מתפנים מהדירה לתקופת הבנייה – ואיפה גרים בינתיים? זו אחת הדאגות הגדולות של דיירים בפינוי בינוי. החדשות הטובות: היזם מממן את שכר הדירה למגורים חלופיים לאורך כל תקופת הבנייה, מכסה את ההובלות, ומעמיד ערבות שמבטיחה שהכסף ימשיך להגיע גם אם משהו משתבש. מדריך זה מסביר מי משלם, איך נקבע גובה השכירות, מהי ערבות השכירות, ואילו נקודות חובה לעגן בהסכם כדי שלא תישארו חשופים.
עיקרי הדברים
- היזם משלם את השכירות – לכל תקופת הבנייה, מיום הפינוי ועד מסירת הדירה החדשה.
- הסכום נקבע לפי שמאי – על בסיס שכירות של דירה דומה בסביבה, עם מנגנון הצמדה.
- ערבות שכירות – ערבות בנקאית אוטונומית שמבטיחה את המשך התשלומים גם אם היזם נקלע לקשיים.
- הבנייה התארכה? – היזם ממשיך לשלם שכירות לאורך כל התקופה המוארכת – חובה לעגן זאת בהסכם.
מי משלם את השכירות כשמתפנים?
התשובה חד-משמעית: היזם מממן את דמי השכירות למגורים חלופיים לאורך כל תקופת ביצוע הפרויקט – החל ממועד פינוי הדירה הישנה ועד למועד מסירת הדירה החדשה. זהו מרכיב מרכזי בתמורה שהדיירים מקבלים, ולא "טובה" של היזם. כך אתם יכולים לשכור דירה חלופית ולהמשיך בשגרת חייכם בזמן שהבניין נהרס ונבנה מחדש, בלי לשאת בעלות הכפולה של מגורים חלופיים. נקודה חשובה לטובתכם: רשות המסים קבעה שדמי השכירות שהיזם משלם לדיירים אינם הכנסה חייבת במס – כלומר הכסף מגיע אליכם נטו. שלב הפינוי והמגורים החלופיים הוא חלק מהתהליך המלא המתואר במדריך עורך דין פינוי בינוי.
איך נקבע גובה שכר הדירה?
המטרה היא שתוכלו לשכור דירה בסטנדרט דומה לזה שהיה לכם. לכן, לפי המדריך הרשמי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מומלץ ששמאי הפרויקט יקבע את דמי השכירות בסמוך למועד הפינוי, לפי:
- שכירות מקובלת בסביבת הפרויקט – כמה עולה לשכור דירה באזור.
- דירה בעלת מאפיינים דומים – גודל, מספר חדרים, קומה וכדומה, בהשוואה לדירה הקיימת שלכם.
- מנגנון הצמדה ועדכון – כדי שהסכום יתעדכן לאורך הבנייה בהתאם לשינויים בשוק (נהוג להצמיד למדד שכר הדירה).
אם מתגלעת מחלוקת על הסכום, נהוג לקבוע בהסכם מנגנון הכרעה – למשל פנייה לשמאי מכריע. חשוב שהשומה תיעשה קרוב למועד הפינוי, כדי לשקף את מחירי השכירות העדכניים.
מה עוד היזם מכסה?
מעבר לשכירות עצמה, ההסכם הטוב מטיל על היזם עלויות נלוות:
- הובלות – לרוב פעמיים – הובלה מהדירה הקיימת לדירה הזמנית, ובהמשך הובלה נוספת מהדירה הזמנית לדירה החדשה. המדריך הרשמי אף מאפשר לעגן הובלה נוספת אם תיאלצו לעבור דירה זמנית באמצע התקופה.
- שכר טרחת אנשי המקצוע שלכם – נהוג שהיזם נושא בשכר עורך הדין, השמאי והמפקח מטעם הדיירים.
- דמי תיווך – בחלק מההסכמים נהוג שהיזם מכסה גם דמי תיווך למציאת הדירה החלופית (לרוב כחודש שכירות). זו אינה חובה קבועה – כדאי לעגן זאת במפורש.
ערבות השכירות – הביטחון שלכם שהכסף ימשיך להגיע
מה קורה אם היזם נקלע לקשיים באמצע הבנייה? כאן נכנסת ערבות השכירות – אחת הבטוחות הסטנדרטיות שהיזם מעמיד לדיירים, לצד ערבות חוק המכר, ערבות המיסים וערבות הרישום. חשוב לדעת: ערבות השכירות נפרדת מערבות חוק המכר – ערבות חוק המכר מבטיחה את שווי הדירה החדשה, ואילו ערבות השכירות מבטיחה ספציפית את המשך תשלומי השכירות החודשיים. מומלץ לדרוש ערבות בנקאית אוטונומית – כזו שניתן לממש מיידית בהצגתה לבנק, בלי צורך בהליך משפטי – שתהיה בתוקף עד מסירת הדירה החדשה. הרחבה על כלל מערך הבטוחות במדריך ערבויות בפינוי בינוי.
📌 קשר למשכנתא
בתקופת הבנייה אתם משלמים שכירות על הדירה החלופית – אך גם ממשיכים לפרוע את המשכנתא על הדירה הישנה. חשוב להבין איך שני התשלומים מתנהלים במקביל; הרחבה במדריך מה קורה למשכנתא בפינוי בינוי.
מה עושים אם היזם מאחר או מפסיק לשלם?
זה בדיוק התרחיש שהערבות נועדה לו. אם היזם מאחר בתשלום או מפסיק לשלם, הפתרון המרכזי הוא מימוש ערבות השכירות – הצגתה לבנק וקבלת הכסף באופן מיידי, בזכות אופייה האוטונומי. בנוסף, הסכם מנוסח היטב כולל סנקציות על איחור: תשלום באמצעות הוראת קבע עד מועד קבוע בחודש, וקנס/פיצוי מוסכם על כל יום איחור מעבר לתקופת חסד קצרה. השילוב של ערבות אוטונומית וסנקציות חוזיות הוא מה שמבטיח שלא תישארו בלי קורת גג ובלי כיסוי כספי.
⚠️ ודאו שהערבות בתוקף עד המסירה בפועל
אחת המלכודות: ערבות שכירות שפוקעת בתאריך קבוע ולא "עד מסירת הדירה בפועל". אם הבנייה מתארכת מעבר לתאריך – אתם עלולים להישאר בלי ערבות. עגנו שהערבות תקפה עד המסירה בפועל, לא עד תאריך נקוב.
נקודות שחובה לעגן בהסכם
אלה הסעיפים שעושים את ההבדל בין ביטחון מלא לחשיפה:
- תשלום מראש – מומלץ שהשכירות תשולם מראש עבור כל רבעון (כמה חודשים יחד), ולא חודש בחודשו, כדי להימנע מעיכובים.
- הצמדה – מנגנון הצמדה שמעדכן את הסכום לאורך הבנייה, כך שערך השכירות לא נשחק.
- התארכות הבנייה – התחייבות מפורשת שהיזם ממשיך לשלם שכירות לאורך כל התקופה, גם אם הבנייה מתארכת – כולל עקב נסיבות שאינן בשליטתו. בחלק מההסכמים אף נהוג לקבוע תוספת לסכום השכירות ככל שהאיחור מתארך.
- ערבות עד המסירה בפועל – כאמור, שתוקף הערבות ייגזר ממועד המסירה בפועל ולא מתאריך נקוב.
💡 טיפ מקצועי
שמרו העתק של חוות דעת השמאי שקבעה את גובה השכירות, ושל ערבות השכירות עצמה. אלה המסמכים שתצטרכו אם יתעורר ויכוח על הסכום או אם תידרשו לממש את הערבות.
שאלות ותשובות
מי משלם את שכר הדירה בתקופת הבנייה?
היזם, לכל אורך תקופת הבנייה – מיום פינוי הדירה הישנה ועד מסירת הדירה החדשה. התשלום נחשב חלק מהתמורה לדיירים, ואינו הכנסה חייבת במס.
איך נקבע גובה השכירות?
שמאי הפרויקט קובע את הסכום בסמוך לפינוי, לפי שכירות מקובלת של דירה דומה בסביבה, עם מנגנון הצמדה לעדכון לאורך הבנייה. מחלוקות מוכרעות לרוב על ידי שמאי מכריע.
מה קורה אם היזם מפסיק לשלם?
מממשים את ערבות השכירות – ערבות בנקאית אוטונומית הניתנת לפירעון מיידי מול הבנק. בנוסף, ההסכם כולל בדרך כלל סנקציות וקנסות על איחור בתשלום.
הבנייה התארכה – היזם ממשיך לשלם?
כן, ובלבד שהדבר עוגן בהסכם. היזם מחויב לשלם שכירות לאורך כל התקופה המוארכת, וחשוב שערבות השכירות תהיה בתוקף עד המסירה בפועל.
מקורות
- [1] מדריך להסכם פינוי בינוי – הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – gov.il
- [2] חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 – נבו
- [3] פינוי-בינוי – זכויות והגנות לדיירים – כל-זכות
מילון מונחים
התשלום החודשי שהיזם משלם לדיירים למגורים חלופיים לאורך תקופת הבנייה, עד מסירת הדירה החדשה.
שמאי שתפקידו להכריע במחלוקת על גובה השכירות או השווי, כמנגנון שנקבע בהסכם.
ערבות בנקאית אוטונומית שמבטיחה את המשך תשלומי השכירות אם היזם מאחר או מפסיק לשלם; נפרדת מערבות חוק המכר.
ערבות בנקאית הניתנת לפירעון מיידי בהצגתה לבנק, ללא צורך בהליך משפטי או בהוכחת הפרה.
מנגנון שמעדכן את סכום השכירות לאורך הבנייה (למשל למדד שכר הדירה), כך שערכו לא נשחק.
המאמר עודכן לאחרונה: יולי 2026 ומשקף את המצב הנוכחי. המידע המובא אינו ייעוץ משפטי ואינו תחליף לבחינה פרטנית של ההסכם על ידי עורך דין.
רוצים לוודא שדמי השכירות והערבות מגנים עליכם?
משרד עו"ד יוני לוי מייצג דיירים בלבד בפינוי בינוי, ובודק שסעיף השכירות, ההצמדה וערבות השכירות בהסכם מבטיחים אתכם עד המסירה בפועל. פנו אלינו לפני החתימה.
