איך לקנות דירה?

איך לקנות דירה זו שאלה שנשאלת לעתים תכופות על ידי רוכשי דירה ראשונה שלא בקיאים בתהליך. מה הצעד הנכון לעשות? מה לבדוק? עם מי להתייעץ? המאמר הנוכחי ינסה לעשות סדר בדברים ולהצביע על הנקודות המרכזיות לקנייה מוצלחת של דירה, כולל טיפים שנכתבו על בסיס ניסיון רב ומוכח בליווי רוכשי דירות, משקיעים ורוכשים לראשונה כאחד.

 

תכנון כלכלי

בטרם כל משא ומתן וחיפוש אחר דירת החלומות, על קונה הדירה לערוך תכנון כלכלי מעמיק בכדי להבין את תקציב הדירה האמתי שעומד לרשותו לקניית הדירה.

בעניין תקציב הדירה יש להביא בחשבון הוצאות עקיפות שיש בעת רכישת דירה, לרבות: שכר טרחת עורך דין, שכר טרחת מתווך, שמאי מקרקעין (רשות), מסים, אגרות, עלויות מימון וכיוצא בזה.

 

תכנון משפחתי / אישי

השאלה 'איך לקנות דירה' עשויה להישאל על ידי רוכשי דירות שזו קנייתם הראשונה שמעוניינים בדירה להשקעה או בדירה למגורים.

בין אם מדובר בדירה להשקעה ובין אם מדובר בדירה למגורים, על הרוכש לבצע מספר בדיקות כלליות בטרם יחליט על ביצוע הקנייה. יש להחליט האם אנו רואים עצמנו מתגוררים באזור בו בנויה הדירה? אם לאו, מה גובה דמי השכירות הממוצע באזור שאני כן מעוניין לגור בו? כמה כסף עלי להוסיף בנוסף לדירה השכירות שיתקבלו מהשכרת הדירה? האם החישוב הנ"ל נכנס לחישובים שבוצעו במסגרת התכנון הכלכלי?

כמו כן, יש לבדוק את הסביבה. האם מתוכננים באזור פרויקטים אשר עשויים לעזור להשבחת ועליית מחירי הדירות? האם קיימים מפגעים או מטרדים אשר עשויים להקשות על תהליך השכרת או מכירת הדירה בעתיד?

מומלץ לבקר באזור במספר מועדים שונים ולשוחח עם שכנים שגרים באזור בכדי שתוכלו לקבל החלטה מושכלת ככל ניתן.

 

מימון

בתום התכנון הכלכלי, קונה הדירה נדרש לאמוד את הסכום שעומד לרשותו לקניית דירה, כמפורט לעיל. כמו כן, במסגרת התכנון הכלכלי, רוכש הדירה נדרש לחשב איזה חלק מסכום הרכישה הוא מתכוון לממן באמצעות נטילת הלוואה מגובה במשכנתא.

ככל שיש צורך בנטילת הלוואה לקניית הדירה, חשוב מאוד לפנות למספר בנקים למשכנתאות ולקבל אישור עקרוני למשכנתא.

אישור עקרוני למשכנתא הינו שלב חשוב מאוד בדרך לקנות דירה. האישור מכיל בתוכו את אחוז המימון אותו מסכים הבנק להעניק לכם במסגרת הלוואה מסך שווי הדירה, את ההחזר ההלוואה החודשי וכיוצא בזה.

עם הנתונים הללו, ניתן לדייק את התכנון הכלכלי שביצענו ולבצע התאמות אם נדרש.

בשלב זה, מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות אשר ידע להדריך אתכם ולדאוג לכך כי תקבעו את המשכנתא הנכונה ביותר עבורכם. תוכלו לפנות אלי בשמחה ואמליץ על יועצים עמם אני עובד באופן שוטף ושלקוחותיי מרוצים משירותם מאוד.

 

איך לקנות דירה בעזרת עורך דין קניית דירה?

לאחר שנקבע האזור שבו תירכש הדירה, את אזור המגורים ואת גובה התקציב (לרבות קבלת אישור עקרוני למשכנתא) העומד לרשותנו לקניית דירה, יש לשכור את שירותיו של עורך דין קניית דירה שילווה את התהליך מראשיתו ויבצע את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות בטרם ביצוע הרכישה.

החשיבות שבהיוועצות בעורך דין לעריכת חוזה הקנייה ברורה וידועה לכל (בתקווה). יחד עם זאת, מומלץ כי קונה הדירה ישכור את שירותיו של עורך דין קניית דירה בשלב מוקדם ככל הניתן בכדי שזה יהווה כלי עזר להתייעצויות שונות במהלך חיפוש ואיתור הדירה הנרכשת.

עורך הדין ידע לבצע בדיקות תכנוניות ראשוניות ביחס לדירה הפוטנציאלית, בדיקות מקדמיות משפטיות וכיוצא בזה וכל אלו יוסיפו מידע חשוב וקריטי בכדי לקבל החלטה מושכלת ונכונה ביחס לרכישה.

 

בדיקות מקדמיות לדירה

לאחר איתור דירה מועמדת לקנייה, על עורך דין קניית דירה לבצע בדיקות מקדמיות מקיפות בתחומים שונים: תכנוני, משפטי ותכנון היבטי המס בעסקה.

המידע שיתגלה במסגרת הבדיקות יסייע בידכם לנהל משא ומתן אפקטיבי יותר מול המוכרים תוך קביעת כלל המנגנונים הנחוצים ביחס לסיכונים הקיימים בעסקה ולשם ביצוע מוצלח שלה.

 

ניהול משא ומתן

לאחר ביצוע בדיקות מקדמיות כאמור, יש לנהל משא ומתן עם מוכרי הדירה לקראת חתימה על חוזה קנייה. במסגרת משא ומתן יש לדון בנושאים שונים כגון: תנאי העסקה, פריסת התשלומים, בטוחות נדרשות אשר יבטיחו את העברת הזכויות, מועד העברת החזקה בדירה, מיטלטלין שנשאר בדירה. כמו כן, ככל וקיים שוכר בדירה, יש לעיין בחוזה השכירות ולראות כי אין הגבלות אשר עשויות לעכב ו/או למנוע את העברת הזכויות בדירה לקונה.