עורך דין מכירת דירה

תוכן עניינים

עורך דין מכירת דירה הינו בעל תפקיד משמעותי לצורך מכירה מוצלחת של דירה המלווה בשקט נפשי והכל תוך מקסום פוטנציאל הרווח הגלום בעסקה. כמו כן, הוא בעל תפקיד משמעותי בקביעת מנגנוני הגנה שיבטיחו את זכויותיהם של המוכרים בעסקה.

עבודתו של עורך הדין מתחלקת לשלושה חלקים: הראשון, ביצוע בדיקות מקדמיות לפני מכירת הדירה. השני, תכנון מס נכון וניצול פטורים מתשלום רלוונטיים הקבועים בחוק. השלישי, ליווי המו"מ, חתימה על הסכם המכר והעברת הזכויות.

 

ביצוע בדיקות מקדמיות לפני מכירת הדירה

שווי האמתי של הדירה

ראשית כל, יש לבצע הערכה בדבר השווי הראלי לדירה. הערכה ראלית של שווי הדירה תהווה אינדיקציה לדעת מתי עומדת בפני המוכרים הצעת קנייה טובה שאסור לפספס. כמו כן, באמצעותה ניתן להעריך את גובה החשיפה לתשלומי המס כמפורט להלן.

 

ההיבט התכנוני של הדירה

יש לברר האם קיימות חריגות בניין שנעשו בנכס עם השנים, התאמת הבנוי להיתר הבנייה, הערות שונות הרובצות על זכויות המוכרים בנכס ועוד. כל אלו ניתן, ואף מומלץ, לבצע בעזרתו של שמאי מקרקעין מיומן.

נקודה נוספת ראויה לציון היא כי בירור מצבה התכנוני הנוכחי של הדירה עשויה ללמד האם נותרו זכויות הבנייה לניצול והאם השימוש שנעשה בפועל תואם לייעוד התכנוני של הדירה.

 

חשיפה אפשרית לתשלומי מיסים

מכירה דירה טומנת בחובה פוטנציאל לתשלום מיסים מסוגים שונים. בהתאם לכך, על המוכר להעריך מראש את גובה תשלום המס הצפוי שעשוי להגיע למאות אלפי שקלים. סוג המס המשמעותי ביותר הוא 'מס השבח' אשר משולם לרשות המיסים על 'השבח' שנוצר בעת מכירת הדירה.

מעבר לכך, עשויה להיווצר חשיפה לתשלום 'היטל השבחה' לרשות המקומית. כמו כן, ישנם היטלים ואגרות מסוגים שונים שעשויים לחול. אלו הם מקצתם: היטלי פיתוח / כביש / מדרכה / ביוב, אגרת מים / תיעול וכיוצא בזה.

רשימה זו מהווה חיזוק לצורך האמתי בשכירת שירותיו של שמאי מקרקעין מיומן. זו המלצתי החמה ללקוחותיי ואף במקרים מסוימים מהווה תנאי להסכמתי לייצג את המוכרים במכירת הדירה.

 

תכנון מס נכון, עריכת שומה עצמית תוך ניצול פטורים רלוונטיים

השלב הראשון בתכנון מס נכון הוא לבחון האם המכירה צפויה להניב רווח. רווח מחושב כהפרש שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה. עורך דין מכירת דירה ידע לבחון האם המוכרים זכאים לפטור מתשלום 'מס שבח' או לחישוב לינארי מוטב בשל מאפייני העסקה.

לאור אי הודאות בעניין זה, חשוב להדגיש כי תכנון מס הינו כלי לגיטימי שמעניק המחוקק לבעלי דירות בכדי להפחית את תשלום המס הנובע ממכירת הדירה. ישנם לא מעט כלים אותם מציע המחוקק כגון העברה ללא תמורה, שמירה בנאמנות וכיוצא בזה אשר יש באפשרותם להביא להקטנת תשלום במס הצפוי.

אין להקל ראש בחשיבות שבביצוע תכנון מס על ידי עורך דין מיומן שכן תכנון מס נכון ואופטימאלי עשוי לחסוך עד מאות אלפי שקלים בעת מכירת הדירה.

 

 

ליווי המו"מ, חתימה על הסכם המכר והעברת הזכויות

הגנה מפני הערת אזהרה לטובת הקונה

קונה הדירה יבקש להבטיח את התשלומים שהעביר למוכר באמצעות רישום של הערת אזהרה לטובת הקונה על זכויותיו של המוכר בדירה. בדרך זו, מבטיח הקונה כי המוכר לא יבצע כל פעולה הסותרת את ההתחייבות שנקבעה בין הצדדים בהסכם המכר.

תוקפה של הערת אזהרה מותנה בכך שהקונה ממלא אחר כל התחייבויותיו על פי הסכם המכר. במידה והקונה מפר את הוראות ההסכם הפרה יסודית, ניתן למחוק את הערת אזהרה באמצעות ייפוי כוח בלתי חוזר למחיקת ההערה שנשאר בנאמנות על ידי עורך דין מטעם המוכר.

 

הגנה מפני הבנק למשכנתאות של הקונה

במידה וקונה הדירה מעוניין לממן את רכישתו באמצעות נטילת הלוואה מגובה במשכנתא אזי המוכר ימצא את עצמו מנהל מערכת יחסים נוספת ועצמאית עם הבנק המממן. במקרה כזה, על המוכר לחתום על מסמך שכותרתו: "כתב התחייבות לרישום משכנתא" ושבו למעשה נוצרת התחייבות עצמאית של המוכר כלפי הבנק!

אי לכך, על עורך הדין מטעם המוכר לוודא כי זכויותיו של המוכר נשמרות במסגרת מסמך זה וכי הוא מצמצם את הסיכון של המוכר כמה שניתן.

 

קניית דירה במקביל למכירת דירה קיימת

לעתים, מכירת הדירה נעשית במקביל למשא ומתן שמנהלים המוכרים לקניית דירה חלופית במקום זו הנמכרת תוך מימון רכישת הדירה באמצעות הכספים שיתקבלו מהמכירה.

אי לכך, עורך דין מכירת הדירה מיומן ומקצועי מוודא כי סדר פריסת התשלומים שנקבע מול הקונה של הדירה הנמכרת מותיר מרווח זמן מספק למקרה בו הקונה יפגר בביצוע התשלומים שנקבעו ובכך יבטיח כי המוכר לא ימצא את עצמו בפני הפרה צפויה של חוזה הקנייה.

 

שכר טרחת עורך דין מכירת דירה

כפי שניתן להיווכח מקריאת המאמר הנוכחי, ההשפעה על מכירת דירה ללא סיוע של עורך דין או מכירת דירה על ידי עורך דין שאינו בקיא בתחום המקרקעין ומיסוי המקרקעין עשויה להיות דרמטית ואף עשויה להסתכם בהפרש של מאות אלפי שקלים לשורת הרווח הסופית.

משכך ה'עלות שכר הטרחה' של עורך דין מכירת דירה נמוכה לאין שיעור ביחס לפוטנציאל החיסכון הצפוי בביצוע התהליך בליווי של עורך דין מקצועי ומיומן.

שכר הטרחה הנהוג בשוק עריכת הדין בשנת 2020 נע בין 0.5% ל – 1.5% בתוספת מע"מ וזאת בהתבסס על מורכבות העסקה, טיבה, הימשכותה, שוויה וכיו"ב.

יחד עם זאת, במקרים בהם שווי הדירה נמוך ביחס למקובל בשוק אזי לרוב שכ"ט יהיה בגובה של 5000 ₪ בתוספת מע"מ, לכל הפחות.

 

טיפים לבחירת עורך דין מכירת דירה

נוכח כל האמור לעיל, אין צורך לשוב ולהדגיש את החשיבות שבשכירת שירותיו של עורך דין מקצועי ובעל ניסיון מוכח בליווי מוצלח של עסקאות מכירה.

על עורך הדין לעסוק עיסוק יומיומי ועיקרי בעולם המקרקעין בכך ניתן להבטיח כי עורך הדין יהיה בקיא בכל פרטי העסקה, ידע לבצע את כל הבדיקות הנדרשות ביסודיות ובמקצועיות הנדרשת ומעל הכל יבטיח כי זכויותיהם של המוכרים ישמרו מכל משמר.

היות ומדובר באחת מהעסקאות הגדולות ביותר שאדם עושה במהלך חייו, אין להתפשר על איכות השירות המתקבל שכן הנזקים שעלולים להיגרם עשויים להיות גדולים משמעותיים ביחס לעלות שכירת שירותיו של עורך דין מקצועי ובעל ניסיון מוכח.

עורך דין יוני לוי מתמחה בתחום המקרקעין ובעל ניסיון מוכח בליווי מוצלח של עסקאות מכירת דירה. לייעוץ משפטי ראשוני בנושא מכירת דירה, צרו קשר.

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

דילוג לתוכן