מס הרכישה נחשב להוצאה הנלווית הגבוהה ביותר ברכישת הדירה ומקשה על משפרי דיור ומשקיעים רבים לממן את הדירה הרצויה להם. אבל האם ייתכן שאתם פטורים ממנה? במאמר זה נתייחס למצבים המקנים פטור מתשלום מס רכישה לדירה שניה:
מס רכישה על קצה המזלג
בכל עסקת מקרקעין, הרוכשים נדרשים לשלם מס רכישה. גובהו של מס זה מתעדכן אחת למספר שנים ע"י רשות המיסים והוא מוטל בשיעור יחסי למחיר הדירה שנקנתה.
כאשר קונים דירה ראשונה (מה שמוגדר בחוק כדירה יחידה), מדרגות מס הרכישה נותרות נמוכות למדי ויכולות להגיע גם עד פטור מלא. אך ברכישת דירה שניה (המוגדרת כדירה נוספת), המיסוי גבוה יותר והסיבה המרכזית לכך כפולה: הגבלת המשקיעים בנדל"ן, במקביל להקלה יחסית בקרב זוגות צעירים שצפויים לרכוש דירה ראשונה.
כמה מס רכישה משלמים?
מדרגות מס הרכישה המשולם בישראל עודכנו בשנת 2021 וצפויות להתעדכן בפעם הבאה בשנת 2024:
| שווי הדירה שנקנתה | אחוז המס לתשלום |
| עד 1,294,770 | 5% |
| בין 1,294,770-3,884,295 ₪ | 6% |
| בין 3,884,295-5,348,565 ₪ | 7% |
| בין 5,348,565-17,828,555 ₪ | 8% |
| מעל 17,828,555 ₪ | 10% |
אז איך מקבלים פטור מתשלום מס רכישה לדירה שנייה?
ישנם מצבים המאפשרים לקבל הנחה משמעותית במס הרכישה ואף פטור מוחלט. יחד עם זאת, צריך לזכור שכל מקרה נבדק לגופו ויאושר רק בכפוף להחלטת רשות המיסים ובהתאם למסמכים ונסיבות מתאימות.
זכרו: גם אם נדמה שאין בחוק סעיף פטור או הנחה רלוונטיים עבורכם, כל אחד מהסעיפים הללו כולל עוד תתי סעיפים רבים המציבים תנאים נוספים לקיום פטור מס רכישה או הנחה. ולכן מומלץ להתייעץ בנושא עם עורך דין קניית דירה המתמחה במיסוי מקרקעין.
פטור מס רכישה בקרב משפרי דיור
משפרי דיור רבים מעוניינים לקנות דירה חדשה ולמכור את הישנה. לכן כל עוד ימכרו את הדירה הישנה תוך 18 חודשים מקניית החדשה, עומדת להם הזכאות לפטור מתשלום מס רכישה לדירה שניה. אם הדירה נרכשת מקבלן, יש למכור בתוך 12 חודשים בלבד.
הפרדה רכושית
במקרה שלבני זוג יש הסכם ממון, כבר קיימת ביניהם הפרדה רכושית חוקית. אם אחד מבני הזוג כבר מחזיק בדירה הקיימת והדירה החדשה נרשמת על שם בן הזוג האחר, היא תהיה פטורה ממס רכישה.
עסקה ללא תמורה
אם זכיתם לקבל דירה במתנה מקרוב, יופחת מס הרכישה לשליש הסכום לתשלום. החוק מבהיר היטב מתי נחשבת מסירת הדירה כעסקה ללא תמורה: בני זוג במשך 6 חודשים טרם הרכישה, הורים, צאצאים, בני זוג של צאצאים, אחים ואחיות.
נכות בשיעור גבוה
חולים ונפגעים בעלי שיעור של 90% נכות ויותר, או מצויים בדגת אי כושר של 75% ומעלה לצמיתות זכאים לפטור מס מלא.
עולים חדשים
קיימת זכאות לתקרה של 0.5% ברכישת דירה שנייה, כל עוד נרכשה בתוך 7 שנים מיום העלייה.
משפחות שכולות
משפחות חללי צה"ל ונפגעי פעולות האיבה זכאים גם כן לתקרה של 0.5%.
באילו מקרים קיים פטור מס רכישה לדירה שניה?
משפרי דיור, עולים חדשים, נכים וגם בעלי תנאים מיוחדים (עולים חדשים למשל) זכאים לפטור או הנחה. במקביל ייתכן שתתקיים זכאות גם בקרב גרושים, רוכשים מקבלן, בחלוקת עיזבון ועוד. לכן הצעד המתאים ביותר יהיה להתייעץ עם עו"ד נדל"ן טרם התשלום.
מהו גובה תשלום מס רכישה?
מס הרכישה נכון לשנת 2022 משולם באחת מחמש מדרגות מס, בשיעור שבין 5%-10%, בהתאם לשווי המכירה.
