עורך דין תמ"א 38

תמ"א 38, או בשמה המלא – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, היא אחד מסוגי הפרויקטים של התחדשות עירונית.בכתבה הבאה נפרט כל מה שצריך לדעת ולהכיר על עורך דין תמ"א 38 כבכל פרויקט של התחדשות עירונית גם במקרה של תמ"א 38 מדובר בתוכנית מסובכת ומורכבת, המשלבת תחומי משפט שונים, ולכן כדאי מאוד לשכור בה את שירותיו של עורך דין.

אז מה זה בכלל תמ"א 38?

תמ"א 38 היא תוכנית שכוללת קובץ של תקנות שנועדו ליצור מנגנון שיפתור את בעיית המימון של חיזוקם של מבנים ישנים. מדובר במבנים שנבנו לפני שנת 1980, השנה בה נכנס לתוקף התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידת אדמה. החשש הוא שמבנים כאלה לא יעמדו במקרה של רעידת אדמה, הנפוצה יחסית במחוזותינו.

כיוון שעלות חיזוק בניין היא יקרה מאוד היה צורך במציאת מקור מימון יצירתי. כך הומצא מנגנון תמ"א 38 המאפשר תוספת זכויות בנייה במקרקעין בתמורה לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה.

הדיירים יכולים לקחת על עצמם את תכנון וביצוע הפרויקט ולחלק ביניהם את זכויות הבנייה הנותרות, אך לרוב הם מעדיפים להימנע מכך ולבחור בשירותיו של יזם. במקרה כזה היזם זוכה בזכויות הבנייה החדשות ובתמורה הדיירים זוכים לבניין בטוח מפני רעידות אדמה, ולעיתים אף לדירה משודרגת יותר, הכול בהתאם להסכם שנקבע עם היזם.

תפקידו של עורך דין תמ"א 38

כפי שכבר הזכרנו, ליווי פרויקט תמ"א 38 הוא עניין מסובך ומורכב, הדורש ידע ומיומנות בתחומי משפט שונים ורבים, לצד ידע ומיומנות במסחר ובמשא ומתן. בהתאם לכך גם תפקידיו של עורך הדין הם מגוונים, נמנה כאן את העיקריים שבהם:

תפקיד ראשון: בחינת היזמים והצעותיהם

לרוב בפרויקט תמ"א 38 התמורה המובטחת ליזם היא ברורה, זכויות הבנייה הנוספות במקרקעין, שהיקפן אינו תלוי בהחלטת הדיירים. לעומת זאת, בנוגע לתמורות המובטחות לדיירים ניתן לנהל משא ומתן רציני.

תפקידו הראשון, ואולי החשוב ביותר של עורך דין תמ"א 38 הוא לבדוק לעומק את היזמים, את ניסיונם, את אמינותם, את הסיכוי שיוכלו לעמוד בפרויקט בסדר גודל כזה. לאחר מכן עליו לבדוק את הצעותיהם, ולנהל איתם משא ומתן על מנת להשיג את ההסכם הטוב ביותר לדיירים. בסיומו של משא ומתן מוצלח יצאו הדיירים לא רק עם דירות מחוזקות, אלא גם עם מעלית חדשה, מרפסת שמש או ממ"ד.

תפקיד שני: גישור בין הדיירים השונים

ככל שיש יותר דיירים בבניין המיועד לתמ"א 38 כך יש יותר אינטרסים שונים שיש לגשר ביניהם. על מנת להביא לסיום מוצלח של הפרויקט יש לנהל משא ומתן עם כל הדיירים ולהצליח להביא אותם להסכמות שייטיבו עם כולם.

תפקיד שלישי: עזרה בהשגת מימון ליזם

בשל העובדה שהיזם לא מקבל בעלות של ממש במקרקעין, אלא רק בעלות בזכויות הבנייה לעיתים יהיה לו קשה לקבל מימון בנקאי או כל ליווי פיננסי אחר. כמובן שקבלתו של מימון כזה היא בדרך כלל תנאי הכרחי להוצאתו לפועל של הפרויקט, שכן מעטים היזמים שברשותם הסכום הדרוש להשלימו.

גם פה יכול עורך דין תמ"א 38 לעזור. אחד מהפתרונות האפשריים הוא יצירת חלקה חדשה במקרקעין על ידי שינוי הרישום ורשימתה לטובת הקבלן כך שתהווה בטוחה עבור המימון הבנקאי.

תפקיד רביעי: ייצוג בוועדת התכנון והבנייה

הרווחיות של הפרויקט ליזם, ובהתאם לכך התמורות הפוטנציאליות לדיירים, תלויות באופן ישיר בהיקפן של זכויות הבנייה הנוספות שאושרו לקרקע.

ההחלטה בדבר הפעולות הנוספות שיורשה היזם לבצע במקרקעין נתונה בידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. וועדה זו יכולה להחליט האם יחוזק המבנה בלבד ללא תוספות בנייה, האם יתווספו לבניין עד שתי קומות חדשות, האם יורחבו הדירות ועוד.

מובן אם כן, שהחלטתה של וועדת התכנון והבנייה היא חשובה מאוד, ולכן כדאי שיהיה איש מקצוע מנוסה שייצג את האינטרסים של הדיירים בפני הוועדה.

תפקיד חמישי: הבטחת זכויות הדיירים לאורך הפרויקט

אחד המאפיינים הייחודים של פרויקט תמ"א 38 הוא שלעיתים הדיירים ממשיכים לגור בבניין בעת תחילת העבודות. דבר זה עלול לפגוע אנושות בשגרת חייהם התקינה. מסיבה זאת חשוב שיהיה עורך דין מלווה שידאג לכך שהחוזה הנחתם בין הדיירים ליזם יהיה כזה שיפגע בזכויותיהם מעט ככל האפשר.

כמובן שהבטחת זכויות הדיירים קשורה לא רק לצורת המגורים אלא לפרויקט כולו, בין השאר על ידי הבטחת בטוחות ראויות, קביעת לוח זמנים מסודר ווידוא העמידה בו ועוד.

סיכום: חשיבותו של עורך דין תמ"א 38

פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט בו הדיירים מפקידים את הנכס היקר להם מכול, ככל הנראה, בידיו של אדם זר שהאינטרסים שלו אינם תמיד תואמים את האינטרסים שלהם. כאשר מתארים זאת כך ברור מדוע מומלץ בחום להיעזר בשירותיו של עורך דין שמחויב באופן בלעדי לייצוג האינטרסים של לקוחותיו, במקרה שלנו – הדיירים.

אך אין מדובר כאן אך ורק במלחמת אינטרסים, אחרי הכול תמ"א 38 הוא פשוט פרויקט מורכב שניהול נכון שלו מצריך ידע משפטי רב וגם ניסיון בניהול פרויקטים דומים. על מנת לצלוח זאת ללא עזרתו של איש מקצוע יצטרכו הדיירים להשקיע את כל מרצם וזמנם בנושא, דבר שבדרך כלל אין באפשרותם לעשות.

אז אם הבניין שלכם עומד בפני אפשרות לחידוש תחת תמ"א 38 בחרו לכם עורך דין מלווה, אך תבחרו טוב, שכן טיב עורך הדין יכול להשפיע על טיבו של הפרויקט כולו.

לפרטים נוספים פנו לעו"ד יוני לוי, עו"ד מקרקעין המתמחה בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית בכלל, וליווי של תמ"א 38 בפרט.