביטח את הכסף באחת מן הבטוחות הבאות:

  1. ערבות בנקאית.
  2. ביטוח לטובת רוכשי הדירות בחברת ביטוח מוכרת.
  3. שעבוד הדירה במשכנתא ראשונה לקונים.
  4. רישום הערת אזהרה לטובת הקונים על הקרקע.
  5. העברות בעלות על שמו של הקונה בדירה/בקרקע או בחלק יחסי שלה.

 

שלב שישי: קבלת הדירה

השלב השישי הוא שלב קבלת הדירה. גם בשלב זה אסור להיות שאננים, ויש לוודא שהדירה אכן נמסרה במצב ראוי, כפי שהובטח בחוזה המכר.

על הקונה לבדוק את הדירה על כל תכולה ומתקניה, ולוודא שאין פגמים בהליך הבנייה או ההתקנה שלהם. לאחר מכן יש לערוך רשימה מסודרת של כל הליקויים ולהגישה לקבלן.

לקבלן ישנה אחריות על הליקויים הללו, ויש לעמוד על כך שיפעל לתקנם. לאחריות הקבלן שתי תקופות: תקופת בדק ותקופת אחריות. תקופת הבדק נמשכת בין שנה לשבע שנים, בהתאם לאופי הליקוי, ותקופת האחריות מתחילה עם סיומה של תקופת הבדק למשך 3 שנים.

בתקופת הבדק על הקבלן לתקן כל ליקוי, אלא אם הוכח שנעשה על ידי בעל הדירה, ובתקופת האחריות נטל ההוכחה מתהפך ועל הקבלן לתקן כל ליקוי שהוכח שלא נעשה על ידי בעל הדירה.

ישנם ליקויים עליהם יש לקבלן אחריות גם לאחר תומן של שתי תקופות האחריות, ואלו הם: אי יציבות בבניין שמקורה ביסודות או בשלד, תקלה שלא ניתן לגלותה באופן סביר בשנות המגורים הראשונות, וליקוי שנמסר לידיעתו של הקבלן לפני תום תקופת האחריות והקבלן לא פעל לתקנו.

 

לייעוץ משפטי בנושא של קניית דירה מקבלן פנו לעו"ד יוני לוי, עו"ד מקרקעין ונדל"ן.

 

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

אז מה היה לנו עד עכשיו?
דילוג לתוכן