עורך דין מכירת דירה הינו בעל תפקיד משמעותי לצורך מכירה מוצלחת של דירה המלווה בשקט נפשי והכל תוך מקסום פוטנציאל הרווח הגלום בעסקה. כמו כן, הוא בעל תפקיד משמעותי בקביעת מנגנוני הגנה שיבטיחו את זכויותיהם של המוכרים בעסקה. עבודתו של עורך הדין מתחלקת לשלושה חלקים: הראשון, ביצוע בדיקות מקדמיות לפני מכירת הדירה. השני, תכנון מס נכון וניצול פטורים מתשלום רלוונטיים הקבועים בחוק. השלישי, ליווי המו"מ, חתימה על הסכם המכר והעברת הזכויות.
בדיקות לפני ביצוע מכירת דירה:
ביצוע בדיקות מקדמיות לפני מכירת הדירה
שווי האמיתי של הדירה
ראשית כל, יש לבצע הערכה בדבר השווי הראלי לדירה. הערכה ראלית של שווי הדירה תהווה אינדיקציה לדעת מתי עומדת בפני המוכרים הצעת קנייה טובה שאסור לפספס. כמו כן, באמצעותה ניתן להעריך את גובה החשיפה לתשלומי המס כמפורט להלן.
ההיבט התכנוני של הדירה
יש לברר האם קיימות חריגות בניין שנעשו בנכס עם השנים, התאמת הבנוי להיתר הבנייה, הערות שונות הרובצות על זכויות המוכרים בנכס ועוד. כל אלו ניתן, ואף מומלץ, לבצע בעזרתו של שמאי מקרקעין מיומן. נקודה נוספת ראויה לציון היא כי בירור מצבה התכנוני הנוכחי של הדירה עשויה ללמד האם נותרו זכויות הבנייה לניצול והאם השימוש שנעשה בפועל תואם לייעוד התכנוני של הדירה.
חשיפה אפשרית לתשלומי מיסים
מכירה דירה טומנת בחובה פוטנציאל לתשלום מיסים מסוגים שונים. בהתאם לכך, על המוכר להעריך מראש את גובה תשלום המס הצפוי שעשוי להגיע למאות אלפי שקלים. סוג המס המשמעותי ביותר הוא 'מס השבח' אשר משולם לרשות המיסים על 'השבח' שנוצר בעת מכירת הדירה.
מעבר לכך, עשויה להיווצר חשיפה לתשלום 'היטל השבחה' לרשות המקומית. כמו כן, ישנם היטלים ואגרות מסוגים שונים שעשויים לחול. אלו הם מקצתם:
- היטלי פיתוח
- כביש
- מדרכה
- ביוב,
- אגרת מים
- תיעול וכיוצא בזה.
רשימה זו מהווה חיזוק לצורך האמיתי בשכירת שירותיו של שמאי מקרקעין מיומן. זו המלצתי החמה ללקוחותיי ואף במקרים מסוימים מהווה תנאי להסכמתי לייצג את המוכרים במכירת הדירה.
| אחריות עורך הדין | פירוט |
| בדיקה מוקדמת אודות הקונים. | בדיקות רקע שונות שניתן לבצע במטרה לזהות מראש, נורות אדומות שנדלקות במהלך הבדיקה. |
| הכנת הנכס למכירתו. | בדיקת הנכס, מצבו התכנוני ובדיקת הרישום בטאבו. |
| בדיקה כלכלית כוללת לרבות, נטל המס בעסקה. | חשוב מאוד לדעת מבעוד מועד מה יהיה נטל המס בעסקה, תשלום מס גבוהה מפחית, על פי רוב, מיכולות הרכישה העתידיות של המוכרים. |
| תכנון מס מיטיב. | עורך דין מכירת דירה מיומן ומנוסה, ידע לבצע עבורכם תכנון מס מיטיב, שיקטין עבורכם את נטל המס בעסקה ולכם, יישאר יותר כסף לעסקה הבאה. בדקו מראש שעורך הדין לא יגבה מכם תשלום גבוה נוסף עבור תכנון המס. |
| חתימה על הסכם המכר. | עורך דין מכירת דירה ידאג לכך שהסכם המכר יתאים ללקוחותיו, הן מבחינת פריסת התשלומים, הן מבחינת מועד מחיקת המשכנתא וכו'. |
| ניהול משא ומתן משפטי. | עורך דין מכירת דירה ידאג להגן על לקוחותיו בהסכם המכר עליו ימליץ להם לחתום, לטובת מימוש עסקת המכירה של הנכס. |
| גביית התשלומים. | הישראלים אינם ידועים כמשלמים בטוחים המשלמים תמיד בזמן, בהתאם למה שנסגר בעסקה עליה חתמו. אי לכך, עורך דין מכירת דירה טוב, ידאג שלא יהיו עיכובים מיותרים של התשלומים. |
| העברת הבעלות. | תהליך העברת הבעלות בנכס הוא תהליך שדורש דיוק ואחריות, עורך דין מכירת דירה ידריך את לקוחותיו כיצד לבצע את המסירה בצורה טובה, יעילה וללא לקיחת סיכונים. |
תכנון מס נכון, עריכת שומה עצמית תוך ניצול פטורים רלוונטיים
השלב הראשון בתכנון מס נכון הוא לבחון האם המכירה צפויה להניב רווח. רווח מחושב כהפרש שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה. עורך דין מכירת דירה ידע לבחון האם המוכרים זכאים לפטור מתשלום 'מס שבח' או לחישוב לינארי מוטב בשל מאפייני העסקה.
לאור אי הודאות בעניין זה, חשוב להדגיש כי תכנון מס הינו כלי לגיטימי שמעניק המחוקק לבעלי דירות בכדי להפחית את תשלום המס הנובע ממכירת הדירה. ישנם לא מעט כלים אותם מציע המחוקק כגון העברה ללא תמורה, שמירה בנאמנות וכיוצא בזה אשר יש באפשרותם להביא להקטנת תשלום במס הצפוי. אין להקל ראש בחשיבות שבביצוע תכנון מס על ידי עורך דין מיומן שכן תכנון מס נכון ואופטימאלי עשוי לחסוך עד מאות אלפי שקלים בעת מכירת הדירה.
ליווי המו"מ, חתימה על הסכם המכר והעברת הזכויות
הגנה מפני הערת אזהרה לטובת הקונה
קונה הדירה יבקש להבטיח את התשלומים שהעביר למוכר באמצעות רישום של הערת אזהרה לטובת הקונה על זכויותיו של המוכר בדירה. בדרך זו, מבטיח הקונה כי המוכר לא יבצע כל פעולה הסותרת את ההתחייבות שנקבעה בין הצדדים בהסכם המכר.
תוקפה של הערת אזהרה מותנה בכך שהקונה ממלא אחר כל התחייבויותיו על פי הסכם המכר. במידה והקונה מפר את הוראות ההסכם הפרה יסודית, ניתן למחוק את הערת אזהרה באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר למחיקת ההערה שנשאר בנאמנות על ידי עורך דין מטעם המוכר.
הגנה מפני הבנק למשכנתאות של הקונה
במידה וקונה הדירה מעוניין לממן את רכישתו באמצעות נטילת הלוואה מגובה במשכנתא אזי המוכר ימצא את עצמו מנהל מערכת יחסים נוספת ועצמאית עם הבנק המממן. במקרה כזה, על המוכר לחתום על מסמך שכותרתו: "כתב התחייבות לרישום משכנתא" ושבו למעשה נוצרת התחייבות עצמאית של המוכר כלפי הבנק! אי לכך, על עורך הדין מטעם המוכר לוודא כי זכויותיו של המוכר נשמרות במסגרת מסמך זה וכי הוא מצמצם את הסיכון של המוכר כמה שניתן.
מאמר חשוב בנושא – 10 היבטים חשובים לבדוק לפני ביצוע עסקאות מקרקעין ונדל"ן.
קניית דירה במקביל למכירת דירה קיימת
לעתים, מכירת הדירה נעשית במקביל למשא ומתן שמנהלים המוכרים לקניית דירה חלופית במקום זו הנמכרת תוך מימון רכישת הדירה באמצעות הכספים שיתקבלו מהמכירה. אי לכך, עורך דין מכירת הדירה מיומן ומקצועי מוודא כי סדר פריסת התשלומים שנקבע מול הקונה של הדירה הנמכרת מותיר מרווח זמן מספק למקרה בו הקונה יפגר בביצוע התשלומים שנקבעו ובכך יבטיח כי המוכר לא ימצא את עצמו בפני הפרה צפויה של חוזה הקנייה.
שכר טרחת עורך דין מכירת דירה
כפי שניתן להיווכח מקריאת המאמר הנוכחי, ההשפעה על מכירת דירה ללא סיוע של עורך דין או מכירת דירה על ידי עורך דין שאינו בקיא בתחום המקרקעין ומיסוי המקרקעין עשויה להיות דרמטית ואף עשויה להסתכם בהפרש של מאות אלפי שקלים לשורת הרווח הסופית.
משכך ה'עלות שכר הטרחה' של עורך דין מכירת דירה נמוכה לאין שיעור ביחס לפוטנציאל החיסכון הצפוי בביצוע התהליך בליווי של עורך דין מקצועי ומיומן. שכר הטרחה הנהוג בשוק עריכת הדין בשנת 2020 נע בין 0.5% ל – 1.5% בתוספת מע"מ וזאת בהתבסס על מורכבות העסקה, טיבה, הימשכותה, שוויה וכיו"ב. יחד עם זאת, במקרים בהם שווי הדירה נמוך ביחס למקובל בשוק אזי לרוב שכ"ט יהיה בגובה של 5000 ₪ בתוספת מע"מ, לכל הפחות.
טיפים לבחירת עורך דין מכירת דירה
נוכח כל האמור לעיל, אין צורך לשוב ולהדגיש את החשיבות שבשכירת שירותיו של עורך דין מקרקעין מקצועי ובעל ניסיון מוכח בליווי מוצלח של עסקאות מכירה.
על עורך הדין לעסוק עיסוק יומיומי ועיקרי בעולם המקרקעין בכך ניתן להבטיח כי עורך הדין יהיה בקיא בכל פרטי העסקה, ידע לבצע את כל הבדיקות הנדרשות ביסודיות ובמקצועיות הנדרשת ומעל הכל יבטיח כי זכויותיהם של המוכרים ישמרו מכל משמר.
היות ומדובר באחת מהעסקאות הגדולות ביותר שאדם עושה במהלך חייו, אין להתפשר על איכות השירות המתקבל שכן הנזקים שעלולים להיגרם עשויים להיות גדולים משמעותיים ביחס לעלות שכירת שירותיו של עורך דין מקצועי ובעל ניסיון מוכח.
הצורך בעורך דין מכירת דירה להיערכות נכונה לעסקת המכר
שוק הנדל"ן בישראל הוא מאוד דינמי ויוצא דופן. עליות המחירים הן גדולות ודי עקביות, וגם כאשר השוק נעצר, זה עניין זמני בלבד. הרבה אנשים שרוצים למכור את הדירה שלהם, לא יודעים מאיפה להתחיל, ולפעמים עושים טעויות שעולות הרבה כסף. כדי למקסם את מכירת הדירה שלכם, אתם צריכים עורך דין מכירת דירה.
בדיקת שווי הנכס
בדיקת שווי הנכס היא בין הנושאים הראשונים שחשוב להסדיר לקראת מכירת דירה. הנה כמה דרכים שבהן תוכלו לברר כמה שווה הנכס שלכם:
- בירור לגבי עסקאות של נכסים דומים באזור
- הערכת שווי נכס על ידי שמאי מקרקעין
- בדיקה מקיפה באינטרנט לגבי השווי של נכסי מקרקעין באותו סדר גודל ואזור
- שימוש במחשבונים מיוחדים הזמינים אונליין ומאפשרים לשקלל את כלל הנתונים של הנכס על מנת לאמוד את שוויו בשוק הנדל"ן
עורך דין מכירת דירה יוכל לסייע לכם גם בנושא של בדיקת ערכה של הדירה שבבעלותכם, לפני עסקת המכירה ולהמליץ לכם על המחיר שבו ראוי להעמידה למכירה בהתאם לפרמטרים של הנכס ותנאי השוק.
הוצאת נסח טאבו
מכירת דירה היא עסקה בסדר גודל עצום עבור רוב האנשים בישראל. אנשים לא מחליפים דירות בצורה שוטפת, ולכן, לאור רגישות העסקה והסכומים הגדולים, יש צורך בהוצאת נסח טאבו באופן מסודר. מדובר על מסמך רשמי אשר מראה את הפרטים המדויקים הנוגעים לדירה המועמדת למכירה, כפי שהיא רשומה בפנקס המקרקעין. כך, יכולים הקונים לבדוק האם מדובר בנכס שנמכר לקונים שונים מלבדם, האם יש על הדירה עיקולים או הערות אזהרה וכדומה. לאחר שהנכס נמצא "נקי" בנסח הטאבו, הרוכשים יוכלו להתקדם לשלבים הבאים במכירת הדירה. חשוב לזכור לבצע את כל התהליך עם עורך דין מוסמך שיעזור לכם לקצר תהליכים ולהימנע מהפסדים.
איך מוכרים דירה שיש בה שוכרים?
מכירת דירה בזמן שיש בה שוכרים היא תהליך מורכב ומאתגר יותר. השוכרים לא תמיד משתפים פעולה או מסייעים למכירה, ולעיתים אף פוגעים בה בזדון או בטעות. לכן, חשוב מאוד לעדכן את הדיירים שלכם שאתם שוקלים למכור את הדירה ואף להכניס זאת בחוזה, כדי שיהיה אפשר לתאם ביקורים של רוכשים פוטנציאליים. עליכם להודיע להם מספיק זמן מראש על מכירת הדירה ולא "להפיל" עליהם את הבשורה כרעם ביום בהיר. חשוב לתקשר עם הדיירים, להתייעץ איתם לגבי שעות ביקורים של רוכשים פוטנציאליים וכמובן לערב את המתווך בנושא עם יש כזה. שמרו על זכויותיהם והתחשבו בהם, כי הם חלק אינטגרלי מהתהליך, ותנו להם את המקסימום במסגרת החוזה כדי שיסייעו לכם להשיג את המטרה.
ההיבטים של מס שבח
מאז שינוי החוק של מס שבח ב- 2014, הדגש על המס הוא הרבה יותר גדול. כמובן שהרווחים על דירות הם הרבה יותר גדולים, והמס, שמחושב לפי 25 אחוז על הרווח נטו, יכול להגיע למאות אלפי שקלים. כאשר מחשבים מס שבח, חשוב מאוד לשמור את כל הניירת על השיפוצים והשדרוגים שנעשו בדירה, שכן יש להם משמעות גדולה מאוד מבחינה חוקית. ההיבטים של מס שבח הם הרבה יותר משמעותיים מבעבר, ויכולים גם להשפיע על מועד מכירת הדירה, מועד מסירת הדירה וכמובן ההשפעה על המחיר. לכן, חשוב לעבוד עם גורמי מקצוע כדי להבין את ההשלכות ולראות כיצד אפשר למקסם את הרווחים שלכם בעת המכירה.
חריגות בנייה בנכס שאתם מוכרים
חריגות בנייה בנכס שאתם מוכרים הן בגדר עבירות על החוק, ומהוות בעיה גדולה מאוד. יש הרבה אנשים שמבצעים חריגות בנייה בצורה כזו או אחרת, ולעיתים, מבלי להתכוון לכך בכלל, או בגלל טעויות של קבלנים. כאשר הם מגיעים למכור את הנכס, הם מתוודעים לבעיה ולא יודעים כיצד לפעול. הדבר החכם ביותר לעשות הוא לבצע בדיקת תיק בניין באמצעות מומחה, שיודע לאתר את אותן חריגות. ברוב המקרים, אלו חריגות שבוצעו בעת שיפוץ או שדרוג הבית, והן יכולות להיות מוסדרות באמצעות עבודות קוסמטיות בלבד. לעיתים יש צורך לבצע שיפוצים מורכבים יותר כדי להסדיר את חריגת הבנייה, או לשלם קנס מסיבי, אך מקרים אלו באים לידי ביטוי בעיקר בבתים פרטיים עם גינות ומרפסות לרוב. בכל מקרה, חשוב מאוד להסדיר את הנושא במהירות, ולדעת להוריד למינימום את הסכום שתצטרכו לשלם כדי לתקן את העוולה.
עלויות נוספות בזמן המכירה
המחיר המוסכם במכירת דירה אף פעם איננו המחיר הסופי. כאמור, תמיד יש עלויות נוספות בזמן המכירה של הדירה, והן באות לידי ביטוי כאשר צריך להסדיר את הנכס ולעבור את ההליך הבירוקרטי איתו. ברוב המקרים, אנשים יעבדו עם מתווך בתהליך המכירה, וכאשר יסכימו למכור, יצטרכו לשכור עורך דין ונוטריון ואולי אף שמאי. בהמשך, יהיו עלויות של שיפוצים שונים וכמובן המיסוי הבא עלינו לטובה. המיסוי משתנה בהתאם למספר הנכסים שיש בידיכם, לסכום הרכישה ועוד. לכן, החשיבות של עורך דין שיסדיר את הנושאים הללו עבורכם היא גדולה מאוד.
מוכרים דירה? כך תמצאו את עורך הדין הנכון בזמן הנכון
כדי למקסם את מכירת הדירה שלכם ולצאת עם הסכום עליו חלמתם כשהחלטתם למכור את הנכס, חשוב לעבוד עם עורך דין מקרקעין איכותי. עורך דין טוב יעזור לכם בכל הנושא הבירוקרטי, ויסייע לכם לנצל את החוק בצורה האידיאלית, כדי להוריד את המיסים למינימום, ולהגדיל את הסכום שנכנס אליכם נטו. הוא יחסוך לכם המון זמן, יטפל במסמכים הרלוונטיים, ויהיה לצדכם לכל אורך העסקה הרגישה והיקרה הזו. עורך דין מקרקעין הוא נכס אמיתי עבור כל מי שמוכר דירה, והוא מחזיר את ההשקעה שניתנה בו במגוון אופנים.
עורך דין יוני לוי מתמחה בתחום המקרקעין ובעל ניסיון מוכח בליווי מוצלח של עסקאות מכירת דירה. לייעוץ משפטי ראשוני בנושא מכירת דירה, צרו קשר.
שאלות ותשובות בנושא מכירת דירה
ראשית, נמליץ לבצע סקר שוק לגבי הדירות המוצעות למכירה באזור, ולהתאים את מחיר הדירה אותה תרצו למכור למחיר השוק לפי סוג הנכס.
לאחר סקר השוק, יש לשכור את שירותיו של עורך דין מכירת דירה שבדרך כלל יגיע בליווי שמאי מקרקעין מקצועי, על מנת לוודא שהמחיר אותו תבקשו הינו המחיר המקסימלי אותו תוכלו לקבל בעבור הדירה. כמו כן, יוודא עורך הדין כי התנאים שתקבלו יהיו התנאים הטובים ביותר עבורכם בכל הנוגע להסדרת מתווה התשלום מול הקונים וניסוח מסמכי המכירה.
בוודאי! עורך הדין למכירת הדירה יוודא עבורכם בדיוק מה יהי גובהו של מס השבח, ושאר המיסים אותם תיאלצו לשלם בעקבות מכירת הדירה ויציג בפניכם את כל האפשרויות להוזלת המס, או אפילו לקבלת פטור מלא ממנו.
תפקידו של עורך הדין בעת מכירת הדירה הוא מגוון מאוד.
ראשית, תפקידו המרכזי של עורך הדין יהיה לוודא כי התנאים המתקבלים במכירת הדירה הם התנאים הטובים ביותר עבורכם, מה שיתבטא בכל השלבים החל מהסכום אותו תבקשו בעבור הדירה, תכנון המיסים השונים, ליווי המו"מ, חתימה על הסכם המכר והעברת הזכויות.
שכר הטרחה של עורך הדין למכירת הדירה נקבע בהתאם למידת המורכבות שיש בעסקה ומשך הזמן שיידרש מעורך הדין למכירת הדירה לביצוע נכון ושלם של הליך המכירה עד לשביעות רצונו המלאה של הלקוח ולהעברת הזכויות בדירה על שמו של הקונה. לפרטים נוספים.
מעוניין למכור דירה? להתיעצות וליווי השאר פרטים כאן.
