במאמר הזה תקבלו שלל כלים פרקטיים ומשפטיים שיאפשרו לכם להבין איך ניתן לבצע פירוק שיתוף במקרקעין בדרך ארץ ובהתאם להוראות החוק.
צפו ב- 4 הנקודות החשובות בפירוק שיתוף במקרקעין?
הבסיס הנורמטיבי – על זכותו של שותף במקרקעין לדרוש את פירוק השיתוף
סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין" ו/או "החוק") קובע זכות פוזיטיבית לכל שותף במקרקעין לתבוע את פירוק השיתוף במקרקעין, ועושה כן בלשון ברורה וחד משמעית: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף."
כל שותף – קרי, גם מי שבבעלותו חלק מיעוט בזכויות במקרקעין, ואפילו נתח זניח בזכויות;
בכל עת – קרי, גם מי שרכש זכויות בנכס לפני זמן קצר זכאי לדרוש את פירוק השיתוף.
החוק אינו קובע סייגים לזכות זו, וגם הפסיקה שפירשה את החוק נמנעה מלקבוע כי זכות זו ניתנת למימוש רק בהתקיים נסיבות מיוחדות, או כי ניתן לשלול זכות זו.
למעשה, נראה כי פרט להסתייגות שלפיה מימושה של הזכות לדרוש את פירוק השיתוף – כמימושה של כל זכות משפטית אחרת – מותנה בפעולת התובע/ת בתום לב, קשה מאוד למצוא טענת הגנה מפני תביעה לפירוק שיתוף.
סירובם של שותפים לוותר על קניינם, ואף אם קיים קשר רגשי שהם חשים כלפי המקרקעין –אינם מהווים טענת הגנה ראויה מפני תביעה לפירוק השיתוף.
ראוי להדגיש כי זכות הבעלות של בעלים במשותף במקרקעין משתרעת על כל החלקים הפיזיים של המקרקעין, ובכלל זה גם על המחוברים להם.
האם יש לפרק את השיתוף בעין?
סעיף 39(א) לחוק המקרקעין קובע כי בררת המחדל בפירוק השיתוף היא חלוקה בעין. בכך ביקש המחוקק (עוד בטרם חקיקת חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו) להגן על קניינו של האדם, מתוך הבנה שלמקרקעין עשוי להיות בעיני בעליהם ערך החורג משוויים הכספי, וכי לא תמיד יש בתשלום תמורת המקרקעין כדי לפצות את בעל המקרקעין על אובדנם.
אחת החלופות לחלוקה בעין היא פירוק השיתוף על דרך של רישום בית משותף, ככל שהדבר אפשרי על פי חוות דעתו של המפקח על הבתים המשותפים (סעיף 42 לחוק המקרקעין).
ואולם על פי הוראות סעיף 40 (א) לחוק המקרקעין מסייג המחוקק את בררת המחדל, וקובע כי פירוק השיתוף לא יבוצע על דרך של חלוקה בעין לא רק במקרים שבהם אין אפשרות מעשית לחלוקה בעין, אלא גם "אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם".
במקרה מעין זה, רשאי בית המשפט לקבוע חלוקה בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל [דרך בררת המחדל במקרה של מכירה], ובית המשפט הוסמך גם בסעיף 40(ב) לחוק לקבוע דרך מכירת המקרקעין בדרך שתהיה "יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין".
ככלל, פירוק השיתוף בדרך של מכירה יעשה כך שהנכס כולו יימכר, והפדיון יחולק בין השותפים בהתאם לחלקם היחסי בנכס. אף אם נפל פגם בהתנהגותו של אחד מהשותפים, אין בפגם זה כדי להצדיק את פירוק השיתוף תוך מכירת חלקו בלבד, בניגוד לרצונו.
זכותו של שותף לפרק את השיתוף כפופה למתכונת הפירוק הקבועה בחוק – ולא להיפך. להחלטה לדרוש את פירוק השיתוף יש תג מחיר – הצורך למכור את הנכס כולו מביא לכך שגם השותף שמבקש את הפירוק ישלם מחיר כלשהו.
זהו אפוא מנגנון האיזון הקבוע בחוק: המחוקק לא התכוון לאפשר לשותף לבקש את הפירוק, ובה בעת לדרוש גם באופן גורף את מתכונת הפירוק הנראית לו. זאת בעיקר כאשר מתכונת הפירוק המבוקשת כופה על שותף אחר לוותר על זכות קניין שלו.
עוד יש להוסיף, כשלא ניתן לבצע את פירוק השיתוף בדרך של חלוקה, על בית המשפט להורות על מכירה, בין פומבית ובין בדרך של התמחרות, אך לא ניתן לכפות על שותף במקרקעין למכור את חלקו לשותפיו.
פירוק השיתוף – כיצד?
דרך המלך לפירוק השיתוף, כפי שהיא קבועה בסעיף 40 (ב) לחוק המקרקעין – היא מכירת המקרקעין בדרך שבה נמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל. קרי – מכירת המקרקעין בהליך תחרותי, לכל המרבה במחיר. חרף זאת, כאמור, רשאי בית המשפט לקבוע דרך אחרת לביצוע המכירה, זאת במקרה שבית המשפט סבור כי דרך אחרת תהיה יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.
מהו הדין החל על בקשה לפירוק שיתוף של בני זוג בדירת המגורים שלהם במסגרת הליכי גירושין?
ראשית, יודגש כי עסקינן במקרה בו בני הזוג רשומים כבעלים שווים בדירת המגורים, ואין מתעוררת בעניין זה שאלה הקשורה לזכויות מי מבני-הזוג בדירת המגורים מכוח חזקת השיתוף, והיחס בין זכויות אלה להסדר איזון המשאבים בין בני-זוג מכוח חוק יחסי ממון בין בני זוג [המהווה עולם משפטי שלם אשר יש לבחון בהתאם לנסיבות הספציפיות].
עמדתה של הפסיקה הייתה כי הלכות פירוק השיתוף חלות גם על בני-זוג כאמור (ראו: ע"א 288/71 מרדכי נ' מרדכי; פרשת יעקובי, בעמ' 618; ע"א 803/93 כליפא נ' כליפא. כן ראו ד' פלפל "פירוק שיתוף במקרקעין בדירת מגורים של בני זוג").
ככלל, דברים מפורשים ברוח זו פסק השופט גולדברג, באומרו:
"פירוק השיתוף של בני-זוג בדירת מגוריהם, שאינו כרוך בתביעת גירושין, כמוהו כפירוק כל שיתוף אחר במקרקעין, וגם על פירוקו של שיתוף כזה יחולו הוראותיו של חוק המקרקעין…" (ע"א 2626/90 ראש חודש נ' ראש חודש (להלן – פרשת ראש חודש), בעמ' 210).
עם זאת, אין מדובר בשותפים רגילים. מדובר בבני זוג המתגוררים בדירה מושא הפירוק. מדובר במשפחה המתגוררת בה. דהיינו, כי אין המדובר בשותפים הזרים זה לזה, אלא בבני זוג אשר חלים עליהם גם דיני המשפחה.
במקרים רבים דירת המגורים היא הנכס המרכזי העומד לרשות בני הזוג. פירוק מיידי ומהיר עלול להותיר אחד מהם ללא מדור נאות.
בנוסף, יש להתחשב במקרים רבים גם באינטרסים של ילדי בני הזוג הנקלעים למאבק בין הוריהם המסיימים את קשר הנישואין ביניהם.
נראה כי גם המחוקק ראה את סוגיית פירוק השיתוף בדירת המגורים של בני-זוג כמצדיקה הוראה מיוחדת שתתווסף לחוק המקרקעין. ואמנם, חוק המקרקעין (תיקון מס' 17), תשנ"ה-1995 הוסיף את סעיף 40א לחוק המקרקעין הקובע:
"40א. (א) החליט בית המשפט לפי סעיף 40, על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאימים לצרכיהם, לתקופה שיקבע.
…".
הנה כי כן, מצא לנכון המחוקק לייחד הוראת חוק המיוחדת לפירוק שיתוף בדירת מגורים שבה מתגוררים בני הזוג, המסמיכה את בית-המשפט הדן בעניינם של בני-הזוג לעכב את מימוש הפירוק עד למציאת סידור מגורים אחר המניח את דעתו.
התיקון שנחקק לפני חקיקתו של חוק בית המשפט לעניני משפחה, תשנ"ה-1995 מכיר ביכולתו של בן-הזוג לדרוש את פירוק השיתוף, אך מטיל על מימוש הפירוק מגבלות הנובעות מהנסיבות המיוחדות של פירוק שיתוף מעין זה.
בעקבות חקיקת חוק בית המשפט לענייני משפחה מצאו עצמם בתי המשפט לענייני משפחה נדרשים להחליט גם בשאלות של פירוק השיתוף בדירות המגורים של בני הזוג המתדיינים בפניהם.
בבואו לדון בסכסוך שלפניו מתעוררות, מטבע מהותו של בית-המשפט לענייני משפחה, שאלות משפטיות מתחומים שונים. הגישה הראויה הינה כי יש לאפשר לבית-המשפט מרווח של גמישות דיונית בבואו להכריע בדבר הדרך הטובה ביותר לפתרון הסכסוך בין המתדיינים בפניו.
מכאן המסקנה כי בית המשפט לענייני משפחה יכול בנסיבות המתאימות לעכב את ההוראה על פירוק השיתוף בדירת המגורים בין בנ -הזוג אם ברצונו להגיע למצב שבו כל עניינם של בני-הזוג יוסדר באופן כולל.
שנית, בהתאם לפסיקה, ככל שקיימת אפשרות להגיע להסדר כולל וסופי של מערכת היחסים הכלכלית בין בני הזוג בתוך זמן סביר, ניתן לעכב את הדיון בפירוק השיתוף ולאחדו עם הדיון ביתר ענייני הרכוש והממון.
אולם, כאשר ההתדיינות עלולה להיות מורכבת וארוכה, או כאשר דחיית הליכי פירוק השיתוף יכולה להכביד על אחד הצדדים באופן שאינו נאות, ראוי להורות על פירוק השיתוף ללא עיכובים נוספים.
מתן שהות לילדים להסתגל לפרידה תוך מניעת טלטלות נוספות עד כמה שניתן, ומיצוי האפשרות של בן הזוג המשמורן לרכוש את חלקו של בן הזוג האחר בדירה, הם שיקולים כבדי משקל האם לעכב את הדיון בפירוק השיתוף ולאחדו עם הדיון ביתר ענייני הרכוש והממון.
כיצד יבוצע פירוק שיתוף בין בני זוג במקרקעין על ידי כונס נכסים לצורך כיסוי חובות של אחד השותפים?
נקבע כי בפירוק שיתוף בין בני זוג במקרקעין על ידי כונס נכסים לצורך כיסוי חובות של אחד השותפים, יחול סעיף 33 לחוק הגנת הדייר המאפשר לבן הזוג שאינו חייב להישאר כדייר מוגן בנכס.
סעיף 40א לחוק המקרקעין לא יחול על מקרה של פירוק שיתוף דירת מגורים של בני זוג על ידי כונס נכסים לצורך פירעון חוב.
לפיכך, בית המגורים יימכר על ידי הכונס כתפוס על ידי בת הזוג לאחר פירוק בעלותם המשותפת בו. תמורת המכירה תועבר לנושים בניכוי חלקה של בת הזוג בבעלות בו. בת הזוג תהיה לדיירת מוגנת של הנושים בבית המגורים.
מהו האופן בו יש לחלק את התמורה שתתקבל מפירוק השיתוף
עסקינן בפירוק שיתוף בשטח מקרקעין, עליו היה בנוי בעבר בית משותף שנהרס. רישומו של הבית המשותף בוטל.
במסגרת פירוק השיתוף אין מקום להתחשב בשווי ההיסטורי של הדירות שנהרסו, ואמת המידה היחידה היא חלקו היחסי של כל אחד מהבעלים ברכוש המשותף (מה שמכונה "מדד שטח הרצפה").
הכלל הוא שבפירוק שיתוף במקרקעין משותפים, כל שותף מקבל אך ורק את חלקו היחסי במקרקעין המשותפים, בין בדרך של חלוקה בעין לפי סעיף 39 לחוק, ובין בדרך של חלק יחסי מתמורת המכירה של המקרקעין לפי סעיף 40 לחוק.
החריגים (שלרוב כמעט ואינם מתקיימים) המונעים את האפשרות לתבוע פירוק מקרקעין
- חוסר תום לב
- הסכם השולל את פירוק השיתוף. בהתאם להוראות החוק, הגבלה זו תחול רק למשך שלוש שנים מיום כניסת ההסכם לתוקף.
- נכסים שאינם ברי פירוק – לדוגמא, שביל כניסה יחיד וכיו"ב.
לסיכום
הזכות לפירוק שיתוף במקרקעין הינה זכות בסיסית השמורה לכל אחד מהשותפים למקרקעין. זכות זו אף זוכה לתמיכת הערכאות השיפוטיות.
אי לכך, אין לחשוש מסבך משפטי ארוך ולעתים פירוק שיתוף הינו הפתרון הנכון והיעיל בנסיבות העניין. מומלץ להתייעץ עם עורך דין העוסק בתחום, שיסייע למצות כראוי את זכויות המבקש ולמנוע ממנו הפסדים בטווח הארוך.
חוק המקרקעין קובע שכאשר ישנה שותפות במקרקעין, כל אחד מהשותפים יכול לדרוש את פירוק השותפות, בכל עת שבה הוא יחפוץ. פירוק השותפות נדרש להתבצע בתום לב, אך מעבר לכך נדמה כי אין כל סייג או מגבלה על פירוק השותפות.
עו"ד פירוק שיתוף ידאג לכך שכל אחד מהשותפים יקבל את החלק המגיע לו מהשותפות לפי חוק, וכן שפירוק השותפות לא פוגעת או גורעת מזכויות של אף אחד מהשותפים. עורך הדין בעצם משמש כגורם אובייקטיבי ומקצועי, שיהיה אחראי שפירוק השותפות תתבצע באופן יעיל והוגן.
פעמים רבות שותפויות במקרקעין מתפרקות כתוצאה מחוסר הסכמות וממריבות בין השותפים, בייחוד כאשר מדובר בזוג במסגרת הליך גירושין. עו"ד פירוק שיתוף יוכל לשמש כגורם חיצוני ואובייקטיבי לשותפים, לגשר על הפערים ולדאוג שהשותפות תפורק באופן מכובד והולם.
חוק המקרקעין קובע כיצד תתחלק בין השותפים התמורה שעתידה להתקבל מפירוק השיתוף. אמת המידה לחלוקה היא "מדד שטח הרצפה", כאשר כל שותף מקבל את חלקו היחסי במקרקעין המשותפים. על פי רוב החלוקה מתבצעת בדרך של חלוקה בעין.
