בטוחות לפי חוק המכר

כאשר אדם רוכש דירה מקבלן, לרוב הוא רוכש את הדירה "על הנייר". יתרה מכך, לרוב רוכש דירה נדרש לשלם אחוזים נכבדים ממחיר הדירה עוד בטרם השלמתה. במקרה בו הקבלן יקלע לקשיים כלכליים ויוכרז כפושט רגל או לחילופין, במקרה בו הקבלן לא ישלים את בניית הדירה, רוכש הדירה, שהשקיע את מירב כספו בנכס היקר ללבו, עלול למצוא עצמו ללא דירה וללא כסף.

חשוב להדגיש ולציין כי הסיכון לכספי הרוכש קיים עד למועד בו תירשם הדירה בפועל על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין, כשהיא נקייה משעבודים ו/או מזכויות צד שלישי אחר. זהו המועד, לפי חוק המקרקעין, בו עסקה במקרקעין מסתיימת. כפי שאציג להלן, המחוקק ביקש להקטין את הסיכון אשר הצגתי לעיל וזאת באמצעות הבטחת התשלומים אשר שילם הרוכש בגין הדירה המיוחלת.

 

תיקון לחוק המכר

תיקון לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן: "החוק") מבקש למזער את הסיכון שהוצג לעיל ככל הניתן ומבקש להבטיח את כספם של רוכשי דירות קבלן. יודגש, החוק אינו מבטיח את הסיכוי לקבלת הדירה אלא את הכסף ששולם עבורה. המדריך הנוכחי יעסוק בכל הבטוחות הניתנות לרוכשי דירות מקבלן על פי החוק, מציג את היתרונות והחסרונות, הדגשים וכל מה שחשוב לדעת בטרם חתימה על הסכם המכר ורכישת הדירה.

בהתאם להוראות החוק, רוכש דירה ישלם סכום עד לסך של 7% ממחיר הדירה לחשבון הנאמנות שיפתח על שם עורך הדין המייצג את הקבלן. קבלת תשלומים מעבר לסך 7% ממחיר התמורה יתקבלו רק אם הקבלן הבטיח את כספו של הרוכש באחת הדרכים הבאות:

1. מסר לרוכש ערבות בנקאית – יש להדגיש כי התיקון לחוק קבע כי מימוש הערבות יכול להתבצע גם ללא פעולה משפטית: "מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה". בנוסף על כך, במקרים בהם הדירה נבנית על קרקע בחכירה ממינהל מקרקעי ישראל, הערבות צריכה להיות בתוקף עד למועד חתימת הסכם החכירה בין הקונה לבין רשות מקרקעי ישראל.
2. הונפקה פוליסת ביטוח בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכש הדירה.
3. הקבלן שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה לטובת רוכש הדירה.
4. הקבלן רשם הערת אזהרה לטובת הרוכש.
5. הקבלן העביר את הבעלות (או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע) על שם הרוכש.

 

מספר דגשים לעניין בטוחות לפי חוק המכר

1. שתי הבטוחות הראשונות מטרתן להשיב לקונה את תשלומי התמורה ששולמה כשהם צמודים למדד תשומות הבנייה, ככל ותהיה קיימת מניעה מוחלטת לקבלת הדירה.
2. יצוין כי קיימת חובה מוחלטת על הקבלן להמציא לקונה את אחת מהבטוחות הללו, גם אם נכתב אחרת בהסכם המכר.
3. לקבלן קיימת החובה להודיע בכתב לרוכש במועד חתימת החוזה על זכותו לקבל בטוחה על הכספים וכן לפרט אודות הדרכים למתן הבטוחה האמורה.
4. המחוקק קבע כי במידה שהונפקה ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח כבטוחה להבטחת התשלומים שבוצעו על ידי הרוכש, אזי הקבלן יהא זכאי להחליף את הבטוחה לאחר מהבטוחות הבאות: שעבוד / הערת אזהרה / העברת בעלות, רק בהתקיימות כל התנאים הבאים: 1. בניית הדירה הושלמה. 2. החזקה בדירה נמסרה לידי הרוכש. 3.לא נקבע בחוזה המכר שהמוכר אינו רשאי להחליף את הערובה.

 

תשלום באמצעות "פנקס שוברים"

הבטוחה הנפוצה ביותר כיום, מנסיוני, היא הנפקת ערבות חוק המכר כבטוחה על תשלומים של רוכשי הדירות.

מרבית הפרויקטים נבנים באמצעות מימון שלוקח הקבלן מבנק מלווה, בנק שאף מנפיק את ערבויות חוק המכר.

 

מספר נקודות לעניין הנפקת הערבות ואופן התשלום באמצעות פנקס השוברים

1. פנקס השוברים מכיל כ-20 שוברי תשלום, כאשר על כל שובר ניתן למצוא את פרטים אודות הנכס הנמכר, מספר החשבון בבנק המלווה של הפרויקט, פרטי הזיהוי של הקבלן וכיוצ"ב.
2. חשוב – בכל שובר מצוינות הדרכים לאימות שם הפרויקט ומספר חשבון הפרויקט מול הבנק המלווה את הפרויקט.
3. עם החתימה על הסכם המכר, מקבל הקונה לידיו פנקס שוברים ספציפי לדירה אותה הוא רכש וכל תשלום שהוא מבצע נעשה רק באמצעות השובר, לאחר שהקונה משלים ע"ג השובר את פרטיו האישיים ואת סכום התשלום. במידה והקונה נוטל משכנתא למימון רכישת הדירה, גם התשלומים שמתבצעים ע"י הבנק למשכנתאות של הקונה נעשים באמצעות שוברי תשלום.
4. תשלום שנעשה באמצעות השובר, מהווה הוראה בלתי חוזרת של המוכר לבנק המלווה, להמציא ערבות בנקאית לטובת הקונה. על הבנק המלווה חלה חובה להמציא לקונה ערבות בנקאית לסכום ששולם באמצעות השובר בתוך 14 ימי עסקים מיום ביצוע התשלום.
5. מחובתו של הבנק המלווה את הפרויקט לוודא כי הרוכש קיבל בטוחה לפי סעיף 2 לחוק המכר הבטחת השקעות אך אין הוא מחוייב להנפיק לו ערבות בנקאית.

 

ערבות בנקאית ובטוחה מושלמת ללא חסרונות

ראשית, יש להדגיש כי הערבות המונפקת לפי חוק המכר איננה ערבות אוטונומית הניתנת למימוש לפי דרישה ראשונה. ערבות חוק המכר לא ניתנת למימוש בכל עת ובמקרים של סכסוך בין הרוכש לקבלן, אלא ערבות זו שמורה רק למצבים קיצוניים אליהם נקלע הקבלן, לדוגמא: הליך של עיקול, צו כינוס נכסים או פירוק, המונעים מהקבלן להעביר את הזכויות בדירה החדשה לרוכש. כלומר, ניתן יהיה לממש את הערבויות רק לאחר הליך משפטי ארוך שיביא, לדוגמה, להוצאת צו פירוק נגד החברה הקבלנית.

שנית, מודגש כי ערבות חוק המכר מבקשת להבטיח את הכספים ששולמו על ידי הרוכש לקבלן ואין היא מתייחסת לנזקים ו/או הוצאות ו/או פיצוי לו זכאי הרוכש אם יתבע את הקבלן על הפרת החוזה.

שלישית, בעת רכישת דירה מקבלן והנפקת ערבות חוק המכר לרוכש, למעשה לא נוצרת זיקה משפטית בין הרוכ ובין הקרקע עליה נבנית הדירה אלא כל שהערבות מגנה עליה זה על הכספים ששולמו על ידי הרוכש.

 

שיעורי תשלום מקסימאליים ברכישת דירה חדשה לפי קצב התקדמות הבנייה

נקודה זו חשובה מאוד. המחוקק קבע שיעורי תשלום מקסימאליים ברכישת דירה חדשה לרוכש, שהבטוחה שהונפקה לו על ידי הקבלן היא: רישום הערת אזהרה על שם הקונה או שיעבוד הדירה או המקרקעין עליהם היא בנויה או העברת הבעלות או זכויות אחרות בדירה או במקרקעין על שם הקונה.

 

שיעורי התשלום

1. 40% ממחיר הדירה: עם גמר תקרת קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה. כשאין בבניין קומת עמודים, שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם.
2. 20% ממחיר הדירה: עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל.
3. 15% ממחיר הדירה: עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט.
4. 15% ממחיר הדירה: עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ.
5. 10% ממחיר הדירה: עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.

תשומת ליבכם כי רוכש דירה חדשה מקבלן אשר הבטוחה שהונפקה לו היא ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, הצדדים רשאים לקבוע לוח תשלומים אחר מזה המפורט לעיל. במילים אחרות, אין הגבלה על גובה התשלום ועל אופן פריסת התשלומים.

נקודה נוספת אשר ראויה לציון היא כי במידה ובהסכם המכר בין הקבלן לרוכש נקבעו שיעורי תשלומים הגבוהים משיעורי התשלום המקסימאליים (במידה ולא הונפקה ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח לרוכש להבטחת התשלום) אזי הרוכש זכאי לשלם את התמורה בהתאם למפורט בחוק. יחד עם זאת, במידה ובהסכם המכר נקבעו שיעורי תשלום הנמוכים משיעורי התשלום המקסימאליים (כלומר, שיעורי תשלומים אשר מייטיבים את מצבו של הרוכש) אז רוכש דירה ישלם את התמורה בהתאם לקבוע בהסכם המכר.