בפירוק שיתוף, השותפים מתווכחים כמעט על הכול: אם למכור, מתי, למי ובאיזו דרך. אבל יש מספר אחד שמשפיע על כל ההחלטות האלה, ושרבים מתייחסים אליו כאל עניין טכני: שומת השמאי. היא קובעת את המחיר שממנו מתחילה המכירה, את הסכום שבו שותף אחד יכול לקנות את חלקו של האחר ואת גובה תשלומי האיזון. שומה נמוכה מדי עלולה להוביל למכירה מתחת לשווי. שומה גבוהה מדי עלולה להשאיר את הנכס בלי קונים ולעכב את כל ההליך. לכן, מי שמבין איך השומה נקבעת, מה השמאי בודק ואיך אפשר לתקוף אותה, מגיע לשלב המכירה עם יתרון אמיתי.
עיקרי הדברים
- השומה היא נקודת המוצא – היא משפיעה על מחיר המינימום, על רכישה פנימית ועל תשלומי איזון.
- שמאי מוסמך בלבד – שומת מקרקעין בשכר מותרת רק לשמאי מקרקעין רשום.
- יש כלים לתקוף שומה – שאלות הבהרה, חקירת השמאי ושומה נגדית, כל אחד במועד שלו.
- המועדים קצרים – בקשה לשאלות הבהרה למומחה מטעם בית המשפט מוגשת בתוך 14 ימים מקבלת חוות הדעת.
למה השומה היא הנקודה הקריטית בפירוק שיתוף
לפי סעיף 40 לחוק המקרקעין, במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, או כשחלוקה בעין תגרום הפסד ניכר, פירוק השיתוף יהיה בדרך של מכירה וחלוקת הפדיון. המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, אלא אם בית המשפט הורה על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר.[1] בכל אחת מהדרכים האלה, השומה היא נקודת המוצא.
במכירה, השומה משמשת בסיס למחיר שממנו מתחילים לקבל הצעות. ברכישה פנימית, כשאחד השותפים רוצה לקנות את חלקם של האחרים, היא קובעת את המחיר ההוגן. ובחלוקה בעין, לפי סעיף 39(ב), כשחלוקה אפשרית רק בתשלומי איזון, השומה קובעת את גובהם.[1]
בפירוק שיתוף, הפער בין שומה סבירה לשומה שגויה מתורגם ישירות לכסף שכל שותף מקבל בסוף ההליך. בנכס ששווה כמה מיליוני שקלים, הפרש של אחוזים בודדים בשומה הוא סכום משמעותי לכל אחד מהשותפים.
מי עורך את השומה
לפי סעיף 13 לחוק שמאי מקרקעין, לא יעסוק אדם בשומת מקרקעין דרך שירות לכל בשכר, אלא אם הוא שמאי מקרקעין.[2] כלומר, שומה שתשמש בהליך צריכה להיערך בידי שמאי מקרקעין רשום, ולא בידי מתווך או "מעריך" אחר.
בפירוק שיתוף יש כמה מקורות אפשריים לשומה. בית המשפט רשאי למנות שמאי כמומחה מטעמו. לפי תקנה 88 לתקנות סדר הדין האזרחי, בית המשפט רשאי בכל עת למנות מומחה מטעמו ולתת לו הוראות, ואם המינוי נעשה בהסכמת הצדדים, חוות דעת שהגישו קודם לכן ייחשבו, ככלל, כאילו לא התקבלו כראיה.[3] במקרים אחרים, כונס הנכסים שמונה למכור את הנכס מזמין שומה כחלק מהכנת המכירה.
כשהמכירה מתבצעת בדרך של הוצאה לפועל, תקנה 65 לתקנות ההוצאה לפועל קובעת ששמאי מקרקעין מוסמך יוצא אל המקרקעין, עורך דין וחשבון ושם את ערכם. הדין וחשבון צריך לפרט, בין היתר, את תיאור הנכס, שטחו, השימוש בו, שעבודים והגבלות, וכן דיירים, שוכרים או מחזיקים אחרים.[4]
מה השמאי בודק ומה גורם לפערים בשומה
שומת נכס בפירוק שיתוף אינה שונה עקרונית משומה רגילה: השמאי בודק עסקאות השוואה, מצב הנכס, מיקומו והזכויות בו. אבל יש כמה גורמים שמאפיינים דווקא פירוק שיתוף, ושעלולים ליצור פערים גדולים בין שמאים.
- מצב פיזי ומי גר בנכס – נכס תפוס, מושכר או מוזנח נשום אחרת מנכס פנוי ומתוחזק.
- חריגות בנייה – תוספות שנבנו בלי היתר נשומות לרוב בהתחשב בסיכון ובעלות ההכשרה, ולא כאילו נבנו כדין. ההשלכות מפורטות במאמר על פירוק שיתוף בנכס עם חריגות בנייה.
- השקעות של שותף אחד – שיפוץ או הרחבה שמימן שותף אחד עשויים להצריך שומה שמפרידה בין שווי הנכס לפני ההשקעה לשוויו אחריה.
- פוטנציאל תכנוני – זכויות בנייה לא מנוצלות או תוכנית התחדשות עירונית בדרך עלולות להוסיף שווי משמעותי, ושמאים שונים מעריכים אותן אחרת.
- מכירה כפויה – יש מחלוקת אם ובכמה להפחית את השווי בשל כך שהנכס נמכר בהליך כפוי ולא בשוק החופשי.
כשאחד השותפים השקיע בנכס מכספו, השאלה איך נשום את ההשקעה הופכת למרכזית. מי שנמצא במצב כזה צריך להכיר את הסוגיה של נכס שהושבח על ידי אחד השותפים בלבד, ולוודא שהשמאי קיבל את כל המידע הרלוונטי.
💡 טיפ מקצועי
ביום ביקור השמאי, הכינו תיק מסודר: היתרי בנייה, חוזי שכירות, קבלות על שיפוצים, נסח טאבו ומידע על תוכניות בניין עיר רלוונטיות. שמאי שקיבל מידע מלא כותב שומה מבוססת יותר, וקשה יותר לתקוף אותה. ואם השמאי מונה מטעם בית המשפט, כל מסמך שמועבר אליו צריך להיות מועבר גם לשותפים האחרים.
איך נקבע מחיר המינימום ומה קורה במכירה
במכירה בדרך של הוצאה לפועל, תקנה 66 קובעת שמודעת המכירה תפרט את הנכס, את סכום השומה, את התקופה להגשת הצעות ואת המקום להגשתן. לפי תקנה 67, הצעות הקנייה מוגשות בכתב בתוך 15 ימים מפרסום המודעה, או בתוך תקופה ארוכה יותר שקבע הרשם, בצירוף ערבון של 10% לפחות מהמחיר המוצע.[4]
לפי תקנה 68, בתום תקופת ההצעות מוזמנים המציעים לתחרות, ורשם ההוצאה לפועל מחליט סופית בדבר הכרזת הקונה ורשאי לתת כל הוראה אחרת שתיראה לו.[4] במכירה בידי כונס נכסים במסגרת תביעת פירוק שיתוף, המכירה כפופה בדרך כלל לאישור בית המשפט, שבוחן אם המחיר סביר ביחס לשומה ולנסיבות.
המשמעות המעשית היא שהשומה אינה רק "המלצה". היא משמשת את הגורם המאשר, רשם ההוצאה לפועל או בית המשפט, כדי לבחון אם הצעה מסוימת היא מחיר הוגן. שותף שסבור שהשומה נמוכה מדי צריך לפעול לפני שלב ההצעות, ולא להמתין להצעה הנמוכה ולהתנגד לה בדיעבד.
איך מתנגדים לשומה: שלושה כלים ושלושה מועדים
שאלות הבהרה. לפי תקנה 91(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, בעל דין רשאי לבקש מבית המשפט רשות לשלוח למומחה מטעם בית המשפט שאלות הבהרה, לא יאוחר מ-14 ימים ממועד קבלת חוות הדעת. המומחה משיב בתוך 30 ימים, ותשובותיו הן חלק בלתי נפרד מחוות הדעת.[3] שאלות ממוקדות, למשל על עסקאות ההשוואה שנבחרו או על התעלמות מזכויות בנייה, יכולות לחשוף חולשות בשומה.
חקירת השמאי. לפי תקנה 91(ד), בעל דין רשאי לחקור את המומחה מטעם בית המשפט, אם הודיע על כך וביקש את זימונו במועדים שנקבעו בתקנה.[3] חקירה מתאימה בעיקר כשיש פער מהותי, וכשהשאלות הבהרה לא הספיקו.
שומה נגדית. במכירה בדרך של הוצאה לפועל, תקנה 65(ד) קובעת שאם אחד הצדדים חלק על השומה והמציא שומה של שמאי מוסמך הסותרת אותה, העניין יועבר להחלטת רשם ההוצאה לפועל, שיקבע את השומה לצורך המכירה.[4] בהליך בבית המשפט, שומה נגדית של שמאי מטעם הצד יכולה לשמש בסיס לטענות נגד השומה, בכפוף להוראות בית המשפט.
⚠️ עצור – 14 ימים עוברים מהר
המועד לבקשת שאלות הבהרה למומחה מטעם בית המשפט הוא 14 ימים מקבלת חוות הדעת. שותף שמחכה "לחשוב על זה" עלול לאבד את הכלי הזה. כשמתקבלת שומה, כדאי להעביר אותה מיד לבדיקה של עורך דין, ובמקרה הצורך של שמאי מטעמכם.
שומה ורכישה פנימית בין השותפים
אחת הדרכים הנפוצות לסיים פירוק שיתוף היא שאחד השותפים יקנה את חלקם של האחרים. כאן השומה משחקת תפקיד הפוך: השותף הקונה מעדיף שומה נמוכה, והשותפים המוכרים מעדיפים שומה גבוהה. לכן, גם כשכולם מסכימים על הרכישה עצמה, הוויכוח על השומה עלול להיות חריף.
פתרון מקובל הוא התמחרות בין השותפים: כל אחד מציע מחיר, והמציע הגבוה קונה את חלקם של האחרים. השומה משמשת במקרה הזה בסיס או מחיר פתיחה, והתחרות עצמה קובעת את המחיר הסופי. השיטה מפורטת במאמר על התמחרות בין שותפים.
כשההתמחרות אינה אפשרית, למשל כשרק שותף אחד מעוניין לקנות, הסכמה על שמאי מוסכם אחד, שקביעתו תחייב את כולם, יכולה לחסוך זמן וכסף. אבל לפני שמסכימים לכך, כדאי להבין שהסכמה כזו מצמצמת מאוד את האפשרות לתקוף את השומה בהמשך.
טעויות שעולות ביוקר בשלב השומה
הטעות הנפוצה ביותר היא לא להגיב. שותפים מקבלים שומה, מתאכזבים מהמספר, ולא עושים דבר עד שמגיעה הצעה בפועל. בשלב הזה, הרבה יותר קשה לשנות את התמונה. טעות שנייה היא לא לאפשר לשמאי גישה לנכס, ובכך לגרום לשומה שמבוססת על הערכות חיצוניות בלבד.
טעות שלישית היא לא לחשוב על המיסוי. השומה משפיעה גם על החישוב של מס השבח ומס הרכישה בעסקה, ולכן יש לה השלכות שחורגות מהמחיר עצמו. טעות רביעית היא להסתמך על "מחיר שוק" מאתרי אינטרנט, במקום על שמאות מקצועית שתעמוד בביקורת.
הדרך הנכונה היא להתייחס לשלב השומה כשלב מרכזי בהליך, ולהיערך אליו עם מסמכים, עם שמאי מטעמכם כשהסכומים מצדיקים זאת, ועם ליווי של עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין שמכיר את המועדים ואת הכלים. לעיתים גם מכירה בשוק החופשי, בהסכמת השותפים או בהוראת בית המשפט, מניבה מחיר טוב יותר ממכירה כפויה.
שאלות ותשובות
מי קובע את שווי הנכס בפירוק שיתוף?
שמאי מקרקעין רשום, שיכול להתמנות בידי בית המשפט כמומחה מטעמו, בידי כונס הנכסים או, במכירה בהוצאה לפועל, לפי תקנה 65 לתקנות ההוצאה לפועל. לפי חוק שמאי מקרקעין, שומת מקרקעין בשכר מותרת רק לשמאי מקרקעין.
איך מתנגדים לשומה של שמאי מטעם בית המשפט?
לפי תקנה 91 לתקנות סדר הדין האזרחי, ניתן לבקש רשות לשלוח שאלות הבהרה בתוך 14 ימים מקבלת חוות הדעת, וניתן לחקור את השמאי אם הודעתם על כך במועד. בנוסף, אפשר להציג שומה נגדית של שמאי מטעמכם, בכפוף להוראות בית המשפט.
מה קורה אם לא מתקבלת הצעה בגובה השומה?
במכירה בדרך של הוצאה לפועל, רשם ההוצאה לפועל מחליט סופית בדבר הכרזת הקונה ורשאי לתת כל הוראה שתיראה לו. במכירה בידי כונס נכסים, בית המשפט בוחן אם ההצעה סבירה. שותף שסבור שהמחיר נמוך מדי צריך להעלות את טענותיו במועד.
האם אפשר להסכים על שמאי אחד לכל השותפים?
כן, והדבר יכול לחסוך זמן וכסף. אבל הסכמה כזו מצמצמת את האפשרות לתקוף את השומה בהמשך. לפי תקנה 88, כשמומחה מטעם בית המשפט מונה בהסכמת הצדדים, חוות דעת שהוגשו קודם לכן ייחשבו, ככלל, כאילו לא התקבלו כראיה.
מקורות שצוטטו במאמר (4)
- [1] חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, סעיפים 39 ו-40 – נבו
- [2] חוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001, סעיף 13 – נבו
- [3] תקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, תקנות 88 ו-91 – נבו
- [4] תקנות ההוצאה לפועל, התש"ם-1979, תקנות 65 עד 68 – נבו
מילון מושגים
הערכה מקצועית של שווי נכס, שנערכת בידי שמאי מקרקעין רשום.
המחיר שמתחתיו הגורם המאשר אינו נוטה לאשר מכירה, ושנגזר בדרך כלל מהשומה.
שאלות שבעל דין שולח, ברשות בית המשפט, למומחה מטעם בית המשפט, בתוך 14 ימים מקבלת חוות דעתו.
שומה של שמאי מטעם צד, שסותרת את השומה שנערכה בהליך ומשמשת לתקיפתה.
תשלומים בין שותפים בחלוקה בעין, כשהחלקים שכל אחד מקבל אינם שווים בערכם.
מנגנון שבו השותפים מתחרים ביניהם על רכישת הנכס, והמציע הגבוה קונה את חלקם של האחרים.
המאמר עודכן לאחרונה: אוקטובר 2026 ומשקף את המצב המשפטי הנוכחי. דרך המכירה והמועדים תלויים בהחלטות בית המשפט בכל תיק. המידע המובא אינו ייעוץ משפטי ואינו תחליף לבדיקה פרטנית.
קיבלתם שומה שנראית לכם נמוכה מדי?
משרד עו"ד יוני לוי מלווה שותפים בפירוק שיתוף, מבדיקת השומה ושאלות ההבהרה ועד אישור המכירה וחלוקת התמורה. פנו לייעוץ ראשוני.
