באיזה ערים ייבנו דירות חדשות בפינוי בינוי?

השוק רותח והמספרים מדברים בעד עצמם: כ-15 אלף דירות חדשות בפינוי בינוי אושרו לאחרונה ב-32 מתחמים שונים ברחבי הארץ. אם אתם שוקלים השקעה או רכישה, זה הזמן להבין איפה בדיוק עומד להתרחש הזינוק הבא ומי הן הערים שמובילות את המהפכה. בואו נצלול לנתונים הכי חמים בשוק הנדל"ן.

מפת ההתחדשות העירונית משתנה: לא רק במרכז

כמי שחי ונושם את עולם הנדל"ן יום-יום, אני רואה את השינוי האדיר שמתחולל לנגד עינינו. עד לא מזמן, כשאמרנו "התחדשות עירונית", התכוונו בעיקר לתל אביב ורמת גן. אבל ההכרזה האחרונה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית טורפת את הקלפים. אנחנו מדברים על מסות של יחידות דיור שצפויות לשנות את פני הערים, ולא רק באזורי הביקוש הקלאסיים.

הבשורה הגדולה ביותר בעיניי היא ההתפרסות הגאוגרפית. אנחנו רואים פרויקטים משמעותיים באשקלון, בנשר ובטירת כרמל, לצד המעוזים החזקים כמו ירושלים והרצליה. זה מעיד על כך שהמדינה והיזמים מבינים שהפוטנציאל לא נגמר בגדרה-חדרה. עבורי, כעורך דין שמלווה דיירים, זה אומר שגם בפריפריה בעלי דירות מתחילים לקבל את הכוח לידיים ולשדרג את איכות חייהם בצורה משמעותית.

ירושלים בראש, הפריפריה מתעוררת

אי אפשר להתעלם מהנתון המדהים לגבי ירושלים. הבירה שלנו מובילה בגאון עם תשעה מתחמים חדשים שנכנסו לרשימה. זהו המשך ישיר לתנופת הבנייה שאנחנו רואים בעיר בשנים האחרונות. אבל הסיפור המעניין באמת הוא הערים שעד היום היו קצת "מחוץ לרדאר" של התחדשות מסיבית.

בערים כמו אשקלון ונשר, אנחנו רואים מתחמים ענקיים במסלול רשויות. המשמעות היא שהרשות המקומית והמדינה דוחפות את הפרויקטים האלה, מה שמעניק רמת ודאות גבוהה יותר ליזמים וגם לדיירים. זה לא עוד יזם פרטי שמנסה להחתים דיירים "מתחת לרדאר", אלא מהלך מערכתי.

הנתונים נחשפים: איפה בונים וכמה?

כדי לעשות לכם סדר, ריכזתי את הנתונים המרכזיים מההכרזה האחרונה. שימו לב ליחס ההמרה (המכפיל) בין הדירות הישנות לחדשות, שמעיד על היקף הבנייה הצפוי ועל הצפיפות העתידית בשכונות הללו.

לפניכם טבלה המפרטת את הערים המובילות, מספר הדירות שייהרסו לעומת מספר הדירות החדשות שייבנו במקומן:

הנתונים הללו מראים בבירור שמדובר במהפכה של ממש בהיצע הדיור באזורים אלו, עם דגש חזק על ירושלים והערים המקיפות את תל אביב, אך עם בשורה אמיתית גם לצפון ולדרום.

ליווי משקיעים: ההזדמנות שלכם נמצאת בפרטים הקטנים

המספרים האלו הם לא רק סטטיסטיקה; הם מגלמים הזדמנויות כלכליות יוצאות דופן. משקיעי נדל"ן חכמים יודעים לזהות את הפוטנציאל בערים שבהן המכפיל גבוה והרשות המקומית תומכת. רכישת דירה ישנה במתחם שמיועד לפינוי בינוי, במיוחד כזה שכבר הוכרז ונמצא בשלבים מתקדמים ("מסלול מיסוי" מעיד על בשלות תכנונית והסכמות דיירים), יכולה להניב תשואה של עשרות אחוזים על ההון.

במסגרת השירותים שאני מעניק במשרד, ליווי משקיעים הוא אחד התחומים שאני הכי נהנה לעסוק בהם. היכולת לנתח את הסיטואציה העסקית, להבין איזה פרויקט באמת יצא לפועל ואיזה יישאר "על הנייר", היא קריטית. אני, בתור עורך דין מקרקעין, רואה את הלקוחות שלי רוכשים נכסים בערים כמו פתח תקווה או טירת כרמל, ובתוך שנים ספורות מכפילים את שווי הנכס בזכות פרויקט התחדשות עירונית שהבשיל.

מה ההבדל בין מסלול רשויות למסלול מיסוי?

חשוב שתבינו את הניואנס הזה. "מסלול רשויות" אומר שהמדינה שמה כסף ותכנון כדי לקדם את המתחם, לרוב במקומות שבהם אין כדאיות כלכלית מיידית ליזם פרטי ללא דחיפה. לעומת זאת, "מסלול מיסוי" הוא מסלול שבו יזם פרטי כבר עשה את רוב העבודה, החתים מעל 67% מהדיירים והפקיד תוכנית.

כאשר אתם מחפשים דירות חדשות בפינוי בינוי, מסלול מיסוי נותן לכם ודאות גבוהה יותר שהפרויקט קורם עור וגידים ממש עכשיו. מצד שני, מסלול רשויות יכול לסמן את "הדבר הגדול הבא" בערים שטרם מיצו את הפוטנציאל שלהן.

אזהרה לרוכשים: אל תיפלו בפח של איחור במסירה

עם כל ההתלהבות מהבנייה החדשה, אני חייב לשים כוכבית גדולה וחשובה. אחת הבעיות הכואבות ביותר בפרויקטים של בנייה חדשה, ובפרט בפינוי בינוי, היא האיחור במסירת הדירה. כמי שמייצג רוכשים רבים בתביעות של איחור במסירת דירה מקבלן, חשוב לי שתכירו את הזכויות שלכם לעומק, במיוחד לאור השינויים בחקיקה.

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 עבר תיקון דרמטי ביולי 2022 (תיקון מס' 9), וזה משנה את כל התמונה לגבי הפיצוי שמגיע לכם:

• מועד חתימת החוזה קובע: אם חתמתם על חוזה לרכישת דירה לפני יולי 2022, מגיע לכם פיצוי לפי המנגנון הישן (הטוב יותר בחלק מהמקרים מבחינת גובה הפיצוי הראשוני). אם חתמתם אחרי ה-7.7.2022, הפיצוי הוא שונה: עבור חודש איחור ועד 4 חודשים תקבלו 100% שכר דירה, מהחודש ה-5 ועד ה-10 תקבלו 125%, ורק מהחודש ה-11 ואילך תקבלו 150%.

• תקופת הגרייס התקצרה: בעוד שבעבר קבלנים נהנו מ"גרייס" של 60 יום שבהם לא שילמו פיצוי, בתיקון החדש התקופה התקצרה ל-30 יום בלבד. כלומר, איחור של מעל חודש מזכה אתכם בפיצוי מהיום הראשון לאיחור.

• תשלום חודש בחודשו: נקודה סופר-קריטית שרבים לא מודעים אליה – הזכאות לפיצוי היא "חודש בחודשו". הקבלן לא יכול להגיד לכם "נתחשבן בסוף כשאתן מפתח". החוק מחייב אותו לשלם לכם את שכר הדירה בכל חודש של איחור בזמן אמת.

למה אני בוחר לייצג רק דיירים?

בעולם ההתחדשות העירונית יש הרבה כסף, ולעיתים גם הרבה ניגודי עניינים. כעורך דין, קיבלתי החלטה עקרונית וערכית: אני וצוות משרדי לא מלווים יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית. אנחנו נמצאים אך ורק בצד של הדיירים.

הסיבה לכך פשוטה. אני מאמין שאי אפשר לשרת שני אדונים. כשאני מייצג דיירים בפרויקט פינוי בינוי, אני חייב להיות פנוי לחלוטין מכל אינטרס שקשור ליזם כזה או אחר. המטרה היחידה שלי היא למקסם את התמורה עבורכם, הדיירים, ולהבטיח שתקבלו את הביטחונות החזקים ביותר. זה מאפשר לי להילחם עבורכם במשא ומתן בלי למצמץ ובלי חשש ש"היזם יכעס עליי" בפרויקט אחר.

העתיד כבר כאן, והוא נבנה לגובה

רשימת הערים והמתחמים החדשים מלמדת אותנו שהביקוש עבור דירות חדשות בפינוי בינוי הולך וגדל, וההיצע מתחיל להדביק את הפער, גם אם לאט. בין אם אתם משקיעים שמחפשים את האקזיט הבא בנשר או באשקלון, ובין אם אתם זוג צעיר שחולם על דירה חדשה בפתח תקווה או בירושלים, חשוב להיכנס לתהליך הזה בעיניים פקוחות.

ההזדמנויות הן אדירות, אבל כך גם הסיכונים. הבנה של המצב המשפטי, החל מזכויותיכם מול הקבלן במקרה של איחור ועד לבדיקת כדאיות העסקה, היא המפתח להצלחה.

פנו אליי עוד היום לייעוץ משפטי, ויחד נבטיח שהעסקה הבאה שלכם תהיה בטוחה, רווחית ומוצלחת.

באיזה ערים ייבנו דירות חדשות בפינוי בינוי?

עורך דין יוני לוי - ליווי משפטי ואישי בעסקאות נדל"ן
מ- א' עד ת'

• 11 שנות ניסיון
• עבודה בגישת "איך כן" ולא בגישת "למה לא"
• בעל חותם הזהב מבית Dun & Bradstreet

לייעוץ חייגו:

077-804-1632