קניית דירה מקבלן היא הליך כללי שניתן לחלק לשני תתי הליכים שונים: קניית דירה יד שנייה, קניית דירה מקבלן. לכל אחד מתת ההליכים הללו מאפיינים שונים, יתרונות שונים וסכנות שונות, ועל כן יש להצטייד במידע הרלוונטי לפני היציאה לעבר כל אחד מהתהליכים הללו.
קניית דירה מקבלן – יתרונות
נפתח דווקא ביתרונותיה של קניית דירה מקבלן, לפני הדיון בסכנות הכרוכות בכך:
יתרון ראשון: דירה חדשה
היתרון הראשון הוא כמובן העובדה שמדובר בדירה חדשה, כזו שאף אדם מעולם לא גר בה. בהתאם לכך כל המתקנים של הדירה והבניין יהיו גם הם חדשים, ולפיכך סביר להניח שיהיו גם חדישים יותר, יפים יותר, מודרניים יותר, וייטו פחות להתקלקל ולהיהרס.
יתרון שני: מחיר
באופן מפתיע, ובניגוד למה שאולי נהוג לחשוב, דירה חדשה מקבלן עשויה להיות זולה יותר מדירות יד 2 באותו אזור, זאת בשל הסכנות הטמונות ברכישת דירה שכזאת, כפי שנפרט בהמשך. כאשר זהו אכן המצב הדבר יכול להוות שיקול עיקרי ומכריע לקונה.
הסכנות הטמונות ברכישת דירה מקבלן
לרכישת דירה מקבלן גם חסרונות שונים, רובם קשורים לרמת הסיכון אותה נוטל על עצמו רוכש הדירה בהשוואה לסיכון שברכישת דירה קיימת יד שנייה. נעמוד על הסכנות העיקריות:
סכנה ראשונה: עסקה באוויר
כאשר אדם רוכש דירה יד שנייה הוא רוכש מוצר קיים. בהתאם לכך הוא יכול לבדוק אותה לעומק, על שלל מתקניה והיבטיה. לעומת זאת, ברכישת דירה מקבלן המוצר אינו מוגמר, וכל שיש לעיניו של הקונה לראות הוא תכנון עתידי לצורה בה תראה הדירה.
סכנה שנייה: הסתמכות על הקבלן
בשל העובדה שמדובר על קנייתה של דירה שאינה בנויה עדיין, או שתהליך בנייתה עוד לא הסתיים, יש בקניית דירה מקבלן מידה רבה של הסתמכות על הקבלן ועל יכולתו להשלים את העבודה. החתימה על החוזים ותשלום הכסף, או לפחות חלקו, מתבצעים לפני שניתנת התמורה, כלומר- הדירה. העובדה הזאת מציבה את הקונה בפני סכנה חמורה של פשיטת רגל או היעלמות של הקבלן, דבר שיציב אותו בפני שוקת שבורה.
סכנה שלישית: אזור בבנייה
פעמים רבות דירות מקבלן נבנות באזורים פחות מיושבים של העיר, אזורים בפיתוח. העובדה הזאת מונעת מן הקונה לברר לאשורו את מצב הסביבה בה הוא מעוניין לקנות את דירתו, שכן ייתכן בהחלט שחלק גדול ממנה עדיין לא נבנה. סביבתו של בית המגורים יכולה להיות קריטית לשאלת כדאיותה של העסקה, שכן אין דומה ערכה של דירה השוכנת בלב אזור מגורים עירוני נעים ושקט, לערכה של דירה השוכנת בלב אזור תעשייה מזהם, מלכלך ומרעיש.
הליך קניית דירה חדשה מקבלן
הסכנות שפורטו לעיל הן סכנות משמעותיות, ואין להתעלם מכך, אך בהחלט אפשר לצמצם אותן למינימום. הצמצום נעשה בעזרת מעקב אחרי שלבי ההליך של רכישת דירה מקבלן בדייקנות, תוך הקפדה על הוראות החוק שמטרתן למנוע פגיעה בצרכני הדירות.
להלן השלבים העיקריים בהליך רכישת דירה מקבלן:
שלב ראשון: בחירת הדירה
השלב הראשון הוא כמובן שלב בחירת הדירה. בשלב זה חשוב גם לשים לב לסביבה בה עתידה להיבנות הדירה ובהתאמתה לצרכיו של הקונה. כאשר הסביבה אינה בנויה ניתן לבקש את תוכניות בניין העיר, על מנת לראות את התכנון לסביבה זאת לעתיד הקרוב.
שלב שני: שכירת שירותיו של עורך דין רכישת דירה
כבר כאשר הקונה שם את עינו על דירה מסוימת חשוב ליצור באופן מידיי קשר עם עורך דין מקרקעין, כזה שיש לו ניסיון בניהול הליך של רכישת דירה מקבלן. חשוב מאוד לא להסתמך רק על הייעוץ המשפטי של הקבלן או חברת הבנייה, שכן אחרי הכול מטרתם היא קודם כל להגן על האינטרסים של האדם שמשלם להם את שכרם. עורך הדין יסייע לקונה בכל ההליך שעליו לעבור משלב זה, כולל עריכת כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות, הבטחת הבטוחות, ווידוא ביצוע של חוזה המכר, ועוד.
שלב שלישי: בדיקות מקדמיות
בשלב השלישי יש לבצע מספר בדיקות מקדמיות, אשר מטרתן העיקרית היא לוודא את שוויה האמיתי של הדירה, כך שלא תקנו חתול בשק. יש לוודא בשלב זה שהקבלן המלווה את הפרויקט הוא קבלן בעל רישיון בתוקף, ושרישיונו אכן תואם את סיווגה של העבודה, הן מבחינה כספית והן מבחינה מקצועית.
בנוסף לכך, יש לבדוק גם את עניין הבעלות על הקרקע. יש לוודא שהקבלן או חברת הבנייה אכן רשומים כבעלי הקרקע בטאבו, וכאשר מדובר בעסקת קומבינציה – שהם רשומים כבעלי הערת אזהרה על הקרקע. דבר אחרון אותו חשוב לבדוק בשלב זה הוא כמובן היתרי הבנייה והמיסוי. יש לבדוק שהם הוצאו כחוק, על חלקת הקרקע הספציפית בה מבטיח הקבלן לבנות.
שלב רביעי: חתימה על חוזה המכר
כאשר תוצאותיהן של הבדיקות המקדמיות משביעות רצון, והקונה אכן מעוניין להמשיך את העסקה יש לעבור לשלב החתימה על חוזה המכר. לעיתים יציע הקבלן חתימה מוקדמת על זיכרון דברים, מעין הקדמה לחוזה המכר, אך חשוב מאוד שלא לחתום על מסמך שכזה ללא התייעצות משפטית, שכן לרוב חתימה כזאת תיצור התחייבות משפטית לכל דבר ועניין, צעד שקשה להחזיר לאחור.
בחתימה על חוזה המכר, הנעשית בליווי עורכי הדין של שני הצדדים, יש לשים לב שכל המסמכים הדרושים מצורפים, ושכל העניינים שצריכים להיכלל בחוזה אכן נכללים בו, לשביעות רצונם של שני הצדדים. חוזה מכר בקניית דירה מקבלן הוא בדרך כלל חוזה אחיד, כלומר כזה שנחתם עם כל הקונים הפוטנציאליים בפרויקט. על אף זאת, אין הדבר אומר שלא ניתן לשנות תנאים מסוימים בחוזה כך שיתאימו לקונה הספציפי. בהחלט ניתן, ואף כדאי, לנהל משא ומתן.
שלב חמישי: הבטחת הבטוחות
לאחר התשלום הראשוני, שנעשה בדרך כלל עם החתימה על חוזה המכר, יש לוודא שהקבלן מבטיח את כספיכם באמצעות אחת הבטחות המצויות בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974.
מטרתן של בטוחות אלו היא להבטיח את כספי הקונים מפני הסכנה של פשיטת הרגל של הקבלן או היעלמות שלו, ועל כן חשוב לא לזלזל בכך ולוודא שהדבר אכן מבוצע כיאות.
המוכר יכול לקבל לכל היותר 7% מתמורתה של הדירה ללא שביטח את הכסף באחת מן הבטוחות הבאות:
- ערבות בנקאית.
- ביטוח לטובת רוכשי הדירות בחברת ביטוח מוכרת.
- שעבוד הדירה במשכנתא ראשונה לקונים.
- רישום הערת אזהרה לטובת הקונים על הקרקע.
- העברות בעלות על שמו של הקונה בדירה/בקרקע או בחלק יחסי שלה.
שלב שישי: קבלת הדירה
השלב השישי הוא שלב קבלת הדירה. גם בשלב זה אסור להיות שאננים, ויש לוודא שהדירה אכן נמסרה במצב ראוי, כפי שהובטח בחוזה המכר. על הקונה לבדוק את הדירה על כל תכולה ומתקניה, ולוודא שאין פגמים בהליך הבנייה או ההתקנה שלהם. לאחר מכן יש לערוך רשימה מסודרת של כל הליקויים ולהגישה לקבלן.
לקבלן ישנה אחריות על הליקויים הללו, ויש לעמוד על כך שיפעל לתקנם. לאחריות הקבלן שתי תקופות: תקופת בדק ותקופת אחריות. תקופת הבדק נמשכת בין שנה לשבע שנים, בהתאם לאופי הליקוי, ותקופת האחריות מתחילה עם סיומה של תקופת הבדק למשך 3 שנים. בתקופת הבדק על הקבלן לתקן כל ליקוי, אלא אם הוכח שנעשה על ידי בעל הדירה, ובתקופת האחריות נטל ההוכחה מתהפך ועל הקבלן לתקן כל ליקוי שהוכח שלא נעשה על ידי בעל הדירה.
ישנם ליקויים עליהם יש לקבלן אחריות גם לאחר תומן של שתי תקופות האחריות, ואלו הם: אי יציבות בבניין שמקורה ביסודות או בשלד, תקלה שלא ניתן לגלותה באופן סביר בשנות המגורים הראשונות, וליקוי שנמסר לידיעתו של הקבלן לפני תום תקופת האחריות והקבלן לא פעל לתקנו.
קניית דירה מקבלן - שאלות ותשובות
מה חשוב לבדוק לפני קניית דירה מקבלן?
בתור התחלה, חשוב מאוד לבדוק מהם מחירי הדירות באזור פחות או יותר. כדאי לבחון האם האזור נחשב לכזה עם רמת ביקוש גבוהה, וכמובן רצוי לבדוק גם עד כמה האוכלוסייה באזור איכותית. באשר לקבלן עצמו, תמיד נרצה לבדוק שמדובר בקבלן אמין והדירה תהיה איכותית ותענה על כל הדרישות שלנו בהתאם.
למה חשוב לשים לב בחוזה?
חשוב מאוד לוודא כי המפרט הטכני ממולא בצורה מפורטת. כדאי להימנע מהסכמה על סעיפים שנותנים לקבלן אפשרות לקבוע, לשנות או לדחות על סמך דעתו בלבד ללא הסכמתכם. כמו כן, כדאי מאוד לדרוש שבחוזה יהיה רשום תאריך בו רישום הדירה בטאבו יושלם. נוסחים כמו "בתוך שנה ממסירת הדירה" וכדומה אינם מתקבלים – אמור להיות תאריך מפורט בחוזה.
מצאנו ליקויים - מה עלינו לעשות?
במידה ומצאתם ליקויים, עליכם לתעד אותם בצורה מסודרת בפרוטוקול המסירה. כדאי להימנע מחתימה על הצהרת היעדר תביעות, כי עדיין קיים סיכוי סביר לכך שתגלו ליקויים מאוחר יותר, גם הרבה אחרי תאריך מסירת הדירה. בפרוטוקול המסירה הקבלן אמור לכתוב בצורה מפורטת גם את תיקוני הליקויים ואת הזמנים שלהם. במידה ונמצאו ליקויים רק לאחר קבלת הדירה, ולא במסגרת פרוטוקול המסירה, עליכם לפנות לקבלן בכתב ולצרף פירוט ברור של כל הליקויים אותם מצאתם.
במידה ויש ליקויים - תוך כמה זמן הקבלן אמור לתקן אותם?
חשוב לציין לפני כן יש יש שני סוגי ליקויים – ליקויים מהותיים, וליקויים בלתי סבירים. במידה ומדובר בליקויים בלתי סבירים, על הקבלן לתקן אותם בהקדם האפשרי, ללא שום דחייה ורצוי לפני מועד מסירת המפתח. ליקויים מהותיים יכולים להיות שריטות בקיר, מרצפת סדוקה, קיר שנבנה בצורה עקומה וכדומה.
האם הקבלן יכול לאחר במסירת הדירה?
את תאריך המסירה עצמו לא ניתן לשנות על פי חוק. אמנם, בהתאם לחוק המכר, הקבלן יכול לאחר במסירה עד 30 ימים מהתאריך המקורי, ואם יש חריגה נוספת – זוהי חובתו לפצות אתכם בהתאם לגובה דמי השכירות של דירות דומות באזור. הפיצויים ישולמו עד תום 4 חודשים מהמועד המקורי המפורט בחוזה.
האם יש אחריות על הדירה?
עם מסירת הדירה לרוכש, מתחילה בעצם תקופת הבדק. מדובר בעצם בתקופה שנמשכת בין שנה לשבע שנים (בהתאם לליקויים), ובמהלכה זוהי אחריותו של הקבלן לתקן כל ליקוי שהתגלה בדירה. לכל סוג ליקוי יש תקופה אחרת במסגרת האחריות:
- סדקים בקירות ובתקרות – עד 5 שנים
- ליקויים בריצוף – עד שנתיים
- נזילות וכשלים נוספים במערכת הצנרת – עד 4 שנים.
האם כל מחיר דירה יהיה מוצמד למדד תשומות הבנייה?
לפי תיקון חוק המכר, ביום החתימה על חוזה של רכישת דירה חדשה הרוכשים יוכלו לשלם לפחות 20% מהמחיר הכולל של הדירה, ללא שום הצמדה למדד. במידה ושילמו, יתר התשלומים יחולקו בצורה בה 50% מכל תשלום נוסף יוצמד למדד, ואילו 50% הנותרים לא יוצמדו.
ליווי עורך דין בקניית דירה - מה הוא כולל?
ליווי רוכשי דירה ישירות מקבלן דורש בחינה מקיפה של ההסכם וכל מה שקשור אליו מבחינה משפטית, ולכן חשוב מאוד לבחור עורך דין מקצועי בעל ניסיון מוכח בתחום, כמו עו"ד יוני לוי. הליווי המשפטי שעורכי דין מקרקעין יוכלו לספק לרוכשי דירות כולל בדיקות מקדימות על המוכרים ועל הנכס עצמו, בחינה מקיפה של נוסח הסכם המכר, וכמובן אחריות על ניהול משא ומתן על תנאי ההסכם.
לייעוץ משפטי בנושא של קניית דירה מקבלן פנו לעו"ד יוני לוי, עו"ד מקרקעין ונדל"ן.
