קונים דירה למגורים? חושבים על אפיקי השקעה במקרקעין? אני בטוח כי יש לכם לא מעט שאלות בתחום ומידע שתרצו לרכוש לפני שתתקדמו. בדיוק לשם כך אני כאן, כדי להסביר לכם על כל הליווי המשפטי שתקבלו לאורך הדרך. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש על עורך דין קניית דירה.
כיצד עורך דין קניית דירה יכול לסייע לכם?
עורך קניית דירה ילווה את לקוחותיו החל מהשלב בו הם חושבים על קניית דירה ועד לרגע בו הם ייכנסו לדירה והיא תירשם על שמם. לאורך הדרך, בתור עורך דין מקרקעין אני אעניק לכם שירותים משפטיים מקיפים ומקצועיים, אשר יסייעו לכם להשלים את רכישת הדירה בבטחה ותוך שמירה הדוקה על האינטרסים שלכם.
מה תפקידיו של העורך דין בתהליך קניית דירה יד 2?
תפקיד עיקרי מאוד של עורך דין קניית דירה הוא ליווי רכישות דירה יד 2 ממוכרים פרטיים. על כן, נפתח בסקירה ממצה של הנושא.
שלבים מקדמיים ותכנוניים
ראשית, בתור המתמחה בקניית דירה, אסייע לכם למצוא את הדירה המתאימה עבורכם. יחד נבין מהי מטרת הרכישה מבחינתכם – מגורים או השקעה, מהו התקציב הנכון עבורכם, מה יהיה סך ההוצאות הנלוות הכרוכות בעסקה ולאור כל האמור – איזו דירה כדאי לכם לקנות.
לאחר שנגיע למסקנה הראשונית בדבר סוג הדירה המבוקשת, אתם תחפשו את הדירה שנראית לכם כמתאימה עבורכם. כשתמצאו אחת כזאת, אני אבדוק האם אכן כדאי ומשתלם לקנות את הדירה מבחינה משפטית. לשם כך, אוציא את נסח הטאבו של הדירה ואבדוק האם יש בה חריגות בנייה בעייתיות, מה הסטטוס התכנוני שלה ועוד.
צפו בטיפ חשוב לפני קניית דירה – "נסח הטאבו":
ככל שהדירה תימצא טובה ומתאימה עבורכם מבחינה משפטית, אמליץ לכם להזמין איש מקצוע לביצוע בדק בית לדירה. הבודק יכתוב דו"ח מפורט, ואני אעבור עליו עם השלמתו. זאת, כדי לוודא שהדוח נכתב כהלכה והוא יסייע לכם מבחינה משפטית בהמשך, ככל שיהיה צורך בכך.
במקביל אסייע לכם הן בהליך הוצאת המשכנתא והן בתכנון המס בעסקה. משכנתא הינה הלוואה מורכבת מאוד, הניטלת מהבנק למשך שנים ארוכות. חשוב לבצע עסקה נכונה, תוך הצגת העובדות כהווייתן, ובכך להימנע מהפתעות בלתי נעימות לאורך הדרך. אני אוודא כי ההליך מתנהל נכון מבחינה משפטית, כדי שאתם תישארו בטוחים.
זאת ועוד, אייעץ לכם בענייני מיסוי מקרקעין ותכנון העסקה בהתאם, תוך מטרה להפחית את תשלומי המס. על הקונה בעסקה מוטלים לא מעט תשלומי מס – מס רכישה, מקדמות מס שבח (המשולמות על חשבון התמורה) וכן היטל השבחה. כל אחד מהמיסים הללו הוא מורכב מאוד, מסועף ותלוי במסכת העובדתית הנוגעת לכם. בעזרת תכנון נכון, נוכל לנצל מורכבות זו כדי לצמצם את תשלומי המס למינימום ההכרחי.
חוזה המכר
עם השלמת כל השלבים האמורים לעיל, נוכל להתקדם לרכישת הדירה עצמה. בשלב זה, אנהל משא ומתן אינטנסיבי סביב חוזה המכר, אל מול המוכרים. אעשה זאת תוך שמירה על האינטרסים של הקונים כמובן. אדגיש כי חוזה טוב יהיה כזה אשר גם המוכר וגם הקונה יהיו מרוצים ממנו בסופו של דבר, ועל כן אחתור לחוזה הוגן ואיכותי.
רישום הזכויות וקבלת החזקה בדירה
לבסוף, אדאג כי מלוא הזכויות בדירה תירשמנה על שמכם ותקבלו חזקה בנכס. ישנם מקרים בהם רישום הזכויות על שם הקונים לוקח שנים. חשוב לדעת כי עד להשלמת הרישום, העסקה למעשה לא תושלם. על כן, כבר בשלב הראשון ארשום הערת אזהרה על שמכם בנכס. לאחר מכן, אפעל במרץ כדי להשלים את רישום הזכויות על שמכם בדירה.
קניית דירה מקבלן
הליך קניית דירה מקבלן שונה במקצת מהליך רכישת דירה יד 2 במקרקעין. העובדה כי מדובר בדירה הנמצאת בהליכי בנייה מחייבת התייחסות משפטית אחרת. על כן, אוודא כי הקבלן עומד בכל דרישות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) לשם הבטחת הכספים שהשקעתם בדירה. בנוסף, אדאג לכך שהקבלן יעמוד בכל יתר התחייבויותיו החוזיות והמחויבויות שלו על פי חוק, כדי שאתם תוכלו לקנות את הדירה בראש שקט.
הליווי המשפטי של עורך דין קניית דירה לא יסתיים בקבלת המפתח לדירה, ואף לא בקבלת טופס 4. אמשיך ללוות אתכם גם שנים אחר כך, ככל שיצוצו פגמים וליקויים בבנייה. הכל, כדי להבטיח את הזכויות שלכם לאורך כל הדרך.
רכישת קרקע
עורך דין קניית דירה ילווה אתכם לא רק ברכישת בתים ודירות, אלא גם ברכישת קרקעות. הליך רכישת קרקעות נבדל מהליך קניית דירה הן במישור החוזי, הן בהיקף חבות המס והן בפן הרישומי. אני אהיה כאן לכל מה שתצטרכו בהליכים אלו, לשם השלמת העסקה על הפן הטוב ביותר. אסייע לכם אף לאחר העסקה בפן התכנוני, כדי שתצליחו להשתמש בקרקע לבנייה, ככל שתהיו מעוניינים בכך.
עורך דין מקרקעין יוני לוי – שירותים משפטיים מ-א' ועד ת'
אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בתחום המקרקעין ובעל ניסיון רב בתחום. לאורך השנים ייצגתי מספר רב של לקוחות מרוצים בכל עולם הנדלן, ובפרט בהליכי קניית דירה. הנה מקצת הדברים שאותם הלקוחות כתבו עליי:
אריאל ג'ין כותב: "ממליץ בחום!! יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו. מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח".
וכך כותב יונתן טל: "בדרך כלל מעדיף לא לפרסם… עבדתי בעבר עם עו"ד בתחום המקרקעין שמפרסמים את עצמם ו… חייב לשתף ביוצא דופן בעו"ד יוני לוי שליווה אותי ברכישת דירה שכמעט נפלתי בפרטים הקטנים . יוני בזכות בקיאותו העצומה בפרטים הקטנים ברכישת דירה ובכל תחום המקרקעין עזר לי לרכוש דירה שהייתה סוג של מציאה בשוק כיהלום לא מלוטש ועו"ד יוני לאחר בדיקה מייד שם לב וציין בפני ופשוט בזכותו זכיתי בדירה המדהימה הזו. תודה רבה עו"ד יוני התותח ובטח שראוי לפרסם איש יקר שכזה."
במה יכול עו"ד קניית דירה לסייע לכם?
| התפקיד | פרוט |
| ייצוג חברות בניה, יזמים ומשקיעים. | ניהול עסקת המקרקעין, רישום הקרקע על שמם של היזמים, עריכת הסכמי קומבינציה, קבלת חוזה חכירה, הכנת הסכמים עם קבלני משנה, עריכת הסכמי מכר לרוכשי הדירות בפרויקט. |
| טיפול בהסכמי חכירה. | קבלת הסכם חכירה ממנהל מקרקעי ישראל, חידוש חוזה חכירה בהתאם לצורך, ביטול חוזה חכירה. |
| הכנת הסכמי מכר של נכסים פרטיים, דירות ובתים המיועדים למגורים. | עריכת הסכם מכר בין אדם פרטי המבקש למכור נכס שברשותו לאדם אחר, מתייחס לנכסים המיועדים למגורים בלבד כגון: דירות מכל סוג ובתים פרטיים. |
| ניהול עסקאות מקרקעין במושבים ובכל המגזרים העוסקים בחקלאות. | עריכת הסכמי מכר של קרקעות המיועדות לחקלאות בלבד וניהול הליכים מורכבים של הפשרת קרקעות חקלאיות ושינוי הייעוד שלהן מחקלאות לבנייה. עריכת הסכמי מכר לקרקעות שעברו או נמצאות בתהליך הפשרה. |
| עריכת הסכמי שכירות לדירות ובתי מגורים, שטחים מסחריים ומשרדים. | כתיבה ועריכה של הסכמי שכירות בין המשכיר לשוכר הן בעבור נכסים המיועדים למגורים והן, עבור נכסים המיועדים לחנויות בשטחים מסחריים ומשרדים במגדלי משרדים, או בנכסים פרטיים המשמשים למשרדים (בתים פרטיים). |
| ליווי תהליך תמ"א 38 | ליווי צמוד וניהול מכרז יזמים לביצוע הפרויקט (פניה ליזמים, בחינת ההצעות, קיום פגישות עם נציגי היזמים), ניהול המשא ומתן מול היזם הנבחר לטובת מקסום התמורות בעסקה עבור כל בעלי הדירות, השגת בטוחות טובות לטובת מזעור רמת הסיכון בעסקה ופיקוח שוטף על כל פעולה שמבצע היזם. |
לייעוץ משפטי ראשוני ללא עלות לפני קניית דירה ולקבלת הצעת מחיר לליווי משפטי, פנו עכשיו לעורך דין קניית דירה, עורך דין יוני לוי.
עורך דין קניית דירה - שאלות ותשובות
למה צריך עורך דין בקניית דירה?
קניית דירה הינה הליך משפטי לכל דבר ועניין. למעשה, מדובר אף בהליך משפטי משמעותי בעל השלכות רחבות. עורך דין מקרקעין מלווה את קניית הדירה לכל אורכה ומעניק לכם את כלל השירותים המשפטיים לאורך הדרך. עורך הדין יוודא כי הדירה אכן בטוחה לרכישה, ינסח עבורכם חוזה אשר יגן על הזכויות שלכם ברכישת הדירה, ינהל מו"מ אל מול המוכרים, ידאג לרישום הדירה על שמכם, יפעל עבורכם בכלל היבטי המיסוי בעסקה ועוד.
כמה עולה עו"ד קניית דירה?
לרוב, שכר הטרחה של עורך הדין נקבע כאחוז מתוך העסקה. שכר הטרחה המקובל נע סביב 0.5% פלוס מע"מ ממחיר הנכס אותו אתם רוכשים, אולם המחיר עשוי להשתנות בהתאם לנסיבות העניין. חשוב לוודא עם עורך הדין שלכם האם מחיר זה כולל אף ייעוץ בנושאי מיסוי מקרקעין בעסקה, שכן אצל חלק מעורכי הדין שירות זה כלול בתשלום ואצל אחרים תידרשו להוסיף תשלום עבור ייעוץ מס בעסקה.
לעיתים, ובייחוד כאשר מדובר בלקוחות קבועים של עורך הדין, החיוב לא יהיה לפי שווי הנכס אלא לפי חישוב שעתי. עורך הדין יחייב אתכם על כל שעת עבודה. שכר הטרחה לשעה של עבודה משתנה בין עו"ד לעו"ד ותלוי בפרמטרים רבים, דוגמת ניסיונו של עורך הדין, מידת המומחיות שלו בתחום ועוד.
איך לבחור עו"ד מקרקעין לצורך קניית דירה?
ראשית, חשוב להבהיר איך לא בוחרים עו"ד לעסקה שלכם – אל תבחרו בעורך הדין הזול ביותר! עורך דין זול יכול לחסוך לכם כסף עכשיו, אך לעלות ביוקר בעתיד. מצד שני, אין צורך כמובן לבחור בעורך הדין היקר ביותר בתחום. זכרו כי מחיר גבוה במיוחד אינו מעיד בהכרח על איכות שירות יוצאת דופן.
במקום את המחיר, בחנו תחילה את ניסיונו של עורך הדין, המוניטין שלו, מידת הזמינות שלו לצרכים שלכם וכמובן המלצות אודותיו. פרמטרים אלו יאפשרו לכם לבחור עורך דין מקצועי ואיכותי שילווה את העסקה על הצד הטוב ביותר. לאחר בחינה זו, השוו בין שכר הטרחה של עורכי הדין העומדים בכל הקריטריונים האמורים ובחרו את המשתלם מביניהם.
מה עושה עו"ד קניית דירה בהקשרי מיסוי מקרקעין?
קונה דירה חייב בתשלום מס רכישה. סכום המס בו חייב הרוכש תלוי בפרמטרים רבים, הנוגעים הן למאפייניו האישיים והן למאפייני העסקה. כדי לחשב באופן מדויק את סכום המס שתידרשו לשלם, נדרשת מומחיות משפטית ייחודית. מעבר לכך, עורך הדין יעזור לכם לתכנן את העסקה כך שתצמצמו את חיוב המס שלכם למינימום הנדרש, הכל בכפוף לחוק כמובן.
מה הזכויות של דיירים וותיקים בפינוי בינוי?
דייר בן 70 ומעלה זכאי לתמורה מורחבת בעסקאות פינוי בינוי. על היזם להציע לדייר דירת תמורה, כלומר דירה חלופית העומדת בקריטריונים הקבועים בחוק, אליה יעבוד הדייר. הדייר הוותיק יקבל את מלוא הזכויות דירת התמורה, והיזם יקבל את הזכויות בדירתו המקורית בבניין שעובר פינוי בינוי. בנוסף, היזם יוכל להציע ליזם מספר הצעות חלופיות, דוגמת מימון מעבר לבית אבות, קבלת תשלום עבור הזכויות בדירה, קבלת שתי דירות קטנות או דירה קטנה ותשלומי איזון.
אזרח וותיק שלא הוצעו לו התמורות האמורות, יוכל לסרב לביצוע הפינוי-בינוי. סירוב זה לא יחשב לבלתי סביר.
כיצד נרשמות הזכויות שלכם בהליך קניית דירה?
בישראל פועל מרשם מקרקעין, הידוע בשם טאבו. הרישום בטאבו הוא המסדיר את הזכויות במקרקעין. על כן, קניית הדירה תושלם רק ברישום מלוא הזכויות שלכם בטאבו. בשלב הראשון, עורך הדין ירשום הערת אזהרה לטובתכם בטאבו. בשלב השני, עורך הדין ירשום את בעלותכם בנכס באופן מלא וכך תושלם עסקת המכר.
מה לעשות אם המוכר הפר חוזה לקניית דירה?
במידה שהמוכר הפר חוזה לקניית דירה, תוכלו להגיש כנגדו תביעה לאכיפת החוזה. אם נסיבות העניין אינם מאפשרות את אכיפת החוזה, תוכלו לתבוע ממנו פיצויים. פנו אל עורך הדין שלכם, אשר יגיש את התביעה בשמכם וייצג אתכם בהליכים המשפטיים כנגד המוכר.
מה חשוב שיהיה בחוזה לקניית דירה?
חשוב שחוזה המכר שלכם יבטיח את זכויותיכם באופן מלא וימנע מכם סיכונים משפטיים מיותרים. עורך דין לקניית דירה ינסח עבורכם חוזה, תוך ניהול מו"מ עם המוכרים, תוך הקצאה נכונה של הסיכונים השונים והבטחת כלל הזכויות שלכם בעסקה.
למה לבחור בעו"ד יוני לוי לקניית דירה?
לעו"ד יוני לוי ניסיון עשיר בליווי עסקאות לקניית דירה ומומחיות ייחודית בתחום. עו"ד לוי בקיא ברזי שוק הנדל"ן הישראלי ויודע להתנהל אל מול כלל הגורמים בתחום, החל ממוכרי דירות, דרך הרשות העירונית וכלה בלשכות רישום המקרקעין. עם עו"ד יוני לוי תהנו מראש שקט ותוכלו להיות בטוחים כי כלל זכויותיכם תישמרנה בהליך קניית הדירה.
