מיסי מקרקעין מוטלים הן על הקונה והן על המוכר, בכל עסקה צפויה של נכסים נדל"ניים, כמו דירה, מגרש, חלקה חקלאית ועוד. מכיוון שבדרך כלל עסקאות אלו הינן גדולות ומשמעותיות מבחינה כלכלית, ואף נחשבות לעסקאות הגדולות ביותר שאדם יעשה בחייו, לפני תשלום מיסוי מקרקעין לרבות מס שבח, מס רכישה ומס רכוש, כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לבדיקת הסכום לאשורו.
מיסוי מקרקעין לרבות מס שבח, מס רכישה ומס רכוש – איך ומתי הם משולמים?
מיסוי מקרקעין מוטל כאמור בכל עסקת מכר או קניה של נכס נדל"ני. מיסוי מקרקעין, לרבות מס שבח, מס רכישה ומס רכוש משולם לרשות המיסים, בדרך כלל לאחר שנקבע סכום העלות של הנכס, כחלק מסכום זה. סכום התשלום מוגש לבעל העסקה, מרשות המיסים לצד הזמן בו יש לשלם תשלום זה.
יש לזכור כי לפעמים מתעדכנים שיעורי המיסים הללו (המחושבים מסך עלות כל העסקה), כך שכדאי לעקוב אחר הפרסומים של רשות המיסים או להתייעץ עם בעל מקצוע אשר מבין בתחום זה.
חשיבותה של הערכת סך המיסים בעסקה
בהמשך לאמור לעיל, חשוב לקחת בחשבון את עלות המיסים הללו, כאשר מבצעים את העסקה, כדי לבדוק את עלותה הכוללת. בשורות הבאות ננסה לסקור את מטרותיהם של חלק מהמיסים הללו כדי להבין איך ניתן יהיה להיערך להם.
מיסי מקרקעין – מס שבח ומס רכוש
כאשר מנסים להפריד ולבאר מיסוי מקרקעין, לרבות מס שבח, מס רכישה ומס רכוש, יש להבחין בין מיסים שעלותם מחושבת על פי הערך הצפוי של הנכס הנדל"ני ובין מיסים שעלותם מחושבת על פי ערך העיסקה שנעשתה בפועל. כך מס שבח המוטל על מוכר הנדל"ן בגין הפער הקיים שבין עלות הרכישה לעלות המכירה.
למעשה, המוכר נדרש לשלם על עליית ערך הקרקע או הנכס. בשנים האחרונות בוטלו מספר הטבות אשר היו קיימות ויכלו להוריד מנטל המס עבור אנשים מסוימים. כיום, רבים מהמוכרים צריכים לשלם מס שבח, אלא אם מצאו את עצמם פטורים מכך.
לעניין המיסים החלים על בעל הקרקע ונדרשים לחישוב מחדש, ניתן לכלול גם את מס הרכוש. מס רכוש מוטל על קרקע, גם אם לא נבנה עליה עוד נכס כלשהו, וגם אם עוד לא ניתן ההיתר לכך. מס זה משולם כל שנה, ונקבע על פי ערך הקרקע, ויימשך כל עוד לא נבנה נכס על הקרקע. מכיוון שחלים שינויים בערך הקרקעות, כדאי לעקוב אחר עלות מס זה, כדי לוודא כי אינכם משלמים מס גבוה יותר ממה שנדרש.
מיסוי מקרקעין – מס רכישה
מס רכישה, המשולם על ידי קונה הנכס נקבע ומחושב על פי ערך הנכס, הלכה למעשה. מכיוון שמס זה נקבע כפועל יוצא של החלטות מדינה, הוא ייקבע על פי העובדה האם הדירה שנרכשה היא בבעלות יחידה של הקונה, היכן היא נמצאת ומהי עלותה. מס רכישה הינו מס הדרגתי, ולכן יש להתעדכן במדרגות המס השונות, המשתנות באופן תדיר.
לסיכום
מיסוי מקרקעין לרבות מס שבח, מס רכישה ומס רכוש אשר מהווים חלק מחוק מיסוי מקרקעין, מחייבים כל בעל נכס בתשלום. לא כדאי להקל ראש בעלותם של מיסים אלו, מכיוון שהם עלולים להעלות את ערך העסקה כולה בסכומים משמעותיים.
בכל מקרה, כדאי לבדוק עם עורך דין מקרקעין את הסכומים המדוברים ואת הזכויות הספציפיות של הרוכש והקונה בנכס הנדל"ני. ישנם פעמים בהם תגלו כי שמורה לכם הזכות ליהנות מהטבה, או זכאות אחרת, כך שהמס אשר יידרש יהיה מופחת. כמו כן, באמצעות ייעוץ ועזרה מעורך הדין ניתן יהיה גם לערער על סכומים שנקבעו.
שאלות ותשובות:
מתי נקבעת החבות במיסי מקרקעין, לרבות מס שבח, מס רכישה ומס רכוש, בעסקת מקרקעין?
החבות בתשלום מיסי מקרקעין, כגון מס שבח, מס רכישה ומס רכוש, לרוב נקבעת בידי רשות המסים לאחר קביעת עלות הנכס בעסקת מקרקעין. מסים אלו נחשבים למרכיבים אינטגרליים של עלות העסקה הכוללת. הבטחת תשלום בזמן של מיסים אלו היא חיונית כדי להשלים את העסקה בהצלחה ולמלא את ההתחייבויות המשפטיות הקשורות לבעלות חוקית על המקרקעין. לכן מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע רלוונטיים כגון עורכי דין מקרקעין, על מנת לאמוד מראש ובמדויק את גובה המיסים שבהם תהיו חייבים במסגרת העסקה ולהיערך מבעוד מועד להסדרת התשלום הנדרש.
מה ההבדל בין מס שבח לבין מס רכוש במיסוי מקרקעין?
מס שבח מוטל על מוכר המקרקעין ומתבסס על ההפרש בין עלות הרכישה לעלות המכירה של הנכס. הוא מחייב את המוכר לשלם עבור עליית ערך הקרקע או הנדל"ן (שבח המקרקעין). מנגד, מס רכוש מוטל על בעל הקרקע, גם אם לא נבנה עליה נכס, ומשולם מדי שנה. הוא נקבע לפי שווי הקרקע ונמשך עד לבניית נכס. מעקב אחר שיעורי המסים הללו הוא חשוב כדי למנוע תשלום יתר.
מדוע חשוב להעריך את סך המיסים בעסקת מקרקעין?
להערכת המסים המלאים שיש לשלם בעסקת מקרקעין, חשיבות מכרעת להבנת העלות הכוללת של העסקה. בהתחשב בעלות המיסים הללו, כגון מס שבח, מס רכישה ומס רכוש, ניתן להיערך כלכלית לעסקה ביעילות רבה יותר. הדבר מאפשר הערכה מדויקת יותר של ההוצאות הכרוכות ברכישה או במכירה ומבטיח שלא יהיו הפתעות בכל הנוגע לחובות המס הקשורות לעסקת המקרקעין.
אילו גורמים קובעים את גובה מס הרכישה בעסקאות מקרקעין?
מס רכישה, הוא מס מקרקעין שנדרשים לשלם מי שרוכשים זכויות בנכס מקרקעין בישראל. מס זה נקבע כנגזרת של שווי הנכס הנרכש. מדובר במס מדורג שמשולם כאחוז משווי העסקה הנרכש, כאשר מדרגות המס נקבעות בידי המדינה ומשתנות מעת לעת. עצם החבות של הקונה במס זה תלויה בשאלה אם יש לרוכש יש דירה נוספת מלבד הדירה הנרכשת, ומושפע גם ממיקומה של הדירה הנרכשת וכאמור, ממחיר המכירה שלה.
