לא מעט פעמים מגיעים אליי לקוחות עם הצעה מפתה: דירה במתחם שעומד לעבור פינוי־בינוי, "הפרויקט מתקדם מאוד", כך אומרים להם, "וזו השקעה בטוחה".
אבל האמת היא – לא כל מה שנשמע כמו פינוי־בינוי מתקדם באמת נמצא בשלב כזה.
המציאות בשטח מחייבת בדיקה מעמיקה – אחרת אתם עלולים לשלם מחיר גבוה על הבטחה שלא תתממש.
מה בודק עורך הדין עבור לקוחות ששוקלים לרכוש דירה כזו?
מעבר לבדיקה המשפטית הרגילה של נסח טאבו, רישום זכויות, עיקולים או חריגות, יש בדיקות ייעודיות לפרויקטים של פינוי־בינוי, והן קריטיות להערכת שווי הדירה:
1. סטטוס התכנון
עורך הדין בודק האם קיימת תוכנית מאושרת או תוכנית מופקדת במוסדות התכנון. לא מספיק שמדובר ברעיון או בהבטחה כללית – חייבת להיות תוכנית בפועל, עם תהליך רשמי שהתחיל.
2. אחוזי החתימות של הדיירים
אחד הסמנים המרכזיים לקידום פרויקט הוא שיעור ההסכמה של בעלי הדירות. אם לא נאספו מספיק חתימות – סיכויי הפרויקט להתקדם נמוכים מאוד.
3. זהות היזם וניסיונו בפועל
מי היזם שמעורב בפרויקט? האם מדובר בגוף מנוסה, מוכר, עם יכולת כלכלית מוכחת – או ביזם חדש ולא מוכר? הניסיון בשטח מלמד שכאשר היזם לא מספיק חזק, הסיכוי לפרויקט נמוך יותר.
4. קצב ההתקדמות והשלבים הבאים
עורך הדין בודק מה צפוי לקרות בהמשך – האם יש צפי לדיון בוועדה מקומית? האם הוגשה בקשה להיתר בנייה? מה לוחות הזמנים הריאליים לביצוע?
ולמה זה כל כך חשוב?
הערך האמיתי של דירה במתחם פינוי־בינוי עולה משמעותית רק כאשר התהליך באמת בשלבים מתקדמים. אם אין תוכנית, אין חתימות ואין יזם רציני – ייתכן שמדובר פשוט בהבטחה ריקה או בטריק שיווקי מצד המתווך.
לסיכום
אם הציעו לכם דירה בפרויקט פינוי־בינוי "מתקדם", אל תסמכו רק על מה שאומרים לכם – תבדקו בעצמכם או תנו לאיש מקצוע לבדוק בשבילכם. רק כך תדעו אם אתם מול מציאה אמיתית או מול השקעה מסוכנת.
