החדר שנסגר במרפסת, הקומה שנוספה על הגג או יחידת הדיור שפוצלה במרתף נראים כמו תוספת שווי לנכס. כל עוד השותפים גרים בו או משכירים אותו, אף אחד לא שואל שאלות. אבל ברגע שמפרקים את השיתוף ומוכרים את הנכס, התמונה מתהפכת: השמאי מתמחר את הסיכון, הרוכשים והבנקים נזהרים, והתוספת שנראתה כנכס עלולה להפוך למקור להנחה במחיר. בנוסף, השותפים צריכים להחליט אם להכשיר את החריגה לפני המכירה, למכור את הנכס במצבו או להרוס, ומי משלם על כל אחת מהאפשרויות. חריגות בנייה אינן חוסמות פירוק שיתוף, אבל הן משפיעות על כל שלב בו, ולכן כדאי לטפל בהן לפני שהן מטפלות בכם.
עיקרי הדברים
- חריגה אינה חוסמת פירוק – הזכות לדרוש פירוק שיתוף עומדת לכל שותף בכל עת, גם בנכס עם חריגות.
- האחריות הפלילית מבחינה בין שותפים – בבעלות משותפת, רק מי שהיה בעל השליטה בעת ביצוע העבירה נחשב "בעלים" לעניין זה.
- השווי נפגע בעיקר מאי-ודאות – סיכון הריסה, עלויות הכשרה והיטל השבחה מתומחרים במחיר.
- ההחלטה על הכשרה היא אסטרטגית – לפעמים היא מעלה את התמורה, ולפעמים עדיף למכור במצבו.
למה חריגות בנייה הופכות לבעיה דווקא בפירוק שיתוף
לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין, כל שותף זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף, ובנכס שאינו ניתן לחלוקה, הפירוק ייעשה ככלל בדרך של מכירה וחלוקת הפדיון.[1] החוק אינו מתנה את הפירוק בכך שהנכס יהיה "נקי" מבחינה תכנונית. חריגות בנייה אינן מונעות את ההליך, אבל הן משנות את הדינמיקה שלו.
בעסקה רגילה, מוכר יכול לבחור את העיתוי, לנהל משא ומתן על ההנחה ולהסביר לרוכש את ההיסטוריה של התוספת. בפירוק שיתוף, ובמיוחד כשהמכירה נעשית בידי כונס נכסים, הנכס נמכר לרוב "במצבו", והרוכשים נוטים לתמחר כל חוסר ודאות. מי שהיה מוכר בעצמו בהנחה מתונה, עלול לגלות שבמכירה כפויה הפער גדול יותר.
יש גם עניין של גילוי. מוכר, לרבות כונס נכסים, צריך למסור לרוכשים מידע מהותי על מצב הנכס, וחריגות בנייה הן מידע מהותי. הסתרה של חריגה ידועה עלולה לחשוף את המוכרים לתביעה של הרוכש לאחר העסקה. לכן, כבר בשלב הכנת הנכס למכירה, כדאי לדעת בדיוק מה נבנה בהיתר ומה לא.
מי אחראי על החריגה כשהנכס בבעלות משותפת
תיקון מס' 116 לחוק התכנון והבנייה, שנכנס לתוקף באוקטובר 2017, החמיר את האכיפה ועיגן מחדש את העבירות על ביצוע "עבודה אסורה" ו"שימוש אסור", כלומר בנייה או שימוש הטעונים היתר שנעשו בלעדיו או בניגוד לתנאיו.[2][3] העבירות האלה הן עבירות של אחריות קפידה, כלומר אין צורך להוכיח כוונה.
סעיף 243 לחוק מונה את מי שניתן להאשים בעבירה, ובהם בעל המקרקעין בשעת ביצוע העבירה, בעל השליטה בהם ומי שמחזיק בהם בפועל. לגבי בעלות משותפת נקבע כלל מיוחד: בנכס משותף, רק מי מהבעלים שהיה בעל השליטה במקרקעין בשעת ביצוע העבירה ייחשב "בעלים" לעניין זה, ואם לא ניתן לאתרו בשקידה סבירה, ייחשב כבעלים מי שרשום בפנקסי המקרקעין.[2]
המשמעות לשותפים: שותף שלא היה מעורב בבנייה ולא שלט בנכס, אינו נחשב אוטומטית כבעלים האחראי. עם זאת, הוא עדיין עלול להיות חשוף בדרכים אחרות, למשל אם הוא מחזיק בנכס בפועל או עושה בו שימוש. לגבי שימוש אסור, החוק גם מבהיר שלא יואשם מי ששוכר את המקרקעין למטרת מגוריו בהם.[2]
⚠️ עצור – החריגה אינה נעלמת עם המכירה
עבירת שימוש אסור היא עבירה נמשכת, והרוכש החדש עלול למצוא את עצמו מחזיק בנכס עם חריגה. זו בדיוק הסיבה שרוכשים נזהרים ומבקשים הנחה. מכירה של נכס עם חריגה אינה פוטרת מבחינה פלילית את מי שביצע אותה, אבל היא בהחלט משפיעה על המחיר שהשותפים יקבלו.
איך חריגות בנייה משפיעות על שווי הנכס
בפירוק שיתוף, שמאי מעריך בדרך כלל את שווי הנכס, והערכה זו משמשת בסיס למחיר המינימום, לרכישה פנימית של שותף אחד או לתשלומי איזון. השמאי אינו מתעלם מהתוספת הבלתי חוקית, אבל גם אינו מתמחר אותה כאילו נבנתה כדין. הוא בוחן את סיכויי ההכשרה, את העלויות הכרוכות בה ואת הסיכון לצו הריסה.
לפי סעיף 221 לחוק התכנון והבנייה, צו הריסה מינהלי ניתן להוציא רק בפרק זמן מוגבל מסיום העבודה, ולגבי בית מגורים, רק אם לא אוכלס או שלא חלפו יותר מ-30 יום מאכלוסו.[2] חריגות ישנות אינן חשופות אפוא לצו מינהלי, אבל הן עדיין עלולות להיות נושא להליך שיפוטי, ולכן הסיכון אינו נעלם לגמרי עם הזמן.
לצד זאת, להכשרה יש מחיר. היא כרוכה בתכנון, באגרות, לעיתים בהיטל השבחה ובהתאמות בנייה, ולא תמיד היא אפשרית לפי התוכנית החלה על המקרקעין. כל אלה נכנסים לחישוב. מי שרוצה להבין את ההשפעה הכללית של חריגות על עסקה, יכול לקרוא על מכירת נכס מקרקעין עם חריגות בנייה.
בנוסף, רוכשים רבים נשענים על משכנתא, ובנקים עשויים להסס לממן נכס עם חריגה מהותית או להעריך אותו בשווי נמוך יותר. התוצאה היא מעגל קטן יותר של רוכשים פוטנציאליים, ולכן גם תחרות חלשה יותר על המחיר.
חריגות והדרך שבה בית המשפט יפרק את השיתוף
חוק המקרקעין קובע שלוש דרכים עיקריות לפירוק: חלוקה בעין לפי סעיף 39, מכירה וחלוקת הפדיון לפי סעיף 40, ורישום הבית כבית משותף והקצאת דירות לשותפים לפי סעיף 42.[1] חריגות בנייה משפיעות על כל אחת מהן.
בחלוקה בעין, למשל בבית עם שתי יחידות, השאלה היא אם החלוקה הפיזית מתבססת על מבנה חוקי. יחידה שנוצרה בפיצול בלי היתר אינה בהכרח "חלק" שאפשר להקצות לשותף באופן יציב. ברישום בית משותף, נדרשת התאמה בין המצב בפועל לבין התשריטים, וחריגות עלולות לעכב או לסבך את הרישום. לכן, בנכסים עם חריגות מהותיות, בתי המשפט נוטים במקרים רבים לפירוק בדרך של מכירה.
כשמדובר בנכס שאינו ניתן לחלוקה, סעיף 40(ב) קובע שהמכירה תיעשה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, אלא אם בית המשפט הורה על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר.[1] מי שמעוניין להבין את השיקולים בנכס כזה, יכול לקרוא על פירוק שיתוף כשהנכס לא ניתן לחלוקה בעין.
להכשיר לפני המכירה או למכור במצבו
זו ההחלטה החשובה ביותר בנכס עם חריגות. הכשרה מוצלחת יכולה להעלות את התמורה באופן ניכר, כי היא מסירה את אי-הוודאות ומרחיבה את מעגל הרוכשים. מנגד, היא לוקחת זמן, עולה כסף, ולא תמיד מצליחה. בפירוק שיתוף, שבו השותפים ממילא אינם מסכימים על הרבה, גם ההחלטה הזאת עלולה להפוך למוקד סכסוך.
לפי סעיף 30 לחוק המקרקעין, בעלי רוב החלקים מחליטים על הניהול הרגיל של הנכס, ודבר החורג מניהול רגיל טעון הסכמת כל השותפים. שותף הרואה עצמו מקופח רשאי לפנות לבית המשפט בבקשת הוראות.[1] הליך הכשרה, שכרוך בהגשת בקשה להיתר ובהוצאות משמעותיות, עשוי להיחשב פעולה חריגה, ולכן בהיעדר הסכמה ייתכן שיידרש להכריע בו בית המשפט.
השיקולים העיקריים הם: האם ההכשרה אפשרית לפי התוכנית החלה; כמה זמן היא צפויה להימשך; מה עלותה בהשוואה לתוספת השווי הצפויה; ומי יממן אותה. כשההכשרה אינה ריאלית, מכירה במצבו עם גילוי מלא עדיפה לרוב על ניסיון ממושך שמעכב את ההליך. לעיתים גם הריסה של תוספת קטנה, שעלותה נמוכה, מגדילה את מעגל הרוכשים ומשתלמת.
📌 חשוב לדעת: בדיקה תכנונית לפני הגשת התביעה
לפני שמגישים תביעה לפירוק שיתוף בנכס שיש בו תוספות, כדאי להוציא את תיק הבניין מהוועדה המקומית ולהשוות בין ההיתרים לבין המצב בפועל, ואם צריך לקבל חוות דעת של אדריכל או שמאי. הבדיקה הזאת מאפשרת לדעת מראש מה יכולות להיות ההשלכות על השווי, ולהציג לבית המשפט עמדה מבוססת על דרך הפירוק ועל ההכשרה.
שותף שבנה לבד את התוספת: מי נהנה ומי נושא בסיכון
מקרה נפוץ במיוחד הוא נכס שבו אחד השותפים, לרוב זה שגר בו, בנה תוספת על חשבונו. בפירוק השיתוף עולות שתי שאלות הפוכות: האם הוא זכאי להחזר על ההשקעה או לחלק גדול יותר מהתמורה, והאם עליו לשאת לבדו בירידת הערך ובעלויות ההכשרה שהתוספת גרמה.
סעיף 32 לחוק המקרקעין מחייב כל שותף לשאת לפי חלקו בהוצאות הדרושות להחזקה התקינה של הנכס ולניהולו.[1] תוספת בנייה בלי היתר קשה לראות כהוצאה "דרושה" במובן הזה, ולכן לא ברור שהשותף הבונה יוכל לדרוש השתתפות מהאחרים. מנגד, אם התוספת הורידה את שווי הנכס או חייבה הוצאות הכשרה, השותפים האחרים עשויים לטעון שהנזק צריך להיות מיוחס לו.
התשובה תלויה בנסיבות: האם השותפים האחרים ידעו והסכימו, האם התוספת העלתה בפועל את השווי, והאם ניתן להכשיר אותה. הסוגיה הכללית של נכס שהושבח על ידי אחד השותפים בלבד מורכבת בפני עצמה, וכשההשבחה נעשתה בלי היתר, היא מורכבת עוד יותר.
לכן, מי שנמצא בצד של השותף הבונה או בצד של השותפים האחרים, צריך לאסוף ראיות על מועד הבנייה, על מי שמימן אותה ועל ידיעת השותפים. בליווי של עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין, אפשר להציג את הטענות האלה כבר בשלב שבו נקבעים השווי ואופן חלוקת התמורה.
שאלות ותשובות
האם אפשר לפרק שיתוף בנכס שיש בו חריגות בנייה?
כן. לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין, כל שותף זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף, והחוק אינו מתנה זאת בכך שהנכס יהיה תקין מבחינה תכנונית. החריגות משפיעות על השווי, על דרך הפירוק ועל העיתוי, אך אינן חוסמות את ההליך.
האם אני אחראי פלילית לחריגה שבנה השותף שלי?
לפי סעיף 243 לחוק התכנון והבנייה, בנכס בבעלות משותפת רק מי מהבעלים שהיה בעל השליטה במקרקעין בשעת ביצוע העבירה ייחשב בעלים לעניין זה, ואם לא ניתן לאתרו, ייחשב כך הבעלים הרשום. עם זאת, מחזיק בפועל או מי שעושה שימוש בנכס עלולים להיות חשופים גם הם.
כדאי להכשיר את החריגה לפני המכירה?
תלוי. הכשרה מסירה אי-ודאות ועשויה להעלות את התמורה, אבל היא עולה כסף, לוקחת זמן ולא תמיד אפשרית. כשההכשרה אינה ריאלית, מכירה במצבו עם גילוי מלא עדיפה לרוב. בהיעדר הסכמה בין השותפים, ניתן לבקש הוראות מבית המשפט.
מי נושא בירידת הערך כשאחד השותפים בנה את התוספת?
אין תשובה אחידה. בית המשפט בוחן אם השותפים האחרים ידעו והסכימו, אם התוספת העלתה או הורידה את השווי, ואם ניתן להכשיר אותה. בהתאם לכך ייתכן שההוצאות או ירידת הערך ייוחסו לשותף הבונה, או שיחולקו לפי החלקים.
מקורות שצוטטו במאמר (4)
- [1] חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, סעיפים 30, 32, 37, 39, 40 ו-42 – נבו
- [2] חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, סעיפים 221 ו-243 – נבו
- [3] חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 116), התשע"ז-2017 – רשומות, ספר החוקים
- [4] בנייה בלתי חוקית בישראל – ויקיפדיה
מילון מושגים
בנייה או שימוש הטעונים היתר שנעשו בלי היתר או בניגוד לתנאיו. בחוק היא מכונה "עבודה אסורה" או "שימוש אסור".
קבלת היתר בדיעבד לבנייה שבוצעה, כשהדבר אפשרי לפי התוכנית החלה על המקרקעין.
צו שמוציאה רשות האכיפה בלי הליך פלילי, בפרק זמן מוגבל מסיום העבודה, להריסת עבודה אסורה.
מי ששלט בפועל בנכס. בבעלות משותפת, הוא זה שנחשב "בעלים" לעניין האחריות לעבירת בנייה.
תשלום לוועדה המקומית בשל עליית שווי המקרקעין עקב אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג, שעשוי לחול גם בהכשרה.
מכירת נכס כפי שהוא, לרוב בידי כונס נכסים, כשהרוכש מקבל אותו עם כל מגבלותיו לאחר גילוי.
המאמר עודכן לאחרונה: ספטמבר 2026 ומשקף את המצב המשפטי הנוכחי. ההשלכות של חריגת בנייה תלויות בתוכנית החלה, במועד הבנייה ובנסיבות. המידע המובא אינו ייעוץ משפטי ואינו תחליף לבדיקה פרטנית.
נכס משותף עם חריגות בנייה?
משרד עו"ד יוני לוי מלווה שותפים בפירוק שיתוף בנכסים עם חריגות, מהבדיקה התכנונית ועד המכירה וחלוקת התמורה. פנו לייעוץ ראשוני.
