עורך דין נדל"ן

תוכן עניינים

אחד החלומות הגדולים של כל ישראלי ממוצע הוא רכישת דירה משלו. אנו חוסכים לצורך זה במשך שנים ארוכות, ולרוב גם זה לא מספיק, ובדרך להגשמת החלום הגדול אנחנו גם לוקחים על עצמנו הלוואות ומשכנתאות מסוגים שונים. הרבה מונח על הכף בעסקה כזאת, שבשביל אדם ממוצע היא כנראה העסקה המשמעותית ביותר שיעשה בחייו, לכן כדאי שתגיעו אליה מוכנים ומצוידים בעזרתו של עורך דין נדל"ן.

 

במה מתעסק עורך דין נדל"ן?

כשאנו אומרים עסקאות נדל"ן אנו מתכוונים לעסקאות הקשורות לקנייה ומכירה של מבנים שונים, לרוב דירות מגורים. עורך דין נדל"ן שמלווה הליך כזה צריך לדאוג לאינטרס של לקוחו, כך שהעסקה תתבצע על הצד הטוב ביותר בשבילו. 

בגלל החשיבות הרבה של עסקאות נדל"ן, וההשלכות המשמעותיות שלהן על האדם היחיד, החוק הישראלי יצר מנגנונים שונים וסבוכים בדרך לביצועה. מטרתם של מנגנונים אלו היא להגן על זכויות הקניין של המעורבים בדבר, ליצור וודאות בשוק החשוב הזה, ולשמור על האדם הפרטי כך שלא ימצא את עצמו בסופו של התהליך חסר כל. 

המטרות הללו חשובות כמובן, אך כפי שכבר נאמר, הן הופכות את ההליך הזה למורכב ומסובך הרבה יותר, אחד שמצריך ליווי צמוד של איש מקצוע.

במאמר זה ננסה להבין ביחד מה תפקידו של עורך הדין בסוגים נפוצים של עסקאות נדל"ן, במטרה שבסופו של מאמר זה תבינו שלא כדאי לנסות לחסוך בעלויות דווקא בתחום הזה.

 

רכישת דירה מקבלן

ההבדל בין הרוכש למוכר

כשאדם פרטי רוכש דירה חדשה מקבלן הוא תמיד נמצא בעמדת נחיתות. הקבלן הוא שחקן חוזר במגרש, אחד שעשה זאת כבר פעמים רבות ויודע את החוקים על בוריים. בדרך כלל לא חסרים לו אמצעים, והוא מלווה מהרגע הראשון בייעוץ משפטי צמוד שמטרתו להשיא את התועלת שלו בלבד. 

לעומתו, האדם שבא לרכוש את הדירה הוא בדרך כלל חדש לגמרי בתחום. לרוב מדובר בדירה הראשונה שהוא קונה בחייו. רכישת דירה היא לרוב מעשה שמושקע בו רוב הונו, ויש לו הרבה מאוד מה להפסיד.

לאחר שהבנו את כל זה המסקנה המתבקשת היא שאסור לקונה לוותר על ליווי משפטי משלו. רבים חושבים שניתן להסתפק בעורך הדין של הפרויקט, שכן הוא גם מבצע שירותים מסוימים למען הקונים (רישום זכויות, רישום בית משותף וכו'). אך כפי שכבר הסברנו, מי ששכר אותו הוא הקבלן, והאינטרסים שלו הם שעומדים בראש מעייניו.

 

תפקידו של עורך הדין בעסקה מקבלן

תפקיד ראשון: בדיקת חוזה המכר

לעורך דין שמלווה עסקת רכישת דירה מקבלן צפויה עבודה רבה. כך למשל יהיה עליו לבדוק את חוזה המכר המוצע על ידי הקבלן ואת נספחיו. החוזים הללו הם לרוב אחידים לכל רוכשי הדירות בפרויקט, ולכן עלולים לא לבטא את הצרכים המיוחדים לכם. למרות זאת רבים נוטים לקבלם כמובן מאליו, כי אכן קשה מאוד לשנותם. אך אם תצטיידו בעזרה המשפטית המתאימה, הסיכויים שלכם יהיו טובים בהרבה.

 

תפקיד שני: הבטחת חובת הגילוי

המחוקק הישראלי מכיר בפערי הכוחות הטבועים בין הרוכש לקבל ולכן קבע בחוק המכר (דירות), שיש על הקבלן חובות גילוי נרחבות. במסגרת חובות אלו חייב הקבלן למשל לפרט באופן ברור בדיוק מהי התמורה הנכללת ברכישה. תפקידו של עורך הדין בהקשר הזה הוא לבדוק שאכן כל חובות הגילוי של הקבלן מולאו, דבר שהרוכש הפשוט לא ידע לבדוק בעצמו אך עלול להשפיע על כדאיות העסקה.

 

תפקיד שלישי: הבטחת הבטוחות

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), קובע כי על הקבלן לבחור באחת הבטוחות המפורטות בחוק כדי להבטיח את כספו של הרוכש. הבטוחות האפשריות הן: ערבות בנקאית, ביטוח, שיעבוד, הערת אזהרה, בעלות. עורך הדין המלווה את הרוכש יצטרך לבדוק באיזו בטוחה הקבלן בוחר, לוודא שהיא אכן מבוצעת ובמקרה הצורך אף לקיים דין ודברים כדי לבחור בבטוחה שתהיה יותר טובה ללקוחו.

בנוסף לכל עורך הדין יצטרך גם לבדוק את העסקאות הנלוות לעסקת המכר, כמו למשל העסקה עם בעל הקרקע או הבנק המלווה, את אישורי הבנייה, את התב"ע ועוד. זאת עבודה במשרה מלאה הדורשת ידע ומומחיות, אל תיקחו אותה על עצמכם ואל תתפתו לתת אותה לעורך דין שלא מומחה בתחום רק בשל שכר הטרחה הנמוך שהוא גובה.

 

רכישת דירה מיד 2

למה צריך עורך דין?

לכאורה בעסקה של רכישת דירה מיד שנייה אין את פערי הכוחות המובנים שנמצאים בעסקה מקבלן, אך בכל זאת גם עסקה כזאת דורשת ליווי אישי של עורך דין מהתחום. נכון, רוב הסיכויים שלא תפלו על נוכל גמור, אבל לא שווה לקחת את הסיכון כשכל כך הרבה כסף וציפיות מונחים על הכף. בנוסף, גם אם כוונות הצדדים טהורות לגמרי, כשגם המוכר וגם הקונה הם שחקנים חד פעמיים במגרש שלא מבינים הרבה בתחום, התוצאות עלולות קצת להתעקם. 

אל תתפתו לקחת עורך דין משותף לשני הצדדים לשם ביצוע העסקה. בעסקה כה חשובה אתם צריכים איש מקצוע שידאג אך ורק לצד שלכם. כי גם אם המוכר של נראה בן-אדם טוב, בסופו של יום הוא מחפש להשיא את הרווח שלו ולא את שלך. גם פה חסכון קל בשכר טרחה לעורך דין עלול לעלות לכם הרבה אחר כך.

 

תפקידיו של עורך הדין בעסקה יד 2

תפקיד ראשון: בירור הבעלות

כדי לוודא את הבעלות על הדירה אין זה מספיק שהמוכר יציג את עצמו כבעלים הבלעדיים שלה. עורך דין נדל"ן יסודי שיודע את עבודתו יצטרך לבדוק טוב את נושא הבעלות בטאבו, כדי לוודא שאין עוד אף אדם שטוען לזכויות קנייניות על הדירה כמו בעלות, הערת אזהרה או אפילו זיקת הנאה. עורך הדין יצטרך לבדוק בנוסף שאין בן/בת זוג שגם להם יש בעלות על הדירה, על אף שזה לא מצוין בלשכת המקרקעין. במקרה כזה לבן או בת הזוג תהיה קדימות ברכישת חלקו של בן או בת הזוג השני, ואם לא נהגו על פי דין הקדימות המכירה עלולה להשתבש.

 

תפקיד שני: בדיקת ההיבטים התכנונים

בנוסף להיבטי הבעלות עורך הדין לבחון את כל ההיבטים התכנונים של הדירה, שהיא אכן נבנתה על פי היתר, שאין בה חריגות בנייה ושלא הוטל עליה צו הריסה. חוסר בבדיקה מעמיקה של ההיבטים התכנונים עלולה ליצור בעיות רבות לקונה, שכן מרגע שנקנתה הדירה נקנו גם כל הבעיות התכנוניות שבה, על כל ההשלכות שבכך.

 

תפקיד שלישי: טיפול בענייני המיסוי

מכירת וקניית דירה כוללים גם ענייני מיסוי מסובכים. עורך דין נדל"ן יתעסק גם בפן הזה של העסקה על ידי מגעים עם רשויות המס בנוגע למס רכישה, היטל השבחה, מיסי עירייה ועוד. תפקידו של עורך הדין במקרה הזה הוא לייצג את לקוחו בצורה הטובה ביותר מול רשויות המס השונות, ולהקל עליו את נטל המס ככל האפשר.

 

תפקיד רביעי: הבטחת זכויות הקונה

התפקיד הכי חשוב של עורך הדין במהלך קניית דירה מיד 2 היא הבטחת זכויותיו הקנייניות של הקונה במהירות האפשרית. מטרת הבטחת זכויותיו הקנייניות של הקונה היא למנוע ממנו ליפול למקרה הונאה, כך שאחרי הקנייה הוא עלול למצוא את עצמו במצב בו הוטל עיקול על הדירה או שהמוכר נעלם עם הכסף. במקרים רבים כאלה הקונים מוצאים את עצמם בפני שוקת שבורה, בלי הכסף ובלי זכויות קנייניות על הדירה, כי הם לא יוצגו בידי עורך דין או שעורך הדין לא עשה את עבודתו נאמנה. 

עורך דין מומחה בתחום יעזור לכם להבטיח את זכויותיכם על ידי רישום הערת אזהרה כבר בזמן התשלום הראשון.

 

התחדשות עירונית

רובכם כנראה מכירים את הנושא יותר בשם פינוי-בינוי או תמ"א 38. מדובר בפרויקטים שמטרתם שיקום או בנייה מחדש של בניינים ישנים. העסקה לרוב מורכבת כך: הדיירים מקבלים בניין משופץ ודירות חדשות וגדולות, והקבלן מקבל את הרווחים ממכירת הדירות הנוספות שנבנות עקב הגדלת הבניין. 

למעשה תחום ההתחדשות העירונית דומה באופנים מסוימים לרכישת דירה מקבלן, וגם בו יש פערי כוחות מובנים בין הדיירים לבין הגוף הפרטי שמבצע את הפרויקט. הפערים הללו עלולים לגרום לניצול של בעלי הדירות, שהם פעמים רבות אנשים מבוגרים שלא מבינים בתחום הנדל"ן, לצורך השאת רווח הגוף מבצע הפרויקט. 

 

תפקידו של עורך הדין בפרויקטים של התחדשות עירונית

המלצתנו החמה היא לשכור עורך דין שייצג אתכם הדיירים החל מהשלב הראשוני ביותר, כך גדל הסיכוי שתשיגו עסקה טובה באמת, ושהתהליך יסתיים על הצד הטוב ביותר. בכל זאת, מדובר פה כנראה בנכס החשוב ביותר שיש ברשותכם, דירת המגורים שלכם. 

תפקידו של עורך הדין משתנה כמובן בין הפרויקטים השונים, פינוי בינוי או תמ"א 38. אך יש ביניהם גם מן המשותף. בשני סוגי הפרויקטים יצטרך עורך הדין לבדוק טוב את הקבלן, את הצעתו, ואת היכולת שלו להשלים את העבודה. בנוסף ילווה עורך הדין את הדיירים כדי לוודא שהם אכן מקבלים את כל זכויותיהם בהליך. עורך הדין יעזור גם במשא ומתן מול הקבלן ומול דיירים סרבנים, ועוד.

 

סיכום

עסקאות נדל"ן הן דבר מסובך ומורכב. רובנו מקווים שנזכה לבצע לפחות אחת כזאת בחיינו, כשנרכוש את בית המגורים הפרטי שלנו. בבואנו לעשות זאת עלינו להבין שמדובר בתחום שמיועד לאנשי מקצוע, ואם איננו כאלה עלינו לדאוג שיהיה כאלו לצידנו. 

מדובר בעסקאות גדולות ויקרות, שמלוות בהוצאות רבות ולכן הרצון לחסוך ככל האפשר הוא הגיוני לחלוטין. לאורך מאמר זה הצגנו בפניכם סיבות רבות ומגוונות לכך שהמקום לחיסכון הוא לא בהתפשרות על הייצוג המשפטי שלכם, כי חיסכון שולי זה עלול פעמים רבות לעלות לכם ביוקר רב. בעסקאות נדל"ן ייצוג משפטי איכותי הוא לא מותרות, הוא הכרח.

 

מוזמנים לפנות לשאלות נוספות או לייעוץ אישי לעו"ד נדל"ן ומקרקעין יוני לוי.

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

דילוג לתוכן