כאשר אדם בישראל מתעניין ברכישת דירה מקבלן, הוא מקבל מעורך הדין המייצג את הקבלן, עותק מחוזה המכר הסטנדרטי בצירוף כלל המסמכים הנלווים אליו, שעליהם הקונה יידרש לחתום לו יחליט להתקדם לביצוע העסקה. זהו השלב שבו מומלץ לקבוע פגישת התייעצות עם עו"ד מקרקעין על מנת לבחון את תנאי ההסכם והצורך בעריכתם. במדריך זה נדון ברכישת דירה מקבלן – בדיקות ושינויים בהסכם המכר, והסיבה שסיוע מעורך דין מקרקעין הוא כה חיוני עבור הקונים.
מדוע נחוץ לבצע בדיקות ושינויים בהסכם המכר בעת רכישת דירה מקבלן?
כאשר רוכשי דירות קבלן מקבלים הסכם מכר מטעם הקבלן, מטבע הדברים מדובר בחוזה המוטה לחלוטין לטובתו של הקבלן, בעוד שזכויותיהם של רוכשי הדירה, לרוב אינן מעוגנות בו כהלכה. לפיכך, נהוג ואף קריטי לערוך שינויים בחוזה המכר שסיפק הקבלן, בעזרת עו"ד מקרקעין מטעם הקונים. לשם כך, עורך הדין המייצג את הקונים אחראי בין היתר, לנהל משא ומתן מול עורך דינו המייצג של הקבלן בפרויקט, כדי להכניס בהסכם המכר שינויים שייטיבו עם הקונים לפני שיחתם.
חשיבות ליווי של עו"ד מקרקעין ברכישת דירה מקבלן וביצוע בדיקות ושינויים בהסכם המכר
כדי להמחיש את הצורך בליווי משפטי מקצועי של עורך דין מקרקעין ברכישת דירה מקבלן, נסקור בשורות הבאות קומץ נבחר מהבדיקות ושינויים שמקובל שעורך דינם של רוכשי הדירה יבצע בהסכם המכר שסיפק הקבלן בפרויקט:
בדיקת מצבה הקנייני של הקרקע המיועדת לבנייה וזכויות הקבלן בקרקע
אלו הן בין הבדיקות שעורך דינם של הרוכשים נוהג לבצע בנוסף לבדיקה אם מדובר על קרקע פרטית, אדמת מינהל, או עסקת קומבינציה בין בעלי הקרקע והקבלן. על סמך תוצאות הבדיקות הללו, יבדוק עורך דינם של הרוכשים הפוטנציאליים אם קיימת מניעה כלשהי מצד הקבלן לחתום על חוזה מכר עם הקונים.
בדיקת כיסוי ההיטלים, המיסים והאגרות מצד הקבלן
זהו השלב בו עורך הדין של הקונים הפוטנציאליים נדרש לבב אם הקבלן דאג לשלם את כלל התשלומים המוטלים עליו על פי החוק, ובכללם מיסי מקרקעין ואגרות שיש לכסותם לטובת קבלתו של היתר בנייה. בהקשר זה, חשוב לבקש מהחברה הקבלנית עותק מטופס 50 עבור הפרויקט – המעיד על כך שניתן לה פטור טכני מתשלום מס שבח. כאשר עד למועד בו יומצא הטופס, עורך הדין המייצג את הרוכשים רשאי לדרוש כי במסגרת הסכם המכר יופקד סכום המיועד לכיסוי חבות המס הצפויה לקבלן עבור מכירת הדירה, בנאמנות וזאת בשיעור שלא יפחת מ- 20 אחוזים ממחיר המכירה.
בדיקת ערבות בנקאית לרוכשי הדירה
עורך הדין יבדוק גם אם לקונים מסופקת ערבות בנקאית בהתאם לחוק המכר בגין כל תשלום מתוך תשלומי התמורה. בנוסף לכך, בודק עורך דינם של הקונים שהסכם המכר כולל מנגנון המסדיר את השבת הערבויות לידי הקבלן כנגד רישום של הערת אזהרה לטובתם של הקונים בלבד, ובכפוף לקבלת הזכויות בדירה בלבד.
בדיקת קיומו של היתר בנייה
עורך דינם של הרוכשים בודק בין היתר גם אם לחברה הקבלנית יש היתר בנייה עבור הפרוייקט שמאפשר לה לבנות את סוג הנכס המתוכנן להיבנות על ידה. במידה והיתר הבנייה טרם ניתן לקבלן, בהסכם יש לציין תאריך מוגדר לקבלת ההיתר, שלאחריו לקונים תהיה הזכות לביטולו של הסכם המכר, וקבלת כלל הסכומים ששולמו לקבלן בחזרה, בתוספת ריבית והצמדה למדד תשומות הבניה, לצד שכר הטרחה ששולם על ידי הקונים עבור עורך דינו של הקבלן במעמד החתימה על הסכם הרכישה.
בירור מועד מסירת הזכויות בדירה לקונים
עורך הדין של הקונים אחראי לוודא שבהסכם המכר קיים סעיף הקובע שמסירת החזקה בנכס לקונים תתבצע אך ורק אחרי קבלת טופס 4 (טופס 4), כאשר הדירה נחשבת כמוכנה וראויה למגורים לרבות חיבור לתשתיות המים, החשמל, הביוב והגז, כולל גישה לחנייה והמחסן שהקונים רכשו. עורך הדין של הקונים יקבע במסגרת הסכם המכר גם מועדים ספציפיים עבור פרצלציה (איחוד וחלוקת קרקעות לחלקות חדשות), רישום הבית המשותף, ורישום זכות הבעלות בדירה של הרוכשים.
בדיקת חוקיות הסכם המכר
עורך דינם של הקונים אחראי לוודא כי הסכם המכר ונספחיו מנוסחים באופן שאינו מנוגד להוראות החוק, אינו מפר את זכויותיהם של לקוחותיו כקונים ואינו מתנגש עם הוראות חוק המכר (דירות) התשל"ג 1973, ההוראות בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה 1974, או לצו מכר דירות – תשל"ד 1974.
הוספת התייחסות לפטור של הקונים מתשלום המיסים האגרות וההיטלים בפרויקט
עורך דין מקרקעין המייצג את הרוכשים בעסקת רכישה של דירת קבלן, יוסיף לרוב בהסכם המכר סעיף שקובע שהרוכשים אינם אחראיים לכיסוי התשלומים, המיסים והאגרות שעשויים לחול על החברה הקבלנית, וכי הקבלן נדרש לשאת באלו בכוחות עצמו, לרבות כלל התשלומים הכרוכים בפיתוח סביבתי כנדרש לשם קבלת היתרי ההשבחה והבנייה עבור הפרויקט.
הוספת סעיף אחריות לכלל העבודות בפרויקט
נהוג להוסיף להסכם המכר גם סעיף שמחייב את החברה הקבלנית לספק לרוכשי הדירה אחריות עבור כלל העבודות המבוצעות, על פי תקופת הבדק המוגדרת במסגרת חוק המכר (דירות), כדלהלן:
- אחריות לצנרת כמו גם למערכת הסקה ומרזבים – 24 חודשים
- אחריות לבידוד מפני רטיבות בגג המבנה, בקירותיו ובמקלט – 36 חודשים
- אחריות למכונות, למנועים ולדודים במבנה – 36 חודשים
- אחריות לטיפול בקילופים בחיפויים בחדרי המדרגות – 36 חודשים
- אחריות לטיפול בשקיעת מרצפות בקומת הקרקע, בחניות, במדרכות, בשבילי הגישה בתחום הבניין – 36 חודשים
- אחריות לטיפול בסדקים עוברים בתקרות ובקירות המבנה – 60 חודשים
- אחריות לטיפול בקילופים בולטים לעין בחיפויים החיצוניים של המבנה – 84 חודשים
- אחריות לטיפול בכל אי התאמה אחרת בין המפרט לתוצר הבנוי, שאיננה נחשבת כאי התאמה יסודית – 12 חודשים.
התייחסות לסטיות המותרות בגודל הנכס והחומרים
עורך דינם של הקונים יוסיף בדרך כלל להסכם המכר סעיף הקובע שכל סטייה בגודל הדירה והחומרים שממנה היא בנויה המתבצעת מעבר לסטיות שהדין מתיר על פי צו מכר דירות, תיחשב כהפרת הסכם יסודית שתעניק לקונים אפשרות לבטל העסקה ולקבל בחזרה את כלל הסכומים ששילמו בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה. הסטיות המותרות לפי הדין הינן סטיות של עד 2 אחוזים בין מידות המבנה המופיעות בתכניות הבניה לבין המידות בפועל, כמו גם סטייה בשיעור של 5 אחוזים בין כמויות ומידות האבזור במפרט לעומת הכמויות והמידות בפועל.
הוספת סנקציות על איחור במסירת התמורה
בהסכם המכר של דירת קבלן, נהוג שעורך הדין של הרוכשים כולל מלבד ההתייחסות לפיצוי מוסכם שהקבלן מתחייב לספק לרוכשים בגין כל חודש של איחור במסירת הדירה, גם התייחסות למקרה של איחור החורג מהתקופה המוגדרת. במצב כזה יוגדר כי הקונים יהיו רשאים לבטל את הסכם המכירה, ולקבל את כל הכספים ששילמו לקבלן עד אותו המועד בחזרה, בתוספת הפרשי הצמדה אל מדד תשומות הבנייה, בנוסף לכיסוי ההוצאות המשפטיות שהקונים שילמו לעורך דינו של הקבלן.
לסיכום
במסגרת מדריך זה, הצגנו כמה דוגמאות בלבד לנושאים שיש לתת עליהם את הדעת ברכישת דירה מקבלן – בדיקות ושינויים בהסכם המכר. כמובן, מדובר במדגם מצומצם ולא מייצג של הנושאים שחשוב לבדוק ולטפל בהם לקראת החתימה על עסקת הרכישה. לכן חשוב ביותר להסתייע כבר מתחילת התהליך בעורך דין רכישת דירה מומלץ ומנוסה, שיספק לכם הכוונה פרטנית, מדויקת וספציפית עבור קניית הדירה שלכם.
