אחת השאלות הראשונות שדיירים שואלים בפינוי בינוי היא: "כמה מס נשלם?". התשובה המרגיעה: ברוב המקרים – לא תשלמו. הדיירים פטורים ממס שבח וממס רכישה בעסקת פינוי בינוי, בכפוף לתנאים ולתקרות שנקבעו בחוק. מדריך זה מסביר מתי הפטור חל, מהי התקרה, מה קורה עם תמורה כספית נוספת, מהו הפטור המיוחד לקשישים לפי תיקון 94, ואיך מדווחים לרשות המסים.
עיקרי הדברים
- ברוב המקרים אין מס – הדיירים פטורים ממס שבח וממס רכישה, בתנאים.
- פטור עד תקרה – מס השבח פטור עד לתקרת שווי המחושבת כגבוה מבין שלושה מדדים.
- פטור מיוחד לקשישים – תיקון 94 הרחיב את הפטורים ואפשרויות התמורה לבני 70 ומעלה.
- יש לדווח – הפטור נתבע בדיווח לרשות המסים (טופס 4922; לקשיש העובר לבית אבות – טופס 7020).
האם משלמים מס שבח?
ככלל – לא. הפטור ממס שבח בפינוי בינוי מעוגן בפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, וחל על דייר שמכר את מלוא זכויותיו בדירה במתחם וקיבל תמורתן דירת מגורים חלופית (ותמורה נוספת), כל עוד השווי אינו עולה על התקרה. התקרה מחושבת כגבוה מבין שלושה מדדים:
- 150% משווי הדירה הקיימת (ללא שווי זכויות בנייה נוספות);
- שווי דירה במתחם ששטחה 120 מ"ר;
- שווי דירה ששטחה 150% משטח הדירה הקיימת, אך לא יותר מ-200 מ"ר.
כל עוד שווי דירת התמורה נמצא בתוך התקרה – הדייר פטור ממס שבח. רק החלק שמעבר לתקרה חייב במס. חשוב להבין את ההבדל בין מס שבח (למדינה) לבין היטל השבחה בפינוי בינוי (לרשות המקומית) – שממנו הדיירים אף הם פטורים.
האם משלמים מס רכישה על הדירה החדשה?
גם כאן התשובה מרגיעה: הדייר פטור ממס רכישה על דירת התמורה שהוא מקבל במסגרת עסקת הפינוי בינוי. הרציונל דומה – הדייר אינו "רוכש" דירה בשוק החופשי, אלא מקבל דירה חלופית תמורת דירתו הישנה. הפטור ממס רכישה על דירת התמורה הוא חלק ממערך ההטבות שנועד לעודד דיירים להשתתף בפרויקטים.
מה עם תמורה כספית נוספת?
לעיתים הדייר מקבל, בנוסף לדירה, גם תמורה כספית או תמורה ששוויה חורג מהתקרה. במקרה כזה, הפטור נשמר עד גובה התקרה, והחיוב במס יחול רק על החלק העודף. כלומר, קבלת תוספת כספית אינה "שוללת" את הפטור – היא רק ממסה את הרכיב שמעבר לתקרה. חישוב מדויק של החלק החייב דורש ליווי מקצועי, והבנה של כלל היבטי מיסוי הנדל"ן.
תיקון 94 והרחבת הפטורים לקשישים
תיקון 94 לחוק מיסוי מקרקעין (החל מעסקאות מ-29 באוקטובר 2018) הרחיב משמעותית את ההטבות לקשישים בפינוי בינוי. "קשיש" לעניין זה – בעל דירה בן 70 ומעלה, שהתגורר בדירה שנתיים רצופות. במסגרת ההרחבה, קשיש רשאי, בין היתר, לקבל שתי דירות תמורה במקום אחת, או לקבל תמורה חלופית – סכום כספי או מעבר לבית אבות / דיור מוגן – תוך שמירה על הפטור, בכפוף לתנאים (למשל רכישת דירה או זכות בבית אבות בשווי שאינו נמוך מכ-75% משווי דירת התמורה). ההגנות אף מתחזקות בגילאים מבוגרים יותר. זהו נדבך חשוב שמאפשר לקשישים ליהנות מהפרויקט בהתאם לצרכיהם.
📌 חשוב לדעת: הקשיש בוחר
מסלול הפטור לקשיש מותאם לצרכיו – דירה חלופית, שתי דירות, סכום כספי או מעבר לדיור מוגן. הבחירה הנכונה תלויה בנסיבות האישיות, וכדאי לבחון אותה מול עורך דין ומול יועץ מס לפני החתימה.
הדיווח לרשות המסים
הפטור אינו "אוטומטי" – יש לתבוע אותו בדיווח לרשות המסים. הדיווח על עסקת הפינוי בינוי מוגש בתוך 30 יום, והבקשה לפטור ממס שבח בפינוי בינוי מוגשת באמצעות טופס 4922. במקרה של קשיש העובר לבית אבות ומקבל תמורה כספית, קיים טופס ייעודי – טופס 7020 (בקשה לפטור לפי סעיף 49כב(2) לחוק). דיווח נכון ובמועד הוא תנאי למימוש הפטור, ולכן חשוב שעורך דין או יועץ מס ילווה את ההליך.
מתי כן משלמים מס?
הפטור רחב, אך לא מוחלט. מס עשוי לחול במקרים הבאים:
- חריגה מהתקרה – החלק בשווי דירת התמורה שמעבר לתקרה חייב במס שבח.
- תמורה כספית עודפת – רכיב כספי שמעבר לפטור.
- אי-עמידה בתנאי הפטור – למשל אם לא מולאו תנאי הזכאות או תנאי הקשיש.
- מכירת זכויות במקום קבלת דירת תמורה – עסקה שאינה במתכונת הפטור.
מכיוון שמדובר בכללים תלויי-נסיבות, בדיקה מוקדמת מונעת הפתעות. ליווי משפטי מטעם הדיירים מבטיח שתמצו את הפטור המלא שמגיע לכם.
⚠️ שימו לב
מכירה עתידית של דירת התמורה (בעסקה רגילה, שנים אחר כך) כפופה לכללי המס הרגילים – הפטור בפינוי בינוי חל על עסקת ההתחדשות עצמה. תכננו את המכירה העתידית בנפרד.
שאלות ותשובות
האם דיירים משלמים מס שבח בפינוי בינוי?
ככלל לא. קיים פטור ממס שבח לפי פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, עד לתקרת שווי (הגבוה מבין 150% משווי הדירה הקיימת, שווי דירת 120 מ"ר, או שווי דירה בשטח 150% מהקיימת עד 200 מ"ר). רק החלק שמעבר לתקרה חייב במס.
האם יש מס רכישה על דירת התמורה?
לא. הדייר פטור ממס רכישה על הדירה החלופית שהוא מקבל בעסקת הפינוי בינוי, מאחר שאינו רוכש דירה בשוק אלא מקבל דירה תמורת דירתו.
מה הפטור המיוחד לקשישים?
תיקון 94 הרחיב את ההטבות לבני 70 ומעלה שהתגוררו בדירה שנתיים: אפשרות לשתי דירות תמורה, או תמורה חלופית (כספית / מעבר לבית אבות) תוך שמירת הפטור, בכפוף לתנאים. הדיווח במקרה של מעבר לבית אבות נעשה בטופס 7020.
מתי כן משלמים מס?
כשהשווי חורג מהתקרה, כשמתקבלת תמורה כספית עודפת, כשלא מתקיימים תנאי הפטור, או כשמדובר במכירת זכויות במקום קבלת דירת תמורה. במקרים אלה המס חל על הרכיב החייב בלבד.
מקורות שצוטטו במאמר
- [1] פטור ממס שבח בפינוי-בינוי (פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין) – כל-זכות
- [2] פינוי-בינוי – פטור ממס שבח, היטל השבחה ומס רכישה – כל-זכות
- [3] בקשה לפטור ממס שבח בפינוי בינוי (טופס 4922) – רשות המסים
מילון מונחים
מס למדינה על הרווח ממכירת זכות במקרקעין; בפינוי בינוי קיים פטור עד תקרה לפי פרק חמישי 4.
מס על רכישת זכות במקרקעין; הדייר פטור ממנו על דירת התמורה בפינוי בינוי.
שווי דירת התמורה הפטור ממס שבח – הגבוה מבין 150% מהדירה הקיימת, דירת 120 מ"ר, או 150% מהשטח עד 200 מ"ר.
תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (2018) שהרחיב את הפטורים ואפשרויות התמורה לקשישים בפינוי בינוי.
טופס רשות המסים לבקשת פטור ממס שבח בעסקת פינוי בינוי.
הדירה החדשה שהדייר מקבל תמורת דירתו הישנה בעסקת הפינוי בינוי.
המאמר עודכן לאחרונה: יולי 2026 ומשקף את המצב הנוכחי. המידע המובא אינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.
רוצים לוודא שאתם ממצים את הפטור ממס?
משרד עו"ד יוני לוי מייצג דיירים בלבד בפינוי בינוי, ובודק את היבטי המס והדיווח כדי שתקבלו את מלוא הפטור המגיע לכם. פנו אלינו לבדיקה.
