העלייה המטורפת ביוקר המחיה בכלל, ובמחירי הדיור בפרט, והרצון הישראלי להגיע לבעלות על דירה הולידו את פתרון קבוצות הרכישה. כמו כל דבר אחר בשוק, רכישה של כמות גדולה זולה יותר מרכישה של כמות קטנה, ולכן רבים מחליטים להיכנס לקבוצת רכישה של דירות.
קבוצת רכישה היא בעצם התאחדות של אנשים שמעוניינים לרכוש דירות במקום מסוים ובעזרת הכוח הצרכני שלהם להוריד את מחירי הדירות לכל אחד מן הרוכשים. קבוצת רכישה יכולה להתארגן לבד על ידי הרוכשים, או להתארגן על ידי יזם פרטי או חברה מסוימת. אם אתם שוקלים להיכנס לקבוצת רכישה, הכנו כאן עבורכם מדריך מפורט שיסייע לכם להתנהל בצורה חכמה ונכונה.
בדיקת תכנית המקרקעין
אחד הצעדים הראשונים שיש לבצע הוא בדיקה מעמיקה של תכנית המקרקעין הרלוונטית לאזור בו אמורות להיבנות הדירות. כדאי להבין האם מדובר על שטח שיועד למגורים מלכתחילה או על שטח חקלאי או כל סוג שטח אחר שעובר הסבה למגורים.
בנוסף, אם כבר התקבלו החלטות של ועדות תכנון שנוות ואם יש שינויים שצריך לעשות בתכנית כתנאי להתקבלות שלה, חשוב שתדעו את זה. מסיבה זו אנו ממליצים לעבור בעיון על הפרוטוקולים של ישיבות ועדת התכנון. בנוסף, יש צורך לבדוק האם הוגשו עררים כנגד התכנית על ידי גורמים שונים, ואם כן מהי ההחלטה שהתקבלה בנידון.
להתייעוץ עם עורך דין מקרקעין >>>
מהי אופציה בקבוצת רכישה?
ברוב המקרים, בעלי הקרקע נותנים לחברה המוכרת אפשרות התקפה לכמה חודשים, ובמהלכם היא יכולה לרכוש את הזכויות על הקרקע ולמכור אותן לאחרים. אם לאחר כמה חודשים החברה לא מצליחה לארגן את קבוצת הרכישה האופציה יורדת מן הפרק. לרוב, כאשר חותמים על כניסה לקבוצת רכישה מפקידים סכום כסף מסוים בנאמנות אצל משרד עורכי הדין של החברה המארגנת.
הפיקדון נותר בידי המשרד עד להשלמת הסכם הרכישה של החברה ובעלי הקרקע, גיבושה של קבוצת הרכישה, וההצלחה של החברה המארגנת לעמוד בתנאי החוזה לרכישת הקרקע והשגת מלוא הסכום. אם החברה המארגנת לא הצליחה להשלים את התהליכים הללו סכום הכסף שהופקד יושב למפקיד, אך אם החברה הצליחה להשלים את התהליך, החותם יהיה חייב לעמוד בכל ההתחייבויות שלו. חשוב להבין את זה מכיוון שהמשמעות היא שמצד אחד אין שום התחייבות של החברה המארגנת לכך שקבוצת הרכישה תצא לפועל, ומצד שני אם הקבוצה תצא לדרך, החותם יהיה מחויב לכל ההסכמים והדרישות השונות.
הזמנת דו"ח אפס
דו"ח אפס הוא למעשה הערכה של המחיר הכולל של הפרויקט שמבצע שמאי מקרקעין. אנו ממליצים בחום לא לסמוך על האומדנים שמקבלים מהחברה המארגנת ולהזמין דו"ח אפס באופן עצמאי על מנת להבין מה יכולות להיות העלויות ומה ערך הקרקע לפני החתימה על העסקה.
לסיכום
אנו ממליצים לכם בחום לקרוא בפירוט מדריך לרכישת דירה מכיוון שמדובר על תהליך ארוך ומורכב.
מה ההבדל בין קניית דירה במסגרת קבוצת רכישה לקניית דירה באופן עצמאי מקבלן?
רכישת דירות מקבלן היא תהליך המוסדר על פי חוק וישנן הגדרות ברורות ומחייבות למה ניתן לעשות במהלך העסקה. לעומת זאת, קניית דירה בקבוצת רכישה אינה מחויבת לחוקים אלו מכיוון שרוכשי הדירה נחשבים ליזמים.
למה כדאי לקחת עורך דין בהצטרפות קבוצה?
כדי להיות בטוחים שרכישת דירה דרך קבוצת רכישה תשתלם לכם מבחינה כלכלית בסופו של דבר, אך לא תסכן את הכספים והחסכונות שלכם, כדאי מאוד לכל מי שמעוניין להצטרף לקבוצת רכישה לשכור עורך דין שיעבור היטב על כל הפרטים ויבדוק את העניין לעומק. חשוב לזכור שעורך הדין של היזם או החברה המארגנת לא מייצגים אתכם, אלא את האינטרס של החברה או היזם.
מהם התשלומים השונים שיש בקבוצת רכישה?
חשוב לדעת שבקבוצת רכישה תצטרכו לשלם כמה תשלומים שונים כחלק מהתהליך. התשלומים הם: תשלום על הקרקע על פי החלק היחסי שלכם, תשלום לדמי סיחור אופציה שמגשר על הפער בין התשלום הראשון שלכם למחיר הקרקע, תשלום לעורך הדין של הקבוצה, מס רכישה, עלויות נוספות ומשתנות, ואגרות שונות.
מיהם השחקנים הראשיים בקבוצת רכישה?
בכל קבוצת רכישה יש 4 שחקנים ראשיים שנמצאים בתהליך לכל אורכו. השחקנים הם: הבעלים של הקרקע, הגורם המארגן של קבוצת הרכישה, אנשי המקצוע המלווים את הגורם המארגן, חברי הקבוצה.
