דייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי – איך להתמודד בחוכמה וברגישות?

להשארת פרטים לשיחת ייעוץ:

כמי שמלווה פרויקטים רבים של פינוי בינוי, אני יודע עד כמה התמודדות עם דיירים סרבנים עלולה להיות מורכבת ורגישה. דייר סרבן בפינוי בינוי יכול לפגוע בכלל בעלי הדירות במתחם באופן ניכר, ואולם לעיתים הסירוב יכול להיות מוצדק ועל כן יש לטפל בו ברגישות הרצויה. במאמר זה אציג לכם כיצד ניתן לטפל בדיירים סרבנים במישור המשפטי, וכן כיצד נכון בעיני לפעול אל מולם עוד קודם לכן.

דייר סרבן בפינוי בינוי – מה החוק אומר?

אני רוצה לפתוח בהצגת המסגרת המשפטית ביחס לדיירים סרבנים. לשם כך, אבדיל בין שני סוגי הפרויקטים של פינוי בינוי – פינוי בינוי למתחמי מגורים ופינוי בינוי במסגרת תמ"א 38/2. זאת, מכיוון שהוראות חוק פינוי בינוי באשר לדיירים סרבנים בכל אחת מהתוכניות – שונה.

 

פינוי בינוי למתחמי מגורים

אני אזכיר כי כדי להתחיל בתוכניות לפינוי בינוי למתחמי מגורים, די בהסכמה של שני שלישים (66%) מבעלי הדירות במתחם. עם השגת ההסכמה הנדרשת, ניתן יהיה להתחיל בתכנונים הנחוצים לעבודות. ואולם, כדי להתחיל בעבודות בפועל, תידרש הסכמה של 100% מבעלי הדירות. עם זאת, כפי שאציג להלן, החוק מעניק ליתר בעלי הדירות כלים משפטיים אחרים להתמודדות עם הדיירים הסרבנים.

 

פינוי בינוי בתמ"א 38/2

אין בכוונתי לצלול לכלל ההבדלים שבין פינוי בינוי למתחמי מגורים לבין תמ"א 38/2. אסתפק בלציין כי פינוי בינוי למתחמים נעשה לאחר שהרשות מכריזה על אזור מסוים כמיועד פינוי בינוי, מבוצע שינוי תב"ע, כלל הבניינים באזור נהרסים ובמקומם נבנים בניינים חדשים. לעומת זאת, בתמ"א 38/2 נהרס בניין אחד בלבד עד היסוד, ביוזמת הדיירים או היזם, ותחתיו נבנה בניין חדש. אין צורך בשינוי תב"ע לשם תמ"א 38/2.

בניגוד לפינוי בינוי למתחמי מגורים, בתמ"א 38/2 ניתן יהיה להתחיל בעבודות בהסכמה של 66% מבעלי הדירות בלבד, ואולם זאת אך ורק באישור בית המשפט. לכן, כפי שעוד ארחיב בהמשך, תוכלו לבקש מבית המשפט אישור להתחיל בעבודות חרף התנגדותם של הדיירים הסרבנים.

 

מה אפשר לעשות עם דיירים סרבנים?

אני רוצה להבהיר כי השאלה החשובה ביותר שיש לשאול ביחס לדיירים סרבנים היא – האם הסירוב שלהם סביר? אם הסירוב נחשב כסביר על פי החוק והפסיקה, לא ניתן יהיה לנקוט בכל סנקציה שהיא כנגד הסרבנים. גם בית המשפט לא יאשר תחילת עבודות חרף סירובם. מנגד, במקרים בהם הסירוב נחשב לסירוב בלתי סביר, נוכל לבקש את אישור בית המשפט לתחילת העבודות בתמ"א 38/2 או להגיש תביעת נזיקין משמעותית כנגד הסרבן בפינוי בינוי למתחמי מגורים.

 

כיצד ניתן להבדיל בין סירוב סביר לכזה שאינו סביר?

להלן אציג לכם מספר גורמים המשפיעים על היכולת להעריך את מידת הסבירות בסירוב:

  1. כדאיות כלכלית: האם עסקת הפינוי בינוי כדאית כלכלית עבור הדייר? האם הפיצוי המוצע הולם את שווי דירתו? אם כן, הסירוב צפוי להיחשב כבלתי סביר. אחרת, בית המשפט יראה בסירוב כסביר ולא יאפשר לכם לעשות דבר כנגד הדייר הסרבן.
  2. מגורים חלופיים: האם הוצעו לדייר מגורים חלופיים מתאימים למהלך ביצוע הפרויקט? אם המגורים שהוצעו לו אינם מתאימים לצרכי משפחתו, סירובו לא ייחשב לבלתי סביר.
  3. התאמות לקשישים ולבעלי מוגבלויות: קשישים ובעלי מוגבלויות זכאים לתמורה מיוחדת בפינוי בינוי. אם לא הוצעו להם כלל התמורות המיוחדות להם הם זכאים על פי חוק, סירובם עשוי בהחלט להיחשב כסביר בעיני בתי המשפט.
  4. בטוחות: האם הוצעו לדייר בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי בינוי? בהיעדר בטוחות שכאלו, הסירוב בהחלט יוכל להיות סביר.
  5. נסיבות אישיות מיוחדות וחריגות במיוחד: האם קיימות נסיבות אישיות מיוחדות המצדיקות את סירובו של הדייר? חשוב לי להבהיר כי מדובר בנסיבות חריגות במיוחד ושיקולי נוחות זמנית או ערך סנטימנטלי לא הוכרו לרוב כמצדיקים סירוב זמני לפרויקט. לעומת זאת, הפסיקה הכירה בסירוב לפינוי בינוי עקב הצעת מעבר לדירה בקומה 22 עבור זוג שומר שבת כנסיבה אישית המצדיקה סירוב לפרויקט.

אסכם ואומר כי סירוב שיש לו על מה להתבסס יחשב כסביר ובהיעדר עילה – לסירוב שאינו סביר. עם זאת, אני אבהיר כי הקריטריונים למה נחשב סירוב סביר ומה לא נחשב לכזה קבועים בפסיקה ואינם תואמים תמיד תחושות אינטואיטיביות בנושא. על כן, אני ממליץ לכם להתייעץ עם עו"ד מקרקעין ולוודא האם הסירוב הקונקרטי עמו אתם מתמודדים נחשב לסביר אם לאו.

 

תביעת נזיקין כנגד דייר סרבן

כפי שכבר ציינתי, תוכלו להגיש תביעת נזיקין כנגד דייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי למתחמי מגורים, אם סירובו אינו סביר. התביעה תהיה בגין ההפסד הכלכלי שנגרם לכלל הדיירים כתוצאה מסירובו. במקרים בהם הגעתי לשלבי תביעה שכאלו, היה לרוב די בעצם הגשת התביעה כדי לגרום לדייר לסגת מסירובו ולהצטרף להסכמה הכללית לפרויקט.

 

בקשה לאישור עבודות חרף הסירוב

עוד הזכרתי כי בתמ"א 38/2 תוכלו לבקש את אישורו של בית המשפט לתחילת העבודות, חרף סירוב המיעוט. זאת, כמובן, בתנאי שהסירוב נחשב לבלתי סביר. לאורך השנים ניהלתי הליכים שלמים סביב שאלה זו ולרוב הצלחתי לגשר בין הצדדים ולחסוך להם משאבי זמן וכסף בבתי המשפט.

 

התמודדות עם דייר סרבן בפינוי בינוי – איך לעשות זאת חכם יותר?

כעו"ד מטעם נציגות הדיירים או היזם בפינוי בינוי, אני משתדל לפעול בצורה חכמה יותר מאשר לפנות לבית המשפט. אני יושב תחילה עם כל בעל דירה המתנגד לפרויקט באופן פרטני. אני מנסה להבין מה מניע את ההתנגדות שלו, ולמצוא פתרון הולם בהתאם. לרוב, די בשיח רציונלי ובתמריצים פשוטים כדי להתגבר על המכשולים העיקריים בדרך להסכמות.

כמו כן, אני מוודא כמובן כי הדייר הסרבן באמת מקבל את כל מה שמגיע לו על פי חוק. היו מקרים בהם כתוצאה מהסירוב הובלנו להגדלת מימון המגורים החלופיים מצד היזם לכלל הדיירים בפרויקט. במצבים אחרים הוצעו לקשישים בדיעבד תמורות שהיזם היה מחויב להציע להם על פי חוק. כך, מתוך כבוד, קשב ויישום של בקשות הדייר הסרבן, הצלחנו להימנע מהליכים משפטיים יקרים ומיותרים.

 

יוני לוי עו"ד מקרקעין

הבניין שלכם עובר פינוי בינוי? נאלצים להתמודד עם דיירים סרבנים? פנו אליי ועשו זאת בצורה יעילה ומהירה. אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בעולם זה. לאורך השנים ליוויתי עשרות פרויקטים של פינוי בינוי, תוך התמודדות עם דיירים שסירבו לעסקה. והכל, באנושיות ובכבוד רב ללקוחותיי ולכלל המעורבים. הנה מעט ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:

"זוהי הפעם השניה בה זכיתי לקבל שירות מיוני לוי במשך כמה חודשים במסגרת עסקת נדל"ן יוני הוא גם מקצוען ולא פחות חשוב מזה, אדם שתענוג לעבוד איתו, עם נכונות רבה לעזור ככל שניתן, זמינות, מהירות תגובה ואכפתיות מאוד מרשימה. בהחלט נכנס לרשימת אנשי המקצוע שאני לא מחליף!!! תודה" – אייל

 אחלה בן אדם עו"ד יוני לוי מענה מהיר שירות אדיב ואיכותי כל הכבוד יישר כח" – איציק

דייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי - איך להתמודד בחוכמה וברגישות - עו"ד יוני לוי
תמונה של עו"ד יוני לוי
עו"ד יוני לוי

עורך דין מקרקעין, המלווה פרויקטים של נדל"ן בארץ ובחו"ל כבר מעל 10 שנים. אני חי, נושם ואוהב את עולם הנדל"ן ושמח להעניק מהידע והניסיון המקצועי שלי ללקוחותיי. אני מאמין שלכל אחד מגיע עתיד כלכלי טוב ויציב, ואני כאן ללוות אתכם בפשטות, בתהליכים מורכבים בעולם הנדל"ן.

משרדנו בתקשורת

יוני לוי כתבה ישראל היום

סוגים שונים של פרויקטים בתחום המקרקעין - מאמר מקיף עם עו"ד יוני לוי


קרא עוד ⟵

יוני לוי רשת 13

ייפוי כוח מתמשך - מאמר מקיף שהתפרסם באתר רשת 13 עם עו"ד יוני לוי


קרא עוד ⟵

יוני לוי כתבה ביזפורטל

איך מוצאים עורך דין מקרקעין מומלץ שאפשר לסמוך עליו? - מאמר מקיף עם עו"ד יוני לוי


קרא עוד ⟵

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

Google ג גוגל
5.0
מבוסס על 83 ביקורות
×
js_loader
Google ג גוגל
5.0
מבוסס על 83 ביקורות
×
js_loader
Facebook ג גוגל
5.0
מבוסס על 13 ביקורות
×
js_loader
היי שמח שפנית אליי, בוא נשוחח בוואטסאפ