עורך דין פינוי בינוי

להשארת פרטים לשיחת ייעוץ:

פרויקטים של פינוי בינוי הולכים וצוברים תאוצה בשנים האחרונות, במטרה לחדש, לשפר ולהגדיל את קיבולת הדיירים במרכזי הערים הוותיקות. לכאורה מדובר בעניין שמשתלם לכל הצדדים, הקבלן מרוויח והדיירים מרוויחים. אך הרווח לדיירים מפרויקט כזה בתור דיירים אינו מובטח, ויש לדאוג להשאתו ככל הניתן. כאן מתחיל תפקידו של עורך דין פינוי בינוי.

מה זה "פינוי בינוי"?

ראשיתו של הפרויקט היא בהכרזה על שטח מסוים כשטח שמיועד לפרויקט פינוי בינוי שנעשית על ידי משרד הבינוי והשיכון. בדרך כלל מדובר בשטח גדול שיכול להכיל בנייה של מאות ואפילו אלפי יחידות דיור, זאת בניגוד לפרויקט אחר של התחדשות עירונית, תמ"א 38, שבו החידוש נעשה בפעולה כירורגית – על בניין מסוים. לאחר ההכרזה פונים יזמים שונים שברצונם להוציא את הפרויקט לפועל. יזמים אלו יצטרכו לעמוד בהגבלות הרגולטוריות על פרויקטים של פינוי בינוי, כפי שהן מופיעות בחוק פינוי בינוי.

במסגרת הפרויקט יהיה על היזם לפנות את הדיירים שגרים כבר בשטח המיועד ולבנות עליו בניינים חדשים, כאשר הוא מחויב בכל הוצאות הדיירים הוותיקים למשך תקופת הבנייה. ההוצאות הללו כוללות גם שכירת עורך דין שייצג את הדיירים מול היזם.

דבר זה מציב את עורך הדין במקום בעייתי, מצד אחד עליו להגן על האינטרסים של הדיירים, ומצד שני היזם הוא זה שמשלם לו את משכורתו. מסיבה זאת מומלץ, כדיירים, לשכור עורך דין נוסף באופן עצמאי, אחד שבנוסף לניסיון בנדל"ן יש לו גם ניסיון ספציפי בעסקאות פינוי בינוי.

צפו בעו"ד יוני לוי מסביר על קניית דירה בתהליך פינוי בינוי

תפקידו של עורך דין פינוי בינוי

דיירים סרבנים

חוק פינוי בינוי (פיצויים) קובע כי על מנת להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי יש צורך בהסכמת הדיירים. אין מדובר בהסכמת הדיירים כולם, אלא ברוב מיוחס שמחושב כך: ראשית יש צורך בהסכמת 80% מן הדיירים המתגוררים בשטח המיועד לפינוי. עם זאת, תנאי זה אינו מספיק, ובנוסף לכך צריך להשיג את הסכמתם של 67% מהדיירים בכל בניין ובניין המיועד לפינוי.

הרוב המיוחס שדורש חוק פינוי בינוי הוא רוב מיוחס משמעותי, שאין זה פשוט להשיגו. אולם, גם אם אכן הדיירים והיזם הצליחו להביא להסכמתו של רוב כזה יכולים להיות עדיין דיירים סרבנים. דיירים סרבנים הם דיירים שלא הסכימו לפרויקט ואינם מוכנים להתפנות מדירתם לצורך ביצועו.

סירוב מוצדק

החוק קובע רשימה סגורה של עילות בהן יראו את סירובו של הדייר להתפנות כסירוב מוצדק. העילות הן: עסקה שאינה כדאית, לא הוצעו מגורים חלופיים, לא הוצעו בטוחות הולמות, הדייר הוא בעל מוגבלות ודירת הקבע החלופית אינה מתאימה לבעלי מוגבלויות, נסיבות אישיות מיוחדות, ודייר קשיש שלא הוצעו לו חלופות להצעה של דירה תמורת דירה כפי שמפורט בחוק. אם בית המשפט קובע כי לדייר הסרבן עומדת אחת מהעילות לעיל לא ניתן לעשות נגדו דבר ברמה המשפטית עד שתיפתר בעייתו והפרויקט עלול להיתקע.

תפקידו של עורך הדין מול הדייר הסרבן

כאשר יש מקרה של דייר סרבן בפרויקט בו עורך הדין מייצג את שאר הדיירים, הרוצים בהתממשותו של הפרויקט, יהיה על עורך הדין לפעול נגד הדייר הסרבן בזירה המשפטית. ראשית יהיה עליו לייצג את הדיירים בהליך בו יקבע אם סירובו של הדייר הוא מוצדק או לא. יהיה עליו לעמוד בנטל ולשכנע את בית המשפט שלא מדובר בסירוב המוכר כסירוב מוצדק על פי החוק.

בנוסף לכך, החוק מאפשר התמודדות משפטית נוספת מול הדייר הסרבן – תביעה נזיקית. ניתן לתבוע את אותו דייר בגין הנזק שנגרם לשאר הדיירים בשל עיכובו של הפרויקט הנגרם מסירובו. תביעה כזאת יכולה לשפות את הדיירים האחרים על נזקיהם, אך היא יכולה לעשות יותר מכך – לשכנע את הדייר להימנע מסירובו על מנת שלא תקום לו חבות נזיקית. כמובן שגם בהליך כזה יש צורך בליווי צמוד של עורך דין פינוי בינוי המצוי ברזי העניין.

ההסכם

ההסכם בין היזם לדיירים נחתם בשלב ראשוני מאוד, עוד לפני שיש תב"ע על הקרקע. כלומר, כלל לא ברור מה יהיה היקף הזכויות על הקרקע, כמה דירות ייבנו ומה יהיה גודלן. במצב כזה של חוסר וודאות צריך עורך הדין לעשות הכול כדי להבטיח את התמורה לדיירים, כך שבסופו של דבר הפרויקט בטוח ישתלם להם.

חוסר הוודאות שבפרויקט מצריך את עורך הדין לבדוק טוב גם את עניין הערבויות הניתנות לדיירים, כך שיהיו גבוהות ובטוחות מספיק, ויבטיחו את זכויות הדיירים ללא קשר לגורלו של הפרויקט.

התכנון

לאחר הסכמת הדיירים יפנה היזם לקדם את התוכנית הכוללת שלו לשטח מול הרשות המקומית. גם בשלב זה יש לעורך הדין המלווה את הדיירים תפקיד חשוב. יהיה עליו, בשיתוף פעולה עם מפקח הבנייה מטעם הדיירים, ללוות כל צעד וצעד בשלב התכנון כדי לוודא שזכויותיהן של הדיירים אכן נשמרות.

איך לבחור עורך דין לפרויקט:


סיכום

התחדשות עירונית ככלל היא נושא מורכב, ופרויקט פינוי בינוי בפרט. הוא מערב בתוכו הרבה צרכים שונים ומלווה מתחילתו ועד סופו בחוסר וודאות.

למרות כל זאת מדובר בפרויקט שהצלחתו עשויה להביא תועלת רבה לדיירים הוותיקים, ליזם ולסביבה העירונית כולה. לכן לא כדאי לוותר על האפשרות, אך כן צריך לדעת לנהל אותה בזהירות ובאחריות הנדרשת.

לא כל אדם מסוגל ללוות פרויקט כזה בהצלחה, יתרה מכך – לא כל עורך דין, ויתרה מכך – גם לא כל עורך דין לענייני נדל"ן. פרויקט בינוי פינוי דורש עורך דין מיומן ובעל ניסיון בעל התמחות ספציפית בפרויקטים מסוג כזה. בחירה נכונה בעורך דין מלווה היא קריטית להצלחתו של הפרויקט.

עורך דין פינוי בינוי - שאלות ותשובות

עו"ד פינוי בינוי מלווה הליך פינוי בינוי מראשיתו ועד סופו. ראשיתו של ההליך בהתקשרות אל מול יזם אשר יבצע את העבודות בשטח. לאחר מכן, עורך הדין ידאג לשינוי התב"ע ותוכניות הבנייה אצל הרשות העירונית ורשויות התכנון. בשלב הבא, עורך הדין יקדם הסכם בין היזם לבין הדיירים לגבי התמורה שיקבלו בשנות העבודות. לבסוף, עורך הדין ילווה את הבנייה עצמה, את חזרת הדיירים לבתיהם ואף את מכירת הדירות החדשות לצדדים שלשייים.

פינוי בינוי ותמ"א 38 הן שתי תוכניות לקידום התחדשות עירונית בישראל. ההבדל הוא שבדרך כלל, תמ"א 38 מבוצעת ביוזמת הדיירים ובבניין אחד. לעומת זאת, פינוי בינוי נעשה למתחמי מגורים, פעמים רבות ביוזמת הרשויות עצמן וכוללות פיתוח עירוני מקיף ולא רק של הבניינים עצמם. עם זאת, קיים דמיון רב בין פינוי בינוי לבין תמ"א 38/2, שכן גם בתוכנית זו נהרס בניין ותחתיו נבנה בניין חדש.

כדי להתחיל בעבודות בפועל בפינוי בינוי, נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות במתחם המגורים. כדי למנוע מצב שבו דיירים בודדים מונעים מהפרויקט כולו לצאת לפועל, החוק קובע כי סירוב בלתי סביר של דייר יהפוך את הדייר לדייר סרבן, מה שחושף אותו לתביעות נזיקין משאר הדיירים על הנזק הכלכלי שהוא מסב להם.

כאמור, סירוב של דייר הופך אותו לדייר סרבן וחושף אותו לתביעות נזיקין. אולם כאשר סירובו של הדייר נחשב לסביר, הרי שלא ניתן יהיה להגיש תביעות כנגדו והוא לא ייחשב לסרבן. סירוב לפינוי בינוי יוגדר כסביר אם הוא נובע מאחת מהסיבות הבאות:
העסקה אינה משתלמת למסרב מבחינה כלכלית
למסרב לא הוצעה התמורה המגיעה לו
למסרב לא הוצעו מגורים חלופיים הולמים לתקופת העבודות
היזם לא העמיד בטוחות מספיקות לכך שישלים את העבודה
קיימות נסיבות אישיות מוצדקות המונעות מבעל הדירה לעזוב את דירתו הנוכחית

דייר בן 70 ומעלה זכאי לתמורה מורחבת בעסקאות פינוי בינוי. על היזם להציע לדייר דירת תמורה, כלומר דירה חלופית העומדת בקריטריונים הקבועים בחוק, אליה יעבוד הדייר. הדייר הוותיק יקבל את מלוא הזכויות דירת התמורה, והיזם יקבל את הזכויות בדירתו המקורית בבניין שעובר פינוי בינוי. בנוסף, היזם יוכל להציע ליזם מספר הצעות חלופיות, דוגמת מימון מעבר לבית אבות, קבלת תשלום עבור הזכויות בדירה, קבלת שתי דירות קטנות או דירה קטנה ותשלומי איזון.
אזרח וותיק שלא הוצעו לו התמורות האמורות, יוכל לסרב לביצוע הפינוי-בינוי. סירוב זה לא יחשב לבלתי סביר.

נדבך משמעותי בעבודתו של עו"ד פינוי בינוי הוא ההתנהלות אל מול היזם. עורך הדין ינהל מו"מ בין בעלי הדירות ליזם וינסח חוזה אשר מסדיר את התמורה שיקבלו בעלי הדירות. כמו כן, החוזה יקבע לוח זמנים ברור להתקדמות היזם בעבודות ומנגנוני פיצוי אשר יוודאו כי היזם אכן עומד בחובותיו לפי החוזה.

הליכי פינוי בינוי נחשבים לארוכים במיוחד. שלב התכנון אורך כ-5 עד 6 שנים ושלב הבנייה עוד 5-6 שנים נוספות. סך הכל, הליכי פינוי בינוי אורכים, מ-א' ועד ת', כ-10 עד 12 שנים. עם זאת, הדיירים נדרשים לפנות את בתיהם למשך כ-5 עד 6 שנים בלבד.

לעו"ד יוני לוי ניסיון עשיר בליווי הליכי פינוי בינוי ומומחיות ייחודית בתחום. עו"ד לוי בקיא ברזי הליכי ההתחדשות העירונית בישראל ויודע להתנהל אל מול כלל הגורמים בתחום, החל מהיזמים, רשויות התכנון, הדיירים במתחם המגורים והדיירים הסרבנים וכלה בלשכות רישום המקרקעין. עם עו"ד יוני לוי תהנו מראש שקט ותוכלו להיות בטוחים כי הליך הפינוי-בינוי אצלכם מתקדם כמו שצריך.

זקוקים לליווי משפטי בתחום פינוי בינוי? עורך דין יוני לוי כאן לרשותך.

עורך דין פינוי בינוי
עורך דין פינוי בינוי

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

משרדנו בתקשורת

Picture of עו"ד יוני לוי
עו"ד יוני לוי

עורך דין מקרקעין, המלווה פרויקטים של נדל"ן בארץ ובחו"ל כבר מעל 10 שנים. אני חי, נושם ואוהב את עולם הנדל"ן ושמח להעניק מהידע והניסיון המקצועי שלי ללקוחותיי. אני מאמין שלכל אחד מגיע עתיד כלכלי טוב ויציב, ואני כאן ללוות אתכם בפשטות, בתהליכים מורכבים בעולם הנדל"ן.

Google ג גוגל
5.0
מבוסס על 60 ביקורות
×
js_loader