טענות הגנה נפוצות בתביעה לפירוק שיתוף – מה שותף יכול לטעון בבית המשפט

טענות הגנה נפוצות בתביעה לפירוק שיתוף הן הטיעונים המשפטיים שהשותף הנתבע מעלה בניסיון לעכב, לבטל או לשנות את דרך ביצוע הפירוק. כאשר תביעה כזו מוגשת נגדכם – ייתכן שיש בידיכם כלים משפטיים של ממש כדי להגן על האינטרסים שלכם, ועם ייעוץ מקצועי נכון ניתן לנצל אותם לטובתכם.

 

תוכן עניינים

1. האם אפשר בכלל לעצור תביעה לפירוק שיתוף?
2. הגנה על בסיס הסכם שיתוף קיים – הזכות לדחות את הפירוק
3. טענת חוסר תום לב – כאשר התביעה מוגשת בעיתוי פסול
4. הגנה מבוססת זכויות דיירות מוגנת ושכירות ארוכת טווח
5. טענות כנגד אופן הפירוק – מכירה לעומת חלוקה בעין
6. טענת שיהוי ומניעות בתביעות פירוק שיתוף
7. הגנה מפני פירוק שיתוף בנכסים הנדונים בהתחדשות עירונית
8. מה לעשות כאשר מוגשת נגדכם תביעה לפירוק שיתוף

 

האם אפשר בכלל לעצור תביעה לפירוק שיתוף?

השאלה הראשונה שכל שותף שמקבל כתב תביעה שואל אותי היא פשוטה: "האם יש לי סיכוי?"

התשובה המשפטית היא: כן, אבל בתנאים.

סעיף 37 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע כי כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. מדובר בזכות יסוד קוגנטית שקשה מאוד לחסום לחלוטין. עם זאת, החוק והפסיקה מכירים בסיטואציות שבהן ניתן לדחות את הפירוק, לשנות את אופן ביצועו, או לעתים – להשפיע משמעותית על התנאים שבהם הוא יתבצע.

הכרת טענות ההגנה הנפוצות בתביעה לפירוק שיתוף אינה רק עניין אקדמי. היא הבסיס לאסטרטגיה משפטית שיכולה לשנות תוצאות תיקים – ולא אחת ראיתי תיקים בהם שותף שנראה כ"מפסיד" מראש הצליח לכפות פשרה הוגנת בזכות טענות הגנה שנוסחו כראוי.

הטבלה הבאה מסכמת את טענות ההגנה המרכזיות ואת הסיכוי המשוער שלהן לעכב או לשנות את הפירוק:

טענת הגנה	בסיס משפטי	יכולת לעכב פירוק	הערה
הסכם שיתוף עם סעיף דחייה	סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין	עד 3 שנים (סעיף 37(ב))	חייב להיות רשום בטאבו
חוסר תום לב / עיתוי פסול	עיקרון תום הלב	דחייה זמנית	תלוי בנסיבות המוכחות
דיירות מוגנת / שכירות רשומה	חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972	משפיעה על תנאים ושווי	רלוונטי לנכסים ותיקים
דרישה לחלוקה בעין	סעיף 39 לחוק המקרקעין	שינוי דרך הפירוק	תלוי בישימות הפיזית
שיהוי ומניעות	עקרון תום הלב	נדירה – משפיעה על פיצויים	דורש הוכחת הסתמכות

 

הגנה על בסיס הסכם שיתוף קיים – הזכות לדחות את הפירוק

הגנה זו היא האפקטיבית מבין כל טענות ההגנה בתביעה לפירוק שיתוף, אם היא קיימת. סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין קובע במפורש כי ניתן לדחות את פירוק השיתוף לתקופה שלא תעלה על שלוש שנים, ולאחר שלוש שנים, בית המשפט רשאי לצוות על פירוק על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק.

כדי שסעיף הדחייה ייאכף, עליו לעמוד בכמה תנאים מצטברים. הסכם השיתוף חייב להיות ערוך בכתב ומאומת כדין, כאשר הדרישה המרכזית לאכיפה מלאה כלפי צד שלישי היא רישומו בפנקסי המקרקעין – בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). הסכם שנשאר "בין הצדדים" בלבד מוגבל ביכולתו לחסום הליך משפטי.

בתיקים שטיפלתי, ראיתי לא פעם שותפים שהאמינו שיש להם "הסכם" מוגן, אך לאחר בדיקה התברר שההסכם לא עמד בתנאי הסעיף – בין אם בגלל שלא נרשם, בין אם בגלל שתקופת הדחייה כבר חלפה.

גם הסכם שיתוף מנוסח היטב אינו מבטיח חסינות מלאה מפני תביעת פירוק – הוא מספק הגנה זמנית ומסגרת שבתוכה הצדדים יכולים להגיע לפתרון.

מה כדאי לבדוק כאשר טוענים להגנה מבוססת הסכם שיתוף:

• האם ההסכם רשום בטאבו ומופיע כהערת אזהרה או כהסכם שיתוף מאושר?
• האם תקופת הדחייה עדיין בתוקף – כלומר, לא חלפו שלוש שנים מיום החתימה?
• האם ההסכם כולל סעיף חידוש מפורש, המאפשר לדחות את הפירוק שוב בתום התקופה?
• האם הנסיבות שהצדיקו את ההסכם המקורי עדיין רלוונטיות?

להרחבה על ניסוח הסכמים שיגנו על זכויותיכם, ראו את המדריך על הסכם שיתוף במקרקעין.

 

טענת חוסר תום לב – כאשר התביעה מוגשת בעיתוי פסול

זוהי אחת הטענות המעניינות יותר בתביעות פירוק שיתוף, גם אם סיכויה לחסום לחלוטין את הפירוק הם נמוכים. עיקרון תום הלב, המעוגן בדין הישראלי, קובע חובה לנהוג בהגינות בביצוע זכויות משפטיות – ובתי המשפט מרחיבים עיקרון זה גם להסכמות שבין שותפים.

מהי "תביעה בחוסר תום לב"? להלן כמה דוגמאות שראיתי בפועל: שותף שהסכים לאחרונה להשקיע בשיפוץ הנכס, ואז הגיש תביעת פירוק לפני שהושקעה ההשקעה; שותף שמנצל מצב כלכלי קשה של חברו כדי לכפות מכירה בעיתוי גרוע – כאשר ערך הנכס בשפל; או תביעה שמוגשת בעיצומה של מחלוקת ממונית אחרת בין הצדדים, בניסיון להגדיל לחץ.

בית המשפט העליון הכיר בכך שהזכות לפירוק שיתוף, אף שהיא יסודית, כפופה לעקרון תום הלב, ובנסיבות מסוימות ניתן לדחותה או לעצבה מחדש. אם אתם טוענים לחוסר תום לב מצד התובע, תצטרכו לגבות את הטענה בראיות קונקרטיות: תכתובות, מסמכים, עדים. טענות כלליות לא תשפיענה על בית המשפט.

⭐טיפ זהב⭐ אם אתם טוענים לחוסר תום לב מצד התובע, תצטרכו לגבות את הטענה בראיות קונקרטיות: תכתובות, מסמכים, עדים. טענות כלליות לא תשפיענה על בית המשפט.

לעיון בזכויותיכם בהקשר של נכסים משותפים שהתקבלו בירושה, ראו את הדף על פירוק שיתוף במקרקעין.

 

הגנה מבוססת זכויות דיירות מוגנת ושכירות ארוכת טווח

כאשר בנכס המשותף מתגורר דייר מוגן – בין אם הוא אחד השותפים עצמו ובין אם הוא צד שלישי – יש לכך השלכות ישירות על הליך הפירוק. הדיירות המוגנת אינה מונעת את הפירוק עצמו, אך היא משפיעה בצורה ניכרת על שוויו הכלכלי של הנכס ועל אופן ביצוע המכירה.

בהתאם לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, לדייר מוגן יש זכויות שלא ניתן להתעלם מהן גם בעת מכירה. מכירה של נכס תחת דיירות מוגנת תתבצע בתנאים שונים מנכס ריק, ומחירו בשוק יהיה נמוך בהתאם. עובדה זו עשויה להיות רלוונטית לשאלת ההגנה בתביעת פירוק שיתוף – שכן כאשר מדובר בדייר מוגן שהוא גם שותף, ערך חלקו עשוי להיות שונה מזה של שאר השותפים.

המצב המורכב ביותר הוא כאשר אחד השותפים גם מתגורר בנכס ויכול לטעון לזכויות שכירות. בית המשפט יבחן את השאלה: האם ניתן לסיים את ההסכם עם הדייר-שותף, ובאיזה תנאים?

מצב נוסף שראיתי בפועל: שוכר שרשם חוזה שכירות ארוך טווח על הנכס המשותף. שכירות שנרשמה בטאבו לפני הגשת התביעה מחייבת את הרוכש הפוטנציאלי ועלולה לסרבל משמעותית את הליך המכירה.

כאשר מעורבת עסקת מכירה של הנכס לאחר הפירוק, ראו גם את המדריך על מכירת דירה.

 

טענות כנגד אופן הפירוק – מכירה לעומת חלוקה בעין

לא כל תביעה לפירוק שיתוף מסתיימת במכירה לצד שלישי. סעיף 39 לחוק המקרקעין קובע שפירוק יתבצע בדרך של חלוקה בעין – כלומר, חלוקה פיזית של הנכס – אם הדבר ניתן לביצוע סביר. רק אם חלוקה בעין אינה ניתנת לביצוע, בית המשפט יורה על מכירה.

כאשר אתם מעוניינים לשמור על הנכס ולא למוכרו, טענת "חלוקה בעין" יכולה להיות כלי הגנה משמעותי. לפירוט השלבים לטעינת טענה זו:

1. בקשו חוות דעת של שמאי מקרקעין שיבחן את ישימות החלוקה הפיזית של הנכס.
2. בדקו האם הנכס ניתן לחלוקה על פי תוכניות בנייה ותב"ע תקפה.
3. הציגו לבית המשפט תוכנית חלוקה ברת ביצוע, כולל גישה עצמאית לכל חלק.
4. הדגישו כי חלוקה בעין משרתת את האינטרסים של כל הצדדים ומונעת נזק כלכלי מיותר.
5. הציגו הסכמה עקרונית שלכם לחלוקה בעין, לעומת עמדת התובע שמבקש מכירה.

הגנה אחרת שניתן לשלב: כאשר הנכס אינו ניתן לחלוקה בעין – למשל, דירת מגורים אחת – ניתן לדרוש זכות קדימה לרכוש את חלק השותף המבקש למכור, לפני שהנכס מוצע לצד שלישי. ראו את המדריך על עורך דין לקניית דירה לפרטים על רכישת חלק שותף.

💡חשוב לדעת💡 בית המשפט מחויב לבחון קודם כל את אפשרות החלוקה בעין לפני שמאשר מכירה. שותף שמגיש חוות דעת שמאי תומכת בחלוקה בעין – מחזק משמעותית את עמדתו.

 

טענת שיהוי ומניעות בתביעות פירוק שיתוף

טענת שיהוי אינה מחסום משפטי חזק בתביעות פירוק שיתוף – הזכות לפירוק אינה מתיישנת כרגיל – אך היא יכולה להשפיע על הסעדים שיפסוק בית המשפט ועל חלוקת ההוצאות.

כאשר שותף המתין שנים רבות לפני הגשת התביעה, והשותף האחר הסתמך על שיתוף פעולה זה והשקיע בנכס – ניתן לטעון שיש להתחשב בהסתמכות זו. לדוגמה: שותף שחי בנכס עשר שנים, שיפץ אותו, ובנה עליו תוספת בידיעת שותפו – לא ניתן להתעלם מהשקעות אלו בבוא פירוק השיתוף.

טענת מניעות חזקה יותר: כאשר שותף אחד ביצע הצהרות או מעשים שעליהם הסתמך שותפו – וכאשר תביעת הפירוק מנוגדת להתנהגות הקודמת של התובע. בית המשפט לא יאפשר לצד לנהוג בסתירה גמורה לעמדה שהציג בעבר, כאשר הצד השני שינה את מצבו לרעה על סמך אותה עמדה.

לצורך הבנת מכלול הזכויות הכלכליות הכרוכות בפירוק שיתוף, ראו את דף השירות לפירוק שיתוף שבאתר.

 

הגנה מפני פירוק שיתוף בנכסים הנדונים בהתחדשות עירונית

מצב ייחודי שעולה לא פעם הוא כאשר הנכס המשותף שוכן בבניין שנדון לפרויקט התחדשות עירונית – תמ"א 38 או פינוי-בינוי. במקרה כזה, מכירה מהירה של הנכס עשויה לפגוע בזכויות השותפים להשתתף בפרויקט ולממש את הערך המלא של הנכס.

ניתן לטעון כי ביצוע הפירוק בשלב זה יפגע באופן לא מידתי בשווי הנכס, ולבקש עיכוב עד לבשלות הפרויקט. בתי המשפט נטו להתחשב בטענות כאלו כאשר הוצגו ראיות קונקרטיות לגבי שלב ההליך התכנוני.

חשוב להבהיר: משרדנו אינו מלווה יזמי התחדשות עירונית עקב ניגוד אינטרסים, ומייצג בלעדית את בעלי הדירות. לפירוט על כך ראו את הדף המסביר על ניגוד האינטרסים בין היזם לעורך הדין.

כמו כן, ניתן לטעון כי המכירה הכפויה בהליך פירוק שיתוף, כאשר הנכס עומד בפני שדרוג משמעותי, מהווה פגיעה בזכויות הקנייניות שאינה מידתית לנסיבות.

 

מה לעשות כאשר מוגשת נגדכם תביעה לפירוק שיתוף

קבלת כתב תביעה לפירוק שיתוף יוצרת לחץ אמיתי – אך הזמן עובד לטובתכם כל עוד אתם פועלים נכון.

אני ממליץ לנקוט בשלבים הבאים מיד עם קבלת התביעה:

1. אל תתעלמו מכתב התביעה – חוסר תגובה בתוך המועד הקבוע בחוק עלול לגרום לפסיקת פסק דין בהעדר הגנה.
2. אספו את כל המסמכים הרלוונטיים: הסכמי שיתוף, חוזי שכירות, מסמכי ירושה, תכתובות עם השותף האחר.
3. בחנו עם עורך דין האם קיים הסכם שיתוף רשום שניתן להסתמך עליו.
4. בדקו האם ישנה אפשרות לחלוקה בעין שתמנע מכירה כפויה.
5. בחנו אם ישנן נסיבות של חוסר תום לב מצד התובע שניתן לתעד.
6. שקלו האם יש מקום לניסיון פשרה לפני שהתיק מגיע לדיון ראשון.

פנייה מוקדמת לייעוץ משפטי, עוד לפני שמוגש כתב ההגנה, היא ההחלטה שתשפיע יותר מכל על תוצאת ההליך. הגנה אפקטיבית בתביעת פירוק שיתוף אינה רק עניין של זמן – היא תלויה באיכות הטיעונים המשפטיים שמוצגים לבית המשפט.

לשם השלמת התמונה המשפטית, ראו גם את הדף על העברה ללא תמורה – שיטה חלופית לייצוב בעלות בנכס ללא הליכים משפטיים מייגעים.

 

כאשר הצד שמגנים עליו – אתם: סיכום ועמדה מקצועית

טענות הגנה בתביעה לפירוק שיתוף אינן תירוצים משפטיים – הן זכויות אמיתיות שהחוק מעניק לשותף שמצא את עצמו בהליך שהוא לא יזם.

מניסיון בטיפול בתיקי פירוק שיתוף, אני יכול לומר בביטחון: ברוב המקרים, הצד הנתבע נוטה להגיב בפאסיביות – להניח שאין מה לעשות. בפועל, הגשת כתב הגנה מפורט ומנומק עם טענות הגנה מותאמות לנסיבות המקרה, משנה לחלוטין את מאזן הכוחות בין הצדדים ומביאה לפשרות הרבה יותר הוגנות.

אם קיבלתם לאחרונה תביעה לפירוק שיתוף, אני מזמין אתכם לפנות לייעוץ ראשוני. נבחן יחד אילו טענות הגנה רלוונטיות לנסיבות הספציפיות שלכם ונגבש אסטרטגיה שמשרתת את האינטרסים שלכם. פנו אלינו עוד היום לייעוץ ראשוני ללא התחייבות.