אחד החששות הנפוצים של דיירים בפינוי בינוי הוא: "האם אצטרך לשלם היטל השבחה?". התשובה הקצרה – כשההסכם נוסח נכון, ההיטל משולם על ידי היזם, ובפינוי בינוי חלים גם פטורים משמעותיים. מדריך זה מסביר מה זה היטל השבחה, מי משלם אותו בהתחדשות עירונית, אילו פטורים חלים, ואיך לא ליפול במלכודת של סעיף המיסים בהסכם.
עיקרי הדברים
- היטל השבחה = תשלום לוועדה המקומית על עליית שווי הנכס עקב אישור תוכנית.
- בפינוי בינוי – היזם משלם – אם סעיף המיסים בהסכם נוסח נכון, והדיירים פטורים.
- פטור למתחם מוכרז – התוספת השלישית מעניקה פטור להשבחה במתחם פינוי בינוי מוכרז.
- לא לבלבל עם מס שבח – היטל השבחה לרשות המקומית, מס שבח למדינה – שני דברים שונים.
מה זה היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום לועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין עליית שווי הנכס ("השבחה") שנובעת מפעולה תכנונית – אישור תוכנית משביחה, מתן הקלה, או התרת שימוש חורג. ההסדר מעוגן בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. שיעור ההיטל הכללי הוא 50% משווי ההשבחה, אך הוא משולם רק ב"מימוש" – כלומר בעת מכירת הנכס או הוצאת היתר בנייה, גם אם ההשבחה חושבה שנים קודם לכן במועד אישור התוכנית.
מי משלם היטל השבחה בהתחדשות עירונית?
זו השאלה שמדאיגה דיירים – והתשובה מרגיעה. בעסקת פינוי בינוי, הדיירים פטורים מהיטל השבחה, ממס שבח וממס רכישה, וההיטל מוטל על היזם. הרציונל ברור: הדיירים אינם "מוכרים" נכס לרווח, אלא מקבלים דירה חדשה תמורת הישנה, ולכן אין הצדקה להטיל עליהם את נטל ההיטל. בפועל, היזם נוטל על עצמו בהסכם את כלל המיסים וההיטלים (עסקה במתכונת "נטו"), והם מגולמים בכלכלת הפרויקט. בנוסף, מאז מאי 2022 שיעור ההיטל בפינוי בינוי הופחת ל-25% כברירת מחדל, והרשות המקומית רשאית לקבוע באזורים שונים שיעור של 0%, 25% או 50% כדי לעודד פרויקטים. חשוב להדגיש: ההגנה על הדיירים תלויה בכך שסעיף המיסים בהסכם נוסח נכון – כפי שנפרט בהמשך.
מה ההבדל בין היטל השבחה למס שבח?
זהו בלבול נפוץ שחשוב לפזר. מדובר בשני תשלומים שונים לחלוטין:
- היטל השבחה – משולם לרשות המקומית (הוועדה המקומית), מכוח חוק התכנון והבנייה, על עליית השווי שנובעת מפעולה תכנונית. משולם במימוש.
- מס שבח – משולם למדינה (רשות המסים / מיסוי מקרקעין), מכוח חוק מיסוי מקרקעין, על הרווח הריאלי ממכירת זכות במקרקעין.
במילים פשוטות: היטל השבחה נגזר מהתכנון ומשולם לעירייה; מס שבח נגזר מהרווח במכירה ומשולם למדינה. הרחבה על כלל המסים המרכזיים בעסקאות מקרקעין.
הפטורים וההקלות בהתחדשות עירונית
מעבר לכך שהיזם נושא בהיטל, החוק מעניק פטורים ייעודיים:
- פטור למתחם מוכרז – התוספת השלישית (סעיף 19(ב)(2)) מעניקה פטור מהיטל השבחה להשבחה במתחם שהוכרז כמתחם פינוי בינוי (בהכרזת השרים הרלוונטיים ובהסכמת הרשות המקומית).
- פטור לדירת מגורים – קיים פטור להשבחה בגין דירת מגורים עד 140 מ"ר, בתנאים מסוימים.
- תמ"א 38 – מסלול נפרד עם פטור מכוח סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית (שיעור הפטור המדויק מעבר לקומות הפטורות תלוי בגרסת התוכנית, וכדאי לבדוק פרטנית).
שילוב הפטורים והעובדה שהיזם נושא בהיטל הם הסיבה שדיירים בפינוי בינוי כמעט אף פעם אינם משלמים היטל השבחה בפועל. פרטים נוספים על פטור מהיטל השבחה במקרקעין משותפים.
סעיף המיסים וההיטלים בהסכם – המלכודת שצריך להכיר
כל ההגנה הזו עומדת על תנאי אחד: ניסוח נכון של סעיף המיסים וההיטלים בהסכם מול היזם. סעיף מנוסח היטב קובע במפורש שהיזם נושא בכל המיסים, ההיטלים והתשלומים החלים על העסקה – לרבות היטל השבחה – וכן בתשלומים עתידיים הנובעים מהתוכנית. סעיף מנוסח ברישול עלול להותיר "פתחים" שדרכם ינסה היזם לגלגל חיוב על הדיירים. לכן חובה שעורך דין מטעם הדיירים יבחן את הסעיף לפני החתימה.
⚠️ שימו לב לסעיף המיסים
אל תסתפקו באמירה כללית ש"היזם נושא במיסים". ודאו שהסעיף מכסה במפורש היטל השבחה, מס שבח, מס רכישה והיטלים עתידיים, וכולל שיפוי אם בכל זאת יוטל חיוב על דייר. ניסוח מדויק כאן שווה כסף רב.
מה קורה כשמוכרים דירת תמורה בעתיד?
הפטורים חלים על עסקת הפינוי בינוי עצמה. כאשר בעתיד תמכרו את דירת התמורה החדשה בעסקה רגילה, יחולו כללי המס הרגילים: מס שבח בכפוף לפטורים הרגילים (כמו פטור לדירה יחידה, אם אתם זכאים), ובפינוי בינוי קיים גם פטור ייעודי עד תקרות שנקבעו בחוק. לגבי היטל השבחה – אירוע חדש עשוי לקום רק אם תאושר בעתיד תוכנית משביחה נוספת. מאחר שמדובר בכללים תלויי-נסיבות, כדאי לבדוק את המצב הספציפי מול עורך דין לפני מכירה.
💡 טיפ מקצועי
שמרו את מסמכי ההכרזה על המתחם ואת סעיפי המיסים בהסכם. הם אלה שיוכיחו, גם בעתיד, שההיטלים והמיסים בעסקת הפינוי בינוי היו על היזם ושחלו הפטורים.
שאלות ותשובות
מי משלם היטל השבחה בפינוי בינוי?
ככלל היזם. הדיירים פטורים מהיטל השבחה בעסקת הפינוי בינוי, והיזם נוטל על עצמו את המיסים וההיטלים בהסכם (עסקת "נטו"). ההגנה תלויה בניסוח נכון של סעיף המיסים.
מה ההבדל בין היטל השבחה למס שבח?
היטל השבחה משולם לרשות המקומית על עליית שווי מפעולה תכנונית, מכוח חוק התכנון והבנייה. מס שבח משולם למדינה על הרווח ממכירת זכות במקרקעין, מכוח חוק מיסוי מקרקעין. אלה שני תשלומים שונים לגמרי.
האם יש פטור מהיטל השבחה בפינוי בינוי?
כן. התוספת השלישית מעניקה פטור להשבחה במתחם פינוי בינוי מוכרז (סעיף 19(ב)(2)), וכן פטור לדירת מגורים עד 140 מ"ר בתנאים. בנוסף, שיעור ההיטל בפינוי בינוי הופחת ל-25% כברירת מחדל מאז 2022.
אשלם היטל השבחה כשאמכור את הדירה החדשה?
מכירה עתידית של דירת התמורה כפופה לכללי המס הרגילים. היטל השבחה חדש יקום רק אם תאושר תוכנית משביחה נוספת. כדאי לבדוק פרטנית לפני מכירה.
מקורות שצוטטו במאמר
- [1] חישוב היטל השבחה (התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה) – כל-זכות
- [2] פינוי-בינוי – פטור לדיירים ממס שבח, היטל השבחה ומס רכישה – כל-זכות
- [3] פטור ממס שבח בפינוי-בינוי – כל-זכות
מילון מונחים
תשלום לוועדה המקומית בגין עליית שווי הנכס עקב פעולה תכנונית; שיעור כללי 50%, משולם במימוש.
מס למדינה על הרווח הריאלי ממכירת זכות במקרקעין, מכוח חוק מיסוי מקרקעין – שונה מהיטל השבחה.
האירוע שבו נדרש תשלום ההיטל – מכירת הנכס או הוצאת היתר בנייה.
מתחם שהוכרז לפינוי בינוי, המזכה בפטורים והקלות, לרבות פטור מהיטל השבחה לפי התוספת השלישית.
מבנה עסקה שבו היזם נושא בכל המיסים וההיטלים, כך שהדיירים מקבלים את התמורה נטו.
המאמר עודכן לאחרונה: יולי 2026 ומשקף את המצב הנוכחי. המידע המובא אינו ייעוץ משפטי.
רוצים לוודא שהיזם נושא בכל ההיטלים?
משרד עו"ד יוני לוי מייצג דיירים בלבד בפינוי בינוי, ובודק שסעיף המיסים וההיטלים בהסכם מגן עליכם. פנו אלינו לפני החתימה.
מ- א' עד ת'
- 11 שנות ניסיון
- עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
- בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet
