מדריך מקיף לפירוק שיתוף במקרקעין 2025

היי, אני עורך הדין יוני לוי ואני רוצה להסביר את הנושא של פירוק שיתוף במקרקעין. הרבה לקוחות מגיעים אליי עם נכס משותף שרוצים לפרק את השותפות. הם שואלים אותי: "יוני, איך נכון לעשות זאת? האם זה תהליך קצר או שזה מצריך תהליך ארוך". בשל כך, חשוב לי להבהיר את הנושא ולתת לך את הדגשים החשובים שצריך לדעת. במדריך שלפניכם, אפרט על כל הפרטים: מהו פירוק שיתוף ואיך הוא עובד?, מתי כדאי לפרק שיתוף ומדוע?

מהן האפשרויות לפירוק ואיך בוחרים את המתאימה? ועוד. 

לפני שנצלול לעומק הדברים, אני רוצה שתצפו בפוקאסט שקיימתי בנושא, הוא יתן לכם מענה על כל השאלות: 

מהו פירוק שיתוף במקרקעין?

לפני שאנחנו נכנסים לעומק בנושא. אני רוצה להבהיר את המושג "פירוק שיתוף במקרקעין". פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך משפטי שמטרתו לסיים בעלות משותפת בנכס – דירה, בית, מגרש, נחלה, או נכס מסחרי. על פי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969:

הזכות לתבוע פירוק השיתוף
37. (א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.
(ב) היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין.

 

במילים אחרות – כל שותף זכאי לדרוש פירוק בכל עת, גם אם השותפים האחרים מתנגדים. זו זכות יסוד, כמעט "חוקתית", שמבטיחה לכם שליטה על חלקכם בנכס.

דוגמה מהשטח: טיפלתי במשפחה שירשה קרקע חקלאית באזור המרכז. 6 אחים רצו למכור, אך השביעי התנגד. לאחר משא ומתן ובדיקות שמאות, חילקנו את הקרקע בעין כך שכל אח קיבל חלק נפרד, והאח שהתנגד, קיבל חלק עם פוטנציאל השבחה גבוה. התהליך הסתיים תוך חמישה חודשים, והמשפחה יצאה מרוצה.

מדוע נדרש פירוק שיתוף במקרקעין?

שאלה נפוצה נוספת שאני נשאל היא למה צריך לפרק שותפות? אני רוצה להסביר, שלעתים, פירוק שיתוף נדרש במגוון מצבים:

• גירושין: בני זוג שרוצים לחלק דירה או בית משותף כחלק מהסדר הגירושין.

• ירושות משפחתיות: אחים או יורשים שירשו נכס ואינם מסכימים על ניהולו, שימושו, או מכירתו.

• שותפויות עסקיות: שותפים שרכשו נכס להשקעה וכעת רוצים להיפרד מסיבות כלכליות או אישיות.

• שיקולים כלכליים: שותף שזקוק למזומן מיידי או רוצה לממש את חלקו בנכס.

• סכסוכים אישיים: חילוקי דעות שמונעים ניהול תקין של הנכס.

למה חשוב לערוך פירוק?

• פירוק שיתוף מאפשר לכם לצאת ממצב של "תקיעות" בנכס.

• הוא מבטיח חלוקה הוגנת של הנכס או התמורה ממנו.

• הוא מגן על זכויותיכם החוקיות, גם מול התנגדויות של שותפים אחרים.

איך ניתן לפרק את השותפות?

זו שאלה מעניינת. הרי איך החלוקה מתבצעת כשרוצים לפרק את השותפות. לכן, חשוב שתצפו בסרטון שהכנתי בנושא.

ישנן 5 דרכים עיקריות לפירוק שיתוף, ואני בוחר את האפשרות המתאימה ביותר בהתאם למצבכם:

פסיקה רלוונטית: בפסק דין ע"א 5054/11 ספיר וברקת נדל"ן, בית המשפט העליון קבע שחלוקה בעין היא דרך המלך, אך אם היא פוגעת משמעותית בשווי הנכס, יש להעדיף מכירה (סעיף 39 לחוק המקרקעין).

אני רוצה להפסיק את השותפות בדירה או בנכס משותף – איך מתבצע הליך הפירוק?

בעלות משותפת על דירה או נכס היא מצב שכיח – בין בני זוג, יורשים, בני משפחה, שותפים עסקיים או משקיעים. אך כשהמערכת המשותפת כבר לא מתפקדת – אחד הצדדים מעוניין למכור, השני לסרב, או שמתגלעים חילוקי דעות בנוגע לניהול הנכס – עולה הצורך לבצע פירוק שיתוף. על כל אחד מהנושאים הללו, אפרט בהמשך.

חוק המקרקעין בישראל קובע כי כל שותף רשאי לדרוש את פירוק השותפות בכל עת – והמשפט מתמקד בשאלה איך יתבצע הפירוק, ולא אם יתבצע.

הנה סקירה של שלבי התהליך:

שלב 1: בדיקת זכויות ובחינת אפשרויות

בשלב הראשון, יש לבחון את מצב הנכס מבחינה משפטית:

• מהו סוג הרישום (טאבו / מינהל / חברה משכנת)?
• מהם חלקי הבעלות של כל אחד מהשותפים?
• האם יש הערות אזהרה, חובות, עיקולים או הגבלות?
• האם קיימים הסכמים בין השותפים?

המטרה בשלב זה היא להבין את המצב המשפטי ואת האפשרויות הפתוחות – ולעיתים אף לגלות שהפירוק דורש פתרונות משלימים (למשל, פתרון חובות או קבלת אישור מבית משפט לענייני משפחה במקרה של קטינים).

שלב 2: ניסיון להידברות או מכתב התראה משפטי

אם קיים פוטנציאל להסכמה בין הצדדים, תמיד עדיף למצות את האפשרות הזו – ולנסות להגיע להסדר של רכישת חלקים, מכירה מרצון, חלוקה בשווה של הזכויות או השכרת הנכס והכנסותיו.

במקרה שהצד השני לא משתף פעולה, אשלח מכתב התראה משפטי שבו אבהיר:

• מהן זכויותינו על פי חוק.
• הדרישה לפירוק שיתוף באופן מיידי.
• האפשרות שננקוט בהליך משפטי אם לא תושג הסכמה.

לעיתים, עצם שליחת המכתב מובילה לפתיחת משא ומתן.

שלב 3: הגשת תביעה לפירוק שיתוף

כאשר אין שיתוף פעולה או מענה – מגישים תביעה לפירוק שיתוף לבית המשפט המוסמך:

• בית משפט לענייני משפחה – אם מדובר בבני זוג או בני משפחה.
• בית משפט שלום – במקרים אחרים.
• ההליך מוגש בהתאם לסעיף 37 לחוק המקרקעין, הקובע שכל שותף רשאי לדרוש את פירוק השיתוף, אלא אם יש הסכם מפורש שמגביל זאת.

שלב 4: מינוי כונס נכסים או פירוק בפיקוח שיפוטי

בשלב זה בית המשפט רשאי:

• למנות כונס נכסים – עורך דין שממונה לניהול ומכירת הנכס באופן שקוף והוגן.
• לקבוע הסדרים זמניים לשימוש בנכס עד למכירה.
• לאפשר לצדדים להגיע להסכם תוך פיקוח בית המשפט – למשל, שאחד מהשותפים ירכוש את חלקו של האחר.

כונס הנכסים יפרסם את הנכס למכירה, ינהל מו”מ עם רוכשים פוטנציאליים, ובסופו של דבר יגיש לבית המשפט דוח ובקשה לאישור המכירה.

שלב 5: מכירת הנכס או רכישת חלקים וחלוקת כספים

לאחר המכירה (או רכישת חלקים ע"י אחד השותפים), התמורה מחולקת בין הצדדים בהתאם לאחוזי הבעלות. אם יש חובות או הוצאות משפטיות – הם מנוכים מהתמורה לפני החלוקה.

מקרים מיוחדים שמצריכים פירוק שיתוף

בתור עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין, אני רוצה להמחיש לכם את המקרים שבהם נצטרך לבצע את הפירוק עצמו, כמו למשל:

1. פירוק שיתוף בין אחים

ירושות משפחתיות יוצרות לעיתים שותפות כפויה. למשל, שלושה אחים שירשו דירה עשויים להתווכח על מכירה או שימור. אני מציע פתרונות כמו:

• חלוקה בעין: מתאימה למגרשים גדולים.
• מכירה וחלוקת תמורה: מתאימה לדירות קטנות.
• תשלומי איזון: אם חלוקה בעין לא שוויונית, שותף אחד יכול לשלם לשני כדי לאזן את החלוקה.

פסיקה רלוונטית: בפסק דין ע"א 6898/16 עיזבון שלמה אהרוני, בית המשפט קבע שחלוקה בעין עדיפה כאשר היא אפשרית ומשמרת את השווי הכלכלי של הנכס.

2. פירוק שיתוף בגירושין

בגירושין, חלוקת נכס משותף היא לעיתים אתגר רגשי ומשפטי. סעיף 40א לחוק המקרקעין מגן על ילדים קטינים, ובית המשפט עשוי לעכב מכירה עד שיימצא פתרון מגורים חלופי. תוכלו לקרוא על העברת אגב בגירושין כאן.

3. פירוק שיתוף בנחלות או קרקעות חקלאיות

נחלות דורשות התייחסות מיוחדת עקב תקנות רשות מקרקעי ישראל. חלוקה בעין (חלוקה פיזית של הנכס), עשויה לדרוש אישורי תכנון, ושמאות היא קריטית להערכת שווי.

מקרים מאתגרים שמעכבים את הפירוק שיתוף

1. התנגדויות של שותפים

אני נתקל לא מעט בשותפים שמתנגדים לפירוק. אותו השותף, עשוי לטעון לחוסר תום לב או להסתמך על הסכם שיתוף מגביל. סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין מאפשר לבית המשפט לדחות פירוק במקרים חריגים, כמו פגיעה משמעותית בזכויות שותף אחר.

פתרון: אני בונה טיעונים משפטיים מבוססים ומנהל משא ומתן כדי להגיע להסכמה. אם נדרש, אייצג אתכם בבית המשפט.

2. השלכות מס

מס שבח ומס רכישה: מכירת נכס עשויה לגרור חובות מס, אך העברה בין בני זוג בגירושין פטורה לפי סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין.

תכנון מס: אני בודק זכאות לפטורים ומדווח לרשויות המס בצורה מדויקת.

3. סכסוכים משפחתיים

סכסוכים בין אחים או בני זוג עשויים להקשות על התהליך. אני משתמש בגישה רגישה אך מקצועית כדי לגשר על הפערים, תוך שמירה על האינטרסים שלכם.

כמה זמן לוקח הליך פירוק השיתוף?

התהליך יכול לקחת 3-12 חודשים, תלוי בהסכמה בין השותפים ובמורכבות הנכס. תביעה בבית משפט עשויה להאריך את הזמן.

סיכום: הדרך שלכם לפירוק שיתוף מוצלח

פירוק שיתוף במקרקעין הוא תהליך שיכול לשנות את עתידכם הכלכלי, אם מטפלים בו נכון. עם ניסיוני הרב, גישה חדשנית, ורשת מומחים, אני, עו"ד יוני לוי, אלווה אתכם בכל שלב ואעשה את המקסימום שתהיה לכם תוצאה הוגנת ורווחית.

בין אם אתם מתמודדים עם סכסוך משפחתי, גירושין, או שותפות עסקית שמסתיימת, אני כאן כדי להדריך אתכם בכל שלב.

צרו קשר עוד היום בטלפון 077-804-1632 ונתחיל את הדרך לשחרור מהשותפות!

מדריך מקיף לפירוק שיתוף במקרקעין 2025

עורך דין יוני לוי - ליווי משפטי ואישי בעסקאות נדל"ן
מ- א' עד ת'

• 11 שנות ניסיון
• עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
• בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet

לייעוץ חייגו:

077-804-1632