עורך דין נדל"ן

תוכן עניינים

אחד החלומות הגדולים של כל ישראלי ממוצע הוא רכישת דירה משלו. אנו חוסכים לצורך זה במשך שנים ארוכות, ולרוב גם זה לא מספיק, ובדרך להגשמת החלום הגדול אנחנו גם לוקחים על עצמנו הלוואות ומשכנתאות מסוגים שונים. הרבה מונח על הכף בעסקה כזאת, שבשביל אדם ממוצע היא כנראה העסקה המשמעותית ביותר שיעשה בחייו, לכן כדאי שתגיעו אליה מוכנים ומצוידים בעזרתו של עורך דין נדל"ן.

 

במה מתעסק עורך דין נדל"ן?

כשאנו אומרים עסקאות נדל"ן אנו מתכוונים לעסקאות הקשורות לקנייה ומכירה של מבנים שונים, לרוב דירות מגורים. עורך דין נדל"ן שמלווה הליך כזה צריך לדאוג לאינטרס של לקוחו, כך שהעסקה תתבצע על הצד הטוב ביותר בשבילו. 

בגלל החשיבות הרבה של עסקאות נדל"ן, וההשלכות המשמעותיות שלהן על האדם היחיד, החוק הישראלי יצר מנגנונים שונים וסבוכים בדרך לביצועה. מטרתם של מנגנונים אלו היא להגן על זכויות הקניין של המעורבים בדבר, ליצור וודאות בשוק החשוב הזה, ולשמור על האדם הפרטי כך שלא ימצא את עצמו בסופו של התהליך חסר כל. 

המטרות הללו חשובות כמובן, אך כפי שכבר נאמר, הן הופכות את ההליך הזה למורכב ומסובך הרבה יותר, אחד שמצריך ליווי צמוד של איש מקצוע.

במאמר זה ננסה להבין ביחד מה תפקידו של עורך הדין בסוגים נפוצים של עסקאות נדל"ן, במטרה שבסופו של מאמר זה תבינו שלא כדאי לנסות לחסוך בעלויות דווקא בתחום הזה.

 

רכישת דירה מקבלן

ההבדל בין הרוכש למוכר

כשאדם פרטי רוכש דירה חדשה מקבלן הוא תמיד נמצא בעמדת נחיתות. הקבלן הוא שחקן חוזר במגרש, אחד שעשה זאת כבר פעמים רבות ויודע את החוקים על בוריים. בדרך כלל לא חסרים לו אמצעים, והוא מלווה מהרגע הראשון בייעוץ משפטי צמוד שמטרתו להשיא את התועלת שלו בלבד. 

לעומתו, האדם שבא לרכוש את הדירה הוא בדרך כלל חדש לגמרי בתחום. לרוב מדובר בדירה הראשונה שהוא קונה בחייו. רכישת דירה היא לרוב מעשה שמושקע בו רוב הונו, ויש לו הרבה מאוד מה להפסיד.

לאחר שהבנו את כל זה המסקנה המתבקשת היא שאסור לקונה לוותר על ליווי משפטי משלו. רבים חושבים שניתן להסתפק בעורך הדין של הפרויקט, שכן הוא גם מבצע שירותים מסוימים למען הקונים (רישום זכויות, רישום בית משותף וכו'). אך כפי שכבר הסברנו, מי ששכר אותו הוא הקבלן, והאינטרסים שלו הם שעומדים בראש מעייניו.

 

תפקידו של עורך הדין בעסקה מקבלן

תפקיד ראשון: בדיקת חוזה המכר

לעורך דין שמלווה עסקת רכישת דירה מקבלן צפויה עבודה רבה. כך למשל יהיה עליו לבדוק את חוזה המכר המוצע על ידי הקבלן ואת נספחיו. החוזים הללו הם לרוב אחידים לכל רוכשי הדירות בפרויקט, ולכן עלולים לא לבטא את הצרכים המיוחדים לכם. למרות זאת רבים נוטים לקבלם כמובן מאליו, כי אכן קשה מאוד לשנותם. אך אם תצטיידו בעזרה המשפטית המתאימה, הסיכויים שלכם יהיו טובים בהרבה.

 

תפקיד שני: הבטחת חובת הגילוי

המחוקק הישראלי מכיר בפערי הכוחות הטבועים בין הרוכש לקבל ולכן קבע בחוק המכר (דירות), שיש על הקבלן חובות גילוי נרחבות. במסגרת חובות אלו חייב הקבלן למשל לפרט באופן ברור בדיוק מהי התמורה הנכללת ברכישה. תפקידו של עורך הדין בהקשר הזה הוא לבדוק שאכן כל חובות הגילוי של הקבלן מולאו, דבר שהרוכש הפשוט לא ידע לבדוק בעצמו אך עלול להשפיע על כדאיות העסקה.

 

תפקיד שלישי: הבטחת הבטוחות

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), קובע כי על הקבלן לבחור באחת הבטוחות המפורטות בחוק כדי להבטיח את כספו של הרוכש. הבטוחות האפשריות הן: ערבות בנקאית, ביטוח, שיעבוד, הערת אזהרה, בעלות. עורך הדין המלווה את הרוכש יצטרך לבדוק באיזו בטוחה הקבלן בוחר, לוודא שהיא אכן מבוצעת ובמקרה הצורך אף לקיים דין ודברים כדי לבחור בבטוחה שתהיה יותר טובה ללקוחו.

בנוסף לכל עורך הדין יצטרך גם לבדוק את העסקאות הנלוות לעסקת המכר, כמו למשל העסקה עם בעל הקרקע או הבנק המלווה, את אישורי הבנייה, את התב"ע ועוד. זאת עבודה במשרה מלאה הדורשת ידע ומומחיות, אל תיקחו אותה על עצמכם ואל תתפתו לתת אותה לעורך דין שלא מומחה בתחום רק בשל שכר הטרחה הנמוך שהוא גובה.

 

רכישת דירה מיד 2

למה צריך עורך דין?

לכאורה בעסקה של רכישת דירה מיד שנייה אין את פערי הכוחות המובנים שנמצאים בעסקה מקבלן, אך בכל זאת גם עסקה כזאת דורשת ליווי אישי של עורך דין מהתחום. נכון, רוב הסיכויים שלא תפלו על נוכל גמור, אבל לא שווה לקחת את הסיכון כשכל כך הרבה כסף וציפיות מונחים על הכף. בנוסף, גם אם כוונות הצדדים טהורות לגמרי, כשגם המוכר וגם הקונה הם שחקנים חד פעמיים במגרש שלא מבינים הרבה בתחום, התוצאות עלולות קצת להתעקם. 

אל תתפתו לקחת עורך דין משותף לשני הצדדים לשם ביצוע העסקה. בעסקה כה חשובה אתם צריכים איש מקצוע שידאג אך ורק לצד שלכם. כי גם אם המוכר של נראה בן-אדם טוב, בסופו של יום הוא מחפש להשיא את הרווח שלו ולא את שלך. גם פה חסכון קל בשכר טרחה לעורך דין עלול לעלות לכם הרבה אחר כך.

 

תפקידיו של עורך הדין בעסקה יד 2

תפקיד ראשון: בירור הבעלות

כדי לוודא את הבעלות על הדירה אין זה מספיק שהמוכר יציג את עצמו כבעלים הבלעדיים שלה. עורך דין נדל"ן יסודי שיודע את עבודתו יצטרך לבדוק טוב את נושא הבעלות בטאבו, כדי לוודא שאין עוד אף אדם שטוען לזכויות קנייניות על הדירה כמו בעלות, הערת אזהרה או אפילו זיקת הנאה. עורך הדין יצטרך לבדוק בנוסף שאין בן/בת זוג שגם להם יש בעלות על הדירה, על אף שזה לא מצוין בלשכת המקרקעין. במקרה כזה לבן או בת הזוג תהיה קדימות ברכישת חלקו של בן או בת הזוג השני, ואם לא נהגו על פי דין הקדימות המכירה עלולה להשתבש.

 

תפקיד שני: בדיקת ההיבטים התכנונים

בנוסף להיבטי הבעלות עורך הדין לבחון את כל ההיבטים התכנונים של הדירה, שהיא אכן נבנתה על פי היתר, שאין בה חריגות בנייה ושלא הוטל עליה צו הריסה. חוסר בבדיקה מעמיקה של ההיבטים התכנונים עלולה ליצור בעיות רבות לקונה, שכן מרגע שנקנתה הדירה נקנו גם כל הבעיות התכנוניות שבה, על כל ההשלכות שבכך.

 

תפקיד שלישי: טיפול בענייני המיסוי

מכירת וקניית דירה כוללים גם ענייני מיסוי מסובכים. עורך דין נדל"ן יתעסק גם בפן הזה של העסקה על ידי מגעים עם רשויות המס בנוגע למס רכישה, היטל השבחה, מיסי עירייה ועוד. תפקידו של עורך הדין במקרה הזה הוא לייצג את לקוחו בצורה הטובה ביותר מול רשויות המס השונות, ולהקל עליו את נטל המס ככל האפשר.

 

תפקיד רביעי: הבטחת זכויות הקונה

התפקיד הכי חשוב של עורך הדין במהלך קניית דירה מיד 2 היא הבטחת זכויותיו הקנייניות של הקונה במהירות האפשרית. מטרת הבטחת זכויותיו הקנייניות של הקונה היא למנוע ממנו ליפול למקרה הונאה, כך שאחרי הקנייה הוא עלול למצוא את עצמו במצב בו הוטל עיקול על הדירה או שהמוכר נעלם עם הכסף. במקרים רבים כאלה הקונים מוצאים את עצמם בפני שוקת שבורה, בלי הכסף ובלי זכויות קנייניות על הדירה, כי הם לא יוצגו בידי עורך דין או שעורך הדין לא עשה את עבודתו נאמנה. 

עורך דין מומחה בתחום יעזור לכם להבטיח את זכויותיכם על ידי רישום הערת אזהרה כבר בזמן התשלום הראשון.

 

התחדשות עירונית

רובכם כנראה מכירים את הנושא יותר בשם פינוי-בינוי או תמ"א 38. מדובר בפרויקטים שמטרתם שיקום או בנייה מחדש של בניינים ישנים. העסקה לרוב מורכבת כך: הדיירים מקבלים בניין משופץ ודירות חדשות וגדולות, והקבלן מקבל את הרווחים ממכירת הדירות הנוספות שנבנות עקב הגדלת הבניין. 

למעשה תחום ההתחדשות העירונית דומה באופנים מסוימים לרכישת דירה מקבלן, וגם בו יש פערי כוחות מובנים בין הדיירים לבין הגוף הפרטי שמבצע את הפרויקט. הפערים הללו עלולים לגרום לניצול של בעלי הדירות, שהם פעמים רבות אנשים מבוגרים שלא מבינים בתחום הנדל"ן, לצורך השאת רווח הגוף מבצע הפרויקט. 

 

תפקידו של עורך הדין בפרויקטים של התחדשות עירונית

המלצתנו החמה היא לשכור עורך דין שייצג אתכם הדיירים החל מהשלב הראשוני ביותר, כך גדל הסיכוי שתשיגו עסקה טובה באמת, ושהתהליך יסתיים על הצד הטוב ביותר. בכל זאת, מדובר פה כנראה בנכס החשוב ביותר שיש ברשותכם, דירת המגורים שלכם. 

תפקידו של עורך הדין משתנה כמובן בין הפרויקטים השונים, פינוי בינוי או תמ"א 38. אך יש ביניהם גם מן המשותף. בשני סוגי הפרויקטים יצטרך עורך הדין לבדוק טוב את הקבלן, את הצעתו, ואת היכולת שלו להשלים את העבודה. בנוסף ילווה עורך הדין את הדיירים כדי לוודא שהם אכן מקבלים את כל זכויותיהם בהליך. עורך הדין יעזור גם במשא ומתן מול הקבלן ומול דיירים סרבנים, ועוד.

 

סיכום

עסקאות נדל"ן הן דבר מסובך ומורכב. רובנו מקווים שנזכה לבצע לפחות אחת כזאת בחיינו, כשנרכוש את בית המגורים הפרטי שלנו. בבואנו לעשות זאת עלינו להבין שמדובר בתחום שמיועד לאנשי מקצוע, ואם איננו כאלה עלינו לדאוג שיהיה כאלו לצידנו. 

מדובר בעסקאות גדולות ויקרות, שמלוות בהוצאות רבות ולכן הרצון לחסוך ככל האפשר הוא הגיוני לחלוטין. לאורך מאמר זה הצגנו בפניכם סיבות רבות ומגוונות לכך שהמקום לחיסכון הוא לא בהתפשרות על הייצוג המשפטי שלכם, כי חיסכון שולי זה עלול פעמים רבות לעלות לכם ביוקר רב. בעסקאות נדל"ן ייצוג משפטי איכותי הוא לא מותרות, הוא הכרח.

 

מוזמנים לפנות לשאלות נוספות או לייעוץ אישי לעו"ד נדל"ן ומקרקעין יוני לוי.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

כדי לקבל שיחת ייעוץ באפשרותך לחייג עכשיו לטלפון 077-804-1632 או להשאיר פרטים כאן בטופס ואנו ניצור עמך קשר בהקדם האפשרי.

יוני עו"ד מקצועי ביותר. בודק את הדברים לפרטי פרטים ונותן מענה אדיב ושירותי ללקוח. ממליצה בחום!
Yaara Ronen
Yaara Ronen
08:40 01 Jul 20
עו"ד אנושי, מקצועי והוגן. סייע לי מיוזמתו דרך פוסט שפרסמתי בפייסבוק וזאת מבלי לבקש תשלום וללא היכרות מוקדמת.
Tomer Shamai
Tomer Shamai
07:33 01 Jul 20
ליווה אותנו ברכישת דירה והיה מקצועי וזמין לאורך כל הדרך! ממליצים בחום!
טל פורת
טל פורת
19:06 22 Jun 20
עו"ד מצוין, אמין, עצמאי, ומקצועי.מומלץ בחום.
רועי שעבין
רועי שעבין
14:20 28 May 20
עו״ד יוני לוי ייצג אותי בעסקת מקרקעין, קיבלתי שירות אדיב, רציני ואחראי, העסקה בוצעה על הצד הטוב ביותר.השירות של עו״ד יוני מומלץ בחום!!!
Ziv Hayat
Ziv Hayat
12:34 27 May 20
ממליצה בחום, מקצועי, שירותי ואדיב.עזר לי מאוד, בטוחה שאעזר בו שוב בעתיד.
מור ק
מור ק
07:46 18 May 20
מקצוען אמיתי. מכיר את העסק והכי חשוב, בנאדם שכיף לעבוד איתו.ממליץ בחום
Yuval Klein
Yuval Klein
07:25 18 May 20
חשבנו שכשמדובר בלשכור דירה זה יהיה פשוט ושנוכל לעשות זאת לבד, אבל בדיעבד אין ספק שלא היינו מצליחים לעשות זאת בלי הליווי המקצועי של יוני מתחילת הדרך. הוא עזר, ליווה ותמך, ומנע מאיתנו הוצאות כספיות מיותרות. לא עושים יותר אף עסקת נדל״ן בלעדיו. ממליצים בחום! ד״ר אנה גלוחוב
מישל דיאצ'וק
מישל דיאצ'וק
14:28 13 May 20
עורך דין מקצוען והגון. מומלץ בחום!
מורן סבן
מורן סבן
08:50 30 Apr 20
יוני עורך דין בחסד עליון. חילץ אותי ממצב מאוד בעייתי שעורך דין לפניו לא כל כך הצליח.כבר מהפגישה הראשונה הייתה לי התחושה שניצב מולי בן אדם לפני הכל ולא פחות חשוב, אדם נבון שמכיר את רזי המקצוע ולא חושש לנקוטממליץ על שירותיו של יוני בחום רב ומניסיון
zoriel haviv
zoriel haviv
16:43 16 Apr 20
ממליצה בלב שלם ובשמחה רבה. מקצועי, אדיב, אמין, מדוייק.
Liat Levanon
Liat Levanon
09:21 13 Apr 20
מומלץ מאוד! מספק מענה מקצועי, יסודי, מהיר ואנושי.
נוי לוי נוי לוי
נוי לוי נוי לוי
21:27 13 Mar 20
מקצועי, מסור, מהיר והגון. עורך דין מומלץ בחום!
חן בוסקילה
חן בוסקילה
11:37 07 Mar 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ!
nir keidar
nir keidar
20:03 26 Feb 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ
Nir Keidar
Nir Keidar
20:02 26 Feb 20
עו"ד יוני לוי העניק לנו שירות מקצועי ומהיר. מומלץ מאוד!
מאיר אטיאב
מאיר אטיאב
14:01 21 Feb 20
עו"ד מקצועי, אכפתי, ויסודי. מומלץ בחום!
Dudi Atias
Dudi Atias
13:55 21 Feb 20
ממליץ בחום!!יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
17:45 11 Feb 20
ממליץ בחום!!
יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.
מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
10:25 11 Feb 20
ייעוץ משפטי מצוין, מקצועי ואדיב.תותח בתחומו!
ori kam
ori kam
19:01 29 Jan 20
עו"ד לוי ברמה אחרת שמתבטאת במקצועיות ויושרה שאין שניים להם. יוני בעל לב זהב שמחפש תמיד את טובתו של הלקוח ,ולכן אני ממליץ עליו בחום.
Gil Ganel
Gil Ganel
05:21 29 Jan 20
שירות אמין, יסודי ומקצועי! ממליץ בחום
Tamir Sagi
Tamir Sagi
19:33 28 Jan 20
עו״ד מצויין, מומלץ בחום. יסודי, מקצועי ומאוד שירותי.
Gal Rotem
Gal Rotem
15:23 28 Jan 20
בחור אמין וחרוץ בעל ידע רב בתחומו. מומלץ בחום!
Lihi Israel
Lihi Israel
13:31 26 Jan 20
מענה מהיר ומקצועי לכל שאלהמומלץ בחום
עמית לוי
עמית לוי
10:18 25 Jan 20
עו"ד מקצועי, מהיר, יסודי ונחמד מאוד. מומלץ!
Marin Levy
Marin Levy
13:20 08 Jan 20
בחור נחמד, אמין ובקיא במקצוע...בהצלחה⚘
Vardi Chen
Vardi Chen
17:31 13 Nov 18
מומלץ בחום! מקצועי,קשוב, מהיר ויסודי.
חימון סלנוי לוי
חימון סלנוי לוי
11:24 13 Nov 18
מקצועי,מהיר ,שירותי! עו''ד מומלץ מאוד!
Josya Levy
Josya Levy
19:22 12 Nov 18
עו"ד מקצועי ומהיר שמקדם את העסקה ביעילות לשביעות רצון הצדדים. מומלץ מאוד!
Marin Levy
Marin Levy
19:12 12 Nov 18
מידע נוסף
לשיחת ייעוץ עם עורך דין
ללא עלות וללא התחייבות
חייגו עכשיו!
דילוג לתוכן