כמי שעוסק בדיני מקרקעין מזה שנים, אני שם לב לתנודות משמעותיות בשוק באשר לכדאיותן של עסקאות רכישה.
זיהיתי תקופות בהן קבוצות רכישה היו הדבר החם בשוק, בעוד שבשנים אחרות הרוכשים התרחקו מהן.
אז מה בעצם המשמעות של רכישת דירה בקבוצת רכישה? מה היתרונות והחסרונות של רכישת דירה בדרך זו? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
מה זה אומר רכישת דירה בקבוצת רכישה?
אני רוצה להסביר תחילה מה זו בכלל קבוצת רכישה.
קבוצת רכישה, כשמה כן היא – קבוצה הרוכשת יחדיו מקרקעין, בונה עליהם בניין ומחלקת את הדירות בין חבריה.
לקבוצה יהיה גורם מארגן אשר יעבוד אל מול בעל המקרקעין, ירכוש ממנו אופציה לרכישת המקרקעין, ייכנס רוכשים לקבוצת הרכישה, יערוך ביניהם הסכם שיתוף והסכמי מכר ובסופו של דבר יוביל להשלמת העסקה.
זאת, כמובן, בעבור תמורה כלכלית נאה.
מה היתרונות של רכישת דירה בקבוצת רכישה?
כתבתי לכם לעיל כי היו שנים בהן קבוצת רכישה הייתה הדבר החם בשוק.
השאלה המתבקשת היא – למה? מה היתרון של רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה?
אני אשיב על כך מניסיוני ובהתאם לתפיסות המקובלות בשוק:
- יתרונות מס
- חסכון בעלויות
- כוח מיקוח
התפיסה המקובלת היא שקבוצת רכישה יוצרת כוח מיקוח אל מול קבלנים, בעלי הקרקע ושאר הגורמים המקצועיים בהליך, מה שמוביל להוזלת מחירי הקרקע והבנייה.
מעבר לכך, בקבוצת רכישה נחסכות עלויות היזמות, השיווק ועוד שאר מתווכים המייקרים את מחירה של הדירה.
כמו כן, בעבר לרכישת דירה בקבוצת רכישה היו יתרונות מס משמעותיים. היתרון המשמעותי ביותר היה חסכון מרכיב המע"מ בעסקה.
לאורך השנים ראיתי כיצד המחוקק סותם פרצות בחוק ובכך מצמצם את יתרונות המס, מה שהוביל, בין היתר, לירידת קרנן של קבוצות הרכישה בשנים האחרונות.
מה הסיכונים ברכישת דירה בקבוצת רכישה?
למרות כל היתרונות שהוצגו, כיום, סקירה של שוק המקרקעין מלמדת כי אנשים פחות ממהרים לבחור באפיק קבוצות הרכישה.
אני רוצה למנות מספר סיבות מרכזיות לכך:
- סתימת פרצות בחוק המבטלות את יתרונות המס
- אין הבטחה למועד סיום בניה
- אין הבטחת השקעות לרוכשים
- שערוריות וסקנדלים
סתימת פרצות בחוק המבטלות את יתרונות המס ברכישת דירה בקבוצת רכישה
המחוקק, במספר תיקונים לחוק מיסוי מקרקעין ולחוק המע"מ, סתם פרצות חוקיות ובכך צמצם את יתרונות המס לרכישת דירות בקבוצת רכישה.
אני רוצה להזכיר במיוחד את הטלת המע"מ על קבוצות רכישה. אני אזכיר כי בעבר התייחסו לקבוצות רכישה הקונות מקרקעין כאנשים פרטיים,
מה שהפך את העסקה לפטורה ממע"מ וחסך לרוכשים מאות אלפי שקלים ביחס לרכישת דירה מקבלן.
עם זאת, עם השנים המחוקק גיבש מדיניות לפיה לא מדובר באמת בעסקה בין פרטים.
על כן, אני אדגיש כי כיום החוק מציין במפורש שמכירת מקרקעין מאדם פרטי לקבוצת רכישה – נחשבת לעסקת אקראי החייבת במע"מ! כך, בוטל אחד מיתרונות המס הגדולים ביותר של קבוצות רכישה.
עם זאת, עדיין ישנם יתרונות מס מסוימים לרכישת דירה בקבוצת רכישה.
אני ממליץ לכם להתייעץ עם עו"ד מקרקעין ולבחון מאילו יתרונות מס תוכלו ליהנות בקבוצת הרכישה שלכם.
אני בעצמי ליוויתי בשנים האחרונות קבוצות רכישה אשר חסכו לכל חבר בהן עשרות עד מאות אלפי שקלים בתשלום המס.
מועד מסירה צפוי בקבוצות רכישה
אם אתם רוכשים דירה מקבלן, חתמתם כמובן על חוזה בו מצוין מועד המסירה הצפוי של הדירה. לעיתים חלים עיכובים במסירה, אך תוכלו לקבל מהקבלן פיצויים בגין עיכובים אלו.
לעומת זאת, בקבוצת רכישה האחריות על התקדמות הבניה מוטלת עליכם. מכיוון שכך, אני מניח שאתם מבינים מדוע לא תוכלו לתבוע פיצויים בגין עיכובים במסירה, לפחות לא מהקבוצה או מהגורם המארגן שלה.
אני אדגיש שניתן כמובן להגיע עם הקבלן להסכמות על פיצויים בדומה לכל חוזה אחר. עם זאת, הזכות האינהרנטית לפיצויים בהתאם לחוק המכר (דירות) לא תחול עליכם.
כמו כן, מעבר למישור הפיצויים, במישור המעשי לא אחת מסירת הדירות בקבוצת רכישה מתעכבת במשך שנים.
לקוחות רבים הגיעו אליי לאחר שנים של המתנה לדירה שרכשו בקבוצת הרכישה, אך בפועל לא נבנתה מעולם. סייעתי לאותם לקוחות ככל יכולתי, אך הבהרתי להם כי אכן עיכוב ממושך בעבודות מהווה סיכון ממשי ברכישת דירה בקבוצת רכישה.
עלויות צפויות אינן סופיות
אני רוצה להתחיל מהמובן מאליו – מצופה מהגורם המארגן בקבוצות הרכישה להביא שמאי מקצועי אשר יעריך את עלויות הקרקע והבנייה הכוללות ויאמוד בהתאם את העלות לכל אחד מהחברים בקבוצת הרכישה.
ואולם, גם אם נערך אומדן מקצועי למדי, מדובר בעלויות משוערות אשר עלולות להשתנות באופן דרמטי.
כך קרה לי, למשל, במקרה בו ייצגתי חברים בקבוצת רכישה אשר גילו יום אחד שהם צריכים לבנות קיר תמך מאחורי הבניין שלהם. מדובר היה בהוצאה בלתי צפויה בסך מאות אלפי שקלים, שעלתה עשרות אלפי שקלים לכל
משפחה. אם החברים היו קונים את הדירה מקבלן הקבלן היה נושא בעלויות אלו. אך מאחר שמדובר היה בקבוצת רכישה, רוכשי הדירות הם אלו ששילמו על ההוצאה הבלתי צפויה.
שערוריות וסקנדלים בעולם קבוצות הרכישה
לצערי, בשנים האחרונות הציבור נחשף לא אחת לשערוריות וסקנדלים בעולם קבוצות הרכישה.
אני אישית סייעתי לרוכשי דירות שהגורם המארגן מכר להם יותר דירות ממה שההיתר מתיר בפועל, קרקעות ששווקו ככאלו העומדות רגע לפני היתר אך בפועל טרם עברו שינוי ייעוד ועוד.
חשוב לי להגיד ששערוריות שכאלו אכן קיימות וכמובן שהן מרחיקות את הרוכשים הישראלים מקבוצות הרכישה.
עם זאת, ניתן כמובן להימנע ממצבים שכאלו. אם תיכנסו לקבוצת הרכישה לאחר קבלת ייעוץ משפטי הולם, תוכלו לוודא כי לא קיימות אצלכם הפתעות שכאלו ובכך תצמצמו את הסיכונים שברכישת דירה בקבוצת רכישה.
רכישת דירה בקבוצת רכישה – סיכום
לסיכום, אני אדגיש כי רכישת דירה בקבוצת רכישה יכולה להוביל לחסכון משמעותי במחיר.
זאת, הודות לכוח המיקוח של הקבוצה, החסכון במתווכים לאורך הדרך וכן בזכות הטבות מס שונות.
ואולם, הטבות המס הוגבלו, מועד המסירה עלול להשתנות, והמחירים עלולים להתייקר לאורך הדרך.
כמו כן, קרו מקרים בהם התגדלו מחדלים משמעותיים בהתנהלות קבוצות רכישה שונות. כל אלו מורידים את קרנן של קבוצות הרכישה.
לאור היתרונות והחסרונות, לא אוכל כמובן להמליץ או שלא להמליץ על קבוצות רכישה באופן כללי.
כל שאוכל להציע לכם הוא לפנות אל עו"ד נדל"ן המתמחה בקניית דירות, לפני הפניה לקבוצת רכישה. עורך הדין יבחן את נסיבות הקבוצה הספציפית שלכם, וייעץ לכם בהתאם.
יוני לוי משרד עו"ד
חושבים על רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה? פנו אליי, עו"ד יוני לוי, לקבלת ייעוץ משפטי מקיף בתחום.
אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב בליווי קבוצות רכישה. לאורך השנים ליוויתי עשרות קבוצות רכישה, באחוזי הצלחה גבוהים ולצד יחס אישי ומכבד לכל לקוח כמובן.
הנה מעט ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:
"יוני הוא מקצוען , בקיא , ותקתקן, אבל מעבר לכל – הוא איש של אנשים . ואם יש משהו חשוב במקצוע הזה – זה סבלנות , יחסי אנוש ורגישות. יוני ליווה אותי ואת הורי בתהליך מורכב, רגיש ואינטימי. במיומנות ורוגע הוא הצליח לפרום סבכים, להסביר ולבאר ולהיות יצירתי בפתרונות משפטיים… תודה רבה על זה" – נעמה
"עו"ד מעולה, מקצועי, אדיב, ייצג אותי בצורה שלווה והצלחנו במשפט בזכות תכונותיו ממליצה בחום על שירותיו" – אילנית
למידע נוסף וליצירת קשר:
- טלפון: 077-804-1632
- מייל: [email protected]
אני כאן כדי ללוות אתכם בכל שלב ולהבטיח שהרכישה שלכם תהיה בטוחה, משתלמת ומוצלחת.
מה ההבדל בין קניית דירה במסגרת קבוצת רכישה לקניית דירה באופן עצמאי מקבלן?
רכישת דירות מקבלן היא תהליך המוסדר על פי חוק וישנן הגדרות ברורות ומחייבות למה ניתן לעשות במהלך העסקה. לעומת זאת, קניית דירה בקבוצת רכישה אינה מחויבת לחוקים אלו מכיוון שרוכשי הדירה נחשבים ליזמים.
למה כדאי לקחת עורך דין בהצטרפות קבוצה?
כדי להיות בטוחים שרכישת דירה דרך קבוצת רכישה תשתלם לכם מבחינה כלכלית בסופו של דבר, אך לא תסכן את הכספים והחסכונות שלכם, כדאי מאוד לכל מי שמעוניין להצטרף לקבוצת רכישה לשכור עורך דין שיעבור היטב על כל הפרטים ויבדוק את העניין לעומק. חשוב לזכור שעורך הדין של היזם או החברה המארגנת לא מייצגים אתכם, אלא את האינטרס של החברה או היזם.
מהם התשלומים השונים שיש בקבוצת רכישה?
חשוב לדעת שבקבוצת רכישה תצטרכו לשלם כמה תשלומים שונים כחלק מהתהליך. התשלומים הם: תשלום על הקרקע על פי החלק היחסי שלכם, תשלום לדמי סיחור אופציה שמגשר על הפער בין התשלום הראשון שלכם למחיר הקרקע, תשלום לעורך הדין של הקבוצה, מס רכישה, עלויות נוספות ומשתנות, ואגרות שונות.
מיהם השחקנים הראשיים בקבוצת רכישה?
בכל קבוצת רכישה יש 4 שחקנים ראשיים שנמצאים בתהליך לכל אורכו. השחקנים הם: הבעלים של הקרקע, הגורם המארגן של קבוצת הרכישה, אנשי המקצוע המלווים את הגורם המארגן, חברי הקבוצה.
מ- א' עד ת'
- 11 שנות ניסיון
- עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
- בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet
