עורך דין מכירת דירה

להשארת פרטים לשיחת ייעוץ:

כמי שעוסק שנים בתחום הנדל"ן, אני יודע עד כמה מסובכת יכולה להיות מכירת דירה. אני כאן כדי להפוך את ההליך כולו לפשוט יותר עבורכם, לבטוח מבחינה משפטית ולמשתלם ביותר מהפן העסקי.

המשיכו לקרוא וגלו מהם תפקידיו של עורך דין מכירת דירה וכיצד עורך הדין יסייע לכם בהליך.

 

בדיקות שכדאי לבצע לפני מכירת דירה:


מהם תפקידיו של עורך דין מכירת דירה?

אפתח בסקירה מקיפה של תפקידי המפתח של עורך דין מקרקעין למכירת דירה בעבודתו. כמובן שלא מדובר בכל התפקידים אותם אני ממלא בעסקה אלא רק במרכזיים שבהם. ככל שיתעוררו לכם שאלות נוספות, מוזמנים לפנות אליי ואל כל צוות המשרד בכל זמן. על כל פנים, תפקידי המפתח של עורך דין מכירת דירה הם:

  1. התקשרות אל מול מתווך: יצירת חוזים בטוחים בינכם לבין המתווך.
  2. בדיקת ניאותות לקונים: בירור כי הקונים אכן כשירים לרכוש את הדירה.
  3. תכנון מס שבח: עיצוב העסקה באופן שיצמצם את תשלומי המס למינימום ההכרחי.
  4. ניהול מו"מ וניסוח חוזה מכר: ניסוח חוזה מכר שיבטיח את זכויותיכם באופן מקצועי.
  5. הסבת הזכויות על שם הקונה: הסבת רישום הזכויות בנכס על שם קונה הדירה והשלמת הליך המכירה.
  6. עריכת שומה עצמית ותשלום מס השבח והיטל ההשבחה: תשלום המיסים בפועל.

אפרט אודות כל אחד מהנושאים בנפרד. אדגיש כי הנושאים מסודרים בסדר כרונולוגי, מתחילת עבודתו של עורך הדין מכירת דירה ועד לתום עבודתו.

התקשרות אל מול מתווך

ברוב אזורי הארץ, מקובל להסתייע במתווך לצורך מכירת דירה. למיטב ניסיוני, בעידן האינטרנט, בכלל לא בטוח שתצטרכו מתווך ובהחלט ייתכן שתוכלו למכור את הדירה בעצמכם במחיר משתלם. אם בכל זאת החלטתם להתקשר עם מתווך, רצוי לעשות זאת תוך ליווי משפטי צמוד.

חוק המתווכים מטיל חובות ומגבלות על המתווך. כך, למשל, תקופת הבלעדיות חייבת להיות תחומה בזמן וכפופה לפעולות שיווק משמעותיות מצד המתווך. כמו כן, חוק זה קובע כי מתווך מחויב להחזיק ברישיון תיווך ועליו לחתום איתכם על חוזה בכתב.

לפני החתימה על הסכם התיווך, אעבור על החוזה ואוודא כי הוא אכן עומד בדרישות החוק. כמו כן, אדאג לכך שהחוזה יהיה ישים ואכיף. ככל שיהיו לי השגות על החוזה, אשלח נספח שינויים למתווך לפני החתימה על החוזה. רק לאחר הגעה לנוסח הסכם מוסכם, אמליץ לכם לחתום על ההסכם.

 

בדיקת ניאותות לקונים על ידי עורך דין מכירת דירה

לאחר מציאת קונים פוטנציאליים לדירה, יש לבדוק כי הם אכן מסוגלים לעמוד בתשלום ללא כל בעיות וכי אין מניעה משפטית שהזכויות בנכס יירשמו על שמם. על הבדיקה להיות מעמיקה ויסודית.

אני, או כל עורך דין מקרקעין אחר, נבדוק כי לא חלות מגבלות כלשהן על יכולתם של הקונים לרכוש את הדירה, מבחינה חוקית ומבחינה מעשית. כמו כן, אבקש לראות אישור עקרוני למשכנתא מצדם של הרוכשים, אשר יבטיח כי הם יוכלו לקבל משכנתא מהבנק לצורך מימון העסקה.

בנוסף, בתור עורך הדין שלכם אני אקבל מהקונים מידע רלוונטי הנוגע לתשלום המס בעסקה. ישנה חשיבות מהותית, כפי שנראה להלן, לשאלה אם לרוכשים דירות נוספות בבעלותם או שזוהי דירתם היחידה. השפעות המס לא תהיינה על הרוכשים בלבד, אלא גם עליכם המוכרים.

שאלה חשובה מאוד היא האם המוכרים חייבים בתשלום מס רכישה על העסקה. אם המוכרים חייבים בתשלום מס רכישה, חלק מתשלום זה הם ישלמו כמקדמות מס שבח, במקומכם. אם הם פטורים ממס רכישה, יש להציג זאת לרשויות המס במועד המתאים. לכן, אוודא בזמן מהי חבות המס של הרוכשים בעסקה.

חשוב להדגיש!

לאחר מציאת קונים פוטנציאליים לדירה, יש לבדוק כי הם אכן מסוגלים לעמוד בתשלום ללא כל בעיות וכי אין מניעה משפטית שהזכויות בנכס יירשמו על שמם.

על הבדיקה להיות מעמיקה ויסודית.

תכנון מס שבח

כידוע, מוכרי דירות חייבים במס שבח. שיעור מס השבח עומד על 25% מהרווח הנקי בעסקה. הרווח הנקי מחושב כיתרת מחיר המכירה על מחיר הרכישה של הדירה, בניכוי ההוצאות המותרות לניכוי.

עם זאת, פעמים רבות, תהיו פטורים ממס שבח. כאשר הדירה היא דירת מגורים מזכה, דירתכם היחידה ואתם בעליה במשך שנה וחצי לפחות, לא תצטרכו לשלם מס שבח על העסקה. כך גם אם קיבלתם את הדירה בירושה מהוריכם והדירה הייתה דירתם היחידה. ישנם מקרים נוספים, מצומצמים יותר, אשר גם בהם תהיו זכאים לפטור מלא או חלקי ממס שבח.

תכנון נכון של העסקה מבעוד מועד יוכל לחסוך לכם סכומים משמעותיים מאוד בתשלומי מס השבח. לכן, עורך הדין שלכם יתכנן נכונה את מכירת הדירה, כך שתשלמו את מינימום המס הנדרש. הכל, כמובן, על פי דין ובאופן כשר.

 

מו"מ וחתימה על חוזה המכר – ליבת עבודתו של עו"ד מכירת דירה

כאן הגענו לליבת עבודתו של עורך דין מכירת דירה. כעורך הדין המלווה את העסקה, אנהל משא ומתן עם הקונים על חוזה המכר עד להגעה לנוסח מוסכם כך שכל הצדדים יהיו מרוצים וירצו לחתום עליו בלב שלם. החוזה יסדיר, בראש ובראשונה, שלושה נושאים עיקריים:

  1. התמורה המוסכמת
  2. מועדי התשלומים
  3. מועד מסירת החזקה בדירה

החוזה יעסוק בנושאים חשובים נוספים. החוזה יגדיר מה כלול בדירה הנמכרת (מזגנים, ארונות, תשתיות וכו'), אילו שטחים מוצמדים לדירה (מחסנים, חניות, חצר), מהן חובות כל צד לפני המכירה ולאחריה, הסדרת העברת הזכויות ומועדי העברת הזכויות, סנקציות במקרה של הפרת החוזה ועוד.

עורכי הדין של הצדדים מנהלים משא ומתן ממושך יותר או פחות לפני ההגעה לנוסח מוסכם. כל צד צריך להבין מהם הנושאים החשובים לו ביותר, לזהות את האינטרסים שלו ולהבטיח את מימושם.

לאחר ההגעה לנוסח מוסכם, הצדדים ייפגשו לחתימה על החוזה. החתימה על החוזה תהווה אסמכתא למכירה בין הצדדים, אך היא עוד לא תעביר את זכות הבעלות בנכס מהמוכרים לקונים. לשם כך, יש להתקדם לשלב הבא במכירת דירה.

 

רישום הזכויות בדירה

חתימה על חוזה למכירת דירה זה לא מספיק. כדי להשלים את העסקה, עליכם לדאוג להסבת הזכויות בנכס על שם הרוכשים בטאבו. עורכי הדין של הצדדים יקדמו זאת במשותף, תוך חלוקת האחריות ביניהם.

 

שומה עצמית ותשלומי המס

לבסוף, יהיה עליכם לערוך שומה עצמית ולשלם מס שבח והיטל השבח על פיה. אני, בתור עורך דין מקרקעין, אהיה זה אשר יערוך את השומה בפועל כמובן. אעשה זאת באופן שתשלמו את מינימום המס הנדרש מחד, ולא תסתבכו חלילה עם רשויות המס מאידך.

 

עורך דין יוני לוי – עורך הדין שלכם למכירת דירה

מוכרים דירה? מחפשים עו"ד למכירת דירה? אני, עו"ד יוני לוי, בעל מומחיות ייחודית בתחום הנדל"ן וניסיון רב בייצוג מוכרי דירות. אצלי, הלקוחות והשירות תמיד במקום הראשון. הנה קצת ממה שהלקוחות שלי כתבו עליי:

חן ויסמן כותב עלינו כך: "מקצוען אמיתי. ליווה אותנו לאורך כל הדרך בזמינות מירבית  ומענה איכותי ויסודי. מומלץ בחום!".

וכך כותבת נעמה אלון: " יוני הוא מקצוען , בקיא , ותקתקן. אבל מעבר לכל – הוא איש של אנשים . ואם יש משהו חשוב במקצוע הזה – זה סבלנות , יחסי אנוש ורגישות. יוני ליווה אותי ואת הורי בתהליך מורכב, רגיש ואינטימי . במיומנות ורוגע הוא הצליח לפרום סבכים, להסביר ולבאר ולהיות יצירתי בפתרונות משפטיים. הכי חשוב מכל – כל זה, כשהלב שלו במקום הנכון . לא בבצע כסף ולא במיקסומו. רק במחשבה להתאים עבורנו את הפתרון המדויק. תודה רבה על זה."

 

הכירו את ההיבט התכנוני של הדירה

יש לברר האם קיימות חריגות בניין שנעשו בנכס עם השנים, התאמת הבנוי להיתר הבנייה, הערות שונות הרובצות על זכויות המוכרים בנכס ועוד. כל אלו ניתן, ואף מומלץ, לבצע בעזרתו של שמאי מקרקעין מיומן. נקודה נוספת ראויה לציון היא כי בירור מצבה התכנוני הנוכחי של הדירה עשויה ללמד האם נותרו זכויות הבנייה לניצול והאם השימוש שנעשה בפועל תואם לייעוד התכנוני של הדירה.

 

רשימה זו מהווה חיזוק לצורך האמיתי בשכירת שירותיו של שמאי מקרקעין מיומן. זו המלצתי החמה ללקוחותיי ואף במקרים מסוימים מהווה תנאי להסכמתי לייצג את המוכרים במכירת הדירה.

 

אחריות עורך הדין פירוט
בדיקה מוקדמת אודות הקונים. בדיקות רקע שונות שניתן לבצע במטרה לזהות מראש, נורות אדומות שנדלקות במהלך הבדיקה.
הכנת הנכס למכירתו. בדיקת הנכס, מצבו התכנוני ובדיקת הרישום בטאבו.
בדיקה כלכלית כוללת לרבות, נטל המס בעסקה. חשוב מאוד לדעת מבעוד מועד מה יהיה נטל המס בעסקה, תשלום מס גבוהה מפחית, על פי רוב, מיכולות הרכישה העתידיות של המוכרים.
תכנון מס מיטיב. עורך דין מכירת דירה מיומן ומנוסה, ידע לבצע עבורכם תכנון מס מיטיב, שיקטין עבורכם את נטל המס בעסקה ולכם, יישאר יותר כסף לעסקה הבאה. בדקו מראש שעורך הדין לא יגבה מכם תשלום גבוה נוסף עבור תכנון המס.
חתימה על הסכם המכר. עורך דין מכירת דירה ידאג לכך שהסכם המכר יתאים ללקוחותיו, הן מבחינת פריסת התשלומים, הן מבחינת מועד מחיקת המשכנתא וכו'.
ניהול משא ומתן משפטי. עורך דין מכירת דירה ידאג להגן על לקוחותיו בהסכם המכר עליו ימליץ להם לחתום, לטובת מימוש עסקת המכירה של הנכס.
גביית התשלומים. הישראלים אינם ידועים כמשלמים בטוחים המשלמים תמיד בזמן, בהתאם למה שנסגר בעסקה עליה חתמו. אי לכך, עורך דין מכירת דירה טוב, ידאג שלא יהיו עיכובים מיותרים של התשלומים.
העברת הבעלות. תהליך העברת הבעלות בנכס הוא תהליך שדורש דיוק ואחריות, עורך דין מכירת דירה ידריך את לקוחותיו כיצד לבצע את המסירה בצורה טובה, יעילה וללא לקיחת סיכונים.

 

מאמר חשוב בנושא – 10 היבטים חשובים לבדוק לפני ביצוע עסקאות מקרקעין ונדל"ן.

 

 

עורך דין מכירת דירה - שאלות ותשובות

תפקידו של עו"ד מכירת דירה הוא ללוות את כלל העסקה מבחינה משפטית. עסקאות מכר הן הליך מורכב הכולל שלבים משפטיים רבים וכאן נביא אך ורק את עיקרי הדברים בכל שלב ושלב.

תחילה, עורך הדין יבצע בדיקות מקדמיות לפני מכירת דירה. עורך הדין יוודא כי הדירה נקייה מכל שעבוד ועיקול, יטפל בחריגות בנייה, ויתכנן את הטיפול במשכנתא הקיימת לאחר המכירה. לאחר מכן, עורך הדין יתכנן את הדירה מבחינת מיסוי מקרקעין. בשלב הבא, עורך הדין ינהל מו"מ אל מול הקונים וינסח חוזה מכר. לבסוף, עורך הדין ידאג להעברת הזכויות בנכס על שמם והשלמת העסקה.

שכר הטרחה נקבע, על פי רוב, כאחוז ממחיר המכירה. מקובל לגבות שכר טרחה בסך 0.5% ממחיר המכירה + מע"מ. עם זאת, המחיר עשוי להשתנות בהתאם לנסיבות המקרה ולמורכבות המכירה. כמו כן, לעיתים עורך הדין לא יתמחר את העסקה באופן גלובלי מראש אלא לפי שעה. המחיר השעתי משתנה על פי ניסיונו ומידת מומחיותו של עורך הידן.

 

מס שבח הינו מס מקרקעין המוטל על המוכר בעסקה. עורך הדין משלם מס שבח על הרווח הנקי שלו בעסקה, דהיינו על ההפרש בין המחיר בו רכש את הדירה לבין המחיר בו מכר אותה. במצבים מסוימים, המוכר יהיה פטור ממס שבח באופן מלא או למצער יזכה להנחה משמעותית.

עורך הדין יעצב את העסקה תוך צמצום תשלומי מס השבח למינימום ההכרחי. חשוב להדגיש כי מדובר בתחום משפטי מהמורכבים ביותר שיש ונדרש להסתייע בשירותיו של עו"ד עם מומחיות ייחודית בתחום מיסוי המקרקעין.

ככלל, מכירת דירה תהיה פטורה ממס שבח כאשר הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר והדירה משמשת למגורים (ובכלל כך דירה מושכרת לצרכי מגורים, חינוך או שירותי דת). כמו כן, משפרי דיור יוכלו ליהנות מפטור ממס שבח בנסיבות מסוימות, אף אם בשעת המכירה בבעלותם דירה נוספת. זאת ועוד, אף מכירה של דירה שהתקבלה בירושה תוכל להיות פטורה ממס שבח, אם היא עומדת בתנאי סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין.

מס שבח הוא מס המשולם לרשות המיסים על הרווח הנקי בעסקה. היטל השבחה הוא תשלום המשולם לעירייה, עבור פעולות שביצעה אשר השביחו את הנכס. פיתוח עירוני כללי, שיפור תשתיות או הקמת עסקים בקרבת אזור יכולים לחייב אתכם בתשלום היטל השבחה. יש לברר לפני המכירה אם המכירה חייבת בתשלום היטל השבחה ולתכן את העסקה בהתאם.

נסח טאבו הוא תעודת הזהות המשפטית של הנכס שלכם. דרך נסח הטאבו תוכלו לראות את סטטוס הזכויות בדירה ומצבה המשפטי. תרצו למכור את הדירה כשהיא נקייה משעבודים ועיקולים. נסח הטאבו יאפשר לכם לראות מה המצב הנוכחי של הדירה ועורך הדין שלכם ינחה אתכם כיצד לפעול כדי למכור את הדירה כשהיא נקייה מכל שיעבוד או עיקול.

חשוב לבחור בעורך דין בעל ניסיון רב בתחום המקרקעין ובעל מומחיות ייחודית בתחום. רצוי שעורך הדין יהיה בקיא אף במיסוי מקרקעין ויוכל ללוות את העסקה באופן מלא אף בפן זה. כדאי, כמובן, ששכר הטרחה הנגבה יהיה סביר ולא גבוה מידי, אך אל תתפתו למחיר זול של עורך הדין – מחיר זול כיום עלול לעלות לכם ביוקר בעתיד.

לעו"ד יוני לוי ניסיון עשיר בליווי עסקאות למכירת דירה ומומחיות ייחודית בתחום. עו"ד לוי בקיא ברזי שוק הנדל"ן הישראלי ויודע להתנהל אל מול כלל הגורמים בעסקה, החל ממתווכים ורוכשים פוטנציאליים, וכלה ברשויות הממשלתיות. עם עו"ד יוני לוי תהנו מראש שקט ותוכלו להיות בטוחים כי כלל זכויותיכם תישמרנה בהליך מכירת הדירה.

 

מעוניין למכור דירה? להתייעצות וליווי השאר פרטים כאן.

עורך דין מכירת דירה
עורך דין מכירת דירה

 

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

משרדנו בתקשורת

Picture of עו"ד יוני לוי
עו"ד יוני לוי

עורך דין מקרקעין, המלווה פרויקטים של נדל"ן בארץ ובחו"ל כבר מעל 10 שנים. אני חי, נושם ואוהב את עולם הנדל"ן ושמח להעניק מהידע והניסיון המקצועי שלי ללקוחותיי. אני מאמין שלכל אחד מגיע עתיד כלכלי טוב ויציב, ואני כאן ללוות אתכם בפשטות, בתהליכים מורכבים בעולם הנדל"ן.

Google ג גוגל
5.0
מבוסס על 61 ביקורות
×
js_loader
Google ג גוגל
5.0
מבוסס על 61 ביקורות
×
js_loader
Facebook ג גוגל
5.0
מבוסס על 14 ביקורות
×
js_loader