בתחום המקרקעין לעיתים יש צורך בהגשת התנגדות לתוכנית היתר בניה. על מנת לצלוח הליכים הקשורים בתחום חשוב להיעזר בשירותי עורך דין קרקעות המתמחה בתחומים הללו. עליו להיות בקיא בחוקים ובתקנות ולפעול באופן ממוקד בהתאם לשלב בו נמצאים הדברים. במאמר זה נדון בנושא של התנגדות לתוכניות בניה בדגש על שינוי חלקות ותוספות בניה ונרחיב לגבי תפקידו של עורך דין קרקעות בתחום.
תחום בעל משמעות רבה
התחום של תכנון ובנייה הפך בשנים האחרונות לענף משפט הזוכה להתייחסות נרחבת בפסיקה כמו גם לתיקוני חקיקה משמעותיים. המועד בו הציבור לרוב ייתקל בענייני תכנון ובניה על פי רוב יהיה בעת תליית מודעה בסמוך ביתם או קבלת מכתב רשום המודיע על הפקדת תכנית בינוי חדשה או שינוי תוכנית ומתן הקלות במקרקעין.
התנגדויות להיתר
כאשר מקבלים הודעה לגבי איחוד וחלוקה של מגרשים, כדאי להתייעץ עם עורך דין קרקעות ולהבין אם מדובר במקרה בו יזם מעוניין לבצע בנייה נרחבת יותר במקרקעין מזו אשר התיר לו החוק מלכתחילה. חשוב להתייחס לכל תכנית בקשה להיתר ולהבין באיזו מידה זו תשפיע על אורחות חייו של מקבל ההודעה ובמידת הצורך להגיש התנגדות מבוססת.
הגשת התנגדות שכנים להיתר בניה
חשוב להבין שלאחר קבלת הודעה בדבר תוכנית בנייה יש חשיבות ללוח הזמנים. חשוב להתייחס לזמן שניתן להתנגד במהלכו ובמידת הצורך לכנס את השכנים בבהילות ולבחון בצוותא את הנושא של ליווי מאת עורך דין קרקעות מנוסה. יש לשקול אם כדאי למהר להגיש התנגדות עם עיקרי הטיעונים ולפעול לקבלת ארכה ואם להשלים את הכנת הטיעונים מאוחר יותר.
מסלולי התנגדות
ניתן להגיש התנגדות לתוכנית בנייה, הן באמצעות המסלול התכנוני והן באמצעות המסלול הקנייני. גם כאשר נדחית ההתנגדות במסלול התכנוני, מי שיזם אותה רשאי לרוב להגיש ערר למוסד גבוה יותר בהיררכיה התכנונית.
כאשר מוגשת תביעה להתנגדות קניינית להיתר בנייה חשוב להבין כי הוועדה המקומית אינה רשאית לדון בהתנגדות מעין זו והסמכות בעניין זה היא המפקחת על הבתים המשותפים או בית משפט מוסמך.
סיבות להתנגד
במקרים בהם נדחתה התנגדות כלשהי במסגרת הוועדה לתכנון ובנייה, רשאי המתנגד להגיש ערר באמצעות עו”ד לוועדת הערר המחוזית. לאחר הגשת הערר, הוועדה תבחן בשנית את בקשת ההיתר לבניה ואת פרטי ההתנגדות שהוגשה בגינה. לעיתים, הגשת ערר מובילה לגישור בין המתנגד לבין מבקש היתר הבניה, דבר שיכול לסייע במציאת פתרון הוגן שיטיב עם שני הצדדים.
סיכום עורך דין מקרקעין
כפי שיודע היטב כל עורך דין מקרקעין בחוק ובפסיקה אין רשימה סגורה של נימוקים להתנגדות. למעשה כל פגיעה ביכולת להפיק הנאה מהרכוש הפרטי יכולה להוות עילה להתנגדות. במקרים רבים ההתנגדות כוללת נימוקים כמו, הסתרת נוף או שמש, רעש יצירת אבק וקשיי נשימה. גם טענות על צפיפות בעיות חנייה וחוסר התאמה בתשתיות נפוצות מאוד.
שאלות ותשובות:
מה חשוב להבין לגבי תמ"א 38?
תמ”א היא תכנית מתאר ארצית שנועדה לחזק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. לתוכנית זו הותאמו תקנות חדשות המרחיבות את היקף זכויות הבנייה בפרויקטים השונים מסוג תמ”א 38. הסירוב לקבלת היתרי בנייה אינו ניתן על רקע שיקולים תכנוניים רגילים אלא מטעמים מיוחדים, לרבות, לאחר התנגדות חלק מבעלי הדירות במבנה לתכנית היתר הבנייה.
אילו סוגי עסקאות מלווה עורך דין קרקעות כיום?
עורך דין קרקעות מלווה בין היתר עסקאות של נדל”ן מניב, עסקאות מכר ורכישה של מגוון סוגי מקרקעין, עסקאות שכירות מורכבות לרבות, נדל”ן מסחרי, עסקאות של קבוצות רכישה ושל יזמי פרויקטים בתחום התחדשות עירונית ועסקאות קומבינציה ושיתוף בעת פיתוח קרקע ובנייה למגורים.
מה אומרים המונחים "הצמדה" ו"זכויות בנייה"?
"הצמדה" משמת לתאר שטח מסוים מהרכוש המשותף אשר מוצא מכלל הרכוש המשותף ומוקנה לאחד הדיירים בבניין. דוגמאות לכך הן גג, מחסן, חצר וכדומה. המונח "זכויות בניה" מתאר את היקף הבניה המותר בקרקע והוא נקבע על ידי רשויות התכנון. זכויות בניה מהווים רכוש השייך לכלל הדיירים, מלבד כאשר הם הוקנו לבעל דירה מסוימת.
מתי כדאי להיעזר בשירותי עורך דין קרקעות להוצאת היתר בנייה?
בכל מקרה בו נדרשת הוצאת היתר בנייה יש להיעזר בשירותיו של עורך דין קרקעות המתמחה בכך. על פי חוק התכנון והבניה קיימת חובה לקבל היתר בכל הקמה של בניין חדש או הריסתו של בניין באופן מלא או חלקי. יש לקבל היתר בכל מקרה של בניית תוספת או שינוי חיצוני לבניין קיים לרבות הקמת גדר, פרגולה, קירוי חנייה ותוספת בנייה. גם בעת ביצוע שינוים פנימיים, כגון שינוי ביחידות הדיור יש צורך בקבלת היתר לפיצול דירות.
