עורך דין תמ"א 38

תוכן עניינים

תמ"א 38, או בשמה המלא – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, היא אחד מסוגי הפרויקטים של התחדשות עירונית. כבכל פרויקט של התחדשות עירונית גם במקרה של תמ"א 38 מדובר בתוכנית מסובכת ומורכבת, המשלבת תחומי משפט שונים, ולכן כדאי מאוד לשכור בה את שירותיו של עורך דין.

 

אז מה זה בכלל תמ"א 38?

תמ"א 38 היא תוכנית שכוללת קובץ של תקנות שנועדו ליצור מנגנון שיפתור את בעיית המימון של חיזוקם של מבנים ישנים. מדובר במבנים שנבנו לפני שנת 1980, השנה בה נכנס לתוקף התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידת אדמה. החשש הוא שמבנים כאלה לא יעמדו במקרה של רעידת אדמה, הנפוצה יחסית במחוזותינו.

כיוון שעלות חיזוק בניין היא יקרה מאוד היה צורך במציאת מקור מימון יצירתי. כך הומצא מנגנון תמ"א 38 המאפשר תוספת זכויות בנייה במקרקעין בתמורה לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה.

הדיירים יכולים לקחת על עצמם את תכנון וביצוע הפרויקט ולחלק ביניהם את זכויות הבנייה הנותרות, אך לרוב הם מעדיפים להימנע מכך ולבחור בשירותיו של יזם. במקרה כזה היזם זוכה בזכויות הבנייה החדשות ובתמורה הדיירים זוכים לבניין בטוח מפני רעידות אדמה, ולעיתים אף לדירה משודרגת יותר, הכול בהתאם להסכם שנקבע עם היזם.

 

תפקידו של עורך דין תמ"א 38

כפי שכבר הזכרנו, ליווי פרויקט תמ"א 38 הוא עניין מסובך ומורכב, הדורש ידע ומיומנות בתחומי משפט שונים ורבים, לצד ידע ומיומנות במסחר ובמשא ומתן. בהתאם לכך גם תפקידיו של עורך הדין הם מגוונים, נמנה כאן את העיקריים שבהם:

 

תפקיד ראשון: בחינת היזמים והצעותיהם

לרוב בפרויקט תמ"א 38 התמורה המובטחת ליזם היא ברורה, זכויות הבנייה הנוספות במקרקעין, שהיקפן אינו תלוי בהחלטת הדיירים. לעומת זאת, בנוגע לתמורות המובטחות לדיירים ניתן לנהל משא ומתן רציני.

תפקידו הראשון, ואולי החשוב ביותר של עורך דין תמ"א 38 הוא לבדוק לעומק את היזמים, את ניסיונם, את אמינותם, את הסיכוי שיוכלו לעמוד בפרויקט בסדר גודל כזה. לאחר מכן עליו לבדוק את הצעותיהם, ולנהל איתם משא ומתן על מנת להשיג את ההסכם הטוב ביותר לדיירים.

בסיומו של משא ומתן מוצלח יצאו הדיירים לא רק עם דירות מחוזקות, אלא גם עם מעלית חדשה, מרפסת שמש או ממ"ד.

 

תפקיד שני: גישור בין הדיירים השונים

ככל שיש יותר דיירים בבניין המיועד לתמ"א 38 כך יש יותר אינטרסים שונים שיש לגשר ביניהם. על מנת להביא לסיום מוצלח של הפרויקט יש לנהל משא ומתן עם כל הדיירים ולהצליח להביא אותם להסכמות שייטיבו עם כולם.

 

תפקיד שלישי: עזרה בהשגת מימון ליזם

בשל העובדה שהיזם לא מקבל בעלות של ממש במקרקעין, אלא רק בעלות בזכויות הבנייה לעיתים יהיה לו קשה לקבל מימון בנקאי או כל ליווי פיננסי אחר. כמובן שקבלתו של מימון כזה היא בדרך כלל תנאי הכרחי להוצאתו לפועל של הפרויקט, שכן מעטים היזמים שברשותם הסכום הדרוש להשלימו.

גם פה יכול עורך דין תמ"א 38 לעזור. אחד מהפתרונות האפשריים הוא יצירת חלקה חדשה במקרקעין על ידי שינוי הרישום ורשימתה לטובת הקבלן כך שתהווה בטוחה עבור המימון הבנקאי.

 

תפקיד רביעי: ייצוג בוועדת התכנון והבנייה

הרווחיות של הפרויקט ליזם, ובהתאם לכך התמורות הפוטנציאליות לדיירים, תלויות באופן ישיר בהיקפן של זכויות הבנייה הנוספות שאושרו לקרקע.

ההחלטה בדבר הפעולות הנוספות שיורשה היזם לבצע במקרקעין נתונה בידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. וועדה זו יכולה להחליט האם יחוזק המבנה בלבד ללא תוספות בנייה, האם יתווספו לבניין עד שתי קומות חדשות, האם יורחבו הדירות ועוד.

מובן אם כן, שהחלטתה של וועדת התכנון והבנייה היא חשובה מאוד, ולכן כדאי שיהיה איש מקצוע מנוסה שייצג את האינטרסים של הדיירים בפני הוועדה.

 

תפקיד חמישי: הבטחת זכויות הדיירים לאורך הפרויקט

אחד המאפיינים הייחודים של פרויקט תמ"א 38 הוא שלעיתים הדיירים ממשיכים לגור בבניין בעת תחילת העבודות. דבר זה עלול לפגוע אנושות בשגרת חייהם התקינה. מסיבה זאת חשוב שיהיה עורך דין מלווה שידאג לכך שהחוזה הנחתם בין הדיירים ליזם יהיה כזה שיפגע בזכויותיהם מעט ככל האפשר.

כמובן שהבטחת זכויות הדיירים קשורה לא רק לצורת המגורים אלא לפרויקט כולו, בין השאר על ידי הבטחת בטוחות ראויות, קביעת לוח זמנים מסודר ווידוא העמידה בו ועוד.

 

סיכום: חשיבותו של עורך דין תמ"א 38

פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט בו הדיירים מפקידים את הנכס היקר להם מכול, ככל הנראה, בידיו של אדם זר שהאינטרסים שלו אינם תמיד תואמים את האינטרסים שלהם. כאשר מתארים זאת כך ברור מדוע מומלץ בחום להיעזר בשירותיו של עורך דין שמחויב באופן בלעדי לייצוג האינטרסים של לקוחותיו, במקרה שלנו – הדיירים.

אך אין מדובר כאן אך ורק במלחמת אינטרסים, אחרי הכול תמ"א 38 הוא פשוט פרויקט מורכב שניהול נכון שלו מצריך ידע משפטי רב וגם ניסיון בניהול פרויקטים דומים. על מנת לצלוח זאת ללא עזרתו של איש מקצוע יצטרכו הדיירים להשקיע את כל מרצם וזמנם בנושא, דבר שבדרך כלל אין באפשרותם לעשות.

אז אם הבניין שלכם עומד בפני אפשרות לחידוש תחת תמ"א 38 בחרו לכם עורך דין מלווה, אך תבחרו טוב, שכן טיב עורך הדין יכול להשפיע על טיבו של הפרויקט כולו.

לפרטים נוספים פנו לעו"ד יוני לוי, עו"ד מקרקעין המתמחה בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית בכלל, וליווי של תמ"א 38 בפרט.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב telegram
שיתוף ב email

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

לייעוץ ראשוני ללא התחייבות

כדי לקבל שיחת ייעוץ באפשרותך לחייג עכשיו לטלפון 077-804-1632 או להשאיר פרטים כאן בטופס ואנו ניצור עמך קשר בהקדם האפשרי.

יוני עו"ד מקצועי ביותר. בודק את הדברים לפרטי פרטים ונותן מענה אדיב ושירותי ללקוח. ממליצה בחום!
Yaara Ronen
Yaara Ronen
08:40 01 Jul 20
עו"ד אנושי, מקצועי והוגן. סייע לי מיוזמתו דרך פוסט שפרסמתי בפייסבוק וזאת מבלי לבקש תשלום וללא היכרות מוקדמת.
Tomer Shamai
Tomer Shamai
07:33 01 Jul 20
ליווה אותנו ברכישת דירה והיה מקצועי וזמין לאורך כל הדרך! ממליצים בחום!
טל פורת
טל פורת
19:06 22 Jun 20
עו"ד מצוין, אמין, עצמאי, ומקצועי.מומלץ בחום.
רועי שעבין
רועי שעבין
14:20 28 May 20
עו״ד יוני לוי ייצג אותי בעסקת מקרקעין, קיבלתי שירות אדיב, רציני ואחראי, העסקה בוצעה על הצד הטוב ביותר.השירות של עו״ד יוני מומלץ בחום!!!
Ziv Hayat
Ziv Hayat
12:34 27 May 20
ממליצה בחום, מקצועי, שירותי ואדיב.עזר לי מאוד, בטוחה שאעזר בו שוב בעתיד.
מור ק
מור ק
07:46 18 May 20
מקצוען אמיתי. מכיר את העסק והכי חשוב, בנאדם שכיף לעבוד איתו.ממליץ בחום
Yuval Klein
Yuval Klein
07:25 18 May 20
חשבנו שכשמדובר בלשכור דירה זה יהיה פשוט ושנוכל לעשות זאת לבד, אבל בדיעבד אין ספק שלא היינו מצליחים לעשות זאת בלי הליווי המקצועי של יוני מתחילת הדרך. הוא עזר, ליווה ותמך, ומנע מאיתנו הוצאות כספיות מיותרות. לא עושים יותר אף עסקת נדל״ן בלעדיו. ממליצים בחום! ד״ר אנה גלוחוב
מישל דיאצ'וק
מישל דיאצ'וק
14:28 13 May 20
עורך דין מקצוען והגון. מומלץ בחום!
מורן סבן
מורן סבן
08:50 30 Apr 20
יוני עורך דין בחסד עליון. חילץ אותי ממצב מאוד בעייתי שעורך דין לפניו לא כל כך הצליח.כבר מהפגישה הראשונה הייתה לי התחושה שניצב מולי בן אדם לפני הכל ולא פחות חשוב, אדם נבון שמכיר את רזי המקצוע ולא חושש לנקוטממליץ על שירותיו של יוני בחום רב ומניסיון
zoriel haviv
zoriel haviv
16:43 16 Apr 20
ממליצה בלב שלם ובשמחה רבה. מקצועי, אדיב, אמין, מדוייק.
Liat Levanon
Liat Levanon
09:21 13 Apr 20
מומלץ מאוד! מספק מענה מקצועי, יסודי, מהיר ואנושי.
נוי לוי נוי לוי
נוי לוי נוי לוי
21:27 13 Mar 20
מקצועי, מסור, מהיר והגון. עורך דין מומלץ בחום!
חן בוסקילה
חן בוסקילה
11:37 07 Mar 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ!
nir keidar
nir keidar
20:03 26 Feb 20
עו״ד מקצועי וקפדן שיורד לפרטים הקטנים ממולץ
Nir Keidar
Nir Keidar
20:02 26 Feb 20
עו"ד יוני לוי העניק לנו שירות מקצועי ומהיר. מומלץ מאוד!
מאיר אטיאב
מאיר אטיאב
14:01 21 Feb 20
עו"ד מקצועי, אכפתי, ויסודי. מומלץ בחום!
Dudi Atias
Dudi Atias
13:55 21 Feb 20
ממליץ בחום!!יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
17:45 11 Feb 20
ממליץ בחום!!
יוני הוא עו"ד חרוץ, מקצועי, וישר- שילוב נדיר במחוזותינו.
מסוג עורכי הדין היסודיים שאפשר לסמוך עליהם בעיניים עצומות בידיעה שהם ישיגו את התוצאה הטובה ביותר עבור הלקוח.
Ariel Jean
Ariel Jean
10:25 11 Feb 20
ייעוץ משפטי מצוין, מקצועי ואדיב.תותח בתחומו!
ori kam
ori kam
19:01 29 Jan 20
עו"ד לוי ברמה אחרת שמתבטאת במקצועיות ויושרה שאין שניים להם. יוני בעל לב זהב שמחפש תמיד את טובתו של הלקוח ,ולכן אני ממליץ עליו בחום.
Gil Ganel
Gil Ganel
05:21 29 Jan 20
שירות אמין, יסודי ומקצועי! ממליץ בחום
Tamir Sagi
Tamir Sagi
19:33 28 Jan 20
עו״ד מצויין, מומלץ בחום. יסודי, מקצועי ומאוד שירותי.
Gal Rotem
Gal Rotem
15:23 28 Jan 20
בחור אמין וחרוץ בעל ידע רב בתחומו. מומלץ בחום!
Lihi Israel
Lihi Israel
13:31 26 Jan 20
מענה מהיר ומקצועי לכל שאלהמומלץ בחום
עמית לוי
עמית לוי
10:18 25 Jan 20
עו"ד מקצועי, מהיר, יסודי ונחמד מאוד. מומלץ!
Marin Levy
Marin Levy
13:20 08 Jan 20
בחור נחמד, אמין ובקיא במקצוע...בהצלחה⚘
Vardi Chen
Vardi Chen
17:31 13 Nov 18
מומלץ בחום! מקצועי,קשוב, מהיר ויסודי.
חימון סלנוי לוי
חימון סלנוי לוי
11:24 13 Nov 18
מקצועי,מהיר ,שירותי! עו''ד מומלץ מאוד!
Josya Levy
Josya Levy
19:22 12 Nov 18
עו"ד מקצועי ומהיר שמקדם את העסקה ביעילות לשביעות רצון הצדדים. מומלץ מאוד!
Marin Levy
Marin Levy
19:12 12 Nov 18
מידע נוסף
לשיחת ייעוץ עם עורך דין
ללא עלות וללא התחייבות
חייגו עכשיו!
דילוג לתוכן