פרויקטים של פינוי בינוי הולכים וצוברים תאוצה בשנים האחרונות, במטרה לחדש, לשפר ולהגדיל את קיבולת הדיירים במרכזי הערים הוותיקות. לכאורה מדובר בעניין שמשתלם לכל הצדדים, הקבלן מרוויח והדיירים מרוויחים. אך הרווח לדיירים מפרויקט כזה בתור דיירים אינו מובטח, ויש לדאוג להשאתו ככל הניתן. כאן מתחיל תפקידו של עורך דין פינוי בינוי.
איך לבחור עורך דין לפרויקט:
מה זה "פינוי בינוי"?
ראשיתו של הפרויקט היא בהכרזה על שטח מסוים כשטח שמיועד לפרויקט פינוי בינוי שנעשית על ידי משרד הבינוי והשיכון. בדרך כלל מדובר בשטח גדול שיכול להכיל בנייה של מאות ואפילו אלפי יחידות דיור, זאת בניגוד לפרויקט אחר של התחדשות עירונית, תמ"א 38, שבו החידוש נעשה בפעולה כירורגית – על בניין מסוים. לאחר ההכרזה פונים יזמים שונים שברצונם להוציא את הפרויקט לפועל. יזמים אלו יצטרכו לעמוד בהגבלות הרגולטוריות על פרויקטים של פינוי בינוי, כפי שהן מופיעות בחוק פינוי בינוי.
במסגרת הפרויקט יהיה על היזם לפנות את הדיירים שגרים כבר בשטח המיועד ולבנות עליו בניינים חדשים, כאשר הוא מחויב בכל הוצאות הדיירים הוותיקים למשך תקופת הבנייה. ההוצאות הללו כוללות גם שכירת עורך דין שייצג את הדיירים מול היזם.
דבר זה מציב את עורך הדין במקום בעייתי, מצד אחד עליו להגן על האינטרסים של הדיירים, ומצד שני היזם הוא זה שמשלם לו את משכורתו. מסיבה זאת מומלץ, כדיירים, לשכור עורך דין נוסף באופן עצמאי, אחד שבנוסף לניסיון בנדל"ן יש לו גם ניסיון ספציפי בעסקאות פינוי בינוי.
תפקידו של עורך דין פינוי בינוי
דיירים סרבנים
חוק פינוי בינוי (פיצויים) קובע כי על מנת להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי יש צורך בהסכמת הדיירים. אין מדובר בהסכמת הדיירים כולם, אלא ברוב מיוחס שמחושב כך: ראשית יש צורך בהסכמת 80% מן הדיירים המתגוררים בשטח המיועד לפינוי. עם זאת, תנאי זה אינו מספיק, ובנוסף לכך צריך להשיג את הסכמתם של 67% מהדיירים בכל בניין ובניין המיועד לפינוי.
הרוב המיוחס שדורש חוק פינוי בינוי הוא רוב מיוחס משמעותי, שאין זה פשוט להשיגו. אולם, גם אם אכן הדיירים והיזם הצליחו להביא להסכמתו של רוב כזה יכולים להיות עדיין דיירים סרבנים. דיירים סרבנים הם דיירים שלא הסכימו לפרויקט ואינם מוכנים להתפנות מדירתם לצורך ביצועו.
סירוב מוצדק
החוק קובע רשימה סגורה של עילות בהן יראו את סירובו של הדייר להתפנות כסירוב מוצדק. העילות הן: עסקה שאינה כדאית, לא הוצעו מגורים חלופיים, לא הוצעו בטוחות הולמות, הדייר הוא בעל מוגבלות ודירת הקבע החלופית אינה מתאימה לבעלי מוגבלויות, נסיבות אישיות מיוחדות, ודייר קשיש שלא הוצעו לו חלופות להצעה של דירה תמורת דירה כפי שמפורט בחוק. אם בית המשפט קובע כי לדייר הסרבן עומדת אחת מהעילות לעיל לא ניתן לעשות נגדו דבר ברמה המשפטית עד שתיפתר בעייתו והפרויקט עלול להיתקע.
תפקידו של עורך הדין מול הדייר הסרבן
כאשר יש מקרה של דייר סרבן בפרויקט בו עורך הדין מייצג את שאר הדיירים, הרוצים בהתממשותו של הפרויקט, יהיה על עורך הדין לפעול נגד הדייר הסרבן בזירה המשפטית. ראשית יהיה עליו לייצג את הדיירים בהליך בו יקבע אם סירובו של הדייר הוא מוצדק או לא. יהיה עליו לעמוד בנטל ולשכנע את בית המשפט שלא מדובר בסירוב המוכר כסירוב מוצדק על פי החוק.
בנוסף לכך, החוק מאפשר התמודדות משפטית נוספת מול הדייר הסרבן – תביעה נזיקית. ניתן לתבוע את אותו דייר בגין הנזק שנגרם לשאר הדיירים בשל עיכובו של הפרויקט הנגרם מסירובו. תביעה כזאת יכולה לשפות את הדיירים האחרים על נזקיהם, אך היא יכולה לעשות יותר מכך – לשכנע את הדייר להימנע מסירובו על מנת שלא תקום לו חבות נזיקית. כמובן שגם בהליך כזה יש צורך בליווי צמוד של עורך דין פינוי בינוי המצוי ברזי העניין.
ההסכם
ההסכם בין היזם לדיירים נחתם בשלב ראשוני מאוד, עוד לפני שיש תב"ע על הקרקע. כלומר, כלל לא ברור מה יהיה היקף הזכויות על הקרקע, כמה דירות ייבנו ומה יהיה גודלן. במצב כזה של חוסר וודאות צריך עורך הדין לעשות הכול כדי להבטיח את התמורה לדיירים, כך שבסופו של דבר הפרויקט בטוח ישתלם להם.
חוסר הוודאות שבפרויקט מצריך את עורך הדין לבדוק טוב גם את עניין הערבויות הניתנות לדיירים, כך שיהיו גבוהות ובטוחות מספיק, ויבטיחו את זכויות הדיירים ללא קשר לגורלו של הפרויקט.
התכנון
לאחר הסכמת הדיירים יפנה היזם לקדם את התוכנית הכוללת שלו לשטח מול הרשות המקומית. גם בשלב זה יש לעורך הדין המלווה את הדיירים תפקיד חשוב. יהיה עליו, בשיתוף פעולה עם מפקח הבנייה מטעם הדיירים, ללוות כל צעד וצעד בשלב התכנון כדי לוודא שזכויותיהן של הדיירים אכן נשמרות.
סיכום
התחדשות עירונית ככלל היא נושא מורכב, ופרויקט פינוי בינוי בפרט. הוא מערב בתוכו הרבה צרכים שונים ומלווה מתחילתו ועד סופו בחוסר וודאות.
למרות כל זאת מדובר בפרויקט שהצלחתו עשויה להביא תועלת רבה לדיירים הוותיקים, ליזם ולסביבה העירונית כולה. לכן לא כדאי לוותר על האפשרות, אך כן צריך לדעת לנהל אותה בזהירות ובאחריות הנדרשת.
לא כל אדם מסוגל ללוות פרויקט כזה בהצלחה, יתרה מכך – לא כל עורך דין, ויתרה מכך – גם לא כל עורך דין לענייני נדל"ן. פרויקט בינוי פינוי דורש עורך דין מיומן ובעל ניסיון בעל התמחות ספציפית בפרויקטים מסוג כזה. בחירה נכונה בעורך דין מלווה היא קריטית להצלחתו של הפרויקט.
זקוקים לליווי משפטי בתחום פינוי בינוי? עורך דין יוני לוי כאן לרשותך.
