קניית דירה מקבלן

תוכן עניינים

קניית דירה היא הליך כללי שניתן לחלק לשני תתי הליכים שונים: קניית דירה יד שנייה, קניית דירה מקבלן. לכל אחד מתת ההליכים הללו מאפיינים שונים, יתרונות שונים וסכנות שונות, ועל כן יש להצטייד במידע הרלוונטי לפני היציאה לעבר כל אחד מהתהליכים הללו.

 

קניית דירה מקבלן – יתרונות

נפתח דווקא ביתרונותיה של קניית דירה מקבלן, לפני הדיון בסכנות הכרוכות בכך:

 

יתרון ראשון: דירה חדשה

היתרון הראשון הוא כמובן העובדה שמדובר בדירה חדשה, כזו שאף אדם מעולם לא גר בה. בהתאם לכך כל המתקנים של הדירה והבניין יהיו גם הם חדשים, ולפיכך סביר להניח שיהיו גם חדישים יותר, יפים יותר, מודרניים יותר, וייטו פחות להתקלקל ולהיהרס.

 

יתרון שני: מחיר

באופן מפתיע, ובניגוד למה שאולי נהוג לחשוב, דירה חדשה מקבלן עשויה להיות זולה יותר מדירות יד 2 באותו אזור, זאת בשל הסכנות הטמונות ברכישת דירה שכזאת, כפי שנפרט בהמשך. כאשר זהו אכן המצב הדבר יכול להוות שיקול עיקרי ומכריע לקונה.

 

הסכנות הטמונות ברכישת דירה מקבלן

לרכישת דירה מקבלן גם חסרונות שונים, רובם קשורים לרמת הסיכון אותה נוטל על עצמו רוכש הדירה בהשוואה לסיכון שברכישת דירה קיימת יד שנייה. נעמוד על הסכנות העיקריות:

 

סכנה ראשונה: עסקה באוויר

כאשר אדם רוכש דירה יד שנייה הוא רוכש מוצר קיים. בהתאם לכך הוא יכול לבדוק אותה לעומק, על שלל מתקניה והיבטיה. לעומת זאת, ברכישת דירה מקבלן המוצר אינו מוגמר, וכל שיש לעיניו של הקונה לראות הוא תכנון עתידי לצורה בה תראה הדירה.

 

סכנה שנייה: הסתמכות על הקבלן

בשל העובדה שמדובר על קנייתה של דירה שאינה בנויה עדיין, או שתהליך בנייתה עוד לא הסתיים, יש בקניית דירה מקבלן מידה רבה של הסתמכות על הקבלן ועל יכולתו להשלים את העבודה.

החתימה על החוזים ותשלום הכסף, או לפחות חלקו, מתבצעים לפני שניתנת התמורה, כלומר- הדירה. העובדה הזאת מציבה את הקונה בפני סכנה חמורה של פשיטת רגל או היעלמות של הקבלן, דבר שיציב אותו בפני שוקת שבורה.

 

סכנה שלישית: אזור בבנייה

פעמים רבות דירות מקבלן נבנות באזורים פחות מיושבים של העיר, אזורים בפיתוח. העובדה הזאת מונעת מן הקונה לברר לאשורו את מצב הסביבה בה הוא מעוניין לקנות את דירתו, שכן ייתכן בהחלט שחלק גדול ממנה עדיין לא נבנה.

סביבתו של בית המגורים יכולה להיות קריטית לשאלת כדאיותה של העסקה, שכן אין דומה ערכה של דירה השוכנת בלב אזור מגורים עירוני נעים ושקט, לערכה של דירה השוכנת בלב אזור תעשייה מזהם, מלכלך ומרעיש.

 

הליך קניית דירה חדשה מקבלן

הסכנות שפורטו לעיל הן סכנות משמעותיות, ואין להתעלם מכך, אך בהחלט אפשר לצמצם אותן למינימום. הצמצום נעשה בעזרת מעקב אחרי שלבי ההליך של רכישת דירה מקבלן בדייקנות, תוך הקפדה על הוראות החוק שמטרתן למנוע פגיעה בצרכני הדירות.

להלן השלבים העיקריים בהליך רכישת דירה מקבלן:

 

שלב ראשון: בחירת הדירה

השלב הראשון הוא כמובן שלב בחירת הדירה. בשלב זה חשוב גם לשים לב לסביבה בה עתידה להיבנות הדירה ובהתאמתה לצרכיו של הקונה. כאשר הסביבה אינה בנויה ניתן לבקש את תוכניות בניין העיר, על מנת לראות את התכנון לסביבה זאת לעתיד הקרוב.

 

שלב שני: שכירת שירותיו של עורך דין רכישת דירה

כבר כאשר הקונה שם את עינו על דירה מסוימת חשוב ליצור באופן מידיי קשר עם עורך דין מקרקעין, כזה שיש לו ניסיון בניהול הליך של רכישת דירה מקבלן.

חשוב מאוד לא להסתמך רק על הייעוץ המשפטי של הקבלן או חברת הבנייה, שכן אחרי הכול מטרתם היא קודם כל להגן על האינטרסים של האדם שמשלם להם את שכרם.

עורך הדין יסייע לקונה בכל ההליך שעליו לעבור משלב זה, כולל עריכת כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות, הבטחת הבטוחות, ווידוא ביצוע של חוזה המכר, ועוד.

 

שלב שלישי: בדיקות מקדמיות

בשלב השלישי יש לבצע מספר בדיקות מקדמיות, אשר מטרתן העיקרית היא לוודא את שוויה האמיתי של הדירה, כך שלא תקנו חתול בשק.

יש לוודא בשלב זה שהקבלן המלווה את הפרויקט הוא קבלן בעל רישיון בתוקף, ושרישיונו אכן תואם את סיווגה של העבודה, הן מבחינה כספית והן מבחינה מקצועית.

בנוסף לכך, יש לבדוק גם את עניין הבעלות על הקרקע. יש לוודא שהקבלן או חברת הבנייה אכן רשומים כבעלי הקרקע בטאבו, וכאשר מדובר בעסקת קומבינציה – שהם רשומים כבעלי הערת אזהרה על הקרקע.

דבר אחרון אותו חשוב לבדוק בשלב זה הוא כמובן היתרי הבנייה והמיסוי. יש לבדוק שהם הוצאו כחוק, על חלקת הקרקע הספציפית בה מבטיח הקבלן לבנות.

 

שלב רביעי: חתימה על חוזה המכר

כאשר תוצאותיהן של הבדיקות המקדמיות משביעות רצון, והקונה אכן מעוניין להמשיך את העסקה יש לעבור לשלב החתימה על חוזה המכר.

לעיתים יציע הקבלן חתימה מוקדמת על זיכרון דברים, מעין הקדמה לחוזה המכר, אך חשוב מאוד שלא לחתום על מסמך שכזה ללא התייעצות משפטית, שכן לרוב חתימה כזאת תיצור התחייבות משפטית לכל דבר ועניין, צעד שקשה להחזיר לאחור.

בחתימה על חוזה המכר, הנעשית בליווי עורכי הדין של שני הצדדים, יש לשים לב שכל המסמכים הדרושים מצורפים, ושכל העניינים שצריכים להיכלל בחוזה אכן נכללים בו, לשביעות רצונם של שני הצדדים.

חוזה מכר בקניית דירה מקבלן הוא בדרך כלל חוזה אחיד, כלומר כזה שנחתם עם כל הקונים הפוטנציאליים בפרויקט. על אף זאת, אין הדבר אומר שלא ניתן לשנות תנאים מסוימים בחוזה כך שיתאימו לקונה הספציפי. בהחלט ניתן, ואף כדאי, לנהל משא ומתן.

 

שלב חמישי: הבטחת הבטוחות

לאחר התשלום הראשוני, שנעשה בדרך כלל עם החתימה על חוזה המכר, יש לוודא שהקבלן מבטיח את כספיכם באמצעות אחת הבטחות המצויות בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974.

מטרתן של בטוחות אלו היא להבטיח את כספי הקונים מפני הסכנה של פשיטת הרגל של הקבלן או היעלמות שלו, ועל כן חשוב לא לזלזל בכך ולוודא שהדבר אכן מבוצע כיאות.

המוכר יכול לקבל לכל היותר 7% מתמורתה של הדירה ללא שביטח את הכסף באחת מן הבטוחות הבאות:

  1. ערבות בנקאית.
  2. ביטוח לטובת רוכשי הדירות בחברת ביטוח מוכרת.
  3. שעבוד הדירה במשכנתא ראשונה לקונים.
  4. רישום הערת אזהרה לטובת הקונים על הקרקע.
  5. העברות בעלות על שמו של הקונה בדירה/בקרקע או בחלק יחסי שלה.

 

שלב שישי: קבלת הדירה

השלב השישי הוא שלב קבלת הדירה. גם בשלב זה אסור להיות שאננים, ויש לוודא שהדירה אכן נמסרה במצב ראוי, כפי שהובטח בחוזה המכר.

על הקונה לבדוק את הדירה על כל תכולה ומתקניה, ולוודא שאין פגמים בהליך הבנייה או ההתקנה שלהם. לאחר מכן יש לערוך רשימה מסודרת של כל הליקויים ולהגישה לקבלן.

לקבלן ישנה אחריות על הליקויים הללו, ויש לעמוד על כך שיפעל לתקנם. לאחריות הקבלן שתי תקופות: תקופת בדק ותקופת אחריות. תקופת הבדק נמשכת בין שנה לשבע שנים, בהתאם לאופי הליקוי, ותקופת האחריות מתחילה עם סיומה של תקופת הבדק למשך 3 שנים.

בתקופת הבדק על הקבלן לתקן כל ליקוי, אלא אם הוכח שנעשה על ידי בעל הדירה, ובתקופת האחריות נטל ההוכחה מתהפך ועל הקבלן לתקן כל ליקוי שהוכח שלא נעשה על ידי בעל הדירה.

ישנם ליקויים עליהם יש לקבלן אחריות גם לאחר תומן של שתי תקופות האחריות, ואלו הם: אי יציבות בבניין שמקורה ביסודות או בשלד, תקלה שלא ניתן לגלותה באופן סביר בשנות המגורים הראשונות, וליקוי שנמסר לידיעתו של הקבלן לפני תום תקופת האחריות והקבלן לא פעל לתקנו.

 

לייעוץ משפטי בנושא של קניית דירה מקבלן פנו לעו"ד יוני לוי, עו"ד מקרקעין ונדל"ן.

 

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

כדי לקבל שיחת ייעוץ באפשרותך לחייג עכשיו לטלפון 077-804-1632 או להשאיר פרטים כאן בטופס ואנו ניצור עמך קשר בהקדם האפשרי.

יוני עו"ד מקצועי ביותר. בודק את הדברים לפרטי פרטים ונותן מענה אדיב ושירותי ללקוח. ממליצה בחום!
Yaara Ronen
Yaara Ronen
08:40 01 Jul 20
עו"ד אנושי, מקצועי והוגן. סייע לי מיוזמתו דרך פוסט שפרסמתי בפייסבוק וזאת מבלי לבקש תשלום וללא היכרות מוקדמת.
Tomer Shamai
Tomer Shamai
07:33 01 Jul 20
ליווה אותנו ברכישת דירה והיה מקצועי וזמין לאורך כל הדרך! ממליצים בחום!
טל פורת
טל פורת
19:06 22 Jun 20
עו"ד מצוין, אמין, עצמאי, ומקצועי.מומלץ בחום.
רועי שעבין
רועי שעבין
14:20 28 May 20
עו״ד יוני לוי ייצג אותי בעסקת מקרקעין, קיבלתי שירות אדיב, רציני ואחראי, העסקה בוצעה על הצד הטוב ביותר.השירות של עו״ד יוני מומלץ בחום!!!
Ziv Hayat
Ziv Hayat
12:34 27 May 20
ממליצה בחום, מקצועי, שירותי ואדיב.עזר לי מאוד, בטוחה שאעזר בו שוב בעתיד.
מור ק
מור ק
07:46 18 May 20
מקצוען אמיתי. מכיר את העסק והכי חשוב, בנאדם שכיף לעבוד איתו.ממליץ בחום
Yuval Klein
Yuval Klein
07:25 18 May 20
חשבנו שכשמדובר בלשכור דירה זה יהיה פשוט ושנוכל לעשות זאת לבד, אבל בדיעבד אין ספק שלא היינו מצליחים לעשות זאת בלי הליווי המקצועי של יוני מתחילת הדרך. הוא עזר, ליווה ותמך, ומנע מאיתנו הוצאות כספיות מיותרות. לא עושים יותר אף עסקת נדל״ן בלעדיו. ממליצים בחום! ד״ר אנה גלוחוב
מישל דיאצ'וק
מישל דיאצ'וק
14:28 13 May 20
עורך דין מקצוען והגון. מומלץ בחום!
מורן סבן
מורן סבן
08:50 30 Apr 20
יוני עורך דין בחסד עליון. חילץ אותי ממצב מאוד בעייתי שעורך דין לפניו לא כל כך הצליח.כבר מהפגישה הראשונה הייתה לי התחושה שניצב מולי בן אדם לפני הכל ולא פחות חשוב, אדם נבון שמכיר את רזי המקצוע ולא חושש לנקוטממליץ על שירותיו של יוני בחום רב ומניסיון
zoriel haviv
zoriel haviv
16:43 16 Apr 20
ממליצה בלב שלם ובשמחה רבה. מקצועי, אדיב, אמין, מדוייק.
Liat Levanon
Liat Levanon
09:21 13 Apr 20
מומלץ מאוד! מספק מענה מקצועי, יסודי, מהיר ואנושי.
נוי לוי נוי לוי
נוי לוי נוי לוי
21:27 13 Mar 20
מקצועי, מסור, מהיר והגון. עורך דין מומלץ בחום!
חן בוסקילה
חן בוסקילה
11:37 07 Mar 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ!
nir keidar
nir keidar
20:03 26 Feb 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ
Nir Keidar
Nir Keidar
20:02 26 Feb 20
עו"ד יוני לוי העניק לנו שירות מקצועי ומהיר. מומלץ מאוד!
מאיר אטיאב
מאיר אטיאב
14:01 21 Feb 20
עו"ד מקצועי, אכפתי, ויסודי. מומלץ בחום!
Dudi Atias
Dudi Atias
13:55 21 Feb 20
ממליץ בחום!!יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
17:45 11 Feb 20
ממליץ בחום!!
יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.
מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
10:25 11 Feb 20
ייעוץ משפטי מצוין, מקצועי ואדיב.תותח בתחומו!
ori kam
ori kam
19:01 29 Jan 20
עו"ד לוי ברמה אחרת שמתבטאת במקצועיות ויושרה שאין שניים להם. יוני בעל לב זהב שמחפש תמיד את טובתו של הלקוח ,ולכן אני ממליץ עליו בחום.
Gil Ganel
Gil Ganel
05:21 29 Jan 20
שירות אמין, יסודי ומקצועי! ממליץ בחום
Tamir Sagi
Tamir Sagi
19:33 28 Jan 20
עו״ד מצויין, מומלץ בחום. יסודי, מקצועי ומאוד שירותי.
Gal Rotem
Gal Rotem
15:23 28 Jan 20
בחור אמין וחרוץ בעל ידע רב בתחומו. מומלץ בחום!
Lihi Israel
Lihi Israel
13:31 26 Jan 20
מענה מהיר ומקצועי לכל שאלהמומלץ בחום
עמית לוי
עמית לוי
10:18 25 Jan 20
עו"ד מקצועי, מהיר, יסודי ונחמד מאוד. מומלץ!
Marin Levy
Marin Levy
13:20 08 Jan 20
בחור נחמד, אמין ובקיא במקצוע...בהצלחה⚘
Vardi Chen
Vardi Chen
17:31 13 Nov 18
מומלץ בחום! מקצועי,קשוב, מהיר ויסודי.
חימון סלנוי לוי
חימון סלנוי לוי
11:24 13 Nov 18
מקצועי,מהיר ,שירותי! עו''ד מומלץ מאוד!
Josya Levy
Josya Levy
19:22 12 Nov 18
עו"ד מקצועי ומהיר שמקדם את העסקה ביעילות לשביעות רצון הצדדים. מומלץ מאוד!
Marin Levy
Marin Levy
19:12 12 Nov 18
מידע נוסף
לשיחת ייעוץ עם עורך דין
ללא עלות וללא התחייבות
חייגו עכשיו!
דילוג לתוכן