הסכם שיתוף במקרקעין

תוכן עניינים

 

בעלות משותפת במקרקעין היא אחת מצורות הקניין הנפוצות בעולם. בעלות שכזאת נוצרת לעיתים באופן לא רצוני, כמו למשל במקרה של ירושה, אך פעמים רבות היא נוצרת באופן רצוני, לצורך עסקי כזה או אחר. בין שהיא רצונית ובין שאינה, הסכם שיתוף במקרקעין הוא דרך המלך לניהול של בעלות משותפת שכזו.

 

מהו הסכם שיתוף במקרקעין?

כאמור לעיל, בעלות משותפת במקרקעין היא צורת קניין מוכרת וידועה, ועל כן היא גם מוסדרת בחוק. המסגרת החוקית של שיתוף במקרקעין היא פרק ה' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין).

במסגרת פרק זה מפרט החוק הסדרים שונים הנוגעים לזכויות הבעלים בקרקע, לאופן הניהול והשימוש של הקרקע, ואף לאופן סיומו של השיתוף. הסדרים אלו נחשבים להסדרים דיספוזיטיביים ברובם, כלומר הסדרים שניתן להתנות עליהם בחוזה בין הצדדים.

הסכם שיתוף במקרקעין מהווה התניה על סעיפי החוק הללו, אלו שברצונם של בעלי המקרקעין במשותף לשנות מהם. בנוסף לכך יכול כמובן ההסכם לכלול גם עניינים שלא מוזכרים כלל בחוק המקרקעין, או מוזכרים במידה שאינה מספקת, ויש רבים כאלו.

 

הנושאים שיש לכלול בהסכם שיתוף במקרקעין

על הסכם מקרקעין לכלול עניינים רבים, והדבר משתנה גם בהתאם לנסיבות, אך בהחלט אפשר להגדיר מספר נושאים שכל הסכם שיתוף מקרקעין מוצלח צריך להתייחס אליהם:

 

נושא ראשון: חלוקת הבעלות

סעיפים 27 ו-28 לחוק המקרקעין מגדירים חלוקת בעלות מסוימת שהיא ברירת מחדל. לפי חלוקה זו אין לבעלים משותף חלק מסוים בקרקע, אלא בעלותו של כל אחד מהם מתפשטת על השטח כולו. בנוסף על כך ישנה חזקה שכל עוד לא הוכח אחרת החלקים בקרקע של כל אחד משהשותפים שווים זה לזה.

זוהי כאמור ברירת המחדל, אך הסכם שיתוף מקרקעין יכול לכלול הסדר שונה. כך למשל במקרה של שותפים עסקיים שפעמים רבות חלקם בקרקע יהיה שונה זה מזה. על מנת למנוע בעיות וקשיים בהמשך יש לכתוב זאת בפירוש בהסכם.

מעבר לכך ניתן לכלול בהסכם שיתוף מקרקעין גם חלוקה בעין של המקרקעין המשותפים, כך שיהיה ברור לכל אחד מהשותפים עד היכן מגיע חלקו הפרטי בקרקע המשותפת.

 

נושא שני: אופן השימוש והניהול

חוק המקרקעין קובע כמובן גם גדרים לאופן השימוש והניהול בקרקע המשותפת, כך למשל הוא קובע כי בעלי הרוב במקרקעין רשאים להחליט כל דבר בנוגע לניהול ולשימוש הרגילים שבקרקע.

הסכם שיתוף במקרקעין יכול לכלול גם הסכמים אחרים, כמו החובה לקבל החלטה פה אחד, או הרחבה של הפעולות המותרות ליחיד לעשות בקרקע ללא אישורם של השותפים האחרים.

בעלות משותפת עלולה פעמים רבות ליצור אתגר ביחסים בין השותפים, בעיקר סביב ויכוחים שונים על אופן הניהול והשימוש. עריכת הסכם שיתוף מקרקעין מוצלח, שיקיף את כל העניינים הללו באופן שיימנע אחר כך ויכוחים, בהחלט מגדיל את הסיכוי שיחסי השיתוף יימשכו לאורך זמן.

 

נושא שלישי: זכות השותף לעשות בחלקו

בנוגע לזכות השותף לעשות בחלקו קובע חוק המקרקעין כי מדובר בזכות מוחלטת. כלומר, כל שותף יכול להעביר את חלקו במקרקעין או לעשות בו עסקה בכל זמן, גם ללא הסכמת השותפים.

הסדר כזה עלול כמובן להיות בעייתי במקרים רבים, שכן יכולת קיומו של שיתוף מוצלח תלויה פעמים רבות באנשים המשתייכים אליו. בנוסף לכך, העברה מהירה של הקרקע מיד ליד, ללא כל הגבלה, עשויה לפגוע בהתפתחותה ובאופן השימוש התקין בה.

על כן ניתן להגביל או לשלול את זכות השותף לעשות בחלקו ככל העולה על רוחו, אך כוחה של תנייה כזו יהיה יפה ל-5 שנים בלבד, בשל הפגיעה הכרוכה בה בזכות לקניין.

 

נושא רביעי: חלוקת הוצאות והכנסות

נושא נוסף שהסדרתו בצורה ברורה ומסודרת עשויה למנוע ויכוחים רבים בהמשך הוא נושא חלוקת ההכנסות וההוצאות. ברירת המחדל בחוק המקרקעין היא שהן ההכנסות והן ההוצאות מחולקות בין השותפים לפי חלקם היחסי בקרקע.

זהו כמובן הסדר הגיוני, אך לעיתים ההיגיון העסקי מחייב חלוקה אחרת של הכנסות או הוצאות, ואת זאת יש לעגן בהסכם שיתוף המקרקעין. בנוסף לכך כדאי לעגן בהסכם את אופן החלוקה, מועדי החלוקה, הדרך להיפרע ממי שלא עומד בחובותיו, ועוד.

 

נושא חמישי: פירוק השיתוף

הנושא החשוב השישי שי לכלול בהסכם שיתוף מקרקעין הוא כיצד יגיע השיתוף לסיומו, או במילים אחרות – אופן הפירוק שלו. על פי סעיף 37 לחוק המקרקעין כל אחד מן השותפים ראשי לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת שיחפוץ.

בהסכם שיתוף מקרקעין אפשר לשנות מהסדר זה או להגביל אותו, אך אם התנייה שתעשה זו תעמוד מעל ל-3 שנים יהיה בית המשפט רשאי, אם הדבר נראה לו צודק בנסיבות העניין, לצוות על פירוק השיתוף למרות האמור בה.

בנוסף לאפשרות להגביל או למנוע את פירוק השיתוף על ידי שותף אחד בכל זמן, חשוב לכלול בהסכם השיתוף גם את אופן פירוק השיתוף לכשיגיע, האם פירוק באמצעות חלוקה בעין או פירוק על ידי מכירה.

אי התייחסות לכך בהסכם תותיר את ההחלטה בבוא היום לשיקול דעתו של בית המשפט המונחה על ידי הוראות החוק, ולא תאפשר לשותפים להכריע ככל העולה על רוחם.

 

בקשה לרישום הסכם שיתוף

ככלל, הסכם שיתוף יכול שיהיה רשום בטאבו ויכול שיהיה לא רשום. אם מדובר בהסכם לא רשום כוחו יהיה יפה רק כלפי החתומים על ההסכם, ולא כלפי צדדי ג' שונים שהצטרפו לאחר מכן.

הסכם רשום לעומת זאת יחייב את כל השותפים, בהווה ובעתיד, וכוחו יפה גם כלפי צדדים שלישיים.

על מנת לזכות ביתרונות של הסכם שיתוף במקרקעין רשום יש להגיש בקשה לרישום ההסכם ברשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין.

 

המסמכים הדרושים לבקשת רישום הסכם שיתוף

על מנת לרשום את הסכם השיתוף בטאבו יש להוסיף לבקשה מספר מסמכים. המסמך הראשון הוא כמובן בקשה לרישום ההסכם, חתומה בידי כל השותפים, ומאומתת על ידי עורך דין מוסמך.

בנוסף לכך יש לצרף כמובן את הסכם הרישום, בשני עותקים, הנושא את חתימותיהם של כל בעלי הקרקע. יש לצרף גם את תשריט החלקה, גם הוא חתום בחתימות השותפים, ומאושר על ידי מודד מוסמך.

הסוג השלישי של מסמכים שיש לצרף לבקשת רישום הסכם שיתוף הוא אישורי מיסים שונים, העשויים לכלול במקרים מסוימים תצהירים בדבר קיומם של תנאים המעניקים פטורים ממס.

במקרים מסוימים יידרשו מסמכים נוספים כמו במקרים בהם קטין או חסוי הם צד לפעולה, או במקרה שזכותו של אחד מהשותפים כפופה למשכנתא, ועוד.

 

סיכום

הסכם שיתוף במקרקעין הוא תנאי קריטי לקיומה של שותפות טובה וארוכת שנים. ההסדרים השונים בנוגע לשיתוף מקרקעין בחוק בהחלט אינם מספיקים לצורך זה, שכן הם אינם מכסים את כל ההיבטים הנוגעים לצורת הקניין המיוחדת הזו.

גם כאשר נראה בתחילת הדרך שהיחסים בין השותפים טובים, וכי יהיה ניתן לפתור כל סכסוך ברוח טובה, אל תתנו לעניין הזה לתעתע בכם. כל מערכת יחסים, גם הטובה ביותר, עשויה להישחק בסופו של דבר.

על כן מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין ונדל"ן מומחה כבר בהתחלה, בזמן בו מערכת היחסים בשיאה והסיכוי להגיע להסכמות משותפות גבוה. לאחר מכן כבר יהיה קשה הרבה יותר ליצור הסכם שיתוף מקרקעין מוצלח.

לפרטים נוספים פנו לעו"ד יוני לוי, עו"ד מומחה לדיני מקרקעין ונדל"ן.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

כדי לקבל שיחת ייעוץ באפשרותך לחייג עכשיו לטלפון 077-804-1632 או להשאיר פרטים כאן בטופס ואנו ניצור עמך קשר בהקדם האפשרי.

יוני עו"ד מקצועי ביותר. בודק את הדברים לפרטי פרטים ונותן מענה אדיב ושירותי ללקוח. ממליצה בחום!
Yaara Ronen
Yaara Ronen
08:40 01 Jul 20
עו"ד אנושי, מקצועי והוגן. סייע לי מיוזמתו דרך פוסט שפרסמתי בפייסבוק וזאת מבלי לבקש תשלום וללא היכרות מוקדמת.
Tomer Shamai
Tomer Shamai
07:33 01 Jul 20
ליווה אותנו ברכישת דירה והיה מקצועי וזמין לאורך כל הדרך! ממליצים בחום!
טל פורת
טל פורת
19:06 22 Jun 20
עו"ד מצוין, אמין, עצמאי, ומקצועי.מומלץ בחום.
רועי שעבין
רועי שעבין
14:20 28 May 20
עו״ד יוני לוי ייצג אותי בעסקת מקרקעין, קיבלתי שירות אדיב, רציני ואחראי, העסקה בוצעה על הצד הטוב ביותר.השירות של עו״ד יוני מומלץ בחום!!!
Ziv Hayat
Ziv Hayat
12:34 27 May 20
ממליצה בחום, מקצועי, שירותי ואדיב.עזר לי מאוד, בטוחה שאעזר בו שוב בעתיד.
מור ק
מור ק
07:46 18 May 20
מקצוען אמיתי. מכיר את העסק והכי חשוב, בנאדם שכיף לעבוד איתו.ממליץ בחום
Yuval Klein
Yuval Klein
07:25 18 May 20
חשבנו שכשמדובר בלשכור דירה זה יהיה פשוט ושנוכל לעשות זאת לבד, אבל בדיעבד אין ספק שלא היינו מצליחים לעשות זאת בלי הליווי המקצועי של יוני מתחילת הדרך. הוא עזר, ליווה ותמך, ומנע מאיתנו הוצאות כספיות מיותרות. לא עושים יותר אף עסקת נדל״ן בלעדיו. ממליצים בחום! ד״ר אנה גלוחוב
מישל דיאצ'וק
מישל דיאצ'וק
14:28 13 May 20
עורך דין מקצוען והגון. מומלץ בחום!
מורן סבן
מורן סבן
08:50 30 Apr 20
יוני עורך דין בחסד עליון. חילץ אותי ממצב מאוד בעייתי שעורך דין לפניו לא כל כך הצליח.כבר מהפגישה הראשונה הייתה לי התחושה שניצב מולי בן אדם לפני הכל ולא פחות חשוב, אדם נבון שמכיר את רזי המקצוע ולא חושש לנקוטממליץ על שירותיו של יוני בחום רב ומניסיון
zoriel haviv
zoriel haviv
16:43 16 Apr 20
ממליצה בלב שלם ובשמחה רבה. מקצועי, אדיב, אמין, מדוייק.
Liat Levanon
Liat Levanon
09:21 13 Apr 20
מומלץ מאוד! מספק מענה מקצועי, יסודי, מהיר ואנושי.
נוי לוי נוי לוי
נוי לוי נוי לוי
21:27 13 Mar 20
מקצועי, מסור, מהיר והגון. עורך דין מומלץ בחום!
חן בוסקילה
חן בוסקילה
11:37 07 Mar 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ!
nir keidar
nir keidar
20:03 26 Feb 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ
Nir Keidar
Nir Keidar
20:02 26 Feb 20
עו"ד יוני לוי העניק לנו שירות מקצועי ומהיר. מומלץ מאוד!
מאיר אטיאב
מאיר אטיאב
14:01 21 Feb 20
עו"ד מקצועי, אכפתי, ויסודי. מומלץ בחום!
Dudi Atias
Dudi Atias
13:55 21 Feb 20
ממליץ בחום!!יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
17:45 11 Feb 20
ממליץ בחום!!
יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.
מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
10:25 11 Feb 20
ייעוץ משפטי מצוין, מקצועי ואדיב.תותח בתחומו!
ori kam
ori kam
19:01 29 Jan 20
עו"ד לוי ברמה אחרת שמתבטאת במקצועיות ויושרה שאין שניים להם. יוני בעל לב זהב שמחפש תמיד את טובתו של הלקוח ,ולכן אני ממליץ עליו בחום.
Gil Ganel
Gil Ganel
05:21 29 Jan 20
שירות אמין, יסודי ומקצועי! ממליץ בחום
Tamir Sagi
Tamir Sagi
19:33 28 Jan 20
עו״ד מצויין, מומלץ בחום. יסודי, מקצועי ומאוד שירותי.
Gal Rotem
Gal Rotem
15:23 28 Jan 20
בחור אמין וחרוץ בעל ידע רב בתחומו. מומלץ בחום!
Lihi Israel
Lihi Israel
13:31 26 Jan 20
מענה מהיר ומקצועי לכל שאלהמומלץ בחום
עמית לוי
עמית לוי
10:18 25 Jan 20
עו"ד מקצועי, מהיר, יסודי ונחמד מאוד. מומלץ!
Marin Levy
Marin Levy
13:20 08 Jan 20
בחור נחמד, אמין ובקיא במקצוע...בהצלחה⚘
Vardi Chen
Vardi Chen
17:31 13 Nov 18
מומלץ בחום! מקצועי,קשוב, מהיר ויסודי.
חימון סלנוי לוי
חימון סלנוי לוי
11:24 13 Nov 18
מקצועי,מהיר ,שירותי! עו''ד מומלץ מאוד!
Josya Levy
Josya Levy
19:22 12 Nov 18
עו"ד מקצועי ומהיר שמקדם את העסקה ביעילות לשביעות רצון הצדדים. מומלץ מאוד!
Marin Levy
Marin Levy
19:12 12 Nov 18
מידע נוסף
לשיחת ייעוץ עם עורך דין
ללא עלות וללא התחייבות
חייגו עכשיו!
דילוג לתוכן