האם כל מחזיק במשותף בקרקע זכאי לפטור מהיטל השבחה לאחר 4 שנים?

תוכן עניינים

השאלה שתידון במסגרת המאמר היא האם כל מחזיק במשותף בקרקע המבקש פטור מהיטל השבחה לדירה שבבעלותו מכוחו של סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ”ח-1965 (להלן: “הפטור” וה”חוק” בהתאמה), או שמא או ניתן להעניק פטור אחד בלבד לכל המחזיקים הזכאים שיתחלק ביניהם?

סעיף הפטור קובע כך:

“פטור מהיטל

(1)  בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ”ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.

(2) העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לענין זה, “גמר הבניה” – כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ”א-1961.”

היטל השבחה הוא תשלום שמוסמכת ועדה מקומית לתכנון ובניה לגבות מבעל מקרקעין או מהחוכר אותם בשל השבחה (סעיף 196א לחוק). “השבחה” כאמור מוגדרת עליית שווי המקרקעין בעקבות “אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג” (סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק).

שיעורו של היטל ההשבחה הוא מחצית ההשבחה ואת התשלום בעדו ניתן לדחות עד למועד מימוש הזכויות במקרקעין, הכולל בין השאר את מועד קבלת היתר הבניה או מכירת הקרקע (סעיפים 1, 3, ו-7 לתוספת השלישית לחוק).

היטל ההשבחה נועד לשמש לכיסוי הוצאותיהם של מוסד התכנון או הרשות המקומית בהכנתן ובביצוען של תוכניות (סעיף 13 לתוספת השלישית לחוק.

במאמר יוסגר יוער כי הצידוק הבסיסי לגביית ההיטל הוא הצורך לכסות את הוצאות התכנון והפיתוח שמהם נהנים בעלי המקרקעין.

הכלל, אם כן, הוא חובת תשלום היטל השבחה. אולם, יש לו חריגים. בסעיף 19 לתוספת השלישית לחוק מנויה רשימה ארוכה של מקרים שבהם סבר המחוקק כי ראוי לפטור מהיטל השבחה. אחד המקרים הוא זה המנוי בסעיף קטן(ג), הקובע כך:

פטור מהיטל

(1)  בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ”ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.

(2) העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לענין זה, “גמר הבניה” – כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ”א-1961.

כפי שניתן לראות, הסעיף מאפשר ליתן פטור מהיטל השבחה בגין בנייה או הרחבה של דירת מגורים בהתקיים מספר תנאים, לרבות דרישה כי הדירה תשמש למגורי המחזיק בקרקע או קרובו וכי שטחה הכולל לאחר הבנייה או ההרחבה לא יעלה על 140 מ”ר.

זאת ועוד, סעיף הפטור קובע כי מחזיק של קרקע אשר עשה שימוש בדירה שנבנתה או הורחבה במשך 4 שנים רצופות יהיה זכאי מפטרו מהיטל השבחה.

הפטור ניתן בשני שלבים: בתחילה נדחה מועד התשלום ולאחר ארבע שנים שבהן התגורר בדירה המחזיק בקרקע או קרובו, יהפוך הפטור “אמיתי”, כלומר מוחלט.

לאורך השנים, התעוררו לא מעט שאלות בנוגע להיקף הפטור, שהעסיקו ועדיין מעסיקות את כלל הערכאות לרבות בית משפט זה. כאמור, היקף הפטור נבחן בהתאם לנסיבות הקונקרטיות של הפטור.

השאלה הניצבת לפנינו עתה היא האם כל אחד מהמחזיקים במשותף בקרקע יוכל לקבל פטור עבור דירתו או שמא ניתן להעניק פטור אחד לכל היותר לכל המחזיקים בחלקה.

כפי שכבר נדון בפסיקה, הפטור נועד לקדם תכלית סוציאלית מובהקת: לסייע לאזרחים לשפר את תנאי הדיור שלהם או של קרוביהם באמצעות הקלת העול הכספי הכרוך בכך. בנוסף, מתן הפטור אמור להוות תמריץ לפיתוח המקרקעין, ובכך להביא לשיפור במצב הנדל”ן באזור ולהקל על מצוקת הדיור גם במובן הרחב.

ביהמ”ש העליון בשבתו כבית המשפט לערעורים בחן את השאלה שנדונה תוך בחינת התכליות העומדות בבסיס הפטור (התכלית הכלכלית, עיקרון השוויון, וכיו”ב) וזאת בכדי לענות על השאלה האם התכוון המחוקק להעניק את הפטור מהיטל השבחה לכל מחזיק בקרקע בנפרד או שמא מוענק פטור אחד לכל המקרקעין?

לאחר בחינת התכליות, בימה”ש העליון הגיע למסקנה כי סעיף הפטור מאפשר ליתן פטור מהיטל השבחה לכל אחד מהמחזיקים במשותף בקרקע העומד בתנאיו, ובלבד שהם אינם בני משפחה אחת.

עוד יש להדגיש כי האמור לעיל אינו חל בנסיבות כגון מקרה של מחזיקים בקרקע במשותף החברים בקבוצת רכישה או בקבוצת רוכשים.

לפסק הדין המלא: דנא 6298/15 הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה נ’ שלום ירושלים דיבון

מעוניינים להתייעץ עם עו"ד יוני לוי? מלאו טופס עכשיו!
דילוג לתוכן