עורך דין פינוי בינוי

תוכן עניינים

פרויקטים של פינוי בינוי הולכים וצוברים תאוצה בשנים האחרונות, במטרה לחדש, לשפר ולהגדיל את קיבולת הדיירים במרכזי הערים הוותיקות. לכאורה מדובר בעניין שמשתלם לכל הצדדים, הקבלן מרוויח והדיירים מרוויחים. אך הרווח לדיירים מפרויקט כזה בתור דיירים אינו מובטח, ויש לדאוג להשאתו ככל הניתן. כאן מתחיל תפקידו של עורך דין פינוי בינוי.

 

מה זה "פינוי בינוי"?

ראשיתו של הפרויקט היא בהכרזה על שטח מסוים כשטח שמיועד לפרויקט פינוי בינוי שנעשית על ידי משרד הבינוי והשיכון. בדרך כלל מדובר בשטח גדול שיכול להכיל בנייה של מאות ואפילו אלפי יחידות דיור, זאת בניגוד לפרויקט אחר של התחדשות עירונית, תמ"א 38, שבו החידוש נעשה בפעולה כירורגית – על בניין מסוים. לאחר ההכרזה פונים יזמים שונים שברצונם להוציא את הפרויקט לפועל. יזמים אלו יצטרכו לעמוד בהגבלות הרגולטוריות על פרויקטים של פינוי בינוי, כפי שהן מופיעות בחוק פינוי בינוי.

במסגרת הפרויקט יהיה על היזם לפנות את הדיירים שגרים כבר בשטח המיועד ולבנות עליו בניינים חדשים, כאשר הוא מחויב בכל הוצאות הדיירים הוותיקים למשך תקופת הבנייה. ההוצאות הללו כוללות גם שכירת עורך דין שייצג את הדיירים מול היזם. 

דבר זה מציב את עורך הדין במקום בעייתי, מצד אחד עליו להגן על האינטרסים של הדיירים, ומצד שני היזם הוא זה שמשלם לו את משכורתו. מסיבה זאת מומלץ, כדיירים, לשכור עורך דין נוסף באופן עצמאי, אחד שבנוסף לניסיון בנדל"ן יש לו גם ניסיון ספציפי בעסקאות פינוי בינוי. 

 

תפקידו של עורך דין פינוי בינוי

דיירים סרבנים

חוק פינוי בינוי (פיצויים) קובע כי על מנת להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי יש צורך בהסכמת הדיירים. אין מדובר בהסכמת הדיירים כולם, אלא ברוב מיוחס שמחושב כך: ראשית יש צורך בהסכמת 80% מן הדיירים המתגוררים בשטח המיועד לפינוי. עם זאת, תנאי זה אינו מספיק, ובנוסף לכך צריך להשיג את הסכמתם של 67% מהדיירים בכל בניין ובניין המיועד לפינוי.

הרוב המיוחס שדורש חוק פינוי בינוי הוא רוב מיוחס משמעותי, שאין זה פשוט להשיגו. אולם, גם אם אכן הדיירים והיזם הצליחו להביא להסכמתו של רוב כזה יכולים להיות עדיין דיירים סרבנים. דיירים סרבנים הם דיירים שלא הסכימו לפרויקט ואינם מוכנים להתפנות מדירתם לצורך ביצועו.

 

סירוב מוצדק

החוק קובע רשימה סגורה של עילות בהן יראו את סירובו של הדייר להתפנות כסירוב מוצדק. העילות הן: עסקה שאינה כדאית, לא הוצעו מגורים חלופיים, לא הוצעו בטוחות הולמות, הדייר הוא בעל מוגבלות ודירת הקבע החלופית אינה מתאימה לבעלי מוגבלויות, נסיבות אישיות מיוחדות, ודייר קשיש שלא הוצעו לו חלופות להצעה של דירה תמורת דירה כפי שמפורט בחוק. אם בית המשפט קובע כי לדייר הסרבן עומדת אחת מהעילות לעיל לא ניתן לעשות נגדו דבר ברמה המשפטית עד שתיפתר בעייתו והפרויקט עלול להיתקע.

 

תפקידו של עורך הדין מול הדייר הסרבן

כאשר יש מקרה של דייר סרבן בפרויקט בו עורך הדין מייצג את שאר הדיירים, הרוצים בהתממשותו של הפרויקט, יהיה על עורך הדין לפעול נגד הדייר הסרבן בזירה המשפטית. ראשית יהיה עליו לייצג את הדיירים בהליך בו יקבע אם סירובו של הדייר הוא מוצדק או לא. יהיה עליו לעמוד בנטל ולשכנע את בית המשפט שלא מדובר בסירוב המוכר כסירוב מוצדק על פי החוק.

בנוסף לכך, החוק מאפשר התמודדות משפטית נוספת מול הדייר הסרבן – תביעה נזיקית. ניתן לתבוע את אותו דייר בגין הנזק שנגרם לשאר הדיירים בשל עיכובו של הפרויקט הנגרם מסירובו. תביעה כזאת יכולה לשפות את הדיירים האחרים על נזקיהם, אך היא יכולה לעשות יותר מכך – לשכנע את הדייר להימנע מסירובו על מנת שלא תקום לו חבות נזיקית. כמובן שגם בהליך כזה יש צורך בליווי צמוד של עורך דין פינוי בינוי המצוי ברזי העניין.

 

ההסכם

ההסכם בין היזם לדיירים נחתם בשלב ראשוני מאוד, עוד לפני שיש תב"ע על הקרקע. כלומר, כלל לא ברור מה יהיה היקף הזכויות על הקרקע, כמה דירות ייבנו ומה יהיה גודלן. במצב כזה של חוסר וודאות צריך עורך הדין לעשות הכול כדי להבטיח את התמורה לדיירים, כך שבסופו של דבר הפרויקט בטוח ישתלם להם. 

חוסר הוודאות שבפרויקט מצריך את עורך הדין לבדוק טוב גם את עניין הערבויות הניתנות לדיירים, כך שיהיו גבוהות ובטוחות מספיק, ויבטיחו את זכויות הדיירים ללא קשר לגורלו של הפרויקט. 

 

התכנון

לאחר הסכמת הדיירים יפנה היזם לקדם את התוכנית הכוללת שלו לשטח מול הרשות המקומית. גם בשלב זה יש לעורך הדין המלווה את הדיירים תפקיד חשוב. יהיה עליו, בשיתוף פעולה עם מפקח הבנייה מטעם הדיירים, ללוות כל צעד וצעד בשלב התכנון כדי לוודא שזכויותיהן של הדיירים אכן נשמרות.

 

סיכום

התחדשות עירונית ככלל היא נושא מורכב, ופרויקט פינוי בינוי בפרט. הוא מערב בתוכו הרבה צרכים שונים ומלווה מתחילתו ועד סופו בחוסר וודאות. 

למרות כל זאת מדובר בפרויקט שהצלחתו עשויה להביא תועלת רבה לדיירים הוותיקים, ליזם ולסביבה העירונית כולה. לכן לא כדאי לוותר על האפשרות, אך כן צריך לדעת לנהל אותה בזהירות ובאחריות הנדרשת. 

לא כל אדם מסוגל ללוות פרויקט כזה בהצלחה, יתרה מכך – לא כל עורך דין, ויתרה מכך – גם לא כל עורך דין לענייני נדל"ן. פרויקט בינוי פינוי דורש עורך דין מיומן ובעל ניסיון בעל התמחות ספציפית בפרויקטים מסוג כזה. בחירה נכונה בעורך דין מלווה היא קריטית להצלחתו של הפרויקט. 

 

זקוקים לליווי משפטי בתחום פינוי בינוי? עורך דין יוני לוי כאן לרשותך.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

כדי לקבל שיחת ייעוץ באפשרותך לחייג עכשיו לטלפון 077-804-1632 או להשאיר פרטים כאן בטופס ואנו ניצור עמך קשר בהקדם האפשרי.

יוני עו"ד מקצועי ביותר. בודק את הדברים לפרטי פרטים ונותן מענה אדיב ושירותי ללקוח. ממליצה בחום!
Yaara Ronen
Yaara Ronen
08:40 01 Jul 20
עו"ד אנושי, מקצועי והוגן. סייע לי מיוזמתו דרך פוסט שפרסמתי בפייסבוק וזאת מבלי לבקש תשלום וללא היכרות מוקדמת.
Tomer Shamai
Tomer Shamai
07:33 01 Jul 20
ליווה אותנו ברכישת דירה והיה מקצועי וזמין לאורך כל הדרך! ממליצים בחום!
טל פורת
טל פורת
19:06 22 Jun 20
עו"ד מצוין, אמין, עצמאי, ומקצועי.מומלץ בחום.
רועי שעבין
רועי שעבין
14:20 28 May 20
עו״ד יוני לוי ייצג אותי בעסקת מקרקעין, קיבלתי שירות אדיב, רציני ואחראי, העסקה בוצעה על הצד הטוב ביותר.השירות של עו״ד יוני מומלץ בחום!!!
Ziv Hayat
Ziv Hayat
12:34 27 May 20
ממליצה בחום, מקצועי, שירותי ואדיב.עזר לי מאוד, בטוחה שאעזר בו שוב בעתיד.
מור ק
מור ק
07:46 18 May 20
מקצוען אמיתי. מכיר את העסק והכי חשוב, בנאדם שכיף לעבוד איתו.ממליץ בחום
Yuval Klein
Yuval Klein
07:25 18 May 20
חשבנו שכשמדובר בלשכור דירה זה יהיה פשוט ושנוכל לעשות זאת לבד, אבל בדיעבד אין ספק שלא היינו מצליחים לעשות זאת בלי הליווי המקצועי של יוני מתחילת הדרך. הוא עזר, ליווה ותמך, ומנע מאיתנו הוצאות כספיות מיותרות. לא עושים יותר אף עסקת נדל״ן בלעדיו. ממליצים בחום! ד״ר אנה גלוחוב
מישל דיאצ'וק
מישל דיאצ'וק
14:28 13 May 20
עורך דין מקצוען והגון. מומלץ בחום!
מורן סבן
מורן סבן
08:50 30 Apr 20
יוני עורך דין בחסד עליון. חילץ אותי ממצב מאוד בעייתי שעורך דין לפניו לא כל כך הצליח.כבר מהפגישה הראשונה הייתה לי התחושה שניצב מולי בן אדם לפני הכל ולא פחות חשוב, אדם נבון שמכיר את רזי המקצוע ולא חושש לנקוטממליץ על שירותיו של יוני בחום רב ומניסיון
zoriel haviv
zoriel haviv
16:43 16 Apr 20
ממליצה בלב שלם ובשמחה רבה. מקצועי, אדיב, אמין, מדוייק.
Liat Levanon
Liat Levanon
09:21 13 Apr 20
מומלץ מאוד! מספק מענה מקצועי, יסודי, מהיר ואנושי.
נוי לוי נוי לוי
נוי לוי נוי לוי
21:27 13 Mar 20
מקצועי, מסור, מהיר והגון. עורך דין מומלץ בחום!
חן בוסקילה
חן בוסקילה
11:37 07 Mar 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ!
nir keidar
nir keidar
20:03 26 Feb 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ
Nir Keidar
Nir Keidar
20:02 26 Feb 20
עו"ד יוני לוי העניק לנו שירות מקצועי ומהיר. מומלץ מאוד!
מאיר אטיאב
מאיר אטיאב
14:01 21 Feb 20
עו"ד מקצועי, אכפתי, ויסודי. מומלץ בחום!
Dudi Atias
Dudi Atias
13:55 21 Feb 20
ממליץ בחום!!יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
17:45 11 Feb 20
ממליץ בחום!!
יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.
מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
10:25 11 Feb 20
ייעוץ משפטי מצוין, מקצועי ואדיב.תותח בתחומו!
ori kam
ori kam
19:01 29 Jan 20
עו"ד לוי ברמה אחרת שמתבטאת במקצועיות ויושרה שאין שניים להם. יוני בעל לב זהב שמחפש תמיד את טובתו של הלקוח ,ולכן אני ממליץ עליו בחום.
Gil Ganel
Gil Ganel
05:21 29 Jan 20
שירות אמין, יסודי ומקצועי! ממליץ בחום
Tamir Sagi
Tamir Sagi
19:33 28 Jan 20
עו״ד מצויין, מומלץ בחום. יסודי, מקצועי ומאוד שירותי.
Gal Rotem
Gal Rotem
15:23 28 Jan 20
בחור אמין וחרוץ בעל ידע רב בתחומו. מומלץ בחום!
Lihi Israel
Lihi Israel
13:31 26 Jan 20
מענה מהיר ומקצועי לכל שאלהמומלץ בחום
עמית לוי
עמית לוי
10:18 25 Jan 20
עו"ד מקצועי, מהיר, יסודי ונחמד מאוד. מומלץ!
Marin Levy
Marin Levy
13:20 08 Jan 20
בחור נחמד, אמין ובקיא במקצוע...בהצלחה⚘
Vardi Chen
Vardi Chen
17:31 13 Nov 18
מומלץ בחום! מקצועי,קשוב, מהיר ויסודי.
חימון סלנוי לוי
חימון סלנוי לוי
11:24 13 Nov 18
מקצועי,מהיר ,שירותי! עו''ד מומלץ מאוד!
Josya Levy
Josya Levy
19:22 12 Nov 18
עו"ד מקצועי ומהיר שמקדם את העסקה ביעילות לשביעות רצון הצדדים. מומלץ מאוד!
Marin Levy
Marin Levy
19:12 12 Nov 18
מידע נוסף
לשיחת ייעוץ עם עורך דין
ללא עלות וללא התחייבות
חייגו עכשיו!
דילוג לתוכן