הסכם רכישת דירה מכיל בתוכו מגוון רחב של אלמנטים, פרטים והסדרים אותם קובעים הצדדים. אחד החלקים המהותיים ביותר בהסכם מתייחס לתנאים וההשלכות במקרה של ביטול העסקה וחזרה מההסכם באופן חד צדדי. במאמר זה נפרט מדוע חשוב לקבוע מנגנון לביטול הסכם רכישת דירה ומה אתם צריכים לדעת לגבי הנושא, עוד הרבה לפני החתימה:
מה מוכרחים לדעת על ביטול הסכם רכישת דירה?
הסכם מכר שמתבטל הוא עניין בלתי נעים לצדדים המעורבים. למעשה, ככל שתנאי הביטול לאותו הסכם נתונים לפרשנות רחבה, אינם בהירים מספיק או נערכו ברשלנות – זהו פתחון מסוכן מאוד לסכסוכים משפטיים קשים, שיוכרעו בבית המשפט ולא תמיד לטובתכם.
לכן כלל האצבע לעריכה ולחתימת הסכם המכר הוא לערב עורך דין מטעמכם על מנת שיבחן את תנאי ההסכם, את האמור בו ואפילו את חד משמעיות הדברים כך שאינם נתונים למחלוקת, כדי להימנע מסיטואציה של ביטול הגורר אחריו נזק יקר ומתמשך.
כמו כן, חשוב לדעת שקיימות דרגות שונות להפרות חוזיות. אם ההפרה היא מינורית, כלומר הפרה קלה בלבד, ייתכן שעדיין יהיה ניתן לבטל את החוזה יחסית בקלות. אך אם ההפרה יסודית (למשל לא הועבר תשלום ראשון עבור הדירה שנרכשה), אזי קיימת חשיפה לתביעה בעילות כמו הטעיה, עושק או אפילו כפיה בהתאם לדיני החוזים.
סוגים אפשריים של סעיפי ביטול
סעיפים לביטול הסכם המכר נחלקים ביניהם לשתי קבוצות:
- סעיפים הנוגעים לעסקה ולאופן הביצוע שלה ושהופרו על ידי אחד הצדדים, למשל כאשר המוכר מספק מצג שווא לגבי הנכס ומספר כי הדירה כולה בבעלותו, אך אחרי החתימה מתברר שלאחותו יש גם כן זכויות בדירה זו. במקרה כזה אפשר לבטל את ההסכם בגין הפרה יסודית.
- סעיפי ביטול ייעודיים, המהווים "נקודות יציאה" כל עוד תנאים ספציפיים לא יתרחשו. כך לדוגמה, ניתן יהיה לקבוע כי בעל הנכס מתחייב לתקן סדקים וחורים בגג המבנה, או להכשיר מראש חריגת בנייה מסוימת ועד לפרק זמן מוגדר. אם לא יתבצע הדבר מצידו, הדבר יקים לקונה את הזכות להסתייג מההסכם ולבטל אותו. בנקודה זו תקף אותו מנגנון לביטול הסכם רכישת דירה.
קביעת מנגנונים לביטול הסכם רכישת דירה
הסכמי מכר מכילים סעיפים שמתנים את כניסת החוזה לתוקף ("תנאי מתלה") לצד תנאים שבהם ההסכם יבוטל ("תנאי מפסיק"). סעיפים אלה מוכרחים להיות ברורים ובלתי משתמעים, כך שאינם פתוחים בשום מקרה לפרשנות.
כך למשל, אם יש בחוזה סעיף לפיו המוכר מתחייב להסדיר חובות מיסוי אך בשל מחלוקת עם פקיד השומה הדבר לא נעשה, ניתן להגדיר שהדבר לא יהווה עילה להפרת חוזה, אלא רק גורם מעכב להתנהלות הצדדים. לכן חשוב מאוד לקבוע בהסכם לוחות זמנים מדויקים, למסור בטחונות ולקבוע בדיוק את ההתחייבויות של כל צד.
בשורה התחתונה:
הסכמי מכר דורשים טיפול מקצועי ומעמיק בכל אחד מהסעיפים, בדגש על סעיפי ביטול הנכללים בתוכם. אם אתם מעוניינים בליווי משפטי איכותי ומסור לבדיקת ההסכם ולליווי עסקת המקרקעין, פנו אל עורך דין רכישת דירה יוני לוי.
מהו מנגנון ביטול הסכם רכישת דירה?
מנגנון זה יכול להעמיד תנאים שבגינם הסכם המכר מבוטל, או שההתנהלות בין הצדדים משתנה או מתעכבת. מדובר בתנאים שנכללים בפרק ייעודי לביטול ההסכם ושלאחר ניהול מו"מ נמצא כי הם מקובלים על שני הצדדים.
האם ניתן לקבוע מנגנון לביטול הסכם לבד?
הדבר בלתי אפשרי משום שלתנאי החוזה יש השלכות משפטיות רבות ומשמעותיות. ולכן ללא עורך דין נדל"ן מנוסה ומקצועי בתחומו, לא ניתן לקבוע מנגנונים איכותיים שיבטיחו את הגנתכם הכלכלית והמשפטית.
