הסכמי שיתוף ופירוק במקרקעין הינם שכיחים ונפוצים, בעיקר עקב טיבן של עסקאות אלו, הן מבחינה תפעולית והן מבחינה כלכלית. הסכמים אלה נעשים על פי רוב בין בני משפחה אולם גם עשויים להיחתם בסיטואציות אחרות, כאשר השותפים הינם חברים או חלק מקבוצה אחרת. כך או כך, כדאי לפנות לעורך דין מקרקעין אשר עוסק ומנוסה בתחום זה.
מתי ולמה נעשים הסכמי שיתוף?
הסכמי שיתוף, נעשים בעיקר כדי להסדיר את זכויות הבעלים על נכס מקרקעין ואת השימוש או הניהול בו. בדרך כלל הסכמים אלה נעשים בין בני משפחה, כאשר ישנה ירושה משותפת או לאור נישואין. עם זאת, ישנם גם מקרים אחרים אשר יידרשו הסכמי שיתוף, כמו למשל בניית בית משותף או חברות בקבוצת רכישה ועוד. הסכם השותפות, הנחתם בתחילת השותפות האידיאלית, נעשה בדרך כלל באווירה טובה כאשר הצדדים מוכנים ומעוניינים בעסקה.
מי מנסח את ההסכם?
את הסכם השיתוף, מנסח לרוב עו"ד מקרקעין, כדי שאפשר יהיה לרדת לפרטי פרטים ולחשוב על כל הבעיות אשר עלולות להיות לא מובנות או להוביל לסיכסוך בשלב מאוחר יותר, בין השותפים. מעבר לכך, מכיוון שכל הסכם הינו ייחודי למצב הספציפי, יש להתאימו לצדדים החותמים כדי להתאימו למצב בשטח. ככלל הסכמי שיתוף ופירוק במקרקעין אינם הסכמים אשר ניתן להתאים באופן גורף לכלל השותפים או הסיטואציות, ויש לייחד אותם עבור כל מקרה ומקרה.
מתי נדרשים להסכם פירוק במקרקעין?
לעומת האידיליה והרצון הטוב הקיים בהסכם השיתוף, כאשר נדרשים להסכם פירוק, סביר להניח כי היחסים בין השותפים כבר אינם כה טובים כבעבר. הסכם פירוק ניתן לבצע בכל עת בה השותפים מעוניינים להפריד כוחות. בדרך כלל מצב זה יתרחש בעת גירושין, או כאשר ישנם סכסוכים ואי הבנות לגבי עתיד הנכס (מכירתו למשל), או כאשר מצבם הכלכלי של השותפים שונה והם אינם מסכימים על המשך ניהול הנכס.
מעבר לכך, לפעמים אף יומלץ לבצע הסכם פירוק, בעיקר בנחלות או קרקעות אשר מושבתות זמן רב, בשל חוסר הסכמה בין שותפים רבים מדי. כאשר ישנה הסכמה לגבי רצון השותפים בפירוק, תהליך ההסכם יוכל להתרחש באופן מהיר ויעיל, אולם כאשר השותפים אינם מסכימים ביניהם לגבי הפרדת הכוחות, יידרש בית המשפט להחליט בעניין.
בדרך כלל במהלך הסכם הפירוק, תידרש מכירתו של הנכס, אלא אם הסכימו השותפים אחרת. בכל מקרה יידרש עורך דין להסדיר את ההסכם, ולכן רצוי שיהיה בקיא בנושא הסכמי שיתוף ופירוק במקרקעין.
על זכות ההתנגדות להסכמי שיתוף ופירוק במקרקעיןעורך דין מקרקעין
בדומה להסכמים אחרים, גם במקרה של הסכמי שיתוף ופירוק במקרקעין ניתן לטעון כי הצדדים אינם מבצעים את ההסכם או העסקה בתום לב. כך, בהסכמי פירוק, ניתן להציג כי צד אחד מבקש לנכס לעצמו רווחים שונים על חשבון הצד השני. טיעונים אלה מועלים באופן שכיח יותר במקרי גירושין.
בית המשפט, לרוב, יתחשב בטיעונים אלה, בעיקר במצבים בהם מעורבים ילדים, ולא יאפשר מכירת דירה למשל, כל עוד לילדים לא יימצא בית ומחסה הולם. במקרים מסוימים יכול גם בית המשפט להטיל תנאים מגבילים על הסכם הפירוק, כמו למשל לאחר בניית נכס כלשהו על הקרקע, שלא היה מוסכם על השותפים האחרים.
לסיכום
ההמלצה היא לא למשוך או לדחות את הכנת ההסכמים, מכיוון שהגדרות ברורות עשויות לסייע הן בהסכם השותפות והן בהסכם הפירוק. למרות שבמרבית המקרים הסכמים אלה הינם פשוטים לכאורה, כדאי ומומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין, אשר ידע לשאול את השאלות הנכונות ולהציע את מגוון הפתרונות הקיימים.
שאלות ותשובות:
מתי ומדוע נערכים הסכמי שיתוף במקרקעין?
הסכמי שיתוף נעשים בדרך כלל במצבים בהם יש צורך להסדיר את זכויות בעלי המקרקעין ולקבוע כללים לשימוש או ניהול הנכס. הסכמים אלו נוצרים בדרך כלל כאשר ישנה ירושה משותפת בתוך משפחה או במסגרת נישואין. עם זאת, הסכמי שיתוף עשויים להיות נחוצים גם עבור תרחישים אחרים, כגון בניית בית משותף או השתתפות בקבוצת רכישה. העיתוי של חתימת הסכמים אלו מתרחש בדרך כלל בתחילת השותפות כאשר כל הצדדים מוכנים ומעוניינים בעסקה.
מי מנסח את ההסכם לשיתוף המקרקעין?
בדרך כלל, עורך דין מקרקעין אחראי על עריכת הסכם השותפות. זה מבטיח שכל הפרטים הדרושים כלולים ועוזר לצפות אי הבנות או עימותים פוטנציאליים שעלולים להתעורר בין השותפים בעתיד. מכיוון שכל הסכם מותאם לנסיבות הספציפיות, יש להתאים אותו לצדדים המעורבים. זאת מאחר והסכמי שיתוף ופירוק במקרקעין אינם ניתנים ליישום אוניברסלי על כל השותפים או המצבים, מה שמצריך בידול לכל מקרה ייחודי.
מתי נדרש הסכם פירוק מקרקעין?
הסכמי פירוק במקרקעין, הופכים נחוצים כאשר מערכת היחסים של פעם בין השותפים בנכס מתחילה להידרדר. הסכמים אלו ניתנים לביצוע בכל עת כאשר השותפים מעוניינים להפריד כוחות. מצבים נפוצים המעוררים הסכם פירוק כוללים גירושין, חילוקי דעות לגבי עתיד הנכס (כגון מכירתו), או מצבים פיננסיים שונים שמפריעים לקונצנזוס על ניהול הנכס. גם במקרים בהם ישנם שותפים רבים ולא ניתן להגיע להסכמה, ייתכן שכדאי לבצע הסכם פירוק, במיוחד עבור נכסים או קרקעות שלא היו בשימוש זמן רב.
למי יש זכות להתנגד להסכמי שיתוף ופירוק במקרקעין?
במקרקעין, בדומה להסכמים אחרים, זכותם של הצדדים להגיש התנגדות אם הם סבורים שההסכם או העסקה אינם מתנהלים בתום לב. התנגדויות אלו מועלות פעמים רבות במקרים של גירושין בהם צד אחד מבקש להרוויח שלא בצדק על חשבון הצד השני. בתי המשפט בדרך כלל שוקלים טיעונים כאלה, במיוחד כאשר ילדים מעורבים, ועשויים לאסור מכירת נכס אם לא ניתן לספק להם דיור מתאים. במקרים מסוימים, בית המשפט יכול להטיל תנאים להסכם הפירוק, כגון דרישת הסכמת שותפים אחרים לפני הקמת נכסים נוספים על הקרקע.
