אם ההורים או הסבים שלכם מתגוררים בבניין שעומד בפני פינוי בינוי, חשוב שתדעו: החוק מעניק לדיירים מבוגרים הגנות ותמורות ייחודיות, שנועדו למנוע מהם לשלם את המחיר הכבד ביותר של הפרויקט – אי-ודאות, מעבר דירה בגיל מבוגר, והמתנה ארוכה בשכירות. מדריך זה מסביר, בגובה העיניים, מי נחשב "קשיש" לפי החוק, אילו חלופות היזם חייב להציע, מהי הזכות המיוחדת של בני 75+, ואיך אתם – בני המשפחה – יכולים לעזור.
עיקרי הדברים
- קשיש = בן 70+ שגר בדירה שנתיים לפחות במועד חתימת העסקה הראשונה.
- חובה להציע חלופות – דיור מוגן, שתי דירות, דירה קטנה + איזון, או תמורה כספית.
- לבני 75+ פתרון מיידי – חלופה שנמסרת עד מועד הפינוי, בלי להמתין לאורך הבנייה.
- לא הציעו? הסירוב סביר – קשיש שלא קיבל את החלופות אינו נחשב דייר סרבן.
למה החוק מגן במיוחד על קשישים?
פינוי בינוי הוא תהליך ארוך ומורכב, ולדייר מבוגר הוא עלול להיות קשה במיוחד. מעבר לדירה חלופית, שנים של מגורים בשכירות רחוק מהסביבה המוכרת, ואי-ודאות לגבי המסירה – כל אלה מכבידים הרבה יותר בגיל מבוגר. המחוקק הכיר בכך, וקבע בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), התשס"ו-2006, הסדר מיוחד: היזם חייב להציע לדייר הקשיש חלופות מותאמות, ולא רק דירה חדשה בעוד כמה שנים. המטרה – לאפשר לקשיש ליהנות מהפרויקט מבלי לשלם בביטחונו ובאיכות חייו.
מי נחשב "קשיש" לפי החוק?
ההגדרה מדויקת, וכדאי להכיר אותה: "קשיש" הוא בעל דירה שמלאו לו 70 שנה ומעלה במועד שבו נחתמה עסקת הפינוי בינוי הראשונה בבניין, והתגורר בדירה שנתיים לפחות. שלושת התנאים – גיל 70, שנתיים מגורים, ומועד החתימה הראשונה כנקודת הייחוס – צריכים להתקיים יחד. חשוב: הגיל נבחן לפי מועד החתימה הראשונה במתחם, ולא לפי מועד מאוחר יותר. גם בן/בת זוג של בעל הדירה נלקחים בחשבון בהגדרה.
החלופות שחובה להציע לבני 70+
מעבר לדירת התמורה הרגילה, היזם חייב להעמיד בפני הקשיש חלופות – כך שיוכל לבחור את מה שמתאים לו:
- מעבר לדיור מוגן / בית אבות – עם השלמת תמורה (תשלומי איזון) עד לשווי המהוון של דירת תמורה.
- שתי דירות – במקום דירה אחת, בשווי כולל דומה לשווי דירת התמורה.
- דירה קטנה יותר + תשלומי איזון – דירת תמורה קטנה מהרגיל, בתוספת תשלום המשלים את הפער.
- תמורה כספית – סכום כסף בשווי המהוון של דירת התמורה, שיאפשר לקשיש לרכוש דירה חלופית.
מגוון החלופות נועד להתאים את התמורה לצרכים האמיתיים של הקשיש – בין אם הוא מעדיף להישאר עצמאי, לעבור למסגרת תומכת, או להעביר ערך לבני המשפחה. פירוט מלא במדריך כל-זכות.
הזכות המיוחדת של בני 75+
ככל שהגיל עולה, כך גם ההגנה. לבעל דירה שמלאו לו 75 ומעלה (וכן לחולה הנוטה למות או למקבל גמלת סיעוד) יש זכות לפתרון מיידי – כזה שיימסר עד מועד הפינוי, בלי להמתין לאורך כל תקופת הבנייה. במקום לחכות שנים לדירת התמורה, הקשיש רשאי לבחור באחת מהחלופות המיידיות: רכישת דירה חלופית עבורו שתימסר עד מועד הפינוי; קבלת סכום כספי בשווי המהוון של דירת התמורה; או מעבר לדיור מוגן / בית אבות עם השלמת תמורה. זו הכרה חשובה בכך שבגיל מבוגר, שנים של המתנה בשכירות אינן פתרון סביר.
📌 חשוב לדעת: הבחירה היא של הקשיש
היזם חייב להציע את החלופות, אך הבחירה ביניהן היא של הקשיש (ובני משפחתו). אין ליזם זכות לכפות חלופה מסוימת. לכן חשוב שהקשיש יבין את כל האפשרויות לפני שהוא מחליט.
מה קורה אם לא הציעו את החלופות?
כאן טמונה הגנה משמעותית: אם היזם לא הציע לקשיש את החלופות שהוא זכאי להן, סירובו של הקשיש להצטרף לעסקה נחשב סירוב סביר – והוא אינו נחשב "דייר סרבן". כלומר, לא ניתן לחייב אותו בפיצויים או לכפות עליו את העסקה. זו נקודת מפתח: הזכות לחלופות אינה המלצה – היא תנאי, ואי-קיומו מעניק לקשיש הגנה מלאה. הבנת מנגנון הדייר סרבן חשובה כאן במיוחד.
הטבות מס ייחודיות לקשישים
מעבר לתמורות, קיימות גם הטבות מס. תיקון 94 לחוק מיסוי מקרקעין (2018) הרחיב את הפטורים לקשישים, כך שהפטור ממס שבח נשמר גם כאשר הקשיש בוחר בחלופות המיוחדות – למשל בקבלת שתי דירות תמורה, במעבר לבית אבות תמורת סכום כספי, או ברכישת דירה חלופית – בכפוף לתנאים (בין היתר, ששווי הרכישה החלופית אינו נמוך מכ-75% משווי דירת התמורה, ובמסגרת לוחות זמנים שנקבעו). כך הקשיש יכול לממש את החלופה המתאימה לו מבלי לאבד את הפטור. להרחבה על היבטי המס ראו את המאמר על המס בפינוי בינוי.
איך המשפחה יכולה לעזור?
לרוב, מי שמלווה את הקשיש בתהליך הם הילדים והנכדים. הנה איך אתם יכולים לעזור באמת:
- לוודא שהיזם מודע לגיל – ושהחלופות המגיעות לקשיש אכן הוצעו בכתב.
- להבין יחד את כל החלופות – ולבחור לפי הצרכים האמיתיים (עצמאות, קרבה למשפחה, מסגרת תומכת, ערך כספי).
- לשים לב ללוחות הזמנים – במיוחד לבני 75+, שזכאים לפתרון עד מועד הפינוי.
- לערב עורך דין מטעם הדיירים – שיבדוק שההסכם מעגן את החלופות, את הפטורים ואת הביטחונות.
- לשמור על כבודו ורצונו של הקשיש – ההחלטה היא שלו; תפקיד המשפחה לתמוך ולהבהיר, לא להחליט במקומו.
⚠️ שימו לב
לעיתים יזם או קבלן החתמות מחתים דייר מבוגר על הסכם בלי להסביר את זכויותיו המיוחדות. אל תתנו לקשיש לחתום על שום מסמך לפני שעורך דין מטעם הדיירים בדק שהחלופות והפטורים המגיעים לו מעוגנים בו.
שאלות ותשובות
מי נחשב "קשיש" בפינוי בינוי?
בעל דירה שמלאו לו 70 ומעלה במועד חתימת עסקת הפינוי בינוי הראשונה בבניין, והתגורר בדירה שנתיים לפחות. גם בן/בת הזוג נלקחים בחשבון.
אילו חלופות חייבים להציע לקשיש?
מעבר לדירת תמורה: מעבר לדיור מוגן/בית אבות עם השלמת תמורה, שתי דירות בשווי כולל דומה, דירה קטנה יותר בתוספת תשלומי איזון, או סכום כספי בשווי המהוון של דירת התמורה.
מה הזכות המיוחדת של בני 75?
בן 75 ומעלה (וכן חולה הנוטה למות או מקבל גמלת סיעוד) זכאי לפתרון מיידי שיימסר עד מועד הפינוי – דירה חלופית, תמורה כספית או מעבר לדיור מוגן – כך שלא ייאלץ להמתין לאורך תקופת הבנייה.
מה אם היזם לא הציע את החלופות?
סירובו של הקשיש להצטרף לעסקה נחשב סביר, והוא אינו נחשב דייר סרבן. לא ניתן לכפות עליו את העסקה או לחייבו בפיצויים.
מקורות שצוטטו במאמר
- [1] תמורה ייחודית לקשישים בפינוי-בינוי – כל-זכות
- [2] חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006 – נבו
- [3] פטור ממס שבח בפינוי-בינוי (תיקון 94) – כל-זכות
מילון מונחים
בעל דירה בן 70 ומעלה שהתגורר בדירה שנתיים לפחות במועד חתימת העסקה הראשונה.
מכלול החלופות שהיזם חייב להציע לדייר קשיש, מעבר לדירת התמורה הרגילה.
הערך הנוכחי של תמורה עתידית, המשמש לחישוב החלופות הכספיות לקשיש.
תשלום המשלים את הפער כאשר החלופה שנבחרה שווה פחות מדירת התמורה המלאה.
מעמד המזכה בהגנות המוגברות של בני 75+, לרבות פתרון מיידי עד מועד הפינוי.
סירוב מוצדק של דייר לעסקה; קשיש שלא הוצעו לו החלופות אינו נחשב דייר סרבן.
המאמר עודכן לאחרונה: יולי 2026 ומשקף את המצב המשפטי הנוכחי. המידע המובא אינו ייעוץ משפטי.
הורה מבוגר בפרויקט פינוי בינוי?
משרד עו"ד יוני לוי מייצג דיירים בלבד, ומוודא שהחלופות והפטורים המיוחדים לקשישים מעוגנים בהסכם. פנו אלינו לפני שההורים חותמים.
מ- א' עד ת'
- 11 שנות ניסיון
- עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
- בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet
