במסגרת תפקידי כעו"ד מקרקעין, אני עוסק גם בהליכי כינוס נכסים, בין אם כמייצג לקוחות בתהליך הרכישה ובין אם ככונס נכסים בעצמי. במאמר זה אסביר את משמעות התפקיד של כונס נכסים, אסקור את השלבים המרכזיים בתהליך, ואדגיש היבטים חשובים ברכישת נכס מכונס נכסים.
מהו כונס נכסים?
חשוב לי לפתוח ביישור קו ראשוני באשר לכונס נכסים. כונס נכסים הוא עורך דין או רואה חשבון שממונה על ידי בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל לצורך ניהול או מימוש נכס של חייב, בדרך כלל לטובת כיסוי חוב. בניגוד לפשיטת רגל, בה ממומשים כלל נכסי החייב, כינוס נכסים מתייחס למימוש נכס ספציפי – כגון דירה, רכב או נכס מסחרי.
אני אדגיש כי כונס הנכסים פועל באופן עצמאי אך נתון לפיקוח משפטי הדוק. תפקידו לנהל את ההליך ביעילות, להבטיח מכירה במחיר הוגן ולדאוג לחלוקה תקינה של התקבולים לנושים. מניסיון ארוך שנים אני יכול להגיד כי במרבית המקרים, מטרתו של כונס הנכסים תהיה מכירת הנכס למרבה במחיר ותוך זמן קצר. לאחר מכירת הנכס, ניתן יהיה להשיב לנושה את הכסף המגיע לו. אם תישאר יתרה מכספי המכירה, היא תושב לחייב.
מתי מתמנה כונס נכסים?
כעת, ברצוני לעסוק במצבים בהם מתנה כונס נכסים לדירה. כונס נכסים מתמנה במקרים שונים, בהם:
- כינוס נכסים בהוצאה לפועל – כאשר חייב אינו עומד בתשלומים ונושיו מבקשים לממש את נכסיו לצורך גביית חוב.
- כינוס נכסים בעקבות הפרת הסכם שותפות – כאשר צדדים לשותפות עסקית אינם מצליחים להגיע להסכמות ומחליטים על מימוש נכסי השותפות.
- כינוס נכסים בעת פירוק חברה – כאשר חברה חדלת פירעון ונדרש למכור את נכסיה כדי לשלם חובות לנושים.
- כינוס נכסים עקב סכסוכי ירושה – כאשר יורשים אינם מצליחים להגיע להסכמה לגבי נכס מקרקעין, ניתן למנות כונס נכסים לצורך מכירתו וחלוקת הכספים בין היורשים.
תהליך מינוי כונס נכסים
ברצוני לסקור במהרה את הליך המינוי של כונס הנכסים. אני אציין כי הליך המינוי משתנה בהתאם לנסיבות, אך כולל בדרך כלל את השלבים שלהלן:
- הגשת בקשה למינוי כונס נכסים – על ידי הנושה או הצדדים המעוניינים, לבית המשפט או לרשם ההוצאה לפועל. אם אתם מבקשים מינוי כונס, אמליץ על בחירה בעו"ד מקרקעין מטעמכם אשר באמת ובתמים יפעל לטובתכם בהליך הכינוס.
- בדיקת המסמכים ואישור הבקשה – הערכה האם מתקיימים התנאים הנדרשים למינוי ובכלל זאת החלטת בימ"ש, למשל, המאפשרת פניה להוצל"פ.
- מינוי כונס נכסים – לרוב מדובר בעורך דין או רואה חשבון בעל ניסיון בתחום.
- פרסום על כינוס הנכס – הכונס מפרסם על הנכס העומד למכירה באמצעי התקשורת ובאתרים משפטיים.
- מכירה וחלוקת הכספים – הכונס מבצע את המכירה, מעביר את התקבולים לנושים ואם נותרת יתרה – היא מוחזרת לחייב.
מינוי כונס נכסים לדירה עם משכנתא
חשוב לי שתדעו שהליכי כונס נכסים שונים במידת מה כאשר מדובר במינוי כונס נכסים לדירה עם משכנתא. חוק ההוצאה לפועל מטיל מגבלות על מינוי כונס נכסים במקרים אלו.
ראשית, ניתן יהיה להגיש בקשה למינוי כונס נכסים רק חצי שנה לאחר שהחייב הפסיק לשלם משכנתא. שנית, הבנק יוכל לפנות להוצאה לפועל בבקשה למינוי כונס נכסים רק לאחר שהזהיר את החייב כי הוא יפנה להוצאה לפועל. לבסוף, רשם ההוצאה לפועל ייתן הזדמנות לחייב למכור את הנכס בעצמו מבלי שיתמנה כונס נכסים.
עקב המורכבות בכינוס נכסים לדירה עם משכנתא, אני ממליץ לכם לפנות אל עורך דין מקרקעין כל אימת שאתם מעורבים בסוגיה שכזו, בין אם אתם החייבים או רוכשים פוטנציאליים של דירה מהוצאה לפועל. עורך הדין ימנע מכם להיתקל בהפתעות בלתי נעימות.
אחריותו של כונס נכסים
לא אחת אני שם לב לחוסר בהירות באשר לאחריותו של כונס הנכסים עצמו. משכך, חשוב לי לעשות סדר בעניין. כונס נכסים פועל בנאמנות הן כלפי הנושים והן כלפי החייבים. עליו לוודא כי המכירה מתבצעת בתנאים הוגנים, תוך שמירה על זכויות כל הצדדים. האחריות המרכזית של הכונס כוללת:
- ניהול תקין של הנכס – הכונס עשוי להמשיך ולהשכיר את הנכס או לדאוג לתחזוקתו עד למכירתו.
- שקיפות מלאה – הכונס מחויב לפרסם את כל פרטי ההליך ולפעול באופן תקין ומקצועי.
- מכירה במחיר שוק – הכונס אינו רשאי למכור את הנכס במחיר נמוך משמעותית מהשווי הריאלי ללא אישור מיוחד.
- עמידה בדרישות החוק – כל פעולה נדרשת להיות מאושרת ומדווחת לבית המשפט.
אני אבהיר כי כונס שפועל בניגוד לכללים, חשוף לתביעות מצד חייבים ונושים ואף עלול להיות מוחלף בהחלטת בית המשפט. לאורך השנים ייצגתי חייבים שסברו כי כונס הנכסים פגע בהם בהתנהלותו ואכן הצלחנו להשיג פיצויים נאים מכונסים שלא עמדו בחובת הנאמנות שלהם כלפי החייבים.
רכישת נכס מכונס נכסים – מה חשוב לדעת?
אני רוצה לגעת במספר נקודות שחשוב לדעת לפני שרוכשים דירה מכונס נכסים. חשוב לקחת נקודות אלו בחשבון לפני כניסה לעסקה שכזו ולשקול אותן לחיוב ולשלילה:
- נכס "AS IS" – רכישה מכונס נכסים נעשית כפי שהנכס במצבו בפועל, ללא התחייבות לתיקונים או אחריות מצד הכונס.
- תהליך רכישה מהיר – המטרה היא למכור את הנכס במהירות האפשרית ולכן ההתמחרות קצרה יחסית.
- אין משא ומתן ישיר – המחיר נקבע לפי ההתמחרות בין מציעים שונים, ולא ניתן לנהל מו"מ אישי עם הכונס.
- מחיר נמוך אך לא בהכרח – אכן, במקרים רבים, המכירה המהירה מובילה לכך שהנכס נמכר מתחת למחיר השוק. ואולם, הביקוש לדירות מכונס כמו גם מגבלות החוק מונעות מכירה במחיר הפסדי מידי ולעיתים הביקוש אף יוצר מצב בו הנכס נמכר לפחות במחיר השוק.
- החייב יכול לפרוע חובו – קודם להשלמת העסקה לחייב ניתנת הזדמנות לפרוע את חובו. אם יעשה כן אתם לא תוכלו להשלים את העסקה והשקעותיכם לקראתה ירדו לטמיון. זהו סיכון נוסף שיש להכיר בעסקאות לרכישת נכס מכונס נכסים.
- קשיים משפטיים במכירת דירה עם משכנתא – כשמדובר בדירות עם משכנתא, החוק מעניק זכויות נרחבות לבעל הדירה שיכולות לפגוע בכם, הקונים. כך, למשל, מספיק שיפרע חצי מהחוב כדי לעכב את המכירה. כמו כן, הרשם לא יאפשר את המכירה לפני שישתכנע כי לבעל הדירה ולבני משפחתו יש הסדר מגורים הולם. כל אלו מקשים עליכם, הרוכשים הפוטנציאליים, לרכוש את הדירה.
כפי שפתחתי, יש לשקול את מאפייני העסקה קודם לביצועה. התייעצו עם עו"ד כונס נכסים והגיעו להחלטה מושכלת בעניין.
האם משתלם לרכוש נכס מכונס נכסים?
רכישה מכונס נכסים עשויה להיות הזדמנות כלכלית משתלמת, אך חשוב לקחת בחשבון את הסיכונים הכרוכים בכך. מומלץ לבדוק היטב את מצבו המשפטי והפיזי של הנכס, להיעזר בבדיקות שמאיות, ולפנות לייעוץ משפטי מקצועי לפני קבלת החלטה.
יוני לוי משרד עו"ד
מתעניינים בנכס מכונס נכסים? רוצים למנות כונס נכסים לנכס כדי לקבל את החוב המגיע לכם? פנו אליי, עו"ד יוני לוי, לקבלת ייעוץ משפטי מקיף בתחום. אני, עו"ד יוני לוי, מתמחה בדיני מקרקעין ובעל ניסיון רב שנים בתיקי כונס נכסים.
אצלי, הלקוחות מצויים תמיד במקום הראשון. אני זמין עבורם, משיב לשאלות ודואג לתת להם את היחס המגיע להם. הנה קצת ממה שהיה להם לכתוב עליי:
"יוני הוא מקצוען , בקיא , ותקתקן, אבל מעבר לכל – הוא איש של אנשים . ואם יש משהו חשוב במקצוע הזה – זה סבלנות , יחסי אנוש ורגישות. יוני ליווה אותי ואת הורי בתהליך מורכב, רגיש ואינטימי. במיומנות ורוגע הוא הצליח לפרום סבכים, להסביר ולבאר ולהיות יצירתי בפתרונות משפטיים… תודה רבה על זה" – נעמה
"עו"ד מעולה, מקצועי, אדיב, ייצג אותי בצורה שלווה והצלחנו במשפט בזכות תכונותיו ממליצה בחום על שירותיו" – אילנית
מ- א' עד ת'
- 11 שנות ניסיון
- עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
- בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet
