רכישת זכויות במקרקעין במסגרת מכירה פומבית או דרך כונס נכסים כפופה לכללי רכישה ייחודיים המעניקים לקונה הגנה משפטית רחבה, אך אינם מונעים בהכרח היווצרות שותפויות מורכבות. כאשר הנכס נרכש במושע, כלומר בבעלות משותפת שבה חלקו של כל שותף אינו מסוים פיזית, מתעורר הצורך בהסדרת הזכויות או בפירוקן כדי לאפשר ניצול כלכלי של הנכס. הבנת הממשק בין הליכי כינוס נכסים לבין תביעות לחלוקת מקרקעין היא המפתח למימוש ההשקעה ומניעת קיפאון קנייני.
מעמדו המשפטי של רוכש נכס בהליכי כינוס לעומת עסקה רגילה
רכישת נכס במסגרת הליכי הוצאה לפועל או כינוס נכסים נחשבת לאחד האפיקים הבטוחים ביותר מבחינה רישומית במדינת ישראל.
סעיף 34א לחוק המכר מעניק לקונה הגנה המכונה תקנת השוק בכינוס, שמשמעותה היא שהקונה מקבל את הנכס כשהוא נקי מכל עיקול, שעבוד או זכות אחרת של צד שלישי שקדמו למכירה.
עם זאת, הגנה זו מתייחסת לניקיון הזכויות בלבד ואינה משנה את העובדה שהנכס עשוי להירכש כחלק מחלקה גדולה יותר המוחזקת בשותפות.
כאשר משקיע רוכש מנה (חלק יחסי) בתוך נכס שטרם עבר פרצלציה, הוא נכנס בנעלי הבעלים הקודמים והופך לשותף מן המניין עם יתר בעלי הזכויות.
העובדה שהנכס נרכש בפיקוח של בית משפט או ראש ההוצאה לפועל אינה מעניקה לקונה עדיפות על פני השותפים האחרים בנוגע לאופן השימוש הפיזי בקרקע.
מצב זה מחייב את הרוכש החדש לבחון האם קיים הסכם שיתוף במקרקעין רשום בטאבו המחייב אותו, או שמא עליו ליזום הליך נפרד לסיום השותפות.
חובה לציין סייג משמעותי להגנת תקנת השוק בכינוס: חסינות הרכישה מותנית בכך שהליך המכירה המקורי בוצע באופן תקין לחלוטין.
אם יתגלה בדיעבד כי כונס הנכסים לא נתן הודעה כדין לאחד השותפים בנכס או נפל פגם מהותי באישור המכירה, זכויותיכם כרוכשים עלולות לעמוד בסכנה.
משום כך, עורך הדין יבצע בדיקת עומק בתיק הכינוס עצמו בטרם הגשת ההצעה, כדי לוודא שאין פצצות זמן משפטיות שעלולות לבטל את המכר בעתיד.
| 💡חשוב לדעת💡 רכישת נכס במסגרת כינוס נכסים מעניקה לקונה הגנה רישומית רחבה, אך אינה מבטלת שותפויות קיימות בנכס. אם הנכס נרכש במושע, הקונה נכנס לנעלי הבעלים הקודם והופך לשותף עם יתר בעלי הזכויות, ולכן ייתכן שיהיה צורך בהסכם שיתוף או בהליך פירוק שיתוף כדי לממש את הפוטנציאל הכלכלי של הנכס. |
כיצד משפיעה רכישה במכירה פומבית על היכולת לתבוע פירוק מיידי?
שותפים רבים בקרקע נוטים לחשוב כי רוכש חדש שהגיע דרך הליך כינוס נכסים חייב להמתין תקופת זמן מסוימת בטרם יוכל לדרוש את מכירת הנכס כולו.
זוהי טעות נפוצה.
דיוק משפטי חשוב נוגע לבסיס התביעה: כל עוד הרוכש בכינוס רשום בטאבו עם הערת אזהרה בלבד ולא כבעלים מלא, התביעה לפירוק לא תוגש מכוח חוק המקרקעין, אלא מכוח סעיף 10 לחוק המיטלטלין העוסק בפירוק שיתוף בזכויות.
הבחנה זו מעניקה לבית המשפט שיקול דעת רחב יותר לבחון את צדקת הפירוק בנסיבות העניין.
העובדה שהנכס עבר הליך מכירה פומבית אחת אינה מחסנת אותו מפני הליך מכירה נוסף במסגרת תביעת פירוק שיתוף במקרקעין.
במקרים רבים, משקיעים רוכשים חלק בנכס דרך כונס נכסים במחיר מופחת עקב המורכבות הרישומית, ומיד לאחר מכן יוזמים הליך פירוק שיתוף שמאלץ את מכירת הנכס כולו כנכס שלם בשוק החופשי.
בניתוח אסטרטגי של התביעה, יש לתת את הדעת על עיתוי הגשתה. למרות שהחוק מאפשר פירוק בכל עת, בתי המשפט בוחנים בשנים האחרונות ביתר שאת את חובת תום הלב של הרוכש בכינוס.
אם יתרשם השופט כי הרכישה בוצעה במטרה בלעדית לכפות מכירה פומבית נוספת באופן מיידי שתגרום נזק בלתי הפיך לשותפים הקיימים, הוא עלול לעכב את הפירוק למשך תקופה מוגדרת.
לכן, עורך הדין יבסס את התביעה על עילות ענייניות של חוסר יכולת לניהול משותף.
תפקיד כונס הנכסים בניהול ההתמחרות בין השותפים לרוכשים חיצוניים
כאשר בית המשפט מקבל את התביעה ומורה על פירוק, הוא ממנה בעל תפקיד לביצוע המשימה. הליך כינוס נכסים בפירוק שיתוף נועד להבטיח שקיפות ומקסימום תמורה לבעלי הזכויות.
כונס הנכסים פועל לקבלת שמאות מעודכנת, מפרסם את הנכס לציבור הרחב ומנהל את שלב ההתמחרות.
במכירה פומבית של נכס משותף, לשותפים הקיימים עומדת זכות מהותית להשתתף בהליך.
מנגנון ההתמחרות מאפשר לשותף להשוות את ההצעה הגבוהה ביותר שנתן רוכש חיצוני, ובכך לרכוש את הבעלות המלאה בנכס תוך ניצול חלקו היחסי כ'מקדמה' על חשבון התשלום.
זהו כלי עוצמתי עבור שותף שרוצה למנוע כניסת זרים לנכס.
חשוב לדעת כי בעת קניית דירה מקבלן שנמצא בכינוס או רכישה מרוכזת דרך כונס, עלויות המיסוי עשויות להשתנות. היציבות של בעלי הזכויות היא גורם בעל משקל מכריע מול היזם והרשויות.
עורך דין המלווה את התהליך יוודא כי הרוכש אינו נחשף לחובות עבר של החברה הקבלנית או של הבעלים הקודמים.
סיכונים וחסמים ברכישת נכס תפוס במכירה פומבית
עורך דין המייצג רוכשים יבצע בדיקות מקדמיות חסרות פשרות בטרם הגשת הצעה במכירה פומבית. אחד החסמים המשמעותיים ביותר בפירוק שיתוף של נכס שנרכש בכינוס הוא הימצאותו של דייר מוגן או מחזיק סרבן בנכס.
לעיתים, הנכס נמכר בכינוס כנכס תפוס, מה שמוריד את מחירו בעשרות אחוזים.
במקרים שבהם אחד השותפים מסרב לפנות את הנכס, עורך הדין ימליץ לרוב על הגשת תביעה לסילוק יד במקביל או כחלק מהליך הפירוק.
פירוק שיתוף בנכס תפוס הוא הליך מורכב יותר הדורש אסטרטגיה שתמנע מצב שבו הנכס נמכר במחיר נמוך עקב הסיכון המשפטי.
ניהול נכון של חשיפת הסיכונים מאפשר למציע להגיש הצעה כלכלית המגדרת את העלויות העתידיות של הליך הפירוק והפינוי.
| ⭐טיפ זהב⭐ לפני הגשת הצעה לרכישת נכס בכינוס נכסים, חשוב לבדוק האם הנכס מוחזק בשותפות ומה מצב הזכויות של יתר הבעלים. לעיתים משקיעים רוכשים חלק מהנכס במחיר נמוך ולאחר מכן יוזמים פירוק שיתוף שמוביל למכירת הנכס כולו במחיר גבוה יותר. |
ניצול הזדמנויות עסקיות בנדל"ן דרך הליכי פירוק וכינוס
רכישת נכס במכירה פומבית היא צעד אסטרטגי המצריך שילוב של הבנה עסקית וידע משפטי מעמיק. היכולת לזהות נכס המוחזק בשותפות בעייתית, לרכוש חלק ממנו ולהוביל לפירוק שיתוף מבוקר, היא אחת הדרכים האפקטיביות לייצר ערך כלכלי.
ניהול מקצועי של הליך המכירה דרך כונס נכסים נועד להוביל לוודאות רישומית גבוהה ולמקסם את ההגנה על הקונה.
אנו במשרד עו"ד יוני לוי עוסקים באופן שוטף בליווי משקיעים ורוכשים בהליכי כינוס נכסים ופירוק שיתוף מורכבים. משרדנו, כמי שפועל כעורך דין מקרקעין בעל ניסיון עשיר, יעמיד לרשותכם את כל הכלים הנדרשים לבדיקת כדאיות העסקה ומימוש זכויותיכם.
צרו קשר עם משרדנו עוד היום כדי להבטיח שההשקעה הבאה שלכם תבוצע בצורה הבטוחה והרווחית ביותר.
מ- א' עד ת'
- 11 שנות ניסיון
- עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
- בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet
